2.3.2 Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche (§ 1 Abs. 6 Nr. 4, § 9 Abs. 2a, § 34 Abs. 3)

2.3.2.1 Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche als Belang in der Bauleitplanung (§ 1 Abs. 6 Nr. 4)

Die Erhaltung und die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in den Städten und Gemeinden ist von hoher städtebaulicher Bedeutung, und zwar zur Stärkung der Innenentwicklung und der Urbanität der Städte sowie besonders auch zur Sicherstellung einer wohnortnahen Versorgung, die angesichts der demografischen Entwicklung besonderen Schutzes bedarf, namentlich auch wegen der geringeren Mobilität älterer Menschen.

Der Begriff "Zentraler Versorgungsbereich" umfasst Versorgungsbereiche unterschiedlicher Stufen, also insbesondere

• Innenstadtzentren vor allem in Städten mit größerem Einzugsbereich,
• Nebenzentren in Stadtteilen sowie
• Grund- und Nahversorgungszentren in Stadt- und Ortsteilen auch von kleineren Gemeinden.

Der Begriff wird im Baugesetzbuch und in der Baunutzungsverordnung an verschiedenen Stellen genannt (§ 2 Abs. 2 Satz 2 und § 34 Abs. 3 BauGB; § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO); er fehlte jedoch bisher als ausdrücklich benannter allgemein für die Bauleitplanung zu berücksichtigender Belang und vervollständigt damit das mit der Neuregelung in § 9 Abs. 2a (s. unten) verfolgte Anliegen auch für andere Fallgestaltungen in der Bauleitplanung.

2.3.2.2 Festsetzungen zum Schutz zentraler Versorgungsbereiche (§ 9 Abs. 2a)

Das Städtebaurecht enthält - insbesondere auch durch die Ergänzung des § 1 Abs. 6 Nr. 4 (s.o. unter 2.3.2.1) - für Gebiete mit Bebauungsplänen die zum Schutz zentraler Versorgungsbereiche notwendigen Regelungen. Auch die 2004 eingeführte Verstärkung der gemeindenachbarlichen Abstimmungspflicht in § 2 Abs. 2 Satz 2 ist hierauf gerichtet.

Für die Sicherung zentraler Versorgungsbereiche in den nicht beplanten Innenbereichen wurde durch die BauGB-Novelle 2004 die Regelung des § 34 Abs. 3 eingeführt, nach der von Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein dürfen. Diese Regelung hat inzwischen im Vollzug Bedeutung erlangt, ist aber in ihrer Praktikabilität teilweise eingeschränkt. Mit dem neuen § 9 Abs. 2a kann der mit § 34 Abs. 3 verfolgte Zweck (Vorhaben dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche haben) in einem einfachen Bebauungsplan umgesetzt und verbindlich gemacht werden, der mit seinen konkreten Festsetzungen im Bauaufsichtsverfahren praktikabel angewandt werden kann. Ermöglicht wird daher ein Bebauungsplan, mit dem in den nicht beplanten Innenbereichen zum Schutz zentraler Versorgungsbereiche gezielt Bestimmungen über die Zulässigkeit oder Unzulässigkeit bestimmter Arten von Nutzungen und damit insbesondere von Einzelhandelsbetrieben getroffen werden können.

Nach § 9 Abs. 2a Satz 1 kann für die im Zusammenhang bebauten Ortsteile (§ 34; sog. nicht beplanter Innenbereich) zur Erhaltung, Stärkung oder Verhinderung der Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche (zum Begriff s. auch oben 2.3.2.1), auch im Interesse der verbrauchernahen Versorgung und der Innenentwicklung der Gemeinden, in einem Bebauungsplan festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der nach § 34 Abs. 1 und 2 zulässigen baulichen und sonstigen Anlagen zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können. Die Festsetzungen können auch für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans unterschiedlich getroffen werden. Der Regelungsinhalt ist an § 1 Abs. 5, 8 und 9 BauNVO angelehnt, erfordert aber nicht die Festsetzung eines Baugebietes.

Die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche soll dabei auch im Interesse der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und der Innenentwicklung der Gemeinden erfolgen. In der Begründung zum Bebauungsplan ist darzulegen, in welcher Weise der Bebauungsplan der Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche dient.

Für diesen Bebauungsplan, der bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen auch im vereinfachten Verfahren nach § 13 aufgestellt werden kann, gelten die allgemein zu beachtenden Grundsätze des § 1. Dazu hebt § 9 Abs. 2a Satz 2 hervor, dass insbesondere ein städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11, das Aussagen über die vorhandenen und zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereiche der Gemeinde oder eines Gemeindeteils enthält, zu berücksichtigen ist. Denn einem solchen Konzept kommt eine die Aufstellung des Bebauungsplans unterstützende Funktion zu, indem es nachvollziehbare Aussagen über die zentralen Versorgungsbereiche enthält. Die Existenz eines solchen städtebaulichen Entwicklungskonzepts ist aber keine Voraussetzung für die Aufstellung des Bebauungsplans.

Ebenfalls den allgemeinen Grundsätzen des § 1 entsprechend sollen nach § 9 Abs. 2a Satz 3 für Vorhaben, die den zu erhaltenden oder zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereichen dienen, die planungsrechtlichen Grundlagen nach § 30 oder § 34 vorhanden sein, oder die Schaffung der entsprechenden planungsrechtlichen Grundlagen soll konkret durch förmliche Einleitung des entsprechenden Bebauungsplanverfahrens beabsichtigt sein. Nicht erforderlich ist, dass die bauplanungsrechtlichen Grundlagen für alle nur denkbaren Vorhaben, die in den zentralen Versorgungsbereichen errichtet werden könnten, bestehen oder geschaffen werden sollen. Mit Satz 3 wird bezweckt, dass die zu schützenden zentralen Versorgungsbereiche auch bauplanungsrechtlich verwirklicht werden können.

2.3.3 Festsetzung der allgemeinen Art der Nutzung beim vorhabenbezogenen Bebauungsplan (§ 12 Abs. 3a)

2.3.3.1 Bedeutung der Regelung

Die Regelung erlaubt es der Gemeinde, in einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan nicht nur ein konkretes Vorhaben zu ermöglichen sondern darüber hinaus die zulässigen Nutzungen allgemein zu beschreiben und sich nur im Durchführungsvertrag auf ein konkretes Vorhaben festzulegen. Zu einem späteren Zeitpunkt kann bei einem entsprechenden Bedarf durch eine im Vergleich zur Planänderung verhältnismäßig einfache Änderung des Durchführungsvertrages die Zulässigkeit des Vorhabens modifiziert werden. Die Neuregelung hat damit insbesondere dann Vorteile, wenn sich im Vorhabengenehmigungsverfahren oder während der Nutzung des Vorhabens herausstellt, dass sich die ursprünglich als zutreffend erachteten Bedürfnisse geändert haben.

2.3.3.2 Inhalt der Regelung

Will die Gemeinde von der Möglichkeit Gebrauch machen, kann sie die im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans zulässige Nutzung auf verschiedene Weise allgemein festsetzen. Zum einen kann sie ein Baugebiet nach der Baunutzungsverordnung festsetzen und hierbei auch von den Gliederungsmöglichkeiten des § 1 BauNVO Gebrauch machen. Sie kann aber auch über diese Möglichkeiten hinaus die in einem Baugebiet nach der Baunutzungsverordnung zulässigen Nutzungen weiter einschränken oder vergleichbar einem Sondergebiet ausdehnen; Der Typenzwang oder die anderen Beschränkungen der Differenzierungsmöglichkeiten durch § 1 BauNVO gelten in diesem Fall nicht. Es ist aber darauf zu achten, dass dadurch nicht städtebaulich zu missbilligende Gemengelagen entstehen.

Die durch entsprechende Festsetzungen beschriebene Nutzung stellt noch kein Vorhaben im Sinne des § 29 dar. Das bedeutet, dass im Durchführungsvertrag das/ein Vorhaben so konkret beschrieben werden muss, dass hinreichend deutlich wird, zu welchem Vorhaben sich der Vorhabenträger verpflichtet.

Vorhaben, die vom vorhabenbezogenen Bebauungsplan, nicht aber vom Durchführungsvertrag erfasst werden, sind unzulässig. Sie können aber durch eine Änderung des Durchführungsvertrages zulässig werden, ohne dass es hierfür einer Änderung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans bedarf.

Eine Änderung des Durchführungsvertrags oder der Abschluss eines neuen Durchführungsvertrags mit dem bisherigen oder einem neuen Vorhabenträger ist jederzeit möglich. Eine Beteiligung der Öffentlichkeit (§ 3) oder von Behörden (§ 4) oder ein erneuter Satzungsbeschluss sind hierfür nicht erforderlich. Unberührt bleiben die allgemeinen landesrechtlichen Bestimmungen z.B. über das Erfordernis, bestimmte Gemeindegremien zu beteiligen.

Die Zulässigkeit einer Änderung des Durchführungsvertrags steht nicht unter dem Vorbehalt der städtebaulichen Erforderlichkeit und unterliegt auch nicht anderen bauplanungsrechtlichen Beschränkungen, da die Gemeinde mit der allgemeinen Festsetzung der Nutzung bereits entschieden hat, dass alle danach zulässigen Nutzungen grundsätzlich mit ihren städtebaulichen Absichten vereinbar sind. Eventuelle Änderungen des Durchführungsvertrags müssen sich nur innerhalb des dadurch gesetzten Rahmens bewegen.

Will die Gemeinde von der Möglichkeit Gebrauch machen, ist - wie sich aus den Worten "unter entsprechender Anwendung des § 9 Abs. 2" ergibt - im Bebauungsplan festzusetzen, dass die nach den Festsetzungen zulässigen Nutzungen nur insoweit zulässig sind, als sie durch den Durchführungsvertrag gedeckt sind. Dabei handelt es sich sowohl um eine aufschiebende als auch eine auflösende Bedingung. Eine andere als die bisher vereinbarte Nutzung wird erst zulässig, wenn der Vertrag entsprechend geändert wird. Gleichzeitig wird die bisher im Durchführungsvertrag vereinbarte Nutzung insoweit unzulässig, als sie durch die neue Nutzung ersetzt wird.

2.3.3.3 Zu beachtenden Besonderheiten:

• Da ohne eine erneute Planänderung alle Nutzungen zulässig sein können, die von der allgemeinen Festsetzung des Bebauungsplans erfasst werden, müssen diese Nutzungen insgesamt Gegenstand des Bebauungsplanaufstellungsverfahrens sein. Das bedeutet, dass die Gemeinde wie bei einem entsprechenden Angebotsbebauungsplan alle abwägungserheblichen Auswirkungen aller nach der Planung zulässigen Nutzungen in ihre Abwägung einbeziehen und einen entsprechenden Umweltbericht erstellen muss. Auch die festzusetzenden Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich nachteiliger Auswirkungen i.S.d. Nr. 2c der Anlage 1 zum BauGB müssen den allgemeinen Nutzungsmöglichkeiten Rechnung tragen.
• Der Durchführungsvertrag muss - wie auch sonst - nicht Gegenstand der Öffentlichkeitsbeteiligung und der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange sein.
• Dagegen muss die Bauaufsichtsbehörde zumindest von den Teilen des Durchführungsvertrags Kenntnis erhalten, die die Konkretisierung der zulässigen Vorhaben betreffen. Das gleiche gilt auch für die jeweiligen Änderungen dieser Vertragsbestandteile.
• Die Bauaufsichtsbehörde ist nicht verpflichtet, die Wirksamkeit des Durchführungsvertrag zu überprüfen. Vielmehr kann sie - wie auch bei einem formal in Kraft getretenen Bebauungsplan - davon ausgehen, dass dieser wirksam ist. Etwas anderes kann - wie auch sonst - gelten, wenn der Durchführungsvertrag an offensichtlichen Mängeln leidet.
• Nicht erforderlich ist es, den Nachbarn im Baugenehmigungsverfahren den Durchführungsvertrag zur Kenntnis zu geben. Da die Nachbarn grundsätzlich alle Vorhaben hinnehmen müssen, die den Festsetzungen des Bebauungsplans entsprechen, haben sie keinen Anspruch darauf, dass nur das Vorhaben durchgeführt wird, das dem jeweiligen Inhalt des Durchführungsvertrags entspricht. Eventuell zwischen der Gemeinde und dem Vorhabenträger im Durchführungsvertrag vereinbarte Beschränkungen sind nicht nachbarschützend. Durch einen Verstoß gegen den Durchführungsvertrag werden Nachbarrechte daher nicht verletzt.
• Soweit die Landesbauordnung entsprechend den §§ 62 bis 64 MBO hinsichtlich der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit nur auf die Festsetzungen des Bebauungsplans beziehungsweise die §§ 29 bis 38 Bezug nimmt, ist auch der jeweils aktuelle Durchführungsvertrag beachtlich. Dies ergibt sich daraus, dass die Landesbauordnung entweder unmittelbar auf die Festsetzungen des Bebauungsplans verweist (vgl. § 62 Abs. 2 Nr. 2 MBO) oder diese aufgrund des § 30 Abs. 2 beachtlich sind (vgl. § 63 Satz 1 Nr. 1, § 64 Satz 1 Nr. 1 MBO). Zu den Festsetzungen des Bebbauungsplans gehört jedoch auch die entsprechend § 9 Abs. 2 aufzunehmende Bedingung, die wiederum auf den Inhalt des Durchführungsvertrags verweist.
• Nicht möglich ist die Erteilung von Befreiungen von den im Durchführungsvertrag getroffenen Vereinbarungen, da § 31 Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplans, nicht aber vom Durchführungsvertrag zulässt.

2.3.3.4 Umwandlung in einen Angebotsbebauungsplan

Ist die Nutzung als Baugebiet nach der Baunutzungsverordnung festgesetzt, wird der vorhabenbezogene Bebauungsplan häufig im vereinfachten Verfahren nach § 13 in einen Angebotsbebauungsplan umgewandelt werden können. Die Grundzüge der Planung werden dadurch nicht berührt, da sich der allgemeine Zulässigkeitsrahmen nicht verändert. Die nunmehr uneingeschränkt zulässigen Nutzungen waren bereits Gegenstand des Aufstellungsverfahrens.

Erwägt die Gemeinde die Umwandlung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans in einen Angebotsbebauungsplan muss sie sich bewusst machen, dass damit auch eventuelle sonstige Verpflichtungen des Vorhabenträgers (z.B. zur Durchführung von Erschließungsmaßnahmen) entfallen. Soweit diese noch nicht erfüllt sind, sollte sie die Umwandlung vom vorherigen Abschluss eines städtebaulichen Vertrages abhängig machen, in dem sich der Vorhabenträger zur Durchführung dieser Maßnahmen verpflichtet.

2.4 Planerhaltungsvorschriften

2.4.1 Beachtlichkeit von Fehlern (§ 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 und Abs. 2a)

2.4.1.1 Die Vorschriften zur Planerhaltung im Zusammenhang mit der Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung (§ 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2) sind auf das beschleunigte Verfahren ausgeweitet. Die Beachtlichkeit bzw. Unbeachtlichkeit von Fehlern ist dabei parallel zu den im beschleunigten Verfahren entsprechend anwendbaren Regeln des vereinfachten Verfahrens ausgestaltet.

2.4.1.2 § 214 Abs. 2a enthält eine Regelung für Bebauungspläne, die im beschleunigten Verfahren nach § 13a aufgestellt worden sind.

(a) Nach § 214 Abs. 2a Nr. 1 ist eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften und der Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans zum Flächennutzungsplan für die Rechtswirksamkeit des Bebauungsplans auch unbeachtlich, wenn sie darauf beruht, dass die Voraussetzung des § 13a Abs. 1 Satz 1 unzutreffend beurteilt worden ist. Diese Unbeachtlichkeitsregelung ist anwendbar, wenn die Gemeinde das Vorliegen der Voraussetzung, dass der Bebauungsplan der Innenentwicklung dient (§ 13a Abs. 1 Satz 1), zu Unrecht angenommen hat. Eine gezielte Inanspruchnahme von Flächen außerhalb von Ortslagen stellt hingegen einen beachtlichen Fehler dar. Durch die Regelung wird sichergestellt, dass auch die aus dieser Beurteilung resultierenden möglichen Verletzungen weiterer Verfahrens- und Formvorschriften oder der Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans zum Flächennutzungsplan für die Rechtswirksamkeit des Bebauungsplans unbeachtlich bleiben.

(b) Nach § 214 Abs. 2a Nr. 2 ist das Unterbleiben der Hinweise nach § 13a Abs. 3 für die Rechtswirksamkeit des Bebauungsplans im beschleunigten Verfahren unbeachtlich.

(c) § 214 Abs. 2a Nr. 3 regelt die Planerhaltung im Zusammenhang mit der Vorprüfung des Einzelfalls nach § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 2. Nach Absatz 2a Nr. 3 Halbsatz 1 gilt die Vorprüfung als ordnungsgemäß durchgeführt, wenn die Vorgaben des § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 eingehalten worden sind und ihr Ergebnis nachvollziehbar ist. Es handelt sich hierbei um eine gesetzliche Fiktion rechtmäßigen Verhaltens.

Sofern einzelne Behörden oder sonstige Träger öffentlicher Belange nicht beteiligt worden sind, bleibt dies nach § 214 Abs. 2a Nr. 3 Halbsatz 2 unbeachtlich.

Ein für die Rechtswirksamkeit des Bebauungsplans der Innenentwicklung beachtlicher Mangel kann somit grundsätzlich dann in Betracht kommen, wenn keine Behördenbeteiligung an der Vorprüfung stattgefunden, die Vorgaben des § 13a Abs. 1 Satz 2 im Übrigen nicht beachtet worden sind oder das Ergebnis der Vorprüfung nicht nachvollziehbar ist.

(d) § 214 Abs. 2a Nr. 4 regelt die Planerhaltung im Zusammenhang mit der Beurteilung des Ausschlussgrundes nach § 13a Abs. 1 Satz 4. Danach ist die Prüfung des Nichtvorliegens des Ausschlussgrundes (beschleunigtes Verfahren ist ausgeschlossen, wenn durch den Bebauungsplan die Zulässigkeit von Vorhaben begründet wird, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen) als zutreffend anzusehen, wenn das diesbezügliche Ergebnis nachvollziehbar ist. Dies gilt jedoch nicht, wenn die Zulässigkeit von Vorhaben begründet werden soll, die bereits nach Spalte 1 der Anlage 1 des Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung zwingend einer Umweltverträglichkeitsprüfungspflicht unterliegen. Diese Planerhaltungsvorschrift erfasst mithin nur Vorhaben nach Spalte 2 der Anlage 1 zum UVPG. Hiermit im Zusammenhang stehende Fehler bei einer hierfür möglicherweise - im Rahmen von § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 gesondert durchzuführenden - "internen Vorprüfung" (vgl. hierzu oben 2.1.2.4) sollen unbeachtlich sein, soweit sich die Gemeinde hiermit in nachvollziehbarer Weise auseinandergesetzt hat. Um dies nachweisen zu können, sind entsprechende Ausführungen in der Begründung empfehlenswert.

Ein für die Rechtswirksamkeit des Bebauungsplans beachtlicher Mangel besteht somit grundsätzlich dann, wenn das Ergebnis zur Prüfung des Ausschlussgrundes nicht nachvollziehbar ist oder wenn die Zulässigkeit von Vorhaben begründet wird, die nach Spalte 1 der Anlage 1 zum UVPG zwingend UVP-pflichtig ist.

2.4.2 Fristverkürzung für Mängelrügen (§ 215 Abs. 1)

Die in § 215 Abs. 1 vorgesehene Frist für das Unbeachtlichwerden von Fehlern ist von zwei Jahren auf ein Jahr verkürzt worden. Die Frist beginnt nur zu laufen, wenn nach § 215 Abs. 2 bei Inkraftsetzung des Bebauungsplans auf diese Frist hingewiesen wurde. Auch die Frist für Normenkontrollanträge wurde von zwei auf ein Jahr verkürzt (s. dazu unten 4).

2.5 Erleichterungen für Wohnzwecken dienende Änderungen (§ 34 Abs. 3a)

§ 34 Abs. 3a ermöglicht eine erleichterte Genehmigung der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung zulässigerweise errichteter Anlagen im unbeplanten Innenbereich. Die bisher nur für Gewerbe- oder Handwerksbetriebe geltende Regelung wurde auf Wohnzwecken dienende Anlagen ausgedehnt.

Die Anwendung der Regelung hat folgende Voraussetzungen:

• Es muss sich um eine zulässigerweise zu Wohnzwecken errichtete bauliche Anlage handeln.
  Das ist der Fall, wenn sie in ihrer vorhandenen Form tatsächlich genehmigt wurde (ohne Rücksicht auf die Rechtmäßigkeit der Genehmigung) oder hätte genehmigt werden können. Bei über den Bestandsschutz hinausgehenden Veränderungen in der Vergangenheit ist die Anlage insgesamt nicht mehr zulässigerweise errichtet.
• Die Erweiterung, Änderung oder Erneuerung muss ebenfalls Wohnzwecken dienen.

Sind diese Voraussetzungen erfüllt, kann im Einzelfall vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach § 34 Abs. 1 Satz 1 abgewichen werden.

Die Abweichung muss städtebaulich vertretbar und auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sein. Diese Voraussetzungen können insbesondere dann problematisch sein, wenn durch die Veränderung Konflikte zwischen Wohnnutzung und Gewerbenutzung auftreten.

3 Änderungen im Besonderen Städtebaurecht

3.1 Beschluss einer Durchführungsfrist für Sanierungsverfahren

3.1.1 Regelungszweck

Die Neuregelungen zur Befristung von Sanierungsverfahren sollen überlange Verfahrensdauern und die damit verbundenen Belastungen der betroffenen Bürger sowie der Verwaltungen vermeiden. Die bisherige Praxis hat gezeigt, dass das in § 136 Abs. 1 verankerte Zügigkeitsgebot nicht immer ausreicht, die Dauer von Sanierungsverfahren angemessen zu beschränken.

3.1.2 § 142 Abs. 3 Satz 3 und 4 - Beschluss über die Durchführungsfrist, Verlängerung

Der in § 142 Abs. 3 neu eingefügte Satz 3 Halbsatz 1 verpflichtet die Gemeinde, bei dem Beschluss über die Sanierungssatzung zugleich durch Beschluss die Frist festzulegen, in der die Sanierung durchgeführt werden soll. Aus dem Wortlaut ergibt sich, dass über die Durchführungsfrist nicht durch Satzungsbeschluss, sondern durch einen gesonderten einfachen Beschluss zu entscheiden ist. Die festzulegende Frist soll nach Halbsatz 2 der Vorschrift 15 Jahre nicht überschreiten. Innerhalb dieses zeitlichen Rahmens liegt die Entscheidung über die Dauer der zu beschließenden Sanierungsfrist im pflichtgemäßen Ermessen der Gemeinde und ist von den Sanierungszielen sowie den Umständen des jeweiligen Einzelfalls abhängig. Die Bestimmung einer 15 Jahre überschreitenden Frist ist angesichts der Ausgestaltung des § 142 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 1 als Soll-Vorschrift nur in Ausnahmefällen zulässig.

§ 142 Abs. 3 Satz 4 eröffnet der Gemeinde für den Fall, dass die Sanierung nicht innerhalb der festgelegten Frist durchgeführt werden kann, die Möglichkeit, die Frist durch einfachen Beschluss zu verlängern. Die Verlängerungsmöglichkeit steht der Gemeinde nicht nur einmal zu; eine nach Satz 4 bereits verlängerte Frist kann durch Beschluss erneut verlängert werden.

3.1.3 § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 - Aufhebung der Sanierungssatzung nach Fristablauf

§ 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 bestimmt, dass nach Ablauf der gem. § 142 Abs. 3 Satz 3 festgelegten bzw. nach Satz 4 verlängerten Sanierungsfrist die Sanierungssatzung aufzuheben ist. Der Aufhebungsbeschluss ergeht als Satzung, die ortsüblich bekannt zu machen ist (§ 162 Abs. 2 Satz 1 und 2).

Diese Regelung hindert die Gemeinde indes nicht, die Sanierungsfrist ggf. auch noch nach deren Ablauf zu verlängern. Zwar knüpft § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 an den Fristablauf die Rechtsfolge der Aufhebungspflicht. Die Aufhebungspflicht führt jedoch noch nicht zur Unwirksamkeit der Sanierungssatzung, so dass eine nachträgliche Fristverlängerung möglich bleibt und damit zugleich die Voraussetzung für die Aufhebungspflicht entfällt.

3.1.4 § 164 Abs. 1 - Anspruch auf Rückübertragung

§ 164 Abs. 1, der den Anspruch des früheren Eigentümers auf Rückübertragung eines Grundstücks regelt, welches die Gemeinde oder der Sanierungsträger von ihm zur Durchführung der Sanierung erworben hatte, wird um einen weiteren Anspruchsgrund erweitert. Der frühere Eigentümer kann nach Maßgabe der weiteren Voraussetzungen die Rückübertragung des Grundstücks nunmehr auch dann verlangen, wenn die Sanierungssatzung infolge Fristablaufs gem. § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 aufgehoben und die Sanierung nicht durchgeführt wurde.

3.1.5 § 235 Abs. 4 - Überleitungsrecht für laufende Sanierungsverfahren

§ 235 Abs. 4 enthält eine Überleitungsvorschrift für Sanierungssatzungen, die vor dem Inkrafttreten der Neuregelungen am 1. Januar 2007 bekannt gemacht worden sind. Für solche Satzungen sieht das Gesetz eine Pflicht der Gemeinde zur Aufhebung spätestens bis zum 31.12.2021 vor. Das Gesetz räumt der Gemeinde aber die Möglichkeit ein, bis zu dem genannten Datum eine kürzere (oder ggf. eine längere) Frist für die Durchführung der Sanierung entsprechend § 142 Abs. 3 Satz 3 festzulegen oder eine von ihr bereits festgelegte Frist gem. § 142 Abs. 3 Satz 4 zu verlängern.

Nach Aufhebung der Sanierungssatzung gem. § 234 Abs. 4 hat der frühere Grundstückseigentümer einen Rückübertragungsanspruch nach § 164 Abs. 1 unter den dort geregelten Voraussetzungen.

3.2 § 145 Abs. 1 - Änderung beim sanierungsrechtlichen Genehmigungsverfahren

Absatz 1 enthält eine Zuständigkeitskonzentration des sanierungs- und bauordnungsrechtlichen Genehmigungsverfahrens, die unverändert geblieben ist. Für Vorhaben, die die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen zum Inhalt haben und für die eine baurechtliche Genehmigung oder an ihrer Stelle eine Zustimmung erforderlich ist, wird die sanierungsrechtliche Genehmigung durch die Baugenehmigungsbehörde erteilt. Die sanierungsrechtliche Genehmigung ist weiterhin ein eigenständiger Genehmigungstatbestand und kein aufgedrängtes Recht i.S.v. §§ 63, 64 MBO. Sie ist daher vom Antragsteller auch mit den für die sanierungsrechtliche Beurteilung des Vorhabens erforderlichen Antragsunterlagen zu beantragen.

Neu geregelt wurden die von den Gemeinden und den Bauaufsichtsbehörden zu beachtenden Fristen. Diese Regelungen betreffen nur das sanierungsrechtliche Genehmigungsverfahren und nicht auch das bauordnungsrechtliche Verfahren, für das nach Landesrecht besondere Fristen gelten können.

Für das sanierungsrechtliche Genehmigungsverfahren ist wie folgt zu unterscheiden:

• Isoliertes sanierungsrechtliches Genehmigungsverfahren
  Zuständig ist nach Satz 1 (ausschließlich) die Gemeinde. Wie sich aus dem Verweis aus § 22 Abs. 5 Satz 2 bis 5 ergibt, hat sie innerhalb eines Monats nach Eingang des Antrags bei ihr zu entscheiden und kann die Frist um maximal drei Monate verlängern. Nach Ablauf der gegebenenfalls verlängerten Frist gilt die Genehmigung als erteilt.
• Zusammentreffen von sanierungsrechtlicher und baurechtlicher Genehmigungspflicht
  Beide Genehmigungen werden durch die Baugenehmigungsbehörde erteilt. Für die sanierungsrechtliche Genehmigung gilt eine Frist von zwei Monaten (statt bisher einem Monat). Die Genehmigungsfrist entspricht der Zweimonatsfrist für das Einvernehmen der Gemeinde und beginnt zu laufen, sobald der Antrag bei der Baugenehmigungsbehörde eingegangen ist. Diese Genehmigungsfrist kann um maximal zwei Monate verlängert werden. Nach Ablauf der gegebenenfalls verlängerten Frist gilt die Genehmigung als erteilt.

Damit beträgt die Genehmigungsfrist in beiden Fällen wie bisher maximal vier Monate.

Ergänzend wird zum Verhältnis von sanierungsrechtlicher Genehmigung und Baugenehmigung auf Nummer 6.1.1 des EAG Bau - Mustererlasses verwiesen.

3.3 Vereinfachtes Verfahren zur Berechnung und Erhebung von Ausgleichsbeträgen

3.3.1 Regelungszweck

Die Änderungen des Ausgleichsbetragsrechts dienen der Beschleunigung und Erleichterung des Abschlusses von Sanierungsverfahren. Hierzu wird in § 154 Abs. 1 die Heranziehung von Miteigentümern erleichtert und der Gemeinde mit der Einführung des § 154 Abs. 2a die Möglichkeit gegeben, den Ausgleichsbetrag in einem vereinfachten Verfahren zu berechnen. Mit diesem vereinfachten Berechnungsverfahren kann auf die bisher zur Ermittlung der Bodenwerterhöhung durchzuführende Wertermittlung nach § 154 Abs. 2, die in der Praxis insbesondere in länger laufenden Sanierungsverfahren zu Problemen führen kann, verzichtet werden. Anstelle der im herkömmlichen Verfahren erforderlichen Wertermittlung tritt im vereinfachten Berechnungsverfahren nach § 154 Abs. 2a eine schlichte Berechnung des auf die Grundstückseigentümer anteilig entfallenden Aufwands.

3.3.2 § 154 Abs. 1

Nach dem neu gefassten § 154 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 1 haften Miteigentümer eines Grundstücks für den Ausgleichsbetrag als Gesamtschuldner. Damit erhält die Gemeinde die ihr bislang bereits im Erschließungsbeitragsrecht nach § 134 Abs. 1 Satz 4 zustehende Möglichkeit, den Ausgleichsbetrag von jedem der Schuldner ganz oder zu einem Teil zu fordern (vgl. § 421 BGB) und somit insbesondere auf den bzw. die leistungsfähigsten Schuldner zurück zu greifen. Bei Wohnungs- und Teileigentum bleibt es nach § 154 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 2 bei der bisherigen Rechtslage, wonach die einzelnen Wohnungs- und Teileigentümer nur entsprechend ihrem Anteil am Grundstückseigentum heranzuziehen sind.

3.3.3 § 154 Abs. 2a

3.3.3.1 § 154 Abs. 2a Satz 1 - Satzungsermächtigung und Anwendungsbereich

Satz 1 der Vorschrift enthält in Halbsatz 1 die Ermächtigung für den Erlass einer kommunalen Satzung, mit der die Berechnung des Ausgleichsbetrags nach Maßgabe des Aufwands für die Erweiterung oder Verbesserung bestimmter Erschließungsanlagen angeordnet wird. Die Gemeinde darf eine solche Satzung nur dann erlassen, wenn die in Halbsatz 2 genannte Voraussetzung erfüllt ist. Danach müssen Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke im Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte des nach Halbsatz 1 zu berücksichtigenden Aufwands liegt.

Für die Feststellung solcher "Anhaltspunkte" reicht eine überschlägige Prüfung aus. Eine Wertermittlung ist hierfür nicht erforderlich. Anhaltspunkte für die Abschätzung der Höhe der sanierungsbedingten Erhöhung der Bodenwerte im Sanierungsgebiet bieten z.B. die Entwicklung der Bodenrichtwerte (§ 196 Abs. 1) oder die Entwicklung der Mieten im Sanierungsgebiet. Hinsichtlich des Merkmals der "wesentlichen" Überschreitung der sanierungsbedingten Erhöhung der Bodenwerte im Verhältnis zu dem berücksichtigungsfähigen Aufwand sieht das Gesetz keine absolute Grenze vor. Die Gemeinde hat sich hier vor allem am Verhältnis der Bodenwerterhöhung zum berücksichtigungsfähigen Aufwand zu orientieren und außerdem die voraussichtliche Höhe des Differenzbetrags zu berücksichtigen.

Liegen die Voraussetzungen zur Anwendung des vereinfachten Berechnungsverfahrens vor, so steht die Entscheidung der Gemeinde, ob sie davon Gebrauch macht, in ihrem pflichtgemäßen Ermessen. Der Finanzierungsaspekt kann dabei vorrangig berücksichtigt werden. Entscheidet die Gemeinde sich für das vereinfachte Berechnungsverfahren, so hat sich der Geltungsbereich der Satzung nach § 154 Abs. 2a Satz 1 auf das ganze Sanierungsgebiet zu erstrecken.

3.3.3.2 Ermittlung des ausgleichsbetragsfähigen Aufwands

Der der Ausgleichsbetragserhebung im vereinfachten Berechnungsverfahren zu Grunde zu legende Aufwand ist nach § 154 Abs. 2a Satz 1 Halbsatz 1 ausschließlich der Aufwand für die Erweiterung oder Verbesserung von Verkehrsanlagen im Sinne des § 127 Abs. 2 Nr. 1 bis 3.

Nicht zu berücksichtigen ist danach der Aufwand für die erstmalige Herstellung dieser Anlagen. Eine Erweiterung oder Verbesserung einer Verkehrsanlage kommt nur in Betracht, wenn die Verkehrsanlage bereits zu irgendeinem Zeitpunkt entsprechend einer wirksamen Satzung und dem Ausbauprogramm endgültig hergestellt war.

Ausgenommen von der Aufwandsermittlung sind ferner die Kapitalkosten für die Vorfinanzierung des Aufwands, die Kosten für Erschließungsanlagen nach § 127 Abs. 2 Nr. 4 und 5 (Parkflächen und Grünanlagen sowie Anlagen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen) sowie die Kosten für Maßnahmen des Naturschutzes gem. § 135a.

Hinsichtlich des Umfangs des zu berücksichtigenden Aufwands verweist § 154 Abs. 2a Satz 4 auf § 128 Abs. 1 und 3. Damit wird einerseits bestimmt, welche Kosten einzubeziehen sind. Die Anordnung der "entsprechenden" Anwendung bedeutet, dass bei der Anwendung von § 128 Abs. 1 Nr. 2 auf die Erweiterung bzw. Verbesserung der Verkehrsanlagen abzustellen ist. Aufgrund der Inbezugnahme von § 128 Abs. 3 sind Kosten für die Verbesserung oder Erweiterung von Brücken, Tunnels und Unterführungen (Nr. 1) sowie von bestimmten Ortsdurchfahrten im Sinne der Nr. 2 des § 128 Abs. 3 nicht in den ausgleichsbetragsfähigen Aufwand einzubeziehen.

3.3.3.3 § 154 Abs. 2a Satz 2 - Umlagefähiger Aufwand

Zum notwendigen Inhalt der Satzung gehört nach Satz 2 die Festlegung, bis zu welcher Höhe der Aufwand nach Satz 1 der Berechnung des Ausgleichsbetrags zu Grunde zu legen ist. Das Höchstmaß von 50 % darf hierbei nicht überschritten werden. Damit wird ähnlich dem Kommunalabgabenrecht der Vorteil der Erweiterungs- bzw. Verbesserungsmaßnahmen für die Allgemeinheit berücksichtigt. Die Festlegung des umlagefähigen Anteils steht im pflichtgemäßen Ermessen der Gemeinde.

3.3.3.4 § 154 Abs. 2a Satz 3 - Maßstab für die Verteilung des umlagefähigen Aufwands

Hat die Gemeinde den umlagefähigen Aufwand ermittelt, so hat sie diesen nach § 154 Abs. 2a Satz 3 auf die im Sanierungsgebiet belegenen Grundstücke zu verteilen. Als Verteilungsmaßstab sieht die Regelung in Halbsatz 1 den Anteil der jeweiligen Grundstücksfläche an der Gesamtfläche des Sanierungsgebietes vor; der Gesetzgeber ist dabei davon ausgegangen, dass eine Sanierungsmaßnahme allen Eigentümern der im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke zu Gute kommt und daher mit der Anwendung eines ohne weiteres praktikablen Verteilungsmaßstabs das Ziel der Verfahrensvereinfachung erreicht werden kann. Bei der Ermittlung der Gesamtfläche sind gem. Halbsatz 2 die Flächen für die Verkehrsanlagen im Sanierungsgebiet herauszurechnen.

Für die Berechnung des Ausgleichsbetrags im vereinfachten Berechnungsverfahren gilt somit folgende Formel:

3.3.4 Verhältnis des vereinfachten Berechnungsverfahrens zu anderen Vorschriften über den Ausgleichsbetrag sowie im Zusammenhang mit sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen

Soweit sonstige Vorschriften des Baugesetzbuchs an den Ausgleichbetrag anknüpfen oder damit im Zusammenhang stehen, sind diese grundsätzlich unabhängig davon anwendbar, ob der Ausgleichbetrag nach dem herkömmlichen Verfahren ermittelt oder nach dem vereinfachten Berechnungsverfahren berechnet wird. Im Einzelnen wird auf Folgendes hingewiesen:

3.3.4.1 Preisprüfung, §§ 144, 153 Abs. 2

Bei einer ggf. nach §§ 144 i.V.m. 153 Abs. 2 von der Gemeinde durchzuführenden Preisprüfung ergeben sich keine Besonderheiten im Zusammenhang mit dem vereinfachten Berechnungsverfahren. Denn die Preisprüfung setzt ausschließlich am Anfangswert eines Grundstücks an; dieser bleibt von der Frage des Verfahrens der Ausgleichsbetragsermittlung unberührt.

3.3.4.2 Ablösevereinbarungen, § 154 Abs. 3 Satz 2

Die Gemeinde kann vor Abschluss der Sanierung mit den Eigentümern von Grundstücken im Sanierungsgebiet Ablösevereinbarungen gem. § 154 Abs. 3 Satz 2 treffen. Die Möglichkeit von Ablösevereinbarungen besteht grundsätzlich auch, wenn die Anwendung des vereinfachten Berechnungsverfahrens beschlossen ist. In der Praxis kann es sich empfehlen, die Satzung nach § 154 Abs. 2a Satz 1 bereits zu beschließen, wenn sich abzeichnet, dass es zum Abschluss von Ablösevereinbarungen kommen wird.

Die Anwendung des vereinfachten Berechnungsverfahrens auf die verbleibenden Eigentümer ist auch dann nicht zu beanstanden, wenn der Ablösungsbetrag den Ausgleichsbetrag übersteigt, der sich im vereinfachten Berechnungsverfahren ergeben würde ¹. Auch die Ablösevereinbarung bleibt in diesem Fall grundsätzlich wirksam, da § 154 Abs. 3 Satz 2 Halbsatz 2 ausdrücklich bestimmt, dass auch ein höherer Betrag als der Ausgleichsbetrag vereinbart werden kann, soweit dieser der Deckung der Kosten der Sanierung dient. Insoweit können im Rahmen von Ablösevereinbarungen auch Kosten übernommen werden, die nicht dem nach § 154 Abs. 2a Satz 1 ausgleichsbetragsfähigen Aufwand zuzurechnen sind.

Ablösevereinbarungen dürften in der Praxis auch in dem Fall zu meist wirksam bleiben, wenn sie den nach dem vereinfachten Berechnungsverfahren bestimmten Ausgleichsbetrag unterschreiten. Lediglich im Falle einer Unterschreitung des Ausgleichsbetrags um mehr als die Hälfte dürfte nach der entsprechend anwendbaren Rechtsprechung zu § 133 Abs. 3 Satz 5 eine Unwirksamkeit der Vereinbarung eintreten. Dies sollte im Zusammenhang mit der Anordnung des vereinfachten Berechnungsverfahrens bedacht werden, wenn zuvor entsprechend niedrige Ablösebeträge vereinbart wurden.

3.3.4.3 Vorzeitige Festsetzung des Ausgleichsbetrags, § 154 Abs. 3 Satz 3

Auch wenn die Gemeinde eine Satzung über die Anwendung des vereinfachten Berechnungsverfahrens zur Ausgleichsbetragsermittlung gem. § 154 Abs. 2a beschlossen hat, gilt § 154 Abs. 3 Satz 3. Eine vorzeitige Festsetzung bleibt somit unter den dortigen Voraussetzungen möglich. Erscheint die Anwendung des vereinfachten Berechnungsverfahrens zwar möglich, aber die Gemeinde hat sich noch nicht entschieden, welches Verfahren der Ausgleichsbetragsermittlung sie anwenden will, so scheidet eine vorzeitige Festsetzung aus, weil es an der Voraussetzung der hinreichend sicheren Ermittelbarkeit des Ausgleichsbetrags fehlt.

3.3.4.4 Vorauszahlungen, § 154 Abs. 6

Die Möglichkeit, Vorauszahlungen auf den Ausgleichsbetrag zu erheben (§ 154 Abs. 6), bleibt von der Wahl des Ermittlungsverfahrens unberührt. Gegebenfalls sind Differenzen auszugleichen, wenn der Ausgleichsbetrag endgültig festgesetzt ist.

3.3.4.5 Anrechnung auf den Ausgleichsbetrag, § 155 Abs. 1

§ 155 Abs. 1 sieht die Anrechnung bestimmter Leistungen des Grundstückseigentümers auf den Ausgleichsbetrag vor, um den Eigentümer nicht mehrfach mit der Abschöpfung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung zu belasten. Wendet die Gemeinde das vereinfachte Berechnungsverfahren nach § 154 Abs. 2a an, so muss sie auch von dem hiernach ermittelten Ausgleichsbetrag dasjenige abziehen, was der einzelne Grundstückseigentümer bereits in einem anderen Verfahren als Ausgleich für sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen geleistet hat. Auch bei Anwendung des vereinfachten Berechnungsverfahrens käme es ansonsten zu einer ungerechtfertigten Mehrfachbelastung.

3.3.4.6 Bagatellklausel, § 155 Abs. 3

Nach § 155 Abs. 3 kann die Gemeinde unter bestimmten Voraussetzungen von der Festsetzung des Ausgleichsbetrags absehen. Hat die Gemeinde eine Satzung nach § 154 Abs. 2a Satz 1 beschlossen, bleibt für die Anwendung des § 155 Abs. 3 in der Praxis kein Raum, weil im vereinfachten Berechungsverfahren ein Missverhältnis der Einnahmen zu dem Verwaltungsaufwand für die Erhebung (§ 155 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2) in der Regel nicht auftreten kann.

3.3.4.7 Sanierungsumlegung, § 153 Abs. 5

Im Zusammenhang mit der Wahl des vereinfachten Berechnungsverfahrens ist es ggf. zu berücksichtigen, dass eine Sanierungsumlegung durchgeführt wird oder durchgeführt worden ist. Die Sanierungsumlegung wird als Wertumlegung durchgeführt; mit ihrer Durchführung entfällt der Ausgleichsbetrag (§ 155 Abs. 2). Für eine "kostenorientierte" Zuteilung nach den Maßstäben des vereinfachten Berechnungsverfahrens ist insoweit nur Raum, wenn hierüber eine Vereinbarung gem. § 56 Abs. 2 getroffen wurde.

Mit der Anordnung der Sanierungsumlegung hat sich die Gemeinde daher grundsätzlich auf einen Wertmaßstab festgelegt, so dass von der Anordnung des vereinfachten Berechnungsverfahrens in diesen Fällen aus Gründen der Gleichbehandlung abgesehen werden sollte.

3.3.5 Ausgleichsbetragserhebung im Entwicklungsbereich

Für Entwicklungsbereiche ist in § 169 Abs. 1 Nr. 7 vorgeschrieben, dass das vereinfachte Berechnungsverfahren nicht anzuwenden ist. Die Vorschrift trägt der Erfahrung Rechnung, dass in Entwicklungsbereichen regelmäßig beträchtliche entwicklungsbedingte Wertsteigerungen auftreten, die im Wege des herkömmlichen Wertermittlungsverfahrens zu berechnen und nach § 154 Abs. 2 abzuschöpfen sind.

3.3.6 Überleitung

Als Überleitungsregelung gilt für die Anwendung des vereinfachten Berechnungsverfahrens nach § 154 Abs. 2a die Vorschrift des § 235 Abs. 1. Das bedeutet, dass das vereinfachte Berechnungsverfahren auch im Rahmen von Sanierungsverfahren anwendbar ist, für die vor dem 1. Januar 2007 der Beginn der vorbereitenden Untersuchungen gem. § 141 Abs. 3 beschlossen worden ist.

3.4 Private Initiativen zur Stadtentwicklung

3.4.1 Regelungszweck

Die Einfügung des § 171f als Fünften Teil des Zweiten Kapitels in das Besondere Städtebaurecht bezweckt, private Initiativen, wie z.B. Business Improvement Districts und Immobilien- und Standortgemeinschaften, zu stärken. Diese können einen Beitrag zur Verbesserung der städtebaulichen Qualität ihres Standorts in funktionaler und gestalterischer Hinsicht leisten und damit der Stadtentwicklung dienen.

Bestehende und künftige landesrechtliche Regelungen zu entsprechenden Einrichtungen werden durch die Neuregelung kompetenzrechtlich abgesichert. Es ist bestimmt, dass das Landesrecht auch die städtebauliche Bedeutung dieser Einrichtungen berücksichtigen kann. Die gesetzliche Einführung und Ausgestaltung des neuen Instruments werden dem Landesrecht überlassen; ohne Landesrecht können entsprechende Gebietsfestlegungen nach § 171f nicht getroffen werden.

Andere freiwillige, rein privatrechtliche Initiativen sind wie bisher jedoch auch ohne öffentlich-rechtliche, insbesondere baurechtliche Vorschriften möglich.

3.4.2 Inhalt der Regelung

§ 171f Satz 1 beschreibt die Grundelemente von Business Improvement Districts, Immobilien- und Standortgemeinschaften und ähnlichen Einrichtungen, nämlich die Festlegung von Gebieten, die Durchführung standortbezogener Maßnahmen in privater Verantwortung sowie die konzeptionelle Vorbereitung einschließlich der Abstimmung mit der Gemeinde zur städtebaulichen Einbindung.

Die Vorschrift erfasst die Festlegung von Gebieten in für die städtebauliche Entwicklung bedeutsamen Bereichen. Als solche Bereiche nennt das Gesetz - nicht abschließend - Bereiche der Innenstädte, Stadtteilzentren, Wohnquartiere und Gewerbezentren. Andere in Betracht kommende Bereiche können z.B. Gewerbeparks und Fremdenverkehrsgebiete sein.

Die Vorschrift bestimmt, dass die Gebiete unbeschadet sonstiger städtebaulicher Maßnahmen des Baugesetzbuchs festgelegt werden. Damit wird das Verhältnis zu anderen städtebaulichen Maßnahmen geregelt, wie vor allem solchen des Besonderen Städtebaurechts, die von öffentlichen Aufgabenträgern nach Maßgabe der einschlägigen Vorschriften des Baugesetzbuchs zu erbringen sind. Solche Maßnahmen werden durch Business Improvement Districts, Immobilien- und Standortgemeinschaften und ähnliche Einrichtungen nicht ersetzt. Denn diese Einrichtungen sind darauf ausgerichtet, Maßnahmen durchzuführen, die über das hinausgehen, was staatliche oder kommunale Stellen erbringen.

Die Einzelheiten einer gesetzlichen Regelung zu Business Improvement Districts, Immobilien- und Standortgemeinschaften und ähnlichen Einrichtungen bleiben nach der gesetzlichen Konzeption den Ländern vorbehalten. Diese können auch - wie in

§ 171f Satz 2 bestimmt - Regelungen zur Finanzierung der Maßnahmen und gerechten Verteilung des damit verbundenen Aufwands (z.B. mittels Abgabenerhebung) treffen.

3.4.3 Fortgeltung bestehenden Landesrechts - § 246 Abs. 3

§ 246 Abs. 3 stellt klar, dass bereits vor dem 1. Januar 2007 erlassenes Landesrecht zu Business Improvement Districts, Immobilien- und Standortgemeinschaften und ähnlichen Einrichtungen unberührt bleibt und weiterhin anwendbar ist.

4. Änderungen der Verwaltungsgerichtsordnung

4.1 Antragsfrist im Normenkontrollverfahren

Die Frist für Normenkontrollanträge in § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO ist (ebenso wie die Frist nach § 215 Abs. 1) von zwei Jahren auf ein Jahr verkürzt worden. Die Vorschrift lautet nunmehr:

"Den Antrag kann jede natürliche oder juristische Person, die geltend macht, durch die Rechtsvorschrift oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden, sowie jede Behörde innerhalb eines Jahres nach Bekanntmachung der Rechtsvorschrift stellen."

Sie ist anwendbar auf Rechtsvorschriften, die nach Ablauf des 31. Dezember 2006 öffentlich bekannt gemacht werden; für früher bekannt gemachte Rechtsvorschriften bleibt es bei der bisherigen Zweijahresfrist (§ 195 Abs. 7 VwGO).

4.2 Prozessuale Präklusion - § 47 Abs. 2a VwGO

Nach dem neuen § 47 Abs. 2a VwGO ist ein Normenkontrollantrag, der einen Bebauungsplan oder eine Satzung nach § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 und 3 oder § 35 Abs. 6 zum Gegenstand hat, unzulässig, wenn die den Antrag stellende Person nur Einwendungen geltend macht, die sie im Rahmen der öffentlichen Auslegung (§ 3 Abs. 2) oder im Rahmen der Beteiligung der Betroffenen Öffentlichkeit (§ 13 Abs. 2 Nr. 2 und § 13a Abs. 2 Nr. 1) nicht oder verspätet geltend gemacht hat, aber hätte geltend machen können, und wenn auf diese Rechtsfolge im Rahmen der Beteiligung hingewiesen worden ist. Zu diesem Hinweis enthalten § 3 Abs. 2 Satz 2 Halbsatz 2, § 13 Abs. 2 und § 13a Abs. 2 Nr. 1 die entsprechenden Vorschriften. Diese Präklusionsregelung betrifft ausschließlich die Zulässigkeit des Normenkontrollantrages. Ist der Normenkontrollantrag zulässig, ist der Prüfungsumfang des Gerichts nicht auf die Einwendungen beschränkt, die der Antragsteller geltend gemacht hat.

__________

1) Wenn im Verlauf der Sanierung "hohe" Ablösungen vereinbart wurden, kann dies allerdings ein Hinweis darauf sein, dass entsprechend hohe sanierungsbedingte Bodenwertsteigerungen vorliegen. Die Anwendungsvoraussetzungen für das vereinfachte Verfahren sind dann fraglich.

ENDE