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5.8 Anwendung der UVP-Verwaltungsvorschrift

Die UVP-Verwaltungsvorschrift, die gemäß § 20 Nr. 1 UVPG Kriterien und Verfahren zur Ermittlung, Beschreibung und Bewertung von Umweltauswirkungen konkretisiert, findet in Teilbereichen auch für die Umweltverträglichkeitsprüfung in der Bauleitplanung Anwendung (vgl. Nr. 15 UVPVwV, dies gilt neben den besonderen Vorschriften zu Nr. 15 insbesondere für Nr. 0.6.1 i.V.m. den Orientierungshilfen des Anhang 1 GMBl. 1995 S. 671 ff). Auf die an die Anlage zu § 3 UVPG angefügten neuen Nrn. 18 und 19 ist sie entsprechend anwendbar.

6 Städtebauliche Verträge (§ 11 BauGB)

6.1 Einführung

Die in § 6 BauGB-MaßnG enthaltene Regelung über städtebauliche Verträge ist in das Baugesetzbuch übernommen worden. § 11 BauGB ist gegenüber § 6 BauGB-MaßnG zwar redaktionell gestrafft worden, der materielle Regelungsgehalt ist jedoch weitgehend unverändert geblieben.

Die in Absatz 1 Nr. 1 als letzter Halbsatz eingefügte Bestimmung, wonach "die Verantwortung der Gemeinde für das gesetzlich vorgesehene Planaufstellungsverfahren unberührt" bleibt, hat nur deklaratorischen Charakter. Aus der Planungshoheit der Gemeinde ergibt sich bereits, daß die Gemeinde ihre Verantwortung hierfür vertraglich nicht einschränken kann.

Auch die neu eingefügte Regelung in Absatz 1 Nr. 2, wonach "die Durchführung des Ausgleichs im Sinne des § 1a Abs. 3" Gegenstand eines städtebaulichen Vertrages sein kann, dient lediglich der Klarstellung.

Entfallen ist die Formulierung, daß Kosten und Aufwendungen übernommen werden können, "die der Allgemeinheit dienen" (bisher § 6 Abs. 3 Satz 1 BauGB-MaßnG). Da die Gemeinden mit dem Abschluß städtebaulicher Verträge ohnehin nur öffentliche Interessen verfolgen dürfen, scheidet die Finanzierung von Anlagen, die ganz oder überwiegend privatnützigen Zwecken dienen, weiterhin aus.

Ferner ist der Passus aus § 6 Abs. 3 Satz 1, zweiter Halbsatz BauGB-MaßnG nicht übernommen worden, daß die Anlagen und Einrichtungen auch außerhalb des (Bau-)Gebietes liegen können. Das bringt jedoch keine Veränderung gegenüber der bisherigen Rechtslage. Der Gesetzgeber geht davon aus, daß es auf die Belegenheit nicht ankommt, sofern die zu finanzierende Maßnahme Voraussetzung oder Folge des vom Investor geplanten Vorhabens ist.

Absatz 1 Nr. 3 ist gegenüber dem Wortlaut des § 6 Abs. 3 Satz 1 BauGB-MaßnG dahin erweitert worden, daß auch Folgekosten übernommen werden können, die der Gemeinde für städtebauliche Maßnahmen bereits entstanden sind. Hierbei handelt es sich um eine Fortentwicklung. Nach der bisherigen Fassung war zweifelhaft, ob die Gemeinde auch Kosten abwälzen konnte, die ihr bereits vor Abschluß des Vertrages entstanden waren.

6.2 Beispiele für städtebauliche Verträge nach § 11 Abs. 1 Nr. 1 BauGB

6.2.1 Übertragung von städtebaulichen Maßnahmen und Planungen

Gegenstand eines städtebaulichen Vertrages zur Vorbereitung und Durchführung städtebaulicher Maßnahmen kann nach § 11 Abs. 1 Nr. 1 die Neuordnung der Grundstücksverhältnisse sein. In diesem Fall ersetzt der Neuordnungs-(= Umlegungs-) Vertrag die Regelungen des gesetzlichen Umlegungsverfahrens bzw. der gesetzlichen Grenzregelung.

Die Neuordnung der Grundstücksverhältnisse durch Vertrag (Umlegungsvertrag) geschieht in der Regel dadurch, daß die Gemeinde oder Dritte nach Anweisung der Gemeinde die Grundstücke im künftigen Maßnahmengebiet aufkaufen und die neuen Grenzen so ziehen, daß Grundstücke entstehen, die nach Lage, Form und Größe für die in Aussicht genommene Nutzung zweckmäßig sind. Im Umlegungsvertrag ist ferner zu regeln:

• die Übertragung der für öffentliche Zwecke erforderlichen Flächen an die Gemeinde,
• die Verteilung der verbleibenden Flächen an die Teilnehmer des vertraglichen Umlegungsverfahrens bzw. die Gewährung sonstiger Rechte oder Abfindungen,
• die Verteilung der Kosten des Verfahrens.

6.2.2 Bodensanierung und sonstige vorbereitende Maßnahmen

Vor der Durchführung von Baumaßnahmen kann eine Bodensanierung und eine Freilegung von Grundstücken erforderlich sein.

Zur Bodensanierung gehört die Untersuchung und Beseitigung von Bodenverunreinigungen, insbesondere von Altlasten. Die Freilegung von Grundstücken umfaßt den Abbruch baulicher Anlagen und die Entsiegelung.

Es empfiehlt sich, diese Maßnahmen der Grundstückseigentümerin oder dem -eigentümer zu übertragen, wenn er oder sie die Maßnahmen zügig durchführen kann und die Gemeinde von Verwaltungsaufwand entlastet werden soll. Bei der Bodensanierung sollten Standards vereinbart werden.

6.2.3 Ausarbeitung städtebaulicher Planungen

Die Gemeinde kann durch städtebaulichen Vertrag einem Investor die Ausarbeitung der städtebaulichen Planung übertragen. Absatz 1 Nr. 1 regelt nicht den Auftrag an ein Architekten- oder Ingenieurbüro, bei dem es sich um den Abschluß eines privatrechtlichen Vertrages (Werkvertrag nach §§ 633 ff. BGB) handelt.

Zu den städtebaulichen Planungen, die übertragen werden können, zählen z.B. die Ausarbeitung von Flächennutzungs- und Bebauungsplänen bzw. deren Änderungen und Ergänzungen.

Auch die Ausarbeitung von Landschafts- und Grünordnungsplänen oder von ergänzenden Gutachten wie Lärmschutzgutachten, Emissionsschutzgutachten, Feststellung von Bodenverunreinigungen usw. kann durch städtebaulichen Vertrag übertragen werden. Zur Übernahme der Kosten für die genannten Pläne usw., vgl. Nr. 6.4.

Auch nach Abschluß dieser Verträge bleibt die Planungshoheit uneingeschränkt bei der Gemeinde. Übertragen werden kann nur die technische Planerstellung und die Abwicklung der einzelnen Verfahrensschritte (vgl. Nr. 2.4.4) durch den Investor oder das von ihm beauftragte Planungsbüro. Um eine fortlaufende Information sicherzustellen, sollten Berichts- und Informationspflichten vereinbart werden. Die Gemeinde bleibt insbesondere zuständig für

• sämtliche nach dem Baugesetzbuch und der Gemeindeordnung notwendigen Beschlüsse,
• die Abwägung, insbesondere die Entscheidung über Anregungen und die Behandlung der Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange,
• die Entscheidung über die Vorlage des Planes zur Genehmigung.

Es empfiehlt sich, im Vertrag bereits das planerische Grundkonzept für Bauleitpläne festzuschreiben. Die Gemeinde sollte sich ferner eine Mitwirkung bei der Auswahl des Planungsbüros sichern.

6.3 Beispiele für städtebauliche Verträge nach § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB

Absatz 1 Nr. 2 behandelt den Abschluß von Verträgen, die der Förderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele dienen. Anlaß für Verträge dieser Art kann nicht nur ein Bebauungsplan sein, sondern auch eine sonstige, Baurechte schaffende Satzung ( § 34 Abs. 4 BauGB). Ein Vertrag nach Absatz 1 Nr. 2 setzt voraus, daß der Bebauungsplan oder die sonstige Satzung noch nicht in Kraft getreten ist und kein Anspruch nach § 33 BauGB besteht. Die Vereinbarung einer vom Vertragspartner zu erbringenden Leistung ist unzulässig, wenn er auch ohne seine Leistung einen Bauanspruch hat ( § 11 Abs. 2 Satz 2).

Im folgenden werden die häufigsten, nach Absatz 1 Nr. 2 möglichen Vereinbarungen behandelt:

6.3.1 Verpflichtung zur Nutzung der Grundstücke binnen angemessener Frist entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplanes oder einer sonstigen Satzung

Diese ist sinnvoll, wenn der Gemeinde an einer vollständigen und baldigen Nutzung gelegen ist. Hierfür kann es verschiedene Gründe geben:

Schaffung von Arbeitsplätzen durch zügige Errichtung gewerblicher Vorhaben; Deckung eines Wohnbedarfs, auch von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen; Auslastung der für dieses Baugebiet vorgesehenen Infrastruktureinrichtungen (Kindergärten u.ä.).

Dem Investor muß eine insgesamt angemessene Frist zur Fertigstellung der Bauvorhaben eingeräumt werden. Es empfiehlt sich, die Gesamtfrist in Einzelfristen aufzuteilen: Frist zur Einreichung eines genehmigungsfähigen Bauantrages; Frist, innerhalb derer nach Erteilung der Baugenehmigung mit den Bauarbeiten begonnen werden muß und Frist bis zur Fertigstellung der Vorhaben.

Die Gemeinde sollte mit dem Investor einen Verzicht auf Schadenersatz- und Entschädigungsansprüche für den Fall vereinbaren, daß sie bei nicht fristgemäßer Durchführung des Vorhabens den Bebauungsplan (unter Beachtung des § 1 Abs. 3 BauGB) aufhebt oder ändert. Trotz Verzichts kann dem Investor ein Anspruch gegen die Gemeinde zustehen, soweit sie nach Aufhebung des Bebauungsplans oder einer sonstigen Satzung noch von den Aufwendungen des Investors profitiert.

Die Gemeinden können Ansprüche aus dem Vertrag durch Vereinbarung einer Vertragsstrafe sichern. Auch kann ein dinglich gesichertes Ankaufsrecht zugunsten der Gemeinde vereinbart werden. Es kann ausgeübt werden, wenn der Investor seinen vertraglichen Verpflichtungen auf einzelnen Grundstücken nicht rechtzeitig nachkommt.

6.3.2 Vereinbarung zur Deckung des Wohnbedarfs von Bevölkerungsgruppen mit besonderen Wohnraumversorgungsproblemen

Die Gemeinde kann den Vorhabenträger verpflichten, Mittel des sozialen Wohnungsbaus zu beantragen und auf bestimmten Flächen Sozialwohnungen zu errichten. Die Mietpreisbindungen ergeben sich aus dem Zweiten Wohnungsbaugesetz und dem Wohnungsbindungsgesetz. Die Gemeinden können darüber hinaus vereinbaren, daß ihnen Belegungsrechte für eine bestimmte Anzahl von Wohnungen eingeräumt werden. Inhalt einer Vereinbarung kann z.B. auch die Verpflichtung des Vorhabenträgers zur Errichtung von Wohnungen für Studenten oder von altengerechten Wohnungen sein.

6.3.3 Deckung des Wohnbedarfs der ortsansässigen Bevölkerung

In Gemeinden mit hohem Nachfragedruck nach Bauland (Gemeinden im Einzugsbereich von Großstädten, Fremdenverkehrsgemeinden) werden von Auswärtigen häufig Grundstückspreise gezahlt, die den Ortsansässigen das Bauen erschweren oder unmöglich machen. Die Gemeinden können Verträge abschließen, die es erlauben, Einheimischen Bauland zu Preisen unter dem Verkehrswert zur Verfügung zu stellen. Es gibt die unterschiedlichsten Varianten. Die folgende Darstellung möglicher Vertragsinhalte ist nicht abschließend:

Die Gemeinde macht die Ausweisung von Bauland davon abhängig, daß ihr zumindest ein Teil der Grundstücke übereignet wird, und zwar zu einem Preis, der unter dem zukünftigen Verkehrswert liegt. Diese Grundstücke verkauft die Gemeinde zu ermäßigten Preisen an Einheimische. Um einen doppelten Grundstückskauf zu vermeiden, kann auch vereinbart werden, daß nur an Einheimische und nur zu einem vorher festgelegten Preis weiterveräußert werden darf. Für den Fall des Verstoßes gegen diese Verpflichtung läßt sich die Gemeinde ein dinglich gesichertes Ankaufsrecht einräumen, das zum festgelegten Preis ausgeübt wird. Das Ankaufsrecht kann auch für den Fall vereinbart werden, daß Einheimische als Strohmann erwerben und das Grundstück innerhalb einer bestimmten Frist an Auswärtige veräußern.

Bekannt geworden sind vor allem das "Weilheimer Modell" und das "Traunsteiner Modell".

Im ersten Fall nimmt die Gemeinde mit den Grundstückseigentümerinnen und -eigentümern vor der Überplanung ihrer Flächen Verhandlungen auf. Die Überplanung erfolgt erst, nachdem die Vereinbarung wirksam ist. Die Gemeinde macht die Aufstellung eines Bebauungsplanes davon abhängig, daß der Gemeinde ein auf zehn Jahre befristetes, notariell beurkundetes Kaufangebot gemacht wird, das durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch abgesichert ist. Die Gemeinde darf das Kaufangebot nur annehmen, wenn das Grundstück über dem vereinbarten Preis oder an Auswärtige veräußert wird.

Beim Traunsteiner Modell schließt die Gemeinde vor der Überplanung notarielle Verträge mit den Grundstückseigentümerinnen oder -eigentümern. Es wird vereinbart, daß sie die Grundstücke nur mit Zustimmung der Gemeinde veräußern dürfen; die Zustimmung wird erteilt, wenn das Grundstück an Einheimische zu einem limitierten Preis abgegeben wird. Die Vereinbarung wird durch ein preislimitiertes Vorkaufsrecht zugunsten der Gemeinde dinglich gesichert.

Das Bundesverwaltungsgericht (Urteil vom 11.02.1993 - BVerwG 4 C 18.91 -, NJW 1993 S. 2695) hat Verträge nach dem "Weilheimer Modell" für zulässig erklärt. Allerdings dürfen diese Vertragsgestaltungen nach dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts nicht dazu mißbraucht werden, Auswärtige generell fernzuhalten. Deshalb müssen Baugrundstücke auch für diesen Personenkreis zur Verfügung stehen.

6.3.4 Durchführung des Ausgleichs nach § 1a Abs. 3 BauGB

Die Durchführung von Ausgleichsmaßnahmen einschließlich der Bereitstellung der notwendigen Flächen durch den Vorhabenträger ist in der Vergangenheit bereits vielfach vereinbart worden. Die ausdrückliche Regelung in Absatz 1 Nr. 2 dient der Klarstellung.

Nach § 135a Abs. 2 BauGB soll die Gemeinde, soweit Maßnahmen zum Ausgleich an anderer Stelle den Eingriffen zugeordnet sind, die Maßnahmen anstelle und auf Kosten der Investoren bzw. der Grundstückseigentümerinnen oder -eigentümer durchführen und auch die hierfür erforderlichen Flächen zur Verfügung zu stellen. Die Gemeinde ist hierzu nicht verpflichtet, wenn die Herstellung der Ausgleichsmaßnahmen auf andere Weise gesichert ist.

Eine anderweitige Sicherung liegt vor, wenn der Investor sich vertraglich verpflichtet hat, die Maßnahmen auf eigenen oder auf Gemeindeflächen durchzuführen. Bei anderen Flächen muß die Verfügbarkeit für den Nutzungszweck sichergestellt sein.

Nach § 135a Abs. 2 Satz 2 BauGB können Ausgleichsmaßnahmen schon vor Beginn der Bauarbeiten und vor Zuordnung der Ausgleichsflächen zu den Eingriffsflächen durchgeführt werden. Dies eröffnet den Gemeinden die Möglichkeit, auf frühere Maßnahmen zurückzugreifen (Öko-Konto). Nach der Änderung in § 11 Abs. 1 Nr. 3 BauGB können durch Vertrag auch Kosten übernommen werden, die der Gemeinde bereits entstanden sind. Der Investor darf an den Kosten früherer Maßnahmen beteiligt werden.

Werden Ausgleichsflächen in anderen Gemeinden in Anspruch genommen (§ 7 Abs. 2 letzter Satz ROG), scheiden Festsetzungen aus. In diesen Fällen sind nur vertragliche Vereinbarungen möglich.

Im übrigen vgl. Nr. 4.4.4 und 4.9.3.

6.3.5 Sonstige Vereinbarungen zur Förderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele

Neben den oben erwähnten Verträgen sind zahlreiche weitere Verträge zur Förderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele denkbar:

Bebauungspläne nach § 8 sind im Gegensatz zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan (§ 12) auf die Festsetzungsmöglichkeiten des § 9 und der Baunutzungsverordnung beschränkt. Ist es erwünscht, in einem Baugebiet die Nutzung einzelner Gebäude oder Teilbereiche exakter festzuschreiben, als dies mit den Mitteln der Baunutzungsverordnung möglich ist, bieten sich ergänzende Vertragliche Vereinbarungen an. Auch Betreiberpflichten (z.B. Betrieb eines Kinos) oder nicht festsetzbare Nutzungseinschränkungen (z.B. Festlegung bestimmter Nutzungszeiten für einen Bolzplatz) lassen sich vertraglich vereinbaren. Es kann auch vereinbart werden, daß der Investor auf Grundstücken, die eine besondere Bedeutung für das Stadtbild haben, nur Vorhaben nach einem mit der Gemeinde abgestimmten Architektenentwurf errichtet.

6.4 Übernahme von Kosten oder sonstigen Aufwendungen.

Die durch Vertrag übernommenen Kosten und Aufwendungen müssen

• der Gemeinde für städtebauliche Maßnahmen entstehen oder vor Vertragsabschluß entstanden sein und
• Voraussetzung oder Folge des geplanten Vorhabens sein.

Zu den erstattungsfähigen Kosten zählen nicht der Aufwand für eigenes Personal und Kosten für Sachmittel. Erarbeitet die Gemeinde einen Plan selbst, sind die Personal- und Sachkosten nicht erstattungsfähig. Etwas anderes gilt für Aufwendungen, die z.B. für Lärmschutzgutachten, Bodenuntersuchungen usw. entstehen. Etwas anderes gilt auch, wenn die Gemeinde den Plan durch hierfür befristet eingestellte Mitarbeiter ausarbeiten läßt.

Die Kosten und Aufwendungen (im folgenden wird der Kürze halber nur von Kosten gesprochen) müssen Voraussetzung oder Folge der städtebaulichen Maßnahme sein. Es kommt nicht darauf an, ob die Kosten vor oder nach Durchführung der städtebaulichen Maßnahme anfallen. Jedoch muß zwischen dem Vorhaben und der vom Vorhabenträger zu finanzierenden Maßnahme eine unmittelbare Kausalität bestehen. Das ist z.B. der Fall, wenn ein Bauleitplan Voraussetzung für das vom Investor geplante Vorhaben ist. Das gleiche gilt für Gutachten, die für die Erstellung des Planes erforderlich sind.

Die Anwendbarkeit von Absatz 1 Nr. 3 kann fraglich sein, wenn eine Maßnahme nicht nur Voraussetzung für einzelne Vorhaben, sondern für viele Vorhaben im Gemeindegebiet ist. Das gilt z.B. für Flächennutzungspläne oder Landschaftspläne. Eine Kausalität besteht zwar auch hier, denn die Kosten sind aufgewendet worden, um (auch) das Vorhaben eines bestimmten Investors zu ermöglichen. Zu bezweifeln ist jedoch, ob es angemessen wäre, einem Investor in diesem Fall Kosten aufzuerlegen; vgl. Nr. 6.6.

Das Vorhaben muß für eine ganz konkrete städtebauliche Maßnahme, z.B. die Errichtung oder Erweiterung eines Kindergartens, kausal sein. Absatz 1 Nr. 3 bietet keine Grundlage für die Erhebung von "Ansiedlungsbeiträgen" oder "Zuzugsabgaben".

6.5 Rechtliche Einordnung der städtebaulichen Verträge nach § 11 BauGB

Bei städtebaulichen Verträgen handelt es sich im Hinblick auf ihre Zielsetzung in der Regel um öffentlich-rechtliche Verträge. Auch wenn es um Grundstücksverträge geht (z.B. bei der freiwilligen Bodenordnung), dominiert meistens die öffentlich-rechtliche Zielsetzung.

Für das Einheimischenmodell der Stadt Weilheim hat das Bundesverwaltungsgericht (vgl. Nr. 6.3.3) entschieden, daß es sich bei diesen Verträgen trotz der vereinbarten besonderen Bindungen und Verpflichtungen um Verträge des Privatrechts handelt. Die Gemeinde nimmt nach Ansicht des Gerichts mit diesen Verträgen nur am normalen Grundstücksverkehr teil. Die städtebauliche Zielsetzung sei nur ein Motiv für das Vorgehen der Gemeinde.

6.6 Materielle Anforderung an städtebauliche Verträge des öffentlichen Rechts

Für öffentlich-rechtliche Verträge gelten neben § 11 BauGB ergänzend §§ 54 ff. des Verwaltungsverfahrensgesetzes (VwVfG) bzw. Verwaltungsverfahrensgesetze der Länder.

Ein Vertrag scheidet aus, soweit auf die Leistung der Behörde bereits ein Anspruch besteht (Unterfall des sog. Koppelungsverbotes), § 11 Abs. 2 BauGB, § 56 Abs. 2 VwVfG.

Die Gegenleistung muß angemessen sein und in einem sachlichen Zusammenhang mit der Aufgabe der Behörde stehen, Voraussetzung für den Abschluß eines öffentlich-rechtlichen Vertrages ist nach § 56 Abs. 1 Satz 1 VwVfG ferner, daß die Gegenleistung für einen bestimmten Zweck vereinbart wird und der Behörde zur Erfüllung ihrer öffentlichen Aufgaben dient.

Das Kausalitätserfordernis wird für den Folgekostenvertrag in § 11 Abs. 1 Nr. 3 BauGB dahin konkretisiert, daß nur Kostenerstattungen für solche städtebauliche Maßnahmen vereinbart werden dürfen, die Voraussetzung oder Folge des vom Investor gewünschten Vorhabens sind. Dies schließt auch die Erstattung bereits entstandener Folgekosten ein. Deshalb dürfen dem Investor nicht die Kosten für umfangreiche Planungen auferlegt werden, die auch anderen zugute kommen (Beispiele: Kosten für einen Flächennutzungsplan für das gesamte Gemeindegebiet, Landschaftsplan für das gesamte Gemeindegebiet). Etwas anderes kann gelten, wenn das Vorhaben Anlaß für die übergreifende Planung ist, die Planung ohne das Vorhaben des Investors nicht notwendig geworden wäre und nicht absehbar ist, ob auch andere hiervon profitieren werden.

6.7 Form des Vertrages

Öffentlich-rechtliche Verträge bedürfen der Schriftform ( § 11 Abs. 3 BauGB, § 57 VwVfG). Sofern der Vertrag auch die Verpflichtung zum Erwerb oder der Veräußerung eines Grundstücks enthält, ist eine notarielle Beurkundung notwendig ( § 11 Abs. 3 BauGB i.V.m. § 313 BGB).

7 Die Neuregelung des Vorhaben- und Erschließungsplanes (vorhabenbezogener Bebauungsplan)

7.1 Elemente der gesetzlichen Regelung

Der Vorhaben- und Erschließungsplan wurde ins Dauerrecht übernommen und ist in § 12 BauGB geregelt. Er ist als Bebauungsplan ausgestaltet, so daß alle Sondervorschriften für das Verfahren wegfallen. Der Vorhaben- und Erschließungsplan ist ein Plan des Vorhabenträgers, der durch den Satzungsbeschluß der Gemeinde zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan enthält die drei bekannten Elemente, nämlich den Vorhaben- und Erschließungsplan des Vorhabenträgers, den Durchführungsvertrag und als Satzung den vorhabenbezogenen Bebauungsplan.

Im Vordergrund steht nach wie vor die Verpflichtung des Vorhabenträgers, auf eigenes wirtschaftliches Risiko innerhalb einer genau festzulegenden Zeit ein bestimmtes Vorhaben einschließlich der ggf. erforderlichen Erschließungsanlagen zu realisieren.

Neu ist, daß der Gesetzgeber jetzt ausdrücklich vorschreibt, daß der Durchführungsvertrag vor dem Satzungsbeschluß abgeschlossen sein muß. Im übrigen wird klargestellt, daß der Vorhabenträgerwechsel der Zustimmung der Gemeinde bedarf; es wird definiert, wann der Vorhabenträger einen Rechtsanspruch auf Zustimmung zum Wechsel hat. Nach § 12 Abs. 4 BauGB können weitere einzelne Flächen einbezogen werden.

7.2 Tatbestandsvoraussetzungen für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan

Die bisher in § 7 Abs. 1 Satz 1 BauGB-MaßnG enthaltene Voraussetzung, daß eine Satzung nur erlassen werden könne, wenn das Bauvorhaben des Vorhabenträgers nicht bereits nach den § § 30, 31, 33 bis 35 BauGB zugelassen werden könne, ist entfallen.

Der Vorhabenträger muß bereit und in der Lage sein, auf der Grundlage eines von ihm vorgelegten und mit der Gemeinde bereits frühzeitig abgestimmten Planes innerhalb einer bestimmten Frist das versprochene Bauvorhaben nebst Erschließungsanlagen zu errichten; er muß sich hierzu verpflichten.

Es verbleibt bei dem allgemeinen Erforderlichkeitsgrundsatz nach § 1 Abs. 3 BauGB. Das Gesetz bekräftigt in § 2 Abs. 3 BauGB, daß auf die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes (wie auch sonst auf Bauleitpläne und sonstige städtebauliche Satzungen) kein Anspruch besteht und dieser Anspruch auch nicht durch Vertrag begründet werden kann.

weiter .