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BayGaV - Bayerische Gutachterausschussverordnung
Verordnung über die Gutachterausschüsse, die Kaufpreissammlungen und die Bodenrichtwerte nach dem Baugesetzbuch
- Bayern -
Vom 5. April 2005
(GVBl. Nr. 7 vom 15.04.2005 S. 88; 30.09.2014 S. 411 14; 226.03.2019 S. 98 19; 24.05.2022 S. 246 22 22a i.K.)
Gl.-Nr.: 2130-2-I
Überschrift geändert 22
Auf Grund von
(1) Bei jeder Kreisverwaltungsbehörde besteht für deren Bereich ein Gutachterausschuss für Grundstückswerte.
(2) Der Gutachterausschuss erfüllt die ihm nach dem Baugesetzbuch ( BauGB) und anderen Rechtsvorschriften übertragenen Aufgaben. Ferner kann er für die Enteignungsbehörde im Verfahren der vorzeitigen Besitzeinweisung nach dem Baugesetzbuch den Zustand des Grundstücks vor der Besitzeinweisung feststellen.
(3) Örtlich zuständig ist der Gutachterausschuss, in dessen Bereich das Grundstück liegt. Liegt ein Grundstück im Bereich mehrerer Ausschüsse, ist der Ausschuss zuständig, in dessen Bereich der größere Teil liegt.
(1) Der Gutachterausschuss besteht aus dem Vorsitzenden sowie ehrenamtlichen weiteren Gutachtern. Für den Vorsitzenden werden mindestens zwei Stellvertreter berufen.
(2) Der Vorsitzende und dessen Stellvertreter müssen Bedienstete bei der Kreisverwaltungsbehörde sein, für deren Bereich der Ausschuss zuständig ist.
(3) Dem Gutachterausschuss muss ein mit dem Vollzug des Baurechts befasster Angehöriger des öffentlichen Dienstes im Sinn von Art. 53 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 der Bayerischen Bauordnung angehören.
(4) Dem Gutachterausschuss müssen zudem je ein Bediensteter der zuständigen Finanz- und staatlichen Vermessungsbehörde angehören. Diese Gutachter werden ausschließlich für die Ermittlung der Bodenrichtwerte sowie der in § 193 Abs. 5 BauGB genannten sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten berufen.
(1) Die Gutachter werden von der Kreisverwaltungsbehörde berufen, die Gutachter nach § 2 Abs. 4 auf Vorschlag einer vom Staatsministerium der Finanzen und für Heimat bestimmten Behörde.
(2) Zum Gutachter darf nicht berufen werden, wer nach den Vorschriften der Verwaltungsgerichtsordnung vom Amt des ehrenamtlichen Verwaltungsrichters ausgeschlossen ist.
(3) Die Gutachter werden für eine vierjährige Amtsperiode berufen. Ist während der laufenden Amtsperiode eine Neuberufung notwendig, so erfolgt sie für die verbleibende Dauer dieser Amtsperiode. Eine wiederholte Berufung ist möglich.
(4) Für Fälle, bei denen der Vorsitzende sowie dessen Stellvertreter von der Mitwirkung nach § 6 Abs. 4 ausgeschlossen sind, beruft die Kreisverwaltungsbehörde einen anderen Angehörigen des öffentlichen Dienstes als Vorsitzenden.
§ 4 Verpflichtung der ehrenamtlichen Gutachter
(1) Die ehrenamtlichen Gutachter haben vor Beginn der Tätigkeit gegenüber dem Vorsitzenden zu versichern, dass sie ihre Tätigkeit gewissenhaft und unparteiisch ausüben und über die ihnen bekannt gewordenen Tatsachen auch nach Beendigung der Tätigkeit Verschwiegenheit wahren.
(2) Über die Verpflichtung ist eine Niederschrift aufzunehmen.
§ 5 Abberufung von Gutachtern
(1) Die Kreisverwaltungsbehörde hat Gutachter abzuberufen, wenn die Voraussetzungen für die Berufung nicht vorgelegen haben oder nachträglich weggefallen sind.
(2) Die Kreisverwaltungsbehörde kann Gutachter abberufen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.
(3) Ehrenamtliche Gutachter sind aus ihrem Amt zu entlassen, wenn sie es beantragen.
§ 6 Besetzung im Einzelfall, Beschlussfassung 22
(1) Der Vorsitzende bestimmt die Gutachter, die im Einzelfall tätig werden. Er bestimmt ferner, welcher Gutachter den Vorsitz führt. Die besondere Sachkunde der Gutachter soll bei der Bestimmung berücksichtigt werden.
(2) Bei der Erstattung von Gutachten sowie im Fall des § 1 Abs. 2 Satz 2 wird der Gutachterausschuss grundsätzlich in der Besetzung von drei Gutachtern tätig, von denen einer den Vorsitz führt. In geeigneten Fällen kann der Vorsitzende bestimmen, dass eine andere Anzahl von Gutachtern hinzuzuziehen ist.
(3) Bei der Ermittlung von Bodenrichtwerten und sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten wird der Gutachterausschuss in der Besetzung mit dem Vorsitzenden, den Gutachtern nach § 2 Abs. 4 und mindestens zwei weiteren Gutachtern tätig.
(4) Für den Ausschluss von Gutachtern gelten Art. 20 und 21 des Bayerischen Verwaltungsverfahrensgesetzes entsprechend.
(5) Der Gutachterausschuss beschließt in nichtöffentlichen Sitzungen. Beschlüsse werden mit Stimmenmehrheit gefasst. Bei Stimmengleichheit entscheidet die Stimme des Gutachters, der den Vorsitz führt. In geeigneten Fällen kann der Vorsitzende im schriftlichen Umlaufverfahren beschließen lassen, wenn keiner der mitwirkenden Gutachter diesem Verfahren widerspricht.
§ 7 Entschädigung der Gutachter
(1) Die Gutachter erhalten für ihre Tätigkeit eine angemessene Entschädigung. Gutachter, die im öffentlichen Dienst beschäftigt sind, werden nur entschädigt, soweit sie die Gutachtertätigkeit nicht als dienstliche Aufgabe wahrnehmen.
(2) Die Höhe der den Gutachtern zustehenden Entschädigung wird allgemein durch die Körperschaft, für deren Bereich der Gutachterausschuss gebildet ist, festgelegt. Dabei dürfen die nach Justizvergütungs- und -entschädigungsgesetz ( JVEG) geltenden Beträge nicht überschritten werden. Die Entschädigung im Einzelfall wird von der Geschäftsstelle festgesetzt.
(3) Zur Leistung der Entschädigung ist die Körperschaft verpflichtet, für deren Bereich der Gutachterausschuss gebildet ist.
§ 8 Aufgaben des Vorsitzenden
(1) Der Vorsitzende erfüllt die ihm durch diese Verordnung und durch Gesetz zugewiesenen Aufgaben und vertritt den Gutachterausschuss nach außen.
(2) Der Gutachterausschuss kann durch Beschluss mit der Mehrheit seiner Mitglieder die Wahrnehmung der Befugnisse nach § 197 BauGB auf den Vorsitzenden übertragen.
(1) Bei den Kreisverwaltungsbehörden ist eine Geschäftsstelle des Gutachterausschusses eingerichtet.
(2) Die Geschäftsstelle führt die Geschäfte des Gutachterausschusses nach Weisung des Vorsitzenden.
§ 10 Führung der Kaufpreissammlung 22
(1) Die Kaufpreissammlung wird bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses geführt.
(2) Für die Kaufpreissammlung wertet die Geschäftsstelle die ihr übersandten Urkunden und die Mitteilungen der Flurbereinigungsbehörde gemäß Abs. 10 nach Weisung des Vorsitzenden aus. Die Urkunden sind drei Jahre aufzubewahren und dann zu vernichten. Die Frist beginnt mit Ablauf des Jahres, in dem die Übersendung erfolgte.
(3) Die Kaufpreissammlung besteht mindestens aus einem beschreibenden Nachweis. Sie soll durch eine Kaufpreiskarte ergänzt werden. Die der Geschäftsstelle übersandten Urkunden und die Mitteilungen der Flurbereinigungsbehörde gemäß Abs. 10 sind nicht Teil der Kaufpreissammlung.
(4) Im beschreibenden Nachweis der Kaufpreissammlung werden bekannte Vertragsmerkmale, Wert beeinflussende Umstände, geeignete Ordnungsmerkmale und Objektgruppen nachgewiesen. Die Entgelte sind auf die für die Objektgruppen geeigneten Vergleichsmaßstäbe zu beziehen.
(5) Vertragsmerkmale sind die Vertragsart oder der sonstige Grund des Rechtsübergangs, das Entgelt, die Zahlungsbedingungen sowie Besonderheiten der Preisvereinbarung. Ist anzunehmen, dass ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse die Höhe des Entgelts beeinflusst haben, ist dies entsprechend kenntlich zu machen.
(6) Wert beeinflussende Umstände sind insbesondere Entwicklungszustand, Lage und Größe, Nutzung und Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks, gezahlte oder nicht gezahlte Erschließungs- oder sonstige Beiträge sowie bei baulichen Anlagen Alter, Zustand und etwaiger Ertrag.
(7) Ordnungsmerkmale sind insbesondere die Angaben des Liegenschaftskatasters und des Grundbuchs, die Bezeichnung der Gemeinde und Straße sowie Haus- und Flurstücksnummer.
(8) Objektgruppen sind Gruppen von Grundstücken, für die nach den örtlichen Marktverhältnissen Teilmärkte bestehen.
(9) Die Kaufpreiskarte soll den Zuschnitt der Grundstücke erkennen lassen. In die Kaufpreiskarte sind mindestens die mitgeteilten Eigentumswechsel an unbebauten Grundstücken einzutragen. Dabei sind mindestens eine Ordnungsnummer und das Jahr des Vertragsschlusses oder der Entscheidung zu vermerken.
(10) Die Flurbereinigungsbehörden übermitteln dem zuständigen Gutachterausschuss zur Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung jeweils zum Ende des Kalenderjahres Daten über nach dem Flurbereinigungsgesetz zu leistende Kapitalbeträge, Geldabfindungen und Geldentschädigungen.
§ 11 Auskünfte aus der Kaufpreissammlung
(1) Die Kaufpreissammlung einschließlich der übersandten Unterlagen darf nur von den Mitgliedern des Gutachterausschusses und den Bediensteten der Geschäftsstelle ausschließlich zur Erfüllung ihrer Aufgaben eingesehen werden.
(2) Auf Antrag sind Auskünfte aus der Kaufpreissammlung zu erteilen, soweit ein berechtigtes Interesse hieran nachgewiesen wird. Vom Vorliegen eines berechtigten Interesses ist in der Regel auszugehen, wenn die Auskunft von
für eine Wertermittlung beantragt wird.
(3) Auskünfte dürfen nur erteilt werden, soweit sie zum Zweck der Wertermittlung erforderlich sind. Die Auskünfte dürfen nur für den Zweck verwendet werden, zu dessen Erfüllung sie erteilt wurden. Eine unbefugte Weitergabe an Dritte ist nicht zulässig.
(4) Grundstücksbezogene Auskünfte dürfen nur an Personen erteilt werden, die einer gesetzlichen Schweigepflicht nach § 203 des Strafgesetzbuchs oder einer gleichwertigen Verpflichtung zur Wahrung der Verschwiegenheitspflicht unterliegen, nur in einem Umfang, der zur Erreichung des mit der Auskunft angestrebten Verwendungszwecks zwingend erforderlich ist, und nur, soweit schutzwürdige Interessen Betroffener nicht entgegenstehen. Name und Anschrift der Eigentümer sowie sonstiger Personen dürfen nicht mitgeteilt werden.
(1) Die Bodenrichtwerte sind zu Beginn eines jeden Jahres mit gerader Jahreszahl zu ermitteln.
(2) Die Bodenrichtwerte sind spätestens ab dem 30. Juni des Jahres ihrer Ermittlung einen Monat lang in den Gemeinden zu veröffentlichen. Diese Veröffentlichung kann zusätzlich im Internet erfolgen. Art der Veröffentlichung sowie Ort und Dauer sind ortsüblich bekannt zu machen. Auf das Recht, Auskunft über die Bodenrichtwerte zu erhalten, ist dabei hinzuweisen.
(3) Der Zugang zu den Bodenrichtwerten erfolgt auch in digitaler Form über ein geografisches Informationssystem.
§ 13 Sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten
Die nach § 193 Abs. 5 BauGB ermittelten sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten werden in geeigneter Weise bekannt gemacht. Jedermann kann von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Auskunft über diese Daten verlangen.
§ 14 Erstattung von Gutachten
(1)Der Antrag auf Erstattung eines Gutachtens ist bei der Geschäftsstelle einzureichen. Es kann verlangt werden, dass die Antragsberechtigung glaubhaft gemacht wird.
(2) Soweit Eigentümer nicht selbst Antragsteller sind, ist ihnen vor Erstattung eines Gutachtens Gelegenheit zu geben, sich zu den für die Ermittlung des Verkehrswerts maßgeblichen Umständen zu äußern.
(3) Das Gutachten ist schriftlich zu erstatten und zu begründen. Es ist von den Gutachtern, die mitgewirkt haben, zu unterschreiben.
§ 15 Gebühren und Auslagen für Gutachten 22
(1) Der Gutachterausschuss erhebt für die Erstellung von Gutachten Gebühren und Auslagen (Benutzungsgebühren). Schuldner der Benutzungsgebühren ist der Antragsteller oder derjenige, der die Benutzungsgebühren dem Gutachterausschuss gegenüber schriftlich übernimmt. Mehrere Schuldner haften als Gesamtschuldner. Kommt es für die Bemessung der Gebühr auf den ermittelten Wert an (wertabhängige Gebühr), ist der marktangepasste vorläufige Wert ohne besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale maßgebend. Maßgeblich für die Ermittlung dieses Werts ist das bzw. sind die für die Ermittlung des Verkehrswerts herangezogenen Wertermittlungsverfahren.
(2) Die Gebühr ist im Regelfall wertabhängig und beträgt
(3) Die wertabhängige Gebühr kann bei erheblichem zusätzlichem Aufwand um bis zu 50 % erhöht werden, insbesondere für die Ermittlung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale. Die Gebühr kann um bis zu 50 % ermäßigt werden, wenn das Gutachten einen erheblich geringeren Aufwand als üblich verursacht, insbesondere bei unbebauten Grundstücken mit land-, forstwirtschaftlicher oder vergleichbarer Nutzung. Sind in einem Gutachten für ein Wertermittlungsobjekt mehrere Werte, Werte für mehrere Stichtage oder entsprechende Wertunterschiede zu ermitteln, so wird der Gebührenberechnung die Summe aus dem höchsten ermittelten Wert und je einem Drittel aller weiteren ermittelten Werte zu Grunde gelegt.
(4) Die Gebühr erhöht sich für jeden aus der Kaufpreissammlung herangezogenen Vergleichswert, für jeden herangezogenen Bodenrichtwert und für jedes herangezogene wertermittlungsrelevante Datum entsprechend der Gebühr nach Tarif-Nr. 2.I.1/1.8 des Kostenverzeichnisses.
(5) Neben den Gebühren werden folgende Auslagen erhoben:
(6) Art. 10 Abs. 2 und Art. 11 bis 19 des Kostengesetzes gelten entsprechend. Wird ein Antrag vor Erstattung des Gutachtens zurückgenommen, gilt Art. 8 Abs. 2 des Kostengesetzes entsprechend mit der Maßgabe, dass mindestens 50 Euro als Gebühr zu erheben sind. Ist durch den zurückgenommenen Antrag kein nennenswerter Arbeitsaufwand entstanden, kann von der Erhebung einer Gebühr abgesehen werden.
(7) Die Gebühren, Auslagen und sonstigen Entgelte fließen der Körperschaft zu, für deren Bereich der Gutachterausschuss gebildet ist. Sie trägt daraus die Kosten des Gutachterausschusses und der Geschäftsstelle.
Teil 2 22
Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern
§ 16 Oberer Gutachterausschuss 22
(1) Für den Bereich des Freistaates Bayern besteht ein Oberer Gutachterausschuss. Er führt die Bezeichnung "Der Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern".
(2) Die Aufsicht führt das Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr.
Der Obere Gutachterausschuss besteht zu Beginn seiner Amtsperiode aus einem Vorsitzenden und 25 ehrenamtlichen weiteren Gutachtern. Der Vorsitzende muss zum Zeitpunkt seiner Berufung Bediensteter des Freistaates Bayern oder einer Gebietskörperschaft im Freistaat Bayern sein und die Befähigung zum Richteramt oder die Qualifikation für die Fachlaufbahn Naturwissenschaft und Technik mit Einstieg in der vierten Qualifikationsebene besitzen oder entsprechende Aufgaben mit vergleichbarer Qualifikation im Arbeitnehmerverhältnis wahrnehmen. Für den Vorsitzenden werden mindestens zwei Gutachter, die Bedienstete des Freistaates Bayern oder einer Gebietskörperschaft im Freistaat Bayern sind, als Stellvertreter berufen. Die ehrenamtlichen Gutachter sollen Mitglieder eines Gutachterausschusses sein. Drei Gutachter müssen Bedienstete der Finanz- oder Vermessungsverwaltung sein.
§ 18 Berufung und Abberufung der Gutachter
Die Gutachter werden vom Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr berufen und abberufen. Die Berufung der Gutachter nach § 17 Satz 5 erfolgt auf Vorschlag des Staatsministeriums der Finanzen und für Heimat oder einer von ihm bestimmten Behörde.
Der Obere Gutachterausschuss beschließt
Ein Gutachter ist von der Mitwirkung an einem Obergutachten ausgeschlossen, wenn er an dem Gutachten des örtlich zuständigen Gutachterausschusses mitgewirkt hat. Im Übrigen gilt § 6 Abs. 4 entsprechend.
(1) Der Obere Gutachterausschuss nimmt die Aufgaben nach § 198 BauGB wahr. Er wirkt zudem auf einheitliche Standards bei der Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung sowie bei der Veröffentlichung von Bodenrichtwerten und sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten hin.
(2) Der Obere Gutachterausschuss erstellt mindestens zum Ende eines jeden Jahres mit ungerader Jahreszahl die Übersicht über den Grundstücksmarkt für den Freistaat Bayern (Immobilienmarktbericht Bayern). Der Immobilienmarktbericht Bayern ist spätestens zum 30. Juni des auf den Zeitpunkt der Erstellung folgenden Jahres in geeigneter Weise öffentlich bekannt zu machen.
(3) Die Gutachterausschüsse übermitteln dem Oberen Gutachterausschuss auf Anforderung alle bis dahin ausgewerteten und abgeleiteten Daten für die Wahrnehmung seiner Aufgaben. Der Obere Gutachterausschuss kann Vorgaben zur Übermittlungsweise und zum Datenformat machen, soweit sie ohne Mehrbelastung erfüllt werden können.
§ 21 Entschädigung der Gutachter 22
(1) Die Gutachter erhalten für ihre Tätigkeit eine Entschädigung nach Abs. 2. § 7 Abs. 1 Satz 2 gilt entsprechend.
(2) Die Entschädigung setzt sich zusammen aus
(3) Die Entschädigung im Einzelfall wird von der Geschäftsstelle des Oberen Gutachterausschusses festgesetzt.
§ 22 Geschäftsstelle des Oberen Gutachterausschusses
(1) Die Aufgaben der Geschäftsstelle des Oberen Gutachterausschusses werden von der Regierung von Niederbayern wahrgenommen. Auf der Grundlage einer Verwaltungsvereinbarung mit einer kreisfreien Stadt oder einem Landkreis können gegen Kostenerstattung Personal und Sachmittel eines örtlichen Gutachterausschusses in Anspruch genommen werden.
(2) Der Geschäftsstelle des Oberen Gutachterausschusses obliegen die Geschäfte der laufenden Verwaltung des Oberen Gutachterausschusses. Sie bereitet die Entscheidungen des Oberen Gutachterausschusses nach Weisung des Vorsitzenden vor.
§ 23 Anwendung der Vorschriften über Gutachterausschüsse 22
Soweit sich aus den Vorschriften des Teils 2 nichts anderes ergibt, sind die Vorschriften des Teils 1 entsprechend anwendbar.
§ 24 Übergangsvorschrift 22 22
Für Anträge auf Erstattung von Gutachten, die bis zum Ablauf des 30. Juni 2022 gestellt worden sind, ist § 15 in der bis dahin geltenden Fassung weiter anzuwenden.
Diese Verordnung tritt am 1. Mai 2005 in Kraft.
ENDE