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Zur aktuellen Fassung

Erster Teil
Allgemeine Förderungsgrundsätze

1. Zuwendungen

Der Freistaat Bayern gewährt im Bayerischen Wohnungsbauprogramm im Rahmen der verfügbaren Haushaltsmittel Zuwendungen für die Wohnraumförderung auf der Grundlage des Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes ( BayWoFG) vom 10. April 2007 (GVBl S. 260, BayRS 2330-2-I) in der jeweils geltenden Fassung. Für die Förderung gelten die nachstehenden Bestimmungen sowie die allgemeinen haushaltsrechtlichen Bestimmungen, insbesondere die Verwaltungsvorschriften (VV-BayHO) zu Art. 44 der Bayerischen Haushaltsordnung - BayHO - (BayRS 630-1-F), in der jeweils geltenden Fassung. Auf die Förderung besteht kein Rechtsanspruch (vgl. Art. 13 Abs. 1 Satz 4 BayWoFG).

2. Gegenstände der Förderung

Gegenstände der Förderung sind

2.1 das Schaffen von Mietwohnraum in Mehrfamilienhäusern durch Neubau, Änderung oder Erweiterung von Gebäuden im Sinn des Art. 3 Abs. 2 BayWoFG,

2.2 das Schaffen von Eigenwohnraum durch Neubau, Änderung oder Erweiterung von Gebäuden im Sinn des Art. 3 Abs. 2 BayWoFG und dessen Erwerb in Form von Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern (einschließlich darin befindlichen Mietwohnraums) und Eigentumswohnungen,

2.3 bauliche Maßnahmen im Bestand von Mietwohnraum und Eigenwohnraum zur Anpassung an die Belange von Menschen mit Behinderung (vgl. § 2 Abs. 1 des Neunten Buches Sozialgesetzbuch) im Sinn des Art. 3 Abs. 3 BayWoFG,

2.4 der Erwerb von neugeschaffenem Mietwohnraum zur erstmaligen Belegung (Ersterwerb) im Rahmen der Einkommensorientierten Förderung (EOF) sowie

2.5 die Verlängerung von Belegungs- und Mietbindungen an bestehendem im Rahmen der EOF gefördertem Mietwohnraum im unmittelbaren Anschluss an den bisherigen Bindungszeitraum, sofern die bestehenden Bindungen spätestens fünf Kalenderjahre nach Antragstellung enden.

3. Förderempfänger

3.1 Empfänger der Förderung sind die in Art. 10 Abs. 2 Satz 1 BayWoFG bestimmten Personen.

3.2 Bei der Förderung von Eigenwohnraum müssen bei Haushalten, die in einer ehelichen Gemeinschaft oder Partnerschaft (eingetragene Lebenspartnerschaft, sonstige auf Dauer angelegte Lebensgemeinschaft) geführt werden, in aller Regel beide Ehegatten oder Partner gemeinsam Eigentümer oder Erbbauberechtigte sein oder werden. Beim Erwerb von Wohnraum müssen die Erwerber nachweisen, dass der Erwerb gesichert ist oder der Erwerb durch die Gewährung der Fördermittel gesichert wird.

3.3 Bei der Förderung von Mietwohnraum in Mehrfamilienhäusern muss der Förderempfänger nach den gesamten wirtschaftlichen Verhältnissen in der Lage sein, das Bauherrenwagnis zu tragen.

3.4 Bei der Förderung von Eigenwohnraum muss der Förderempfänger die Belastungen (Finanzierungs- und Bewirtschaftungskosten), die durch die laufenden Aufwendungen für die Eigentumsmaßnahme ausgelöst werden, dauerhaft tragen können.

3.5 Zur Prüfung der Zuverlässigkeit und Leistungsfähigkeit von Bauherren sowie von Erwerbern können mit deren Einverständnis und auf deren Kosten die Bewilligungsstelle ( § 1 Abs. 1 Nrn. 1 und 2 der Durchführungsverordnung - DVWoR ) und die Bayerische Landesbodenkreditanstalt alle erforderlichen Auskünfte einholen und Nachweise über die Einkommens- und Vermögensverhältnisse, das vorhandene Eigenkapital sowie die Vorlage eines Kreditgutachtens verlangen. Vor Auskunftsersuchen soll dem Betroffenen nach Maßgabe des Art. 21 Abs. 2 BayWoFG Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben werden. Erteilt der Bauherr oder Erwerber das Einverständnis zur Einholung von Auskünften nicht, kann der Förderantrag abgelehnt werden.

3.6 Erbbaurechte müssen noch eine Restlaufzeit von mindestens 60 Jahren haben.

4. Vorzeitiger Vorhabenbeginn

4.1 Bereits begonnene Vorhaben dürfen nicht gefördert werden ( Art. 23 und 44 BayHO in Verbindung mit VV Nr. 1.3 zu Art. 44 BayHO).²Als Vorhabenbeginn gelten der Baubeginn (Aushub des Mutterbodens), der Kaufvertrag für eine Kaufeigentumsmaßnahme oder der Abschluss eines der Bauausführung zuzurechnenden Lieferungs- oder Leistungsvertrags. Nicht als Vorhabenbeginn gelten insbesondere

• die Erstellung der Planungsunterlagen für das Bauvorhaben,
• eine Baugrunduntersuchung,
• ein Herrichten des Grundstücks,
• ein (den Erwerber rechtlich nicht bindender) Abschluss eines Reservierungsvertrags für eine Kaufeigentumsmaßnahme.

4.2 Beim Erwerb von Eigenwohnraum steht ein bereits abgeschlossener notarieller Kaufvertrag einer Förderung dann nicht entgegen, wenn dem Erwerber ein Rücktrittsrecht bis zu der Zustimmung zum vorzeitigen Kaufvertragsabschluss oder der Bewilligung der Fördermittel eingeräumt ist. Für den Rücktrittsfall dürfen dem Käufer nur Notar- und eigene Geldbeschaffungskosten sowie Kosten der Ausführung von Sonderwünschen auferlegt sein. Dies gilt sinngemäß auch für Liefer- und Leistungsverträge für Fertighäuser; dabei dürfen dem Erwerber auch die Kosten für die ihm zur Verfügung gestellten technischen Unterlagen auferlegt werden.

4.3 Sofern in einem Einzelfall ein im Bau befindliches Wohngebäude von einem anderen Bauherrn zur Fertigstellung mit dem Ziel der künftigen Eigennutzung erworben wird, ist hinsichtlich der Frage des Vorhabenbeginns nicht auf den Baubeginn, sondern auf den Kaufvertragsabschluss abzustellen.

4.4 Von der Regelung in Nr. 4.1 Satz 1 können für Verfahren nach dem Vierten Teil Ausnahmen unter der Voraussetzung zugelassen werden, dass zwischen dem Zeitpunkt der Auftragsvergabe und der Antragstellung kein längerer Zeitraum als sechs Monate vergangen ist.

5. Zustimmung zum vorzeitigen Vorhabenbeginn

5.1 Die Bewilligungsstelle kann auf Antrag einem vorzeitigen Baubeginn oder Kaufvertragsabschluss zustimmen, wenn die Förderungsvoraussetzungen erfüllt sind und

• sie einen für den beantragten Förderfall ausreichenden Bewilligungsrahmen hat oder
• sie zu Zustimmungen ermächtigt ist oder
• in einem Ausnahmefall sonst eine besondere Härte entstünde.

5.2 Die Zustimmung ist schriftlich zu erteilen und mit dem ausdrücklichen Hinweis zu versehen, dass das Finanzierungsrisiko dem Antragsteller verbleibt.

5.3 Die Zustimmung darf nur erteilt werden, wenn - zumindest überschlägig - die Finanzierung des Vorhabens einschließlich etwaiger Kosten der Vorfinanzierung und der Folgekosten hinreichend gesichert erscheint und die Maßnahme sachlich geprüft ist (VV Nr. 1.3.3 zu Art. 44 BayHO).

5.4 Sofern Zweifel an der Zuverlässigkeit oder Leistungsfähigkeit des Bauherrn oder Erwerbers aufgrund der Antragsunterlagen nicht ausgeschlossen werden können, schaltet die Bewilligungsstelle vorab die Bayerische Landesbodenkreditanstalt zu einer vorgezogenen Bonitätsprüfung ein und erteilt ggf. erst im Anschluss die Zustimmung.

5.5 Ergibt sich bei der Prüfung der Förderungsvoraussetzungen eine notwendige Änderung gegenüber dem Antrag, ist die Zustimmung unter dem Vorbehalt zu erteilen, dass eine entsprechende Auflage, die der spätere Bewilligungsbescheid enthalten wird, beachtet wird. Ggf. sind der Zustimmung entsprechende Ablichtungen der Tekturen beizufügen.

6. Fördervorrang

Zur Verringerung der Inanspruchnahme von Grund und Boden werden Maßnahmen vorrangig gefördert, die auf innerörtlichen Flächen erstellt werden oder die vorhandene Bausubstanz nutzen (Änderung oder Erweiterung von Gebäuden, Zweiterwerb), auf brachliegenden, ehemals baulich genutzten Flächen entstehen oder im Rahmen einer angemessenen Verdichtung oder Ergänzung bestehender Siedlungsgebiete durchgeführt werden sollen.

7. Fremdmittel

7.1 Den staatlichen Darlehen dürfen in der Regel nur unkündbare Tilgungsdarlehen zu den für erststellige Kapitalmarktmittel im Wohnungsbau üblichen Bedingungen im Rang vorgehen. Die laufende Darlehenstilgung darf in der Regel höchstens 4 v. H. jährlich zuzüglich ersparter Zinsen betragen; das gilt nicht für Darlehen der Bayerischen Landesbodenkreditanstalt, von Bausparkassen und der Kreditanstalt für Wiederaufbau. Neben dem staatlichen Darlehen können ergänzende Fördermittel anderer Zuwendungsgeber eingesetzt werden, sofern nicht nach deren Richtlinien ein Kumulierungsausschluss besteht.

7.2 Unkündbare Darlehen ohne laufende Tilgung, die später in einer Summe aus Bausparvertragsmitteln oder einer fälligen Lebensversicherung oder aus einer Beteiligung an einem Investmentfonds zurückgezahlt werden, dürfen den staatlichen Darlehen ebenfalls im Rang vorgehen, wenn durch eine Erklärung des Darlehensgebers ein rangmäßiges Aufrücken des staatlichen Baudarlehens zumindest wie bei einem Tilgungsdarlehen nach Nr. 7.1 Satz 1 sichergestellt wird.

8. Allgemeine technische Anforderungen

8.1 Lage, Form, Größe, Beschaffenheit und Erschließung des Grundstücks müssen eine wirtschaftliche Bebauung zulassen. Auf ein kostensparendes und umweltschonendes Bauen und Betreiben ist besonders zu achten. Die Bauausführung und Ausstattung müssen wirtschaftlich sein und durchschnittlichen Wohnbedürfnissen entsprechen. Die Wohnungen müssen hinsichtlich ihrer Zweckbestimmung angemessen groß und abgeschlossen sein. Individualräume dürfen keine Durchgangsräume sein; in ihnen dürfen jeweils nicht mehr als zwei Personen untergebracht werden. Für Kinder unterschiedlichen Geschlechts sind eigene Zimmer vorzusehen.

8.2 Die Berechnung der Wohnfläche erfolgt nach der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung - WoFlV - vom 25. November 2003, BGBl I S. 2346) in der jeweils geltenden Fassung. In die Bauzeichnungen sind die Gesamtwohnflächen jeder Wohnung und die Wohnflächen der einzelnen Räume einzutragen.

8.3 Das Bauvorhaben ist nach den technischen Antragsunterlagen auszuführen. Bauliche Änderungen bedürfen der vorherigen Zustimmung der Bewilligungsstelle, soweit es nicht der Genehmigung durch die zuständige Stelle nach Art. 16 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BayWoFG bedarf.

Zweiter Teil
Förderung von Mietwohnraum in Mehrfamilienhäusern

9. Förderungsvoraussetzungen

1 Mietwohnraum in Mehrfamilienhäusern darf nur gefördert werden, wenn nachweislich ein bedeutsamer, nicht nur kurzfristiger Bedarf für diesen Wohnraum besteht. Mehrfamilienhäuser sind Gebäude mit mindestens drei Mietwohnungen; dabei darf an keiner Wohnung Wohnungseigentum begründet sein.

9.1 Zur Prüfung des Wohnungsbedarfs holen die Regierungen in der Regel eine Stellungnahme der Bauortgemeinde sowie stets der nach § 1 Abs. 3 DVWoR zuständigen Stelle ein.

9.2 Bei Festlegung der Belegungsstruktur (Nr. 16) ist zu berücksichtigen, dass keine hohe örtliche Konzentration von Bewohnergruppen mit besonderen sozialen Problemen oder von spezifischen Bewohnergruppen entsteht.

10. Einsatz der Fördermittel

1Die Fördermittel werden nach der Dringlichkeit des örtlichen Wohnungsbedarfs vergeben, wenn abzusehen ist, dass die verfügbaren Mittel für eine Berücksichtigung aller Anträge nicht ausreichen werden. Maßnahmen, die im Zusammenhang mit städtebaulichen Sanierungs- und Entwicklungszielen stehen, sowie Maßnahmen, die Lösungen für besonderen Wohnbedarf oder besondere Wohnformen bieten, sind bevorzugt zu berücksichtigen.

11. Förderfähige Kosten

Förderfähig sind die Gesamtkosten im Sinn der §§ 5 bis 8 der Zweiten Berechnungsverordnung ( II. BV) vom 12. Oktober 1990 (BGBl I S. 2178) in der jeweils geltenden Fassung.

12. Einkommensorientierte Förderung (EOF)

Die Förderung besteht aus einer Grundförderung mit Darlehen, einem ergänzenden Zuschuss und einer Zusatzförderung mit einem laufenden Zuschuss zur Wohnkostenentlastung der begünstigten Haushalte. Die Grundförderung umfasst einen objektabhängigen und in der Regel einen belegungsabhängigen Darlehensteil.

13. Wirtschaftlichkeit der Maßnahme

Zur Beurteilung der Wirtschaftlichkeit der Maßnahme ist eine Aufwands- und Ertragsberechnung nach Maßgabe des Antragsvordrucks zu erstellen. Soweit dabei keine besonderen Vorgaben getroffen werden, sind die Bestimmungen des Teils II der II. BV mit Ausnahme des § 8 Abs. 1 und 2 sowie der §§ 11 und 11a sinngemäß anzuwenden mit der Maßgabe, dass als Fremdkapitalkosten die Tilgungen der Fremdmittel (anstelle der Abschreibung), eine angemessene Eigenkapitalverzinsung ( § 20 Abs. 2 Satz 2 erster Halbsatz II. BV) und für Bewirtschaftungskosten (mit Ausnahme der Abschreibung) eine Pauschale von 15 Euro je m² Wohnfläche jährlich anzusetzen sind. Die Wirtschaftlichkeit soll ausgeglichen sein. Der Bauherr hat nachzuweisen, dass er einen etwaigen Minderertrag dauerhaft anderweitig abdecken kann.

14. Höchstzulässige Miete

14.1 Höchstzulässige Miete im Sinn des Art. 15 Abs. 1 Satz 1 BayWoFG ist die im Bewilligungsbescheid festgelegte Erstvermietungsmiete zuzüglich der Mieterhöhungen nach Maßgabe der Nr. 14.2. Zulässige Erstvermietungsmiete ist die örtliche durchschnittliche Miete für neu geschaffenen Mietwohnraum.

14.2 Mieterhöhungen sind gemäß §§ 558 und 559 BGB zulässig, jedoch frühestens nach Ablauf des fünften Kalenderjahres ab dem Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit und nicht um mehr als 7,5 v. H. Spätere Mieterhöhungen sind innerhalb des Bindungszeitraums nach jeweils drei Kalenderjahren nach Maßgabe von Satz 1 zulässig. Beteiligt sich eine Gemeinde an der Finanzierung mit eigenen Fördermitteln, insbesondere durch ein vergünstigtes Grundstück, kann die Bewilligungsstelle im Einvernehmen mit der Gemeinde zur Berücksichtigung wohnungswirtschaftlicher Belange von Satz 1 abweichende Regelungen treffen; unabdingbare mietrechtliche Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs bleiben unberührt.

15. Zumutbare Miete

1Die Bandbreite der zumutbaren Miete für Haushalte der Einkommensstufe I beträgt 3,50 Euro bis 6,00 Euro je m² Wohnfläche monatlich. Für Haushalte der Einkommensstufen II und III erhöht sich die zumutbare Miete jeweils um 1,00 Euro je m² gegenüber der nächstniedrigeren Einkommensstufe. Die Bewilligungsstelle legt entsprechend dem örtlichen Mietenniveau eigenverantwortlich die jeweils zumutbare Miete fest. Für Wohnungen, die zur Belegung mit fünf und mehr Personen geeignet sind (Große Mietwohnungen) und für Wohnungen, die nach DIN 18040-2 R für Rollstuhlfahrer geeignet sind, ist die zumutbare Miete um 0,40 Euro je m² Wohnfläche monatlich abzusenken. Die Bewilligungsstelle kann im begründeten Einzelfall von Satz 1 abweichen.

16. Belegungsbindung

16.1 Die Dauer der Belegungsbindung beträgt 25 oder 40 Jahre. Die Frist beginnt, sobald sämtliche geförderten Wohnungen der Wirtschaftseinheit (im Sinn von § 2 Abs. 2 II. BV) bezugsfertig sind. Für Wohnungen, die für Haushalte der Einkommensstufe I bestimmt sind und in einem Gebiet mit erhöhtem Wohnungsbedarf ( Anlage zu § 3 Abs. 1 DVWoR) liegen, ist ein Benennungsrecht zu begründen und von der zuständigen Stelle entsprechend dem in Art. 5 BayWoBindG in Verbindung mit § 3 DVWoR geregelten Verfahren auszuüben; für die übrigen Wohnungen ist ein allgemeines Belegungsrecht zu begründen.

16.2 Die nach § 1 Abs. 3 DVWoR zuständigen Stellen informieren bei der Ausübung des Benennungsrechts und des allgemeinen Belegungsrechts in geeigneter Weise die Wohnungssuchenden über Art und Umfang der jeweils in Betracht kommenden Zusatzförderung. Bei der Ausübung des Benennungsrechts händigen sie dem vom Vermieter ausgewählten Wohnungssuchenden die geprüfte Einkommenserklärung im Original (Formblatt Stabau III a) mit einem Antrag auf die Zusatzförderung (Formblatt Stabau I c) aus und weisen ihn auf die für die Zusatzförderung zuständige Bewilligungsstelle hin. Für die eigenen Akten ist eine Kopie der geprüften Einkommenserklärung zu fertigen.

16.3 Werden die Darlehen nach den Nrn. 17 und 18 ohne rechtliche Verpflichtung vorzeitig vollständig zurückgezahlt, enden die Bindungen mit Ablauf des zehnten Kalenderjahres nach dem Jahr der Rückzahlung, spätestens mit Ablauf der planmäßigen Bindungsdauer. Im Fall einer vorzeitigen Beendigung der Bindungen gemäß Satz 1 ist der Zuschuss nach Nr. 17a unter Berücksichtigung der zehnjährigen Nachwirkungsfrist anteilig zu kürzen. Bei einer Rückzahlung des Darlehens nach Nr. 18 findet für die Zusatzförderung und für die Miete Nr. 19.9 Anwendung.

17. Objektabhängiges Darlehen

17.1 Das Darlehen beträgt bis zu 50 v. H. der Kostenobergrenze (vgl. Nr. 22.6). Der sich insgesamt ergebende Darlehensbetrag ist auf volle hundert Euro zu runden. Die Bewilligungsstelle kann den Festbetrag im Einzelfall angemessen verringern, wenn die Wirtschaftlichkeit des Fördervorhabens das zulässt.

17.2 Bei besonders förderungswürdigen Vorhaben oder Wohnungen, kann das auf diese Wohnungen entfallende Darlehen im Hinblick auf den erforderlichen Mehrbedarf wie folgt erhöht werden:

Der sich insgesamt ergebende Darlehensbetrag ist auf volle hundert Euro zu runden.

17.3 Das Darlehen ist unter Berücksichtigung der in Nr. 17.1 Sätze 2 und 3 genannten Grundsätze in der wirtschaftlich erforderlichen Höhe in die Finanzierung einzusetzen. Der so ermittelte Fehlbetrag wird dann mit dem Bewilligungsbescheid als Festbetrag gewährt.

17.4 Während der Dauer der Belegungsbindung beträgt der Zinssatz 0,5 v. H. Nach Ablauf der Belegungsbindung kann der Zinssatz dem Kapitalmarktzins, höchstens bis zu 7 v. H. jährlich, angepasst werden, soweit dadurch die Wirtschaftlichkeit der geförderten Maßnahme nicht gefährdet wird.

17.5 Die ersten drei Jahre sind tilgungsfrei. Danach beträgt die Tilgung mindestens 1 v. H. jährlich unter Zuwachs der ersparten Zinsen. Die Vereinbarung einer höheren Tilgung von höchstens 4 v. H. jährlich unter Zuwachs der ersparten Zinsen ist zulässig.

17.6 Es wird ein einmaliger Verwaltungskostenbeitrag in Höhe von 3 v. H. des Darlehensnennbetrages erhoben; dieser ist in den ersten drei Jahren halbjährlich mit je 0,5 v. H. zu entrichten. Wird kein belegungsabhängiges Darlehen gewährt, ermäßigt sich der einmalige Verwaltungskostenbeitrag auf 2 v. H. des Darlehensnennbetrages und ist in den ersten zwei Jahren halbjährlich mit je 0,5 v. H. zu entrichten.

17a. Zuschuss

Zu dem Förderdarlehen nach Nr. 17 wird ein ergänzender Zuschuss bis zu 300 Euro je m² Wohnfläche gewährt. Der sich insgesamt ergebende Zuschussbetrag ist auf volle hundert Euro zu runden.

18. Belegungsabhängiges Darlehen

18.1 Die Gewährung des belegungsabhängigen Darlehens setzt voraus, dass der Abstand zwischen der höchstzulässigen Miete und der für die jeweilige Einkommensstufe zumutbaren Miete mindestens 1,00 Euro je m² Wohnfläche monatlich beträgt. Sofern ein belegungsabhängiges Darlehen gewährt wird, besteht vorbehaltlich der Nrn. 21 und 23 aufgrund der Bestimmungen im Bewilligungsbescheid ein Anspruch auf Zusatzförderung.

18.2 Das Darlehen ist in seiner Höhe so zu bemessen, dass unter Berücksichtigung des jeweils maßgeblichen Zinssatzes nach Nr. 18.3 Satz 1 die sich daraus ergebenden Zinserträge ausreichen, um den für die Zusatzförderung aufzubringenden Betrag zu erwirtschaften. Grundlage für die Berechnung ist die bei der Antragstellung mit dem Bauherrn abgestimmte Belegungsstruktur. Dabei ist von dem Abstand zwischen der höchstzulässigen Miete und der jeweils zumutbaren Miete auszugehen. Der sich errechnende Betrag ist auf volle hundert Euro aufzurunden.

18.3 Der Zinssatz beträgt 5,75 v. H. jährlich. Der Zinssatz nach Satz 1 wird für Vorhaben, die bis zum 31. Dezember 2012 bewilligt werden, auf 2,75 v. H. abgesenkt. Ab dem Jahr 2013 wird der Zinssatz jährlich neu festgesetzt. Die Zinsbindungsdauer für das Darlehen beträgt 25 oder 40 Jahre. Danach erfolgt eine Anpassung unter Berücksichtigung der marktüblichen Konditionen, maximal bis zu dem in Satz 1 genannten Zinssatz.

18.4 Nach Ablauf der Belegungsbindung kann der Zinssatz dem Kapitalmarktzins angepasst werden, soweit dadurch die Wirtschaftlichkeit der geförderten Maßnahme nicht gefährdet wird. Besteht nach Nr. 18.1 Satz 2 kein Anspruch auf eine Zusatzförderung, wird der Zinssatz während der Dauer der Belegungsbindung auf 0,5 v. H. gesenkt.

18.5 Die Tilgung beträgt 1 v. H. jährlich unter Zuwachs der ersparten Zinsen. Die ersten zehn Jahre sind tilgungsfrei.

19. Zusatzförderung

19.1 Für die Festsetzung der Zusatzförderung sind die Stellen nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b DVWoR zuständig.

19.2 Grundlage für die Bemessung der Zusatzförderung ist der Unterschiedsbetrag zwischen der höchstzulässigen Miete und der zumutbaren Miete. Dieser Betrag bleibt für die Bindungsdauer unverändert. Bei der Berechnung der monatlichen Zusatzförderung ist die von der Bewilligungsstelle festgestellte Wohnfläche zugrunde zu legen.

19.3 Die Zusatzförderung richtet sich nach dem Gesamteinkommen des jeweiligen Haushalts (vgl. Art. 5 BayWoFG) und dessen Zuordnung in folgende Einkommensstufen:

Haushalte der Einkommensstufe I erhalten den vollen Unterschiedsbetrag als Zusatzförderung. Bei Haushalten der Einkommensstufen II und III vermindert sich die Zusatzförderung je Stufe um 1,00 Euro je m² Wohnfläche monatlich oder um den noch verbleibenden Restbetrag. Der monatliche Gesamtbetrag der Zusatzförderung ist jeweils auf volle Euro zu runden.

19.4 Ist die im Mietvertrag vereinbarte Miete niedriger als die höchstzulässige Miete, so ist nur die niedrigere Miete bei der Bemessung der Zusatzförderung zugrunde zu legen. In diesem Fall werden spätere Mieterhöhungen bei der Bemessung der Zusatzförderung bis zur höchstzulässigen Miete berücksichtigt.

19.5 Die Zusatzförderung wird stets entsprechend der Zuordnung des Haushalts in die jeweilige Einkommensstufe gewährt. Das gilt auch dann, wenn der Haushalt eine Wohnung bezieht, die für eine andere Einkommensstufe vorgesehen ist. In jedem Fall ist darauf zu achten, dass der nach Nr. 18.2 Sätze 2 und 3 ermittelte Betrag der jährlichen Zinserträge möglichst voll ausgeschöpft wird. Sofern bei der Wiederbelegung eine sich deutlich von der ursprünglich festgelegten Belegungsstruktur abweichende Bedarfssituation ergibt, ist die Belegung der Wohnungen entsprechend der aktuellen Situation vorzunehmen.

19.6 Der Antrag auf Zusatzförderung ist vom Mieter bei der zuständigen Stelle nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b DVWoR einzureichen. Die Zusatzförderung kann, wenn das im Einzelfall geboten erscheint, mit befreiender Wirkung an den vermietenden Bauherrn gezahlt werden; dieser hat die Miete um den Betrag der Zusatzförderung zu kürzen.

19.7 Die Zusatzförderung wird für jeweils 36 Monate ab dem Beginn des Mietverhältnisses, frühestens jedoch ab dem Ersten des Monats der Antragstellung, bewilligt (Bewilligungszeitraum). Sie wird längstens für die Dauer der Belegungsbindung gewährt und in der Regel monatlich im Voraus ausgezahlt.

19.8 Der Vermieter weist den Mieter im Mietvertrag darauf hin, dass dieser

• eine wesentliche Veränderung des (Haushalts-)Einkommens um mehr als 15 v. H.,
• die Änderung der Zusammensetzung des Haushalts,

unverzüglich mitzuteilen hat.

Die Zusatzförderung ist anzupassen, wenn

• die Änderungen des Einkommens spätestens sechs Monate vor Ablauf des Bewilligungszeitraums eintreten und
• der Haushalt aufgrund der Änderungen einer anderen Einkommensstufe nach Nr. 19.3 zuzuordnen ist.

Endet die Belegungs- und Mietbindung infolge Aufhebung des Bewilligungsbescheides für die Grundförderung, Kündigung des Darlehens durch die Bayerische Landesbodenkreditanstalt oder Zwangsversteigerung, wird die Zusatzförderung für die Dauer des Mietverhältnisses, längstens aber bis zum Ende der Bindungsdauer weiter gewährt.

19.9 Die Zusatzförderung entfällt, wenn das belegungsabhängige Darlehen vor Bindungsablauf ganz oder auch nur teilweise freiwillig zurückgezahlt wird. Für die verbleibende Bindungsdauer ist die im Mietvertrag vereinbarte Miete auf die im Einzelfall dem Mieter nach seinem Einkommen zumutbare Miete abzusenken.

20. Zahlungs- und Abrechnungsverfahren

Die zuständige Stelle nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b DVWoR zahlt die Zusatzförderung in der Regel für jeweils einen Monat (Zahlungsabschnitt) im Voraus aus. Dazu erhält sie von der Regierung die für den Zahlungsabschnitt erforderlichen Abschlagszahlungen (Wertstellung jeweils zum Monatsersten) in Höhe der voraussichtlich benötigten Mittel. Sollten die Abschlagszahlungen zu hoch oder zu niedrig festgesetzt sein, lässt die zuständige Stelle nach § 1 Abs. 1 Nr. 2 DVWoR die Abschlagszahlungen von der Regierung umgehend anpassen. Jeweils zum 10. Januar eines jeden Jahres legt die zuständige Stelle nach § 1 Abs. 1 Nr. 2 DVWoR der Regierung die Abrechnungen vor, aus denen für das vorausgegangene Kalenderjahr die Summe der ausbezahlten Beträge und der erhaltenen Abschlagszahlungen hervorgeht. Dabei sich etwa ergebende Nachforderungen werden ihnen von der Regierung erstattet, Überzahlungen sind zurückzuzahlen. Die Regierungen erhalten vom Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr auf Anforderung die Bewirtschaftungsbefugnis für die Mittel in Höhe der voraussichtlich benötigten Beträge.

21. Sonderregelung für Personenkreise mit besonderen Zugangsproblemen zum Wohnungsmarkt

21.1 Die Bewilligungsstelle kann bei Bauvorhaben für Personenkreise mit besonderen Zugangsproblemen zum Wohnungsmarkt von den Regelungen der Nrn. 12 und 14 abweichen. Im Bewilligungsbescheid ist für diesen Personenkreis ein befristeter Vergabevorbehalt festzulegen; während dieses Zeitraums besteht kein Anspruch auf Zusatzförderung. Als höchstzulässige Miete ist die jeweils zumutbare Miete im Bewilligungsbescheid auszuweisen und im Mietvertrag zu vereinbaren.

21.2 Während der Dauer der besonderen Belegungsbindung wird der Zinssatz für das belegungsabhängige Baudarlehen auf 0,5 v. H. gesenkt.

21.3 Für Mieterhöhungen der zumutbaren Miete gelten auch während des befristeten Vergabevorbehalts §§ 558 bis 559b BGB.

22. Besondere technische Anforderungen

22.1 Die Gebäudeplanung soll das zulässige Maß der baulichen Nutzung des Grundstücks ausschöpfen.

22.2 Die angemessene Wohnfläche beträgt höchstens:

Für jeden weiteren Haushaltsangehörigen kann die Wohnfläche bis zu 15 m² mehr betragen; in diesen Fällen sind Wohnungstypen mit einer größeren Zimmerzahl zulässig. Wird eine Wohnung rollstuhlgerecht nach DIN 18040 Teil 2 geplant, kann die Wohnfläche bis zu 15 m² mehr betragen. Bei Vorhaben im Gebäudebestand kann die Bewilligungsstelle Ausnahmen zulassen. Die Wohnfläche einer Wohnung muss mindestens 35 m² betragen.

22.3 Die Individualräume (Schlafräume oder Kinderzimmer) für eine Person sollen mindestens 10 m², für zwei Personen mindestens 14 m² groß sein.Eine Unterschreitung von bis zu 10 v. H. ist im Einzelfall vertretbar, wenn anderweitig Stellflächen für Schränke oder Spielflächen im räumlichen Zusammenhang mit den Individualräumen vorhanden sind. Sofern Wohnungen neu geplant werden, soll bei Individualräumen für eine Person eine Unterschreitung der Mindestfläche in aller Regel ausscheiden. Die Individualräume sollen möglichst über Flure erschlossen werden und keine Durchgangsräume sein.

22.4 Alle Wohnungen und der Zugang zu den Wohnungen sind nach der DIN 18040-2:2011-9, Barrierefreies Bauen - Planungsgrundlagen - Teil 2: Wohnungen zu gestalten. Die Wohnungen einer Wohnebene müssen stufenlos erreichbar sein. Alle weiteren zur Wohnanlage gehörenden Wohnebenen müssen so geplant sein, dass sie zumindest durch die nachträgliche Schaffung eines Aufzugs oder einer Rampe stufenlos erreichbar sind. Sind die Wohnungen für Rollstuhlbenutzer bestimmt, sind die in der DIN 18040 Teil 2 mit R gekennzeichneten Anforderungen einzuhalten.

22.5 In den Bauzeichnungen sind die sanitäre Ausstattung, die Möblierung und die Bewegungsflächen nach der DIN 18040 Teil 2 darzustellen; bei Wiederholungen genügt die einmalige Eintragung.

22.6 Für die Kosten der Kostengruppen 300 Bauwerk - Baukonstruktion (ohne Kosten der Garagen) und 400 Bauwerk - Technische Anlagen der DIN 276 ist die Kostenobergrenze von 1.800 Euro je m² Wohnfläche einzuhalten. Dieser Betrag ändert sich jeweils am 1. Februar, beginnend im Jahr 2015, um den Prozentsatz, um den sich der vom Landesamt für Statistik festgestellte Preisindex für Wohngebäude insgesamt in Bayern für den vorausgehenden Monat November gegenüber dem Monat November des diesem wiederum vorausgehenden Jahres erhöht oder verringert hat. Die Bewilligungsstellen legen jährlich eigenverantwortlich ortsbezogene Kostenobergrenzen fest.

22.7 Abweichend von § 8 Abs. 1 und 2 II. BV können die Kosten der Architekten- und Ingenieurleistungen (aus der Kostengruppe 700 der DIN 276) unter den Baunebenkosten pauschal mit 20 v. H. der Kosten der Kostengruppen 300 und 400 angesetzt werden.Bei einer Gebäudeänderung und -erweiterung kann ein Zuschlag von 20 v. H. angesetzt werden.

22.8 In Wohnanlagen ab 50 Wohnungen sollen Gemeinschaftsräume mit einer Fläche von bis zu 0,5 m² je Wohnung vorgesehen werden.

22.9 Bei Wohnungen ab fünf Personen soll ein zweites, räumlich vom Bad getrenntes WC vorgesehen werden.

22.10 Eine Abstellfläche von mindestens 1 m² soll innerhalb der Wohnung vorgesehen werden.

22.11 Enthalten Wohnungen Abstellräume, die Keller ersetzen, können diese bis zu 6 m² bei der Feststellung der angemessenen Wohnfläche außer Betracht bleiben

22.12 Es soll eine Möblierung mit Standardmöbeln möglich sein.

23. Besondere Wohnformen

23.1 Besondere Wohnformen können nach Maßgabe des Art. 19 BayWoFG gefördert werden. Bei Abweichungen von Art. 4 sowie Art. 10 bis 16 BayWoFG ist den sozialen und wohnungswirtschaftlichen Umständen des Einzelfalls Rechnung zu tragen. Von der Sonderregelung der Nr. 21 kann Gebrauch gemacht werden; auf einen befristeten Vergabevorbehalt (vgl. Nr. 21.1 Satz 2) kann verzichtet werden. Dabei sind insbesondere die Ziele und Grundsätze (vgl. Art. 2, 8 BayWoFG) der Wohnraumförderung zu beachten; das gilt insbesondere bei Abweichungen von den in Art. 11 Abs. 1 BayWoFG bestimmten Einkommenshöchstgrenzen.

23.2¹Um den besonderen Verhältnissen dieser Wohnformen gerecht zu werden, beträgt die angemessene Wohnfläche höchstens 50 m² je Person. Insbesondere bei Wohngemeinschaften für ältere Menschen oder Menschen mit Behinderung kann ein angemessen großer Gemeinschaftsraum vorgesehen werden.

23.3 In der Förderentscheidung wird zu bestimmen sein, ob und in welchem Umfang der Vermieter für die Möglichkeit der Nutzung eines Gemeinschaftsraums eine bestimmte Gegenleistung verlangen oder erhalten kann:

1. Erstreckt sich die Förderentscheidung unmittelbar auch auf den Gemeinschaftsraum in der Weise, dass dieser mit Wohnraumförderungsmitteln gefördert wird, kann insoweit eine höchstzulässige Miete (ohne den Betrag für die Betriebskosten) oder, unter besonderen Umständen, eine unentgeltliche Nutzungsmöglichkeit bestimmt werden.
2. Wird der Gemeinschaftsraum nicht mit Wohnraumförderungsmitteln gefördert, findet insoweit Art. 15 BayWoFG keine Anwendung. Inwieweit für die Möglichkeit einer Nutzung des Gemeinschaftsraums als Nebenleistung ein Entgelt von den Mietern erhoben werden darf, ist ggf. in der Förderentscheidung zu bestimmen. Eine solche Bestimmung kann nach Art. 13 Abs. 1 Satz 3 BayWoFG erforderlich sein, um zu verhindern, dass das Ziel der Förderung durch ein übermäßiges Entgelt für eine solche Nebenleistung beeinträchtigt wird.

24. Auszahlung

24.1 Der Bauherr hat die Auszahlung des Darlehens und des Zuschusses bei der Bewilligungsstelle zu beantragen. Diese prüft den Stand des Baufortschritts und die ordnungsgemäße Verwendung bisher ausgezahlter Raten und legt den Auszahlungsantrag der Bayerischen Landesbodenkreditanstalt vor.Dabei können die folgenden vier Ratenzahlungen geleistet werden:

• 30 v. H. nach der Fertigstellung der Kellerdecke oder bei nichtunterkellerten Gebäuden nach der Fertigstellung der Bodenplatte oder bei einer Änderung und Erweiterung von Gebäuden nach der Einrichtung der Baustelle und dem Beginn der Arbeiten,
• 35 v. H. nach der Fertigstellung des Rohbaus einschließlich der Dacheindeckung oder bei einer Änderung und Erweiterung von Gebäuden nach der Fertigstellung der sanitären Installation und des Innenputzes,
• 25 v. H. nach Erreichen der Bezugsfertigkeit und
• 10 v. H. nach restloser Fertigstellung und bestimmungsgemäßer Wohnungsbelegung.

24.2 Der Zuschuss nach Nr. 17a Satz 1 kann zusammen mit der ersten Rate ausbezahlt werden.

24.3 Zur Auszahlung der Raten müssen die im Bewilligungsschreiben der Bayerischen Landesbodenkreditanstalt genannten Voraussetzungen erfüllt sein.

24.4 Im begründeten Einzelfall kann die Bewilligungsstelle im Einvernehmen mit der Bayerischen Landesbodenkreditanstalt von für die Auszahlung getroffenen Regelungen abweichen.

25. Verwendungsnachweis

25.1 Der Zuwendungsempfänger hat der Bewilligungsstelle spätestens innerhalb von sechs Monaten nach der Bezugsfertigkeit der Baumaßnahme den Nachweis über die Einnahmen und Ausgaben (Formblatt Stabau IV) als Verwendungsnachweis vorzulegen, sofern er nach den Bestimmungen des Bewilligungsbescheids zur Führung des Nachweises verpflichtet ist. Die Bewilligungsstelle erstellt in der Regel eine Schlussbestätigung; eine Fertigung hat sie der Bayerischen Landesbodenkreditanstalt zuzuleiten.

25.2 Die Bewilligungsstelle kann den Bauherrn verpflichten, als Verwendungsnachweis eine Schlussabrechnung anhand des Antragsvordrucks einzureichen, wenn sich im Rahmen des Auszahlungsverfahrens ergibt, dass das Bauvorhaben technisch oder wirtschaftlich erheblich von den im Antragsverfahren gemachten Angaben abweicht.

25.3 Ergibt die Prüfung des Verwendungsnachweises bzw. der Schlussabrechnung Abweichungen gegenüber der Bewilligung, entscheidet die Bewilligungsstelle über eine Anpassung sowohl des objektabhängigen als auch des belegungsabhängigen Darlehens.

25.4 Die Belege und Verträge sowie alle sonst mit der Förderung zusammenhängenden Unterlagen sind für die Dauer von zehn Jahren nach Abschluss der baulichen Maßnahme aufzubewahren.

25a. Aufwendungsorientierte Förderung (AOF)

25a.1 Förderfähig sind abweichend von Nr. 22.6 die Gesamtkosten im Sinn der §§ 5 bis 8 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) vom 12. Oktober 1990 (BGBl I S. 2178) in der jeweils geltenden Fassung. Maßgeblich sind entsprechend §§ 4, 4a II. BV die Verhältnisse zum Zeitpunkt der Bewilligung.

25a.2 Die Förderung besteht aus einem Darlehen und einem ergänzenden Zuschuss.

25a.2.1 Gefördert wird im Wege der Fehlbedarfsfinanzierung mit einem Förderdarlehen zu 0,5 v. H. Zins und 1 v. H. Tilgung. Abweichend hiervon wird in den ersten zwei Jahren statt der Tilgung ein einmaliger Verwaltungskostenbeitrag von 2 v. H. des Darlehensnennbetrages erhoben, der jeweils halbjährlich mit je 0,5 v. H. zu entrichten ist. Bei Neubauten ist zunächst von einem Darlehensbetrag von 1.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, bei Aus- und Umbaumaßnahmen von 670 Euro je Quadratmeter Wohnfläche auszugehen. Der tatsächliche Mittelbedarf errechnet sich anhand einer Aufwands- und Ertragsberechnung (Nrn. 25a.3 bis 25a.4.5).

25a.2.2 Zu dem Förderdarlehen wird ein ergänzender Zuschuss bis zu 300 Euro je m² Wohnfläche gewährt. Der sich insgesamt ergebende Zuschussbetrag ist auf volle hundert Euro zu runden.

25a.3 Das Darlehen und der ergänzende Zuschuss sind in der Höhe zu bewilligen, dass unter Berücksichtigung der Gesamtkosten, der Finanzierungsmittel und der Bewirtschaftungskosten die Erträge ausreichen, um die jährlichen Aufwendungen zu decken.

25a.4.1 Hinsichtlich des Finanzierungsplans gelten die Vorschriften der §§ 12 bis 16 II. BV entsprechend.

25a.4.2 Bei den Fremdkapitalkosten sind die Ansätze entsprechend § 21 II. BV anzuwenden.

25a.4.3 Der Mindesteigenkapitaleinsatz beträgt 15 v. H. der Gesamtkosten. Dieses Eigenkapital ist höchstens mit dem Zinssatz zu verzinsen, der am Tag der Beantragung der Fördermittel für Bundesanleihen mit einer Laufzeit von zehn Jahren gezahlt wird. Liegt der Zinssatz für die Bundesanleihen bei 1 v. H. oder darunter, ist eine Mindestverzinsung von 1 v. H. p. a. anzusetzen. Bestehen hinsichtlich der Bonität des Bauherrn keine Bedenken, kann ausnahmsweise ein niedrigerer Eigenkapitalanteil zugelassen oder auf den Einsatz von Eigenkapital verzichtet werden. In diesen Fällen ist ein dem Eigenkapital nach Satz 1 entsprechender Betrag der sonstigen Finanzierungsmittel mit dem maximal für das Eigenkapital zulässigen Zinssatz in die Bedarfsberechnung einzustellen.

25a.4.4 Für den Ansatz der Bewirtschaftungskosten (ohne Abschreibung) ist eine Pauschale von 15 Euro je Quadratmeter Wohnfläche jährlich anzusetzen. Für Garagen oder Carports kann ein Betrag je Stellplatz von jährlich 113 Euro angesetzt werden.

25a.4.5 Es kann eine Abschreibung von bis zu 1,25 % der abschreibungsfähigen Kosten ( § 25 Abs. 1 und 2 II. BV) angesetzt werden.

25a.5 Die Wohnungen sind für die Dauer von 25 Jahren an Haushalte zu vermieten, deren Einkommen die Einkommensstufen der Tabelle in Nr. 19.3 einhält.

25a.6.1 Zulässige Miete ist die zumutbare Miete (Bewilligungsmiete).²Die zumutbare Miete richtet sich nach Nr. 15.

25a.6.2 Zur Vermeidung einer Fehlförderung darf die festgelegte Bewilligungsmiete nach Ablauf von fünf Jahren nach Bezugsfertigkeit der Wohnungen für die Einkommensstufe I um 0,30 Euro je m² monatlich, für die Einkommensstufe II um 0,35 Euro je m² monatlich und für die Einkommensstufe III um 0,40 Euro je m² monatlich erhöht werden. Nach Ablauf von jeweils weiteren fünf Jahren ist eine erneute Mieterhöhung in gleicher Höhe zulässig. Die ortsübliche Miete darf nicht überschritten werden.

25a.7.1 Spätestens sechs Monate nach Abschluss der Baumaßnahme hat der Bauherr eine Schlussabrechnung vorzulegen. Haben sich gegenüber dem Bewilligungszeitpunkt die Gesamtkosten erhöht, sind diese in entsprechender Anwendung der Vorschriften der II. BV auf ihre Anerkennungsfähigkeit zu prüfen. Insbesondere können nur solche Kostenänderungen berücksichtigt werden, deren Erhöhung auf Umständen beruht, die der Bauherr nicht zu vertreten hat. Wertänderungen sind nicht als Änderungen der Gesamtkosten anzusehen. Soweit notwendig, sind die zum Abgleich der Aufwands- und Ertragsberechnung notwendigen Fördermittel zu bewilligen.

25a.7.2 Hat sich gegenüber dem Zeitpunkt der Bewilligung eine Kostenminderung ergeben, sind die Fördermittel zur Vermeidung einer Überkompensation solange zu kürzen bis sich wieder ein rechnerischer Abgleich zwischen Aufwendungen und Erträgen ergibt. Wurden bei Bewilligung die nach Nr. 5 zulässigen Ansätze für die laufenden Aufwendungen nicht in voller Höhe angesetzt, sollen die zulässigen Ansätze in voller Höhe berücksichtigt werden. Beihilferechtlich erforderliche Maßnahmen nach der Schlussabrechnung bleiben unberührt (vgl. Art. 6 des Beschlusses der Europäischen Kommission vom 20. Dezember 2011 K (2011) 9380 endg.).

25a.7.3 Für die Antragstellung, die Bewilligung und die Schlussabrechnung sind die veröffentlichten Vordrucke zu verwenden.

25a.7.4 Die Bewilligungsstellen entscheiden über die Anerkennung der Schlussabrechnung durch Bescheid.

Dritter Teil
Förderung von Eigenwohnraum sowie von Mietwohnraum im Zweifamilienhaus

26. Förderungsvoraussetzungen

26.1 Eigenwohnraum darf nur für Antragsteller gefördert werden, die sich nicht nur vorübergehend im Bundesgebiet aufhalten und rechtlich und tatsächlich in der Lage sind, für ihren Haushalt auf längere Dauer einen Wohnsitz als Mittelpunkt der Lebensbeziehungen zu begründen und dabei einen selbstständigen Haushalt zu führen. Die Förderung des Erwerbs von Eigenwohnraum ist ausgeschlossen, wenn Verkäufer und Käufer in gerader Linie verwandt sind. Der zu fördernde Haushalt hat die in Art. 11 Abs. 1 BayWoFG genannte Einkommensgrenze einzuhalten.

26.2 Eine Förderung von Mietwohnraum im Zweifamilienhaus setzt voraus, dass dieser für Personen bestimmt ist, die mit dem Antragsteller im Sinn von Art. 4 Abs. 1 Nr. 2 BayWoFG in Beziehung stehen. Dabei darf die ortsüblich für vergleichbaren Wohnraum erzielbare Miete nicht überschritten werden. Wird lediglich der Mietwohnraum im Zweifamilienhaus gefördert, braucht der Mieter nur die einkommensmäßigen Voraussetzungen ( Art. 11 Abs. 1 BayWoFG) zum Bezug der Wohnung zu erfüllen.

27. Einsatz der Fördermittel

27.1 Eigenwohnraum und Mietwohnraum im Zweifamilienhaus wird nach der sozialen Dringlichkeit gefördert.

27.2 Die soziale Dringlichkeit bestimmt sich nach den Gesamtumständen des Einzelfalls. Dabei sind insbesondere zu berücksichtigen:

• die Höhe des Gesamteinkommens des Haushalts,
• die Tragbarkeit der Belastung im Verhältnis zum verfügbaren Haushaltseinkommen,
• die Haushaltsgröße (Anzahl der Kinder, Aufnahme von Angehörigen, Schwangerschaft),
• die derzeitigen Wohnverhältnisse,
• eine Schwerbehinderung oder dauerhafte schwere Erkrankung,
• die Vermögensverhältnisse,
• sonstige soziale Gründe.

27.3 Eine soziale Dringlichkeit liegt in aller Regel nicht vor, wenn

• nach den Umständen des Einzelfalls zu erwarten ist, dass das Gesamteinkommen des Haushalts die Einkommensgrenzen des Art. 11 Abs. 1 BayWoFG innerhalb von drei Jahren erheblich (d.h. um mehr als 25 v. H.) und dauerhaft überschreiten wird. Das betrifft z.B. Fälle von (Wieder-)Eintritt in das Berufsleben, Beendigung der Elternzeit;
• sich der Haushalt völlig oder überwiegend aus eigener finanzieller und wirtschaftlicher Kraft angemessenen Wohnraum schaffen kann; dabei ist das vorhandene Vermögen (z.B. Immobilien, Geldvermögen, Wertpapiere) zu berücksichtigen.

27.4 Bei der Prüfung der Frage der Verwertbarkeit von Vermögen ist ein nach den Umständen des Einzelfalls angemessener pauschaler Teil des Vermögens als Selbstbehalt für Kosten zuzugestehen, die im weiteren Zusammenhang mit dem Bauvorhaben entstehen (z.B. Umzugskosten, neue notwendige Einrichtung). Gegebenenfalls ist im Einzelfall ein weiterer konkreter Teil des Vermögens als Selbstbehalt für sonst dringend notwendige Aufwendungen zuzugestehen (z.B. Mittel, die der Altersvorsorge dienen (Riesterrente), oder anstehende ärztliche Behandlungskosten, die nicht von einer Krankenversicherung getragen werden).

27.5 Ist ein Wohnungssuchender nicht zur Verwertung seines Vermögens bereit, obwohl es ihm nach den Umständen zuzumuten wäre, ist seine soziale Dringlichkeit dauerhaft als nachrangig zu bewerten. Die Förderung des Bauvorhabens hat zu unterbleiben.

28. Förderfähige Kosten

Beim Bau von Wohnraum sind förderfähig die Gesamtkosten im Sinn der §§ 5 bis 8 II. BV in der jeweils geltenden Fassung. Beim Erwerb von Wohnraum sind förderfähig der Kaufpreis sowie die Erwerbskosten; bei einem Zweiterwerb sind darüber hinaus förderfähig die Kosten von erforderlichen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen.

29. Förderung

Gefördert wird mit einem Darlehen, einem einmaligen Zuschuss für Haushalte mit Kindern sowie einem ergänzenden Zuschuss bei Zweiterwerb, Ersatzneubau oder Neubau auf einer Konversionsfläche oder innerörtlichen Brachfläche. Die Fördermittel sind in der Höhe zu bewilligen, die zur Erreichung einer dauerhaft tragbaren Belastung erforderlich ist.

30. Darlehen

30.1 Das Darlehen darf höchstens beim Bau und Ersterwerb 30 v. H. und beim Zweiterwerb 40 v. H. der förderfähigen Kosten betragen.

30.2¹Der Zinssatz beträgt für die ersten 15 Jahre der Laufzeit 0,5 v. H. jährlich. Anschließend wird der Zinssatz dem Kapitalmarktzins angepasst, soweit die Tragbarkeit der Belastung nicht gefährdet wird; ein Zinssatz von 7 v. H. jährlich darf nicht überschritten werden.

30.3 Mietwohnraum im Zweifamilienhaus wird ausschließlich mit einem Darlehen gefördert.

30.4¹Die ersten zwei Jahre sind tilgungsfrei. Danach beträgt die Tilgung 1 v. H. jährlich unter Zuwachs der ersparten Zinsen. Beim Zweiterwerb von Wohnraum in neuwertigen oder annähernd neuwertigen Gebäuden beträgt die Tilgung 1 v. H., in den übrigen Fällen 2 v. H. jährlich unter Zuwachs der ersparten Zinsen.

30.5 Es wird ein einmaliger Verwaltungskostenbeitrag in Höhe von 2 v. H. erhoben; dieser ist in den ersten zwei Jahren zu entrichten

30.6 Die Darlehensleistungen (Nrn. 30.2, 30.4 und 30.5) sind monatlich zu entrichten.

31. Zuschuss für Kinder und ergänzender Zuschuss

31.1 Haushalte mit Kindern im Sinn des § 32 Abs. 1 bis 5 des Einkommensteuergesetzes (EStG) erhalten einen Zuschuss in Höhe von 5.000 Euro je Kind; das Gleiche gilt, wenn die Geburt eines Kindes oder mehrerer Kinder aufgrund einer bestehenden Schwangerschaft zum Zeitpunkt der Förderentscheidung zu erwarten ist.

31.2 Die Gewährung des Kinderzuschusses nach Nr. 31.1 ist nur in Verbindung mit dem Darlehen nach Nr. 30.1 möglich. Das nach Maßgabe der Nr. 30.1 ermittelte Darlehen darf nicht deshalb gekürzt werden, weil ein Kinderzuschuss zu bewilligen ist.

31.3 Haben es die Antragsteller versäumt, eine zum Zeitpunkt der Förderentscheidung bestehende Schwangerschaft der Bewilligungsstelle anzuzeigen, kann der Zuschuss auf ihren Antrag nachträglich bewilligt werden.

31.4 Beim Zweiterwerb von bestehenden Familienheimen und Eigentumswohnungen wird ein das Darlehen ergänzender Zuschuss in Höhe von 10 v. H. der förderfähigen Kosten, höchstens 30.000 Euro gewährt. Dies gilt auch, wenn das erworbene Gebäude durch einen Neubau ersetzt oder wenn ein Neubau auf einer Konversionsfläche oder innerörtlichen Brachfläche errichtet wird. Konversions- oder Brachflächen sind ehemals für Gewerbe, Industrie, Militär oder von der Bahn genutzte innerörtliche Flächen, deren Nutzung aufgegeben wurde und die einer Wohnnutzung zugeführt werden sollen. Der Zuschuss wird in diesen Fällen nur gewährt, wenn der Antragsteller selbst die Umnutzung vornimmt (z.B. Abbrüche, Entsiegelungen oder Umbauten beauftragt) und nicht die Gemeinde oder ein sonstiger Dritter.

31.5 Die Gewährung des Zuschusses nach Nr. 31.4 ist nur in Verbindung mit dem Darlehen nach Nr. 30.1 zulässig. Der sich insgesamt ergebende Zuschussbetrag ist auf volle hundert Euro zu runden. Das nach Maßgabe der Nr. 30.1 ermittelte Darlehen darf nicht deshalb gekürzt werden, weil ein ergänzender Zuschuss zu bewilligen ist.

32. Eigenleistungen

32.1 Die Eigenleistung soll mindestens 25 v. H. der Gesamtkosten betragen. Insbesondere bei der Förderung von Haushalten mit drei oder mehr Kindern kann die Bewilligungsstelle eine geringere Eigenleistung zulassen, jedoch nicht weniger als 15 v. H. Eine Eigenleistung von mindestens 15 v. H. der Gesamtkosten muss durch Bereitstellung eigener Geldmittel oder eines aus eigenen Mitteln erworbenen Grundstücks erbracht werden. Bei der Mindesteigenleistung können Zuschüsse anderer Zuwendungsgeber sowie die Zuschüsse nach Nr. 31 berücksichtigt werden.

32.2 Eigenleistungen sind

• bare Geldmittel sowie Guthaben bei Geldinstituten einschließlich rechtsverbindlicher Geldschenkungen (z.B. von Verwandten),
• der Wert des aus Eigenmitteln bezahlten oder etwa von Verwandten unentgeltlich überlassenen Grundstücks,
• bei Gebäudeänderung und Gebäudeerweiterung der Wert verwendeter Gebäudeteile (nach Abzug einer etwaigen Altbelastung),
• der Wert vor Baubeginn angeschaffter und aus Eigenmitteln bezahlter Baustoffe,
• der Wert der Selbsthilfe ( § 15 Abs. 1 Nr. 2 II. BV).

33. Tragbarkeit der Belastung

33.1 Die Belastung für den Bauherrn oder Käufer ist anhand einer Lastenberechnung ( §§ 40 ff. II. BV) zu ermitteln. Die Belastung aus der Bewirtschaftung der Immobilie wird dabei pauschal mit 25 Euro je m² jährlich für Eigenheime und mit 30 Euro je m² jährlich für Eigentumswohnungen angesetzt. Die Bewilligungsstelle hat im Rahmen einer Prognose einzuschätzen, ob die sich für Bauherren und Erwerber aus der Immobilie ergebende Belastung dauerhaft tragbar ist. Eine dauerhafte Tragbarkeit der Belastung ist jedenfalls dann nicht gegeben, wenn nicht wenigstens folgende Mindestbeträge, nach Abzug der Belastung aus der Immobilie, zum Lebensunterhalt verbleiben:

• für den Antragssteller 1.000 Euro,
• für jede weitere zum Haushalt rechnende Person zusätzlich 250 Euro monatlich,
• ab dem dritten Kind ein Betrag von monatlich 200 Euro.

33.2 Die Beurteilung muss sich an den Geldmitteln orientieren, die dem Haushalt tatsächlich und regelmäßig zur allgemeinen Lebensführung zur Verfügung stehen. Dazu gehört in erster Linie das durchschnittliche monatliche Nettoeinkommen; aber auch wiederkehrende Sonderzuwendungen (z.B. Weihnachts- und Urlaubsgeld) sind zu berücksichtigen.

Zu den verfügbaren Geldmitteln gehören insbesondere ferner

• das Kindergeld,
• ein etwaiges Wohngeld (Lastenzuschuss).

33.3 Bei zeitlich befristeten Einnahmen (z.B. Elterngeld, Einkünfte aus befristeten Arbeitsverhältnissen, Unterhaltsleistungen) ist auch zu prüfen, ob die Belastung nach Wegfall dieser Einnahmen tragbar ist (Entwicklung der Einkommenslage, Wiederaufnahme einer Berufstätigkeit).

33.4 Nicht zu den verfügbaren Geldmitteln gehören Einnahmen, denen entsprechende Aufwendungen des Leistungsempfängers gegenüberstehen (z.B. Blindengeld, Pflegegeld, BAföG-Leistungen).

33.5 Soweit sich aus den Einkommensnachweisen das verfügbare Haushaltsnettoeinkommen nicht unmittelbar ergibt (z.B. bei Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft, Gewerbebetrieb, selbstständiger Arbeit oder nichtselbstständiger Arbeit von Beamten), sind vom Gewinn oder Betriebsüberschuss oder vom Nettoeinkommen ggf. Beiträge zur privaten Lebens- und Krankenversicherung (soweit sie nicht bei den Betriebsausgaben enthalten sind) sowie die Steuerleistung abzuziehen. Dabei müssen die privaten Vorsorgeeinrichtungen in ihrer Zielsetzung der gesetzlichen Sozialversicherung entsprechen.

33.6 Um bei Antragstellern, die Einkünfte aus selbstständiger Arbeit erzielen, die Tragbarkeit der Belastung beurteilen zu können, sind von diesen (neben den Einkommenserklärungen auf Stabau-Vordruck III a/III b) regelmäßig folgende Einkommensnachweise vorzulegen:

• Einkommensteuerbescheide der letzten beiden Steuerjahre (ersatzweise die letzte Einkommensteuererklärung),
• Jahresabschlüsse bzw. Einnahmenüberschussberechnungen der letzten beiden Jahre,
• ggf. Datev-Listen des laufenden Geschäftsjahres.

33.7 Bei einer finanziellen Mitleistung Dritter ist die Tragbarkeit der Belastung dann nicht auf Dauer sichergestellt, wenn mit dem baldigen Wegfall dieser Mitleistung zu rechnen ist.

33.8 Künftige Änderungen in der Belastungsentwicklung sind zu berücksichtigen, sofern diese aus heutiger Sicht schon herangezogen werden können (z.B. baldige Änderung der Einkommens- oder Haushaltssituation, Auslauf eines Bausparkassendarlehens mit mittelfristiger Laufzeit).

33.9 Bei der Gegenüberstellung von verfügbaren Geldmitteln des Haushalts und der Belastung aus der Immobilie ist eine angemessene Überschreitung der zum Lebensunterhalt notwendigen Mindestbeträge (Nr. 33.1 Satz 4) zuzugestehen.

34. Besondere technische Anforderungen

34.1 Die angemessene Größe von Baugrundstücken ist unter Berücksichtigung des Grundsatzes eines sparsamen Umgangs mit Grund und Boden nach den ortsüblichen Gegebenheiten zu beurteilen.

34.2 Die angemessene Grundstücksgröße beim Bau (nicht beim Erst- und Zweiterwerb) von Eigenheimen ist in Anlehnung an die Gebietskategorien des Landesentwicklungsprogramms zu beurteilen. Orientierungswerte für die angemessene Grundstücksgröße sind:

• in Verdichtungsräumen 400 m²,
• im ländlichen Raum 600 m².

34.3 Die Zulässigkeit einer Überschreitung der Orientierungswerte ist nach den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen. Sie soll insbesondere dann zugelassen werden, wenn die Festsetzungen eines Bebauungsplans zur Grundstücksgröße zu beachten sind oder dem Bauherrn das Grundstück unentgeltlich überlassen wurde oder der Bauherr das Grundstück schon vor geraumer Zeit mit Eigenmitteln erworben hat.

34.4 Die Angemessenheit der Wohnfläche ist nach den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen. Bei der Nutzung vorhandener Bausubstanz sind die Gegebenheiten zu berücksichtigen.

34.5 Die Wohnfläche einer Eigentumswohnung für einen Zwei-Personen-Haushalt soll in der Regel höchstens 75 m² betragen. Die Wohnfläche eines Eigenheimes für einen Zwei-Personen-Haushalt soll in der Regel höchstens 100 m² betragen. Der weiteren Familienplanung ist mit einer entsprechenden zusätzlichen Wohnfläche Rechnung zu tragen. Insoweit ist für einen Zwei-Personen-Haushalt die Wohnfläche auch dann angemessen, wenn Individualräume für bis zu fünf Personen geplant sind.

34.6 Für jede weitere Person im Haushalt kann die Wohnfläche bis zu 15 m² mehr betragen.

34.7 Für ein beruflich erforderliches häusliches Arbeitszimmer kann je Haushalt die Wohnfläche bis zu 15 m² mehr betragen. Ein häusliches Arbeitszimmer ist ein zur Wohnung gehörender, aber vom übrigen Wohnbereich abgetrennter Raum, der ausschließlich oder nahezu ausschließlich zu beruflichen Zwecken genutzt wird.

34.8 Ist eine Person des Haushalts schwerbehindert oder pflegebedürftig, kann die Wohnfläche allgemein bis zu 15 m² mehr betragen. ²Einer Erhöhung der Wohnfläche soll nur zugestimmt werden, wenn eine Person schwerbehindert im Sinn des § 2 Abs. 2 SGB IX oder pflegebedürftig im Sinn des § 14 SGB XI ist und Bewegungsflächen nach Teil 2 der DIN 18040 erforderlich und entsprechend planerisch nachgewiesen sind. Mit diesen Mehrflächen ist der zusätzliche Flächenbedarf auch dann gedeckt, wenn sich im Haushalt mehrere schwerbehinderte oder pflegebedürftige Personen befinden.

34.9 Ist eine Person des Haushalts schwerbehindert oder pflegebedürftig und benötigt sie einen eigenen abgeschlossenen Therapieraum, kann die Wohnfläche bis zu 15 m² mehr betragen.

34.10 Nr. 22.3 gilt entsprechend.

34.11 Befindet sich in einem Eigenheim neben der Hauptwohnung eine zweite Wohnung oder eine Einliegerwohnung, kann für diese die Wohnfläche nach Nr. 22.2 bemessen werden.

34.12 Die Bewilligungsstelle legt jährlich in Absprache mit angrenzenden Bewilligungsstellen und der Regierung ortsbezogene Kostenobergrenzen fest.

34.13 Baukosten und Kaufpreise müssen unter Berücksichtigung des energetischen Standards nach den Gegebenheiten des örtlichen Wohnungsmarkts angemessen und wirtschaftlich sein.

35. Auszahlung

35.1 Der Förderempfänger hat die Auszahlung bei der Bewilligungsstelle zu beantragen. Entsprechend dem Bewilligungsbescheid kann nach der Erfüllung der im Bewilligungsschreiben der Bayerischen Landesbodenkreditanstalt genannten Bedingungen die Auszahlung der jeweiligen Ratenzahlungen bei der Bewilligungsstelle beantragt werden.

35.2 Bei Darlehen für den Bau und Ersterwerb von Wohnungen erfolgt die Auszahlung in folgenden vier Teilraten:

• 30 v. H. nach der Fertigstellung der Kellerdecke oder bei nichtunterkellerten Gebäuden nach der Fertigstellung der Bodenplatte oder bei einer Änderung und Erweiterung von Gebäuden nach der Einrichtung der Baustelle und dem Beginn der Arbeiten,
• 35 v. H. nach der Fertigstellung des Rohbaus einschließlich der Dacheindeckung oder bei einer Änderung und Erweiterung von Gebäuden nach der Fertigstellung der sanitären Installation und des Innenputzes,
• 25 v. H. nach Erreichen der Bezugsfertigkeit und
• 10 v. H. nach restloser Fertigstellung und bestimmungsgemäßer Wohnungsbelegung.

35.3 Bei Darlehen für den Zweiterwerb können die folgenden beiden Ratenzahlungen geleistet werden:

• 90 v. H. und
• 10 v. H.

35.4 Der Zuschuss nach den Nrn. 31.1 und 31.4 kann zusammen mit der ersten Rate des Darlehens in einer Summe ausgezahlt werden.

35.5 Im begründeten Einzelfall kann die Bewilligungsstelle im Einvernehmen mit der Bayerischen Landesbodenkreditanstalt von für die Auszahlung getroffenen Regelungen abweichen. Dies gilt insbesondere, wenn mehr als 10 v. H. der Gesamtkosten auf Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen entfallen.

36. Verwendungsnachweis

36.1 Darlehen und Zuschuss für den Bau

Als Verwendungsnachweis dient eine Bestätigung der Bewilligungsstelle darüber, dass das geförderte Bauvorhaben technisch und wirtschaftlich dem Darlehensvertrag sowie dem Bewilligungsbescheid entsprechend erstellt wurde und bestimmungsgemäß belegt ist. Dazu hat der Zuwendungsempfänger der Bewilligungsstelle spätestens innerhalb von sechs Monaten nach der Bezugsfertigkeit der Baumaßnahme den Nachweis über die Einnahmen und Ausgaben (Formblatt Stabau IV) vorzulegen.

36.2 Darlehen und Zuschuss für den Erst- und Zweiterwerb

Als Verwendungsnachweis dient eine Bestätigung der Bewilligungsstelle, dass der Kaufpreis bezahlt wurde, die geförderte Wohnung bestimmungsgemäß belegt ist und - beim Zweiterwerb - etwaige Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen ausgeführt wurden. Dazu hat der Zuwendungsempfänger der Bewilligungsstelle spätestens innerhalb von sechs Monaten nach Bezug der geförderten Wohnung die Begleichung des Kaufpreises und aller angefallener Nebenkosten (z.B. Notar- und Grundbuchgebühren) anhand von Originalbelegen nachzuweisen. Für ausgeführte Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sind Originalrechnungen von Fachbetrieben mit Zahlungsbelegen vorzulegen.

36.3 Die Belege und Verträge sowie alle sonst mit der Förderung zusammenhängenden Unterlagen sind für die Dauer von fünf Jahren nach Abschluss der baulichen Maßnahme aufzubewahren.

37. Belegungsbindung

37.1 Der Förderempfänger ist verpflichtet, den Eigenwohnraum für die Dauer von 15 Jahren selbst zu nutzen. Die Belegungsbindung für Mietwohnraum im Zweifamilienhaus besteht für die Dauer von 15 Jahren. Die Bindungsdauer beginnt beim Neubau mit der Bezugsfertigkeit, beim Zweiterwerb mit der zeitnah zur Bewilligung der Fördermittel vorzunehmenden Wohnungsbelegung; erwirbt der Förderempfänger die von ihm bewohnte Wohnung, beginnt die Bindungsdauer mit dem Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages.

37.2 Gibt der Förderempfänger die Selbstnutzung vor Ablauf der Belegungsbindung auf, entscheidet die Bewilligungsstelle über eine Anhebung des Zinssatzes für das staatliche Darlehen bis auf Kapitalmarktniveau zum Zeitpunkt der Beendigung der Selbstnutzung; ein Zinssatz von 7 v. H. darf dabei nicht überschritten werden. Wird der Wohnraum für die restliche Laufzeit der Belegungsbindung von einem berechtigten Mieter ( Art. 14 BayWoFG) bezogen, kann die Bewilligungsstelle auf eine Anhebung des Zinssatzes verzichten. Unterbricht der Förderempfänger die Selbstnutzung vorübergehend (z.B. infolge eines befristeten Auslandsaufenthalts), entscheidet die Bewilligungsstelle über eine Anhebung des Zinssatzes für die Dauer der Unterbrechung der Selbstnutzung. Die Bindungsdauer wird um die Dauer der Unterbrechung verlängert. Nimmt der Förderempfänger im Anschluss an die Unterbrechung die Selbstnutzung wieder auf, wird der Zinssatz des Darlehens bis zum Auslauf der verlängerten Bindungsdauer wieder auf 0,5 v. H. jährlich gesenkt.

37.3 Bei einer Vermietung des zur Selbstnutzung bestimmten Objekts bestehen Belegungs- und Mietpreisbindungen nach Maßgabe des Art. 13 Abs. 2 Nr. 1 BayWoFG.

37.4 Ein Leerstehenlassen für mehr als drei Monate oder eine Verwendung des Eigenwohnraums zu anderen als Wohnzwecken gemäß Art. 16 Abs. 6 in Verbindung mit Abs. 1 Satz 2 Nrn. 2 und 3 BayWoFG bedürfen der Genehmigung der zuständigen Stelle ( § 1 Abs. 3 DVWoR).

37.5 Wird das Darlehen ohne rechtliche Verpflichtung vorzeitig vollständig zurückgezahlt, enden die Bindungen nach Nr. 37.1 zum Zeitpunkt der Rückzahlung; bei einer Vermietung enden die Bindungen zum Zeitpunkt der Beendigung des bestehenden Mietverhältnisses, spätestens aber mit Ablauf der planmäßigen Bindungsdauer. Gleiches gilt, wenn die Fördermittel wegen Verstoßes gegen Bestimmungen des Bewilligungsbescheides zurückgefordert werden. Wird die Nutzung des für eigene Wohnzwecke geförderten Wohnraums vor Ablauf der Belegungsbindung aufgegeben, ist für jedes volle Kalenderjahr der nicht zweckentsprechenden Belegung der ergänzende Zuschuss für den Zweiterwerb, Ersatzneubau oder Neubau auf Konversionsflächen oder innerörtlichen Brachflächen anteilig zurückzufordern. Wird die zweckentsprechende Nutzung bereits nach weniger als fünf Jahren nach Bezugsfertigkeit des geförderten Wohnraums aufgegeben, ist der Zuschuss für Kinder anteilig für jedes volle Kalenderjahr der nicht zweckentsprechenden Belegung zurückzufordern.

38. Übertragung von Fördermitteln

38.1 Die Fördermittel können auf Antrag des Förderempfängers auf ein anderes Objekt übertragen werden. Um die Darlehenssicherung bei dem anderen Objekt beurteilen zu können, ist die Übertragung bei der für das neue Objekt zuständigen Bewilligungsstelle unter Verwendung des Stabau-Vordrucks I a zu beantragen. Dem Antrag sind die Finanzierungsnachweise für das neue Objekt sowie aktuelle Einkommensnachweise, aufgrund derer die Tragbarkeit der Belastung geprüft werden kann, beizufügen. Die Bayerische Landesbodenkreditanstalt kann weitere Unterlagen vom Förderempfänger anfordern.

38.2 Sollen die Fördermittel auf ein Objekt im Zuständigkeitsbereich einer anderen Bewilligungsstelle übertragen werden, ist die bislang zuständige Bewilligungsstelle von der Übertragung zu unterrichten. Der Bescheid über die Zustimmung zur Übertragung ist dem Förderempfänger über die Bayerische Landesbodenkreditanstalt bekannt zu geben.

39. Eigentümerwechsel

39.1 Bei der Veräußerung eines geförderten Objekts kann der Erwerber die Restschuld des Darlehens in Anrechnung auf den Kaufpreis übernehmen, wenn die Bewilligungsstelle dem Eigentümerwechsel mit Bescheid zustimmt.

39.2¹Dabei hat der Erwerber die Übernahme der Restschuld mit dem Antragsformblatt Stabau I a mit Einkommensnachweisen und Finanzierungsunterlagen zu beantragen. Die Bewilligungsstelle prüft - wie im üblichen Bewilligungsverfahren -, ob die Voraussetzungen für die Übernahme der Restschuld vorliegen. Bei einem positiven Prüfungsergebnis erteilt sie einen entsprechenden Bescheid und leitet ihn an die Bayerische Landesbodenkreditanstalt weiter.

Vierter Teil
Förderung der Anpassung von bestehendem Miet- und Eigenwohnraum an die Belange von Menschen mit Behinderung

40. Ziel der Förderung und Art der baulichen Maßnahmen

Gefördert werden bauliche Maßnahmen, insbesondere Änderungen, die Menschen mit Behinderung ( § 2 Abs. 1 SGB IX) die Nutzung ihres Wohnraums im Hinblick auf ihre Behinderung erleichtern.

Dabei kommen insbesondere in Betracht der

• Umbau einer Wohnung (behindertengerechter Wohnungszuschnitt),
• Einbau behindertengerechter sanitärer Anlagen,
• Einbau solcher baulicher Anlagen, die die Folgen einer Behinderung mildern (z.B. ein Aufzug oder eine Rampe für Rollstuhlfahrer).

41. Förderfähige Kosten

1Auszugehen ist zunächst von den Gesamtkosten der Maßnahme. Förderfähig ist der gegenüber einer konventionellen Ausführung anfallende Mehraufwand an Kosten von baulichen Änderungen, der dadurch entsteht, dass bestehender oder umzubauender Wohnraum an die Belange von Menschen mit Behinderung angepasst wird; dabei können auch die Kosten für die dadurch bedingten Instandsetzungsmaßnahmen mitgefördert werden.

42. Förderempfänger und begünstigte Person

42.1 Förderempfänger ist der Eigentümer, der Erbbauberechtigte oder der Nießbraucher der Wohnung, zu dessen Nutzung die bauliche Maßnahme durchgeführt werden soll.

42.2 Begünstigte Person ist der behinderte Mensch, für den die bauliche Maßnahme durchgeführt werden soll.

42.3 Der Haushalt der begünstigten Person hat, sofern nicht eine niedrigere Einkommensgrenze bestimmt wurde, die in Art. 11 Abs. 1 BayWoFG genannte Einkommensgrenze einzuhalten.

43. Förderung

43.1 Die Förderung besteht aus einem leistungsfreien Darlehen von höchstens 10.000 Euro je Wohnung, das im Wege der Fehlbedarfsfinanzierung ausgereicht wird. Maßnahmen mit Gesamtkosten von weniger als 1.000 Euro (Bagatellgrenze) werden nicht gefördert.

43.2 Der Höchstbetrag gilt auch in Fällen, in denen sich mehrere Menschen mit Behinderung in einem Haushalt befinden.

43.3 Der Höchstbetrag ist wohnungsbezogen. Innerhalb einer Wohnung können in zeitlichen Abständen verschiedene Maßnahmen bis zum Höchstbetrag gefördert werden.

43.4 Für das leistungsfreie Darlehen wird ein einmaliger Verwaltungskostenbeitrag von 1 v. H. erhoben, der bei Auszahlung einbehalten wird.

44. Kumulierung mit anderen Finanzierungshilfen

Soweit anderweitige vertragliche oder gesetzliche Ansprüche auf Finanzierungsmittel für dieselben baulichen Maßnahmen bestehen, sind diese Finanzierungsmittel vorrangig einzusetzen.

45. Belegungsbindung

45.1 Während der Dauer von fünf Jahren nach Beendigung der baulichen Maßnahmen darf die Wohnung nur von Haushalten mit wenigstens einer begünstigten Person (Nr. 42.2) belegt werden.

45.2 Die Darlehensschuld wird nach Ablauf der Belegungsbindung erlassen, wenn nach einer Bestätigung der nach § 1 Abs. 3 DVWoR zuständigen Stelle während dieser Zeit die Wohnung bestimmungsgemäß belegt war.

45.3 Wenn die Nutzung der geförderten Wohnung vor Ablauf der Belegungsbindung aufgegeben wird, ist für jedes volle Kalenderjahr der nicht bestimmungsgemäßen Belegung ein Fuenftel des leistungsfreien Baudarlehens zurückzuzahlen. Die Bewilligungsstelle kann auf eine Rückforderung verzichten, wenn sie nach den Umständen des Einzelfalles unbillig wäre. Bei Eigenwohnraum gilt dies insbesondere dann, wenn die begünstigte Person verstirbt oder die Wohnung aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr nutzen kann.

46. Auszahlung

Das Darlehen kann bei Beginn der baulichen Maßnahmen in einem Betrag ausgezahlt werden.

47. Nachweis der Verwendung

Als Verwendungsnachweis dient eine Schlussbestätigung der Bewilligungsstelle darüber, dass die bauliche Maßnahme wirtschaftlich und technisch dem Bewilligungsbescheid und dem Darlehensantrag entsprechend erstellt wurde und der Wohnraum bestimmungsgemäß belegt ist. Dazu hat der Darlehensempfänger der Bewilligungsstelle spätestens innerhalb von sechs Monaten nach Abschluss der baulichen Maßnahme die Originalbelege (Einnahme- und Ausgabebelege) vorzulegen. Die Belege müssen die im Geschäftsverkehr üblichen Angaben und Anlagen enthalten, die Ausgabebelege insbesondere den Zahlungsempfänger, Grund und Tag der Zahlung und den Zahlungsbeweis. Die Belege und Verträge sowie alle sonst mit der Förderung zusammenhängenden Unterlagen sind für die Dauer von zehn Jahren nach Abschluss der baulichen Maßnahme aufzubewahren.

Fuenfter Teil
Förderverfahren

48. Antrags- und Bewilligungsverfahren

48.1 Der Antrag auf Fördermittel ist vom Bauherrn oder Erwerber unter Verwendung des amtlichen Vordrucks bei der Bewilligungsstelle einzureichen ( § 1 Abs. 1 Nrn. 1 und 2 DVWoR).

48.2 Die Bewilligungsstellen prüfen die Förderungsvoraussetzungen und entscheiden über den Antrag. Dabei ist die Bayerische Landesbodenkreditanstalt einzubeziehen, wenn eine frühzeitige Beurteilung aus bankmäßiger Sicht geboten erscheint. Liegen die Förderungsvoraussetzungen vor, so erteilen sie im Rahmen der verfügbaren Mittel den Bewilligungsbescheid und leiten ihn an die Bayerische Landesbodenkreditanstalt zu dessen umgehender Versendung zu.

48.3 Die Bewilligungsstellen entscheiden über einen Widerruf und eine Rückforderung der Zuschüsse (Nrn. 17a, 25a.2.2, 31).

49. Aufgaben der Bayerischen Landesbodenkreditanstalt

49.1 Für die Ausreichung von Fördermitteln und Verwaltung der Darlehen ist die Bayerische Landesbodenkreditanstalt zuständig.

49.2 Der Bayerischen Landesbodenkreditanstalt obliegen insbesondere die folgenden Aufgaben:

• Bankmäßige Nachprüfung der Bonität des Bauherrn oder Erwerbers und der Wirtschaftlichkeits- oder Lastenberechnung,
• Abschluss des Darlehensvertrags,
• Sicherung des Darlehens,
• Ausreichung und Verwaltung der Darlehen und Zuschüsse.

49.3 Ergeben sich bei der Nachprüfung Bedenken gegen die Wirtschaftlichkeits- oder Lastenberechnung, Finanzierung oder Darlehenssicherung oder allgemein gegen die Förderungsfähigkeit des Vorhabens oder des Bauherrn (Erwerbers), hat die Bayerische Landesbodenkreditanstalt eine Klärung mit der Bewilligungsstelle herbeizuführen.

49.4 Richten sich die Bedenken gegen die Darlehenssicherung, gilt das jedoch nur dann, wenn das Darlehen über das bei nachstelliger staatlicher Finanzierung zwangsläufig hinzunehmende Ausmaß hinaus gefährdet würde. Kommt eine einvernehmliche Beurteilung der Wirtschaftlichkeits- oder Lastenberechnung, Finanzierung oder Darlehenssicherung nicht zustande, ist eine endgültige Entscheidung durch das Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr herbeizuführen.

49.5 Die Bayerische Landesbodenkreditanstalt ist ermächtigt, die Darlehen jederzeit aus wichtigem Grund zur sofortigen Rückzahlung zu kündigen. Näheres regelt der Darlehensvertrag. Wichtige Gründe können insbesondere gegeben sein, wenn

• der Bewilligungsbescheid bestandskräftig aufgehoben worden oder eine wirksam gewordene Kündigung des öffentlich-rechtlichen Vertrags erfolgt ist,
• bei Mietwohnraum in Mehrfamilienhäusern der Darlehensnehmer gegen die Bestimmungen über die Belegungs- und Mietpreisbindung verstößt,
• bei Eigenwohnungen die Selbstnutzung während der Dauer der Belegungsbindung infolge Veräußerung der Wohnung aufgegeben wird.

50. Sicherung der Zweckbestimmung

Das Darlehen (ausgenommen das Darlehen nach Nr. 43.1) ist im Grundbuch an rangbereitester Stelle und unmittelbar nach den für die Finanzierung des Vorhabens aufgenommenen Kapitalmarkt- und Bauspardarlehen dinglich zu sichern. Sofern es sich bei den im Rang vorgehenden oder gleichstehenden Grundpfandrechten um Grundschulden handelt, muss sichergestellt werden, dass ein Aufrücken des Grundpfandrechts für das Darlehen entsprechend der Tilgung der im Rang vorgehenden oder gleichstehenden Darlehen erfolgt. Dem Darlehen dürfen im Rang keine Grundpfandrechte zur Sicherung einer Kaufpreisforderung oder werthaltige Lasten in Abteilung II des Grundbuchs vorgehen. Zuschüsse werden nicht dinglich gesichert.

Sechster Teil
Schlussbestimmungen

51. Abweichungen

Die Bewilligungsstellen nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. c DVWoR können im Rahmen ihrer Zuständigkeit in Einzelfällen Abweichungen von den Nrn. 22.2, 22.4 Satz 1 und Nr. 22.6 Satz 1 zulassen. Andere Abweichungen von diesen Richtlinien bedürfen der Zustimmung des Staatsministeriums für Wohnen, Bau und Verkehr.

52. Inkrafttreten, Außerkrafttreten und Überleitungsregelungen

52.1 Diese Bekanntmachung tritt mit Wirkung vom 1. Januar 2012 in Kraft.

52.2 ²¹ Diese Bekanntmachung tritt mit Ablauf des 31. März 2022 außer Kraft.

52.3 Die Wohnraumförderungsbestimmungen 2008 vom 4. Dezember 2007 (AllMBl S. 760) treten mit dem Inkrafttreten der vorliegenden Bekanntmachung außer Kraft.

52.4 In Bewilligungsverfahren, in denen vor dem Inkrafttreten dieser Bekanntmachung die Bewilligung entscheidungsreif vorbereitet oder in denen für die Vorhaben Zustimmungen zum vorzeitigen Baubeginn oder Kaufvertragsabschluss erteilt wurden, kann die Bewilligung von Fördermitteln noch nach den Wohnraumförderungsbestimmungen 2008 erfolgen.

52.5 Bei einer von der Belegungsstruktur abweichenden Belegung von Mietwohnungen, die auf der Grundlage der Wohnraumförderungsbestimmungen 2008 oder früheren entsprechenden einkommensorientierten Förderung gefördert wurden, ist die Zusatzförderung bei der Neufestsetzung für einen neuen Bewilligungszeitraum bei bestehenden Mietverhältnissen nach Nr. 19.5 Sätze 1 bis 4 zu bemessen.

ENDE