umwelt-online: V-BauGB - Verwaltungsvorschriften zum Baugesetzbuch (Nds) (3/7)
| | |
Zweiter Abschnitt
Vorbereitung der Sanierung
209. Vorbereitung im allgemeinen
209.1 Maßnahmen der Vorbereitung
209.1.1 Vorbereitungsmaßnahmen im eigentlichen Sinne
Die Aufzählung der Vorbereitungsmaßnahmen in § 140 Nrn. 1 bis 6 ist nicht abschließend. Zur Vorbereitung können insgesamt gehören:
209.1.2 Fiktive Vorbereitungsmaßnahmen
Der Vorbereitung können gemäß § 140 Nr. 7 auch einzelne Ordnungs- oder Baumaßnahmen zugerechnet werden, die vor einer förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets durchgeführt werden. Dabei muß gewährleistet sein, daß die betreffenden Ordnungs- oder Baumaßnahmen den vorgesehenen Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechen, die Mitwirkungsmöglichkeit der Betroffenen nicht nachhaltig beeinflussen und mit den betroffenen Trägern öffentlicher Belange und öffentlichen Aufgabenträgern abgestimmt sind.
209.2 Beginn und Ende der Vorbereitung
209.2.1 Beginn der Vorbereitung
Die Vorbereitung der Sanierung beginnt mit dem Beschluß über den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen nach § 141 Abs. 3.
209.2.2 Dauer der Vorbereitung
Die vorbereitenden Untersuchungen werden mit der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets beendet. Sie können auch vorher ohne Ergebnis abgebrochen werden (Nr. 210.6.2).
Mit der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets endet auch die Möglichkeit, einzelne Ordnungs- oder Baumaßnahmen gemäß § 140 Nr. 7 der Vorbereitung zuzuordnen.
Die übrigen Vorbereitungsmaßnahmen können sich dagegen über den gesamten Durchführungszeitraum erstrecken. Im Verlauf der Durchführung kann es z.B. erforderlich sein, festgelegte Ziele und Zwecke der Sanierung sowie städtebauliche Planungen näher zu konkretisieren und zu ändern. Die Vorbereitung hat insoweit keinen statischen Charakter, sondern Prozeßcharakter.
Die Vorbereitung endet spätestens mit der Aufhebung der Sanierungssatzung gemäß § 162 (Nr. 235). Nach diesem Zeitpunkt erforderliche Maßnahmen sind der Abwicklung der Sanierung zuzurechnen (Nr. 237).
210. Vorbereitende Untersuchungen
210.1 Erforderlichkeit
210.1.1 Grundsatz
Die Durchführung vorbereitender Untersuchungen ist zwingende verfahrensrechtliche Voraussetzung für den Erlaß der Sanierungssatzung.
210.1.2 Absehen von vorbereitenden Untersuchungen
Vorbereitende Untersuchungen sind nicht erforderlich, soweit bereits hinreichende Beurteilungsunterlagen vorliegen (§ 141 Abs. 2).
Die Regelung des § 141 Abs. 2 bezieht sich jedoch nur auf einzelne Untersuchungen im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen, nicht aber auf die Einleitung und Durchführung der vorbereitenden Untersuchungen als Verfahrensabschnitt insgesamt.
210.2 Aufgabe und Inhalt der vorbereitenden Untersuchungen
210.2.1 Feststellung der Notwendigkeit der Sanierung
Ziel der vorbereitenden Untersuchungen ist nach § 141 Abs. 1, die Voraussetzungen für die Durchführung einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme als Gesamtmaßnahme im betreffenden Gebiet festzustellen. Aus den vorbereitenden Untersuchungen müssen sich daher ergeben:
210.2.2 Bestandsaufnahme und Bewertung der sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse und Zusammenhänge
Zur Beurteilung der Frage, ob eine Sanierung notwendig ist und in welcher Weise sie gegebenenfalls durchgeführt werden könnte, ist eine Bestandsaufnahme und Analyse der vorhandenen Verhältnisse erforderlich. Dabei ist auch zu berücksichtigen, wie sich diese Verhältnisse entwickeln würden, falls eine Sanierung nicht durchgeführt würde. Zu den strukturellen Zusammenhängen gehören insbesondere auch ökologische und soziale Zusammenhänge.
Im Rahmen der Bestandsaufnahme sind auch die planungsrechtlichen Verhältnisse zu berücksichtigen. Erfaßt und ausgewertet werden müssen:
Ist ein Bebauungsplan vorhanden, muß geprüft werden, ob auf seiner Grundlage die Sanierung durchgeführt werden kann oder ob eine Umplanung erforderlich ist.
Erfaßt und bewertet werden müssen, soweit dies erforderlich ist, auch die sonstigen rechtlichen Gegebenheiten, z.B. die Eigentumsstruktur.
Bestandsaufnahme und Analyse dürfen sich nicht auf das in Aussicht genommene Sanierungsgebiet beschränken, vielmehr sind auch die strukturellen und funktionellen Zusammenhänge und Verflechtungen dieses Gebiets mit anderen Teilen des Gemeindegebiets zu berücksichtigen.
210.2.3 Festlegung der anzustrebenden allgemeinen Ziele der Sanierung
Die Bewertung der Verhältnisse und Zusammenhänge muß zu Aussagen darüber führen, ob und gegebenenfalls welche Änderungen, Umgestaltungen oder Erhaltungsmaßnahmen erforderlich sind. Im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen sind die anzustrebenden allgemeinen Ziele der Sanierung festzulegen.Eine Konkretisierung dieser Ziele und Zwecke der Sanierung ist nur insoweit erforderlich, als diese für die Beurteilung der Notwendigkeit der Sanierung, die Abgrenzung des Sanierungsgebiets und die Art des anzuwendenden Sanierungsverfahrens (Nr. 203) von Bedeutung sein können. Grundstücksbezogene Aussagen sind nicht notwendig.
210.2.4 Begründung der Durchführbarkeit im allgemeinen
Die in Aussicht genommene städtebauliche Sanierungsmaßnahme muß im Hinblick auf die festgelegten allgemeinen Ziele der Sanierung gebietlich, inhaltlich, organisatorisch und finanziell durchführbar sein. Dies ergibt sich aus dem Gebot der zügigen Durchführung in § 136 Abs. 1 (Nr. 202.9). Besteht keine Aussicht auf Durchführung innerhalb eines absehbaren Zeitraums, ist die Sanierungssatzung nach § 143 Abs. 1 Satz 3 rechtsfehlerhaft (Nr. 202.9.2). Im Hinblick darauf müssen die vorbereitenden Untersuchungen Aussagen ergeben über:
Die Kosten der Sanierung können im Regelfall nur zu einem geringen Umfange durch sanierungsbedingte Einnahmen gedeckt werden. Die Gemeinde muß daher zur Finanzierung der durch Einnahmen nicht gedeckten Kosten Finanzierungsmittel bereitstellen. Insoweit muß ihre finanzielle Leistungsfähigkeit gegeben sein.
Im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen braucht allerdings nicht der volle Nachweis der Finanzierbarkeit geführt zu werden. Die Durchführbarkeit der Sanierung ist erst dann in Frage gestellt, wenn Tatsachen die Annahme rechtfertigen, daß keine Aussicht besteht, die städtebauliche Sanierungsmaßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums durchzuführen (§ 143 Abs. 1 Satz 3).
Einigermaßen verläßliche Aussagen über die Bereitstellung von Mitteln der Gemeinde sind auch nur für das jeweilige Haushaltsjahr und den Zeitraum der fünfjährigen Finanzplanung der Gemeinde möglich. Für den Nachweis der Finanzierbarkeit im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen reicht es aus, wenn der Haushaltsplan und die fünfjährige Finanzplanung die Bereitstellung von entsprechenden Mitteln der Gemeinde als möglich erscheinen lassen.
Ist die betreffende Sanierungsmaßnahme in das Förderungsprogramm des Landes aufgenommen und sind dementsprechend Städtebauförderungsmittel des Landes zu erwarten, so beschränkt sich der Nachweis der Finanzierbarkeit auf den daneben noch von der Gemeinde aufzubringenden Eigenanteil.
210.2.5 Ermittlung nachteiliger Auswirkungen
Im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen sind auch die nachteiligen Auswirkungen der beabsichtigten Sanierung auf die hiervon unmittelbar Betroffenen zu ermitteln, soweit sie erkennbar sind. Nachteilig betroffen sein können:
Hierzu gehören z.B. Mehrbelastungen durch höhere Mieten, Veränderungen im Kundenstamm bei Gewerbebetrieben;
Diese können betroffen sein, wenn sich die Notwendigkeit ergibt, z.B. das Sanierungsgebiet verlassen oder den Arbeitsplatz wechseln zu müssen.
210.3 Ausgeschlossene Planungen und Untersuchungen
Nicht zu den vorbereitenden Untersuchungen gehören:
210.4 Untersuchungsbereich
Die vorbereitenden Untersuchungen erstrecken sich auf einen abgegrenzten Bereich des Gemeindegebiets, für den der Verdacht besteht, daß dort sanierungsbedürftige Zustände vorhanden sind (Untersuchungsbereich).
Der Untersuchungsbereich ist so abzugrenzen, daß die beabsichtigte Sanierung zügig durchgeführt werden kann. Er ist in der Regel größer als das später festzulegende Sanierungsgebiet.
210.5 Verfahren
210.5.1 Einleitungsbeschluß
Gemäß § 141 Abs. 3 Satz 1 werden die vorbereitenden Untersuchungen durch Beschluß der Gemeinde eingeleitet.
Zuständig für den Beschluß ist der Verwaltungsausschuß (§ 57 Abs. 2 NGO), sofern der Rat sich nicht die Beschlußfassung gemäß § 40 Abs. 2 NGO vorbehalten hat.
Der Beschluß ist an keine Voraussetzungen des Gesetzes gebunden. Er erschöpft sich darin, den Untersuchungsbereich zu bezeichnen. Mit ihm verbunden ist der Auftrag an die Verwaltung der Gemeinde, die Untersuchungen durchzuführen.
Der Beschluß nach § 141 Abs. 3 Satz 1 ist keine Satzung, sondern ein Verwaltungsakt in Form einer Allgemeinverfügung.
Unmittelbare Rechtsfolgen zur Sicherung der späteren Sanierung sind mit dem Beschluß nicht verbunden. Diese treten erst mit Erlaß der Sanierungssatzung in Kraft. Die Gemeinde muß daher erforderlichenfalls die allgemeinen Instrumente zur Sicherung städtebaulicher Planungen und Maßnahmen (z.B. Veränderungssperre, Zurückstellung von Baugesuchen, Teilungsgenehmigung, Ausübung von allgemeinen Vorkaufsrechten) anwenden.
210.5.2 Bekanntmachung
Der Beschluß über den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen ist ortsüblich bekanntzumachen (§ 141 Abs. 3 Satz 2).
Die Art der örtlichen Bekanntmachung bestimmt sich nach der Hauptsatzung der Gemeinde. Die BekanntmachungsVO ist auf die Bekanntmachung nach § 141 Abs. 3 Satz 2 nicht anzuwenden.
Wird für die ortsübliche Bekanntmachung eine Übersichtskarte benötigt, so eignet sich hierfür die Topographische Karte 1 : 25.000 (TK 25).
210.5.3 Durchführung der vorbereitenden Untersuchungen
Die Durchführung der vorbereitenden Untersuchungen obliegt der Gemeinde. Sie kann sich hierzu eines geeigneten Beauftragten bedienen (Nr. 229).
210.5.4 Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und der Betroffenen
Auf die notwendige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange (Nr. 207) und der Betroffenen (Nr. 206) wird hingewiesen.
210.6 Beendigung der vorbereitenden Untersuchungen
210.6.1 Abschluß, Bericht
Die vorbereitenden Untersuchungen sind abzuschließen, wenn die erforderlichen Beurteilungsgrundlagen vorliegen.
Über das Ergebnis der vorbereitenden Untersuchungen ist, falls die Gemeinde die förmliche Festlegung eines Sanierungsgebiets in Betracht zieht, ein Bericht über die Gründe anzufertigen (§ 143 Abs. 1 Satz 1). Der Bericht ist Grundlage für die Prüfung der Aufsichtsbehörde (Nr. 211.5).
Ein Bericht ist sanierungsrechtlich nicht erforderlich, wenn die vorbereitenden Untersuchungen zum Ergebnis kommen, daß eine Sanierung nicht durchgeführt werden kann.
210.6.2 Abbruch der vorbereitenden Untersuchungen
Die Gemeinde kann die vorbereitenden Untersuchungen auch ohne Ergebnis abbrechen.
Das Gemeindeorgan, das den Beschluß über die vorbereitenden Untersuchungen gefaßt hat, hat im Regelfall auch über deren vorzeitige Beendigung zu entscheiden.
Im Hinblick auf die Rechtswirkungen der Einleitung vorbereitender Untersuchungen ist es geboten, die Einstellung der Untersuchungen ebenfalls ortsüblich bekanntzumachen.
210.7 Durchführung der vorbereitenden Untersuchungen in Stufen
Die vorbereitenden Untersuchungen können auch in Stufen durchgeführt werden.
Die erste Untersuchungsstufe bezieht sich auf das gesamte Untersuchungsgebiet mit dem dazugehörigen Verflechtungsbereich. Sie schließt mit der Abgrenzung von Gebieten mit hoher Sanierungsbedürftigkeit ab.
Die zweite Untersuchungsstufe und erforderlichenfalls jede weitere ist auf das Gebiet mit hoher Sanierungsbedürftigkeit beschränkt. Sie bildet die Grundlage für die Abgrenzung des förmlich festzulegenden Sanierungsgebiets.
211. Sanierungssatzung
211.1 Erforderlichkeit, Bedeutung
211.1.1 Zweck der Sanierungssatzung
In der Sanierungssatzung werden gemäß § 142 förmlich festgelegt:
211.1.2 Wirkungen
Mit dem Erlaß der Sanierungssatzung beginnt die Durchführung der Sanierung. Von diesem Zeitpunkt an übernimmt die Gemeinde eine gesteigerte Verantwortung für die Durchführung der Sanierung (Nr. 204.1.3). Zugleich werden folgende sanierungsrechtliche Regelungen anwendbar:
211.2 Voraussetzungen
211.2.1 Verfahrensrechtliche Voraussetzung
Verfahrensrechtliche Voraussetzung für den Erlaß der Sanierungssatzung ist der Abschluß der vorbereitenden Untersuchungen (Nr. 210).
211.2.2 Materiellrechtliche Voraussetzungen
Materiellrechtlich müssen die Voraussetzungen für städtebauliche Sanierungsmaßnahmen gegeben sein. Die Abgrenzung des förmlich festzulegenden Gebiets muß den gesetzlichen Anforderungen (Nr. 202) entsprechen.
Bei der Abgrenzung des förmlich festzulegenden Sanierungsgebiets muß eine sanierungsrechtliche Abwägung gemäß § 136 Abs. 4 Satz 3 (Nr. 208) stattgefunden haben.
211.3 Form und Inhalt der Sanierungssatzung
211.3.1 NotwendigerInhalt
Ein bestimmter Wortlaut für die Sanierungssatzung ist nicht vorgeschrieben. Erforderlich sind jedoch:
Ausschluß von § 144 Abs. 1, von § 144 Abs. 2 oder von § 144 insgesamt, wenn die Anwendung der betreffenden Vorschrift nicht in Betracht kommen soll.
In der Satzung soll das Sanierungsgebiet mit einer Kurzbezeichnung (z.B. "Sanierungsgebiet Innenstadt") gekennzeichnet werden.
Muster für die Sanierungssatzung sind als Anlage abgedruckt.
211.3.2 Abgrenzung des Sanierungsgebiets
Das Sanierungsgebiet muß in der Sanierungssatzung eindeutig abgegrenzt werden, so daß die Übertragbarkeit der Grenzen in die Örtlichkeit einwandfrei möglich ist. Dies kann geschehen durch:
Erfolgt die Abgrenzung durch zeichnerische Darstellung in einer Karte, so muß diese zum Bestandteil der Satzung erklärt werden.
Sofern die Abgrenzung des Sanierungsgebiets nicht durch zeichnerische Darstellung in einer Karte erfolgt, kann zur Erläuterung der Satzung eine Karte mit den Grenzen des Sanierungsgebiets angefertigt werden. Es empfiehlt sich in diesem Falle aber nicht, diese Karte zum Bestandteil der Satzung zu erklären.
Eine der in Nr. 21.2.1 VV-BBauG genannten Stellen hat zu bescheinigen, daß die Übertragung der Grenzen in die Örtlichkeit möglich ist.
Neben der Satzung ist die Anfertigung eines Bestandsverzeichnisses in allen Fällen zu empfehlen. Dieses ist ohnehin erforderlich, wenn gemäß § 143 Abs. 4 Satz 2 ein Sanierungsvermerk in die Grundbücher eingetragen werden muß (Nr. 211.8.1) oder wenn im Sanierungsgebiet ein Umlegungsverfahren durchgeführt werden soll.
211.3.3 Begründung, Bericht
Eine förmliche Begründung der Sanierungssatzung ist nicht vorgeschrieben. Der Sanierungssatzung ist jedoch gemäß § 143 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 ein Bericht über die Gründe, die eine förmliche Festlegung des sanierungsbedürftigen Gebiets rechtfertigen, beizufügen. Hierfür reicht im Regelfall der Bericht über die vorbereitenden Untersuchungen (Nr. 210.6.1) aus. Ist auf vorbereitende Untersuchungen verzichtet worden (Nr. 210.1.2), ist ein Bericht über die sonstigen Beurteilungsunterlagen i. S. von § 141 Abs. 2 erforderlich.
Der Bericht ist nicht Bestandteil der Satzung. Er ist dem Rat der Gemeinde bei den Beratungen über die Sanierungssatzung zur Kenntnis zu bringen.
211.3.4 Beschlußfassung
Für die Beschlußfassung über die Sanierungssatzung sind die Vorschriften der NGO (insbesondere § 40), der Hauptsatzung und der Geschäftsordnung des Rates maßgebend. Auf das Mitwirkungsverbot von Ratsherren auf Grund von § 39 Abs. 3 und § 26 NGO wird besonders hingewiesen.
211.4 Anzeige der Sanierungssatzung
211.4.1 Anzeigevorbehalt, Sonderaufsicht
Die Sanierungssatzung ist gemäß § 143 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 der Aufsichtsbehörde anzuzeigen. Sie unterliegt insoweit einer sanierungsrechtlichen Sonderaufsicht.
211.4.2 Aufsichtsbehörde
Aufsichtsbehörde ist die Bezirksregierung.
211.4.3 Anzeigeverfahren
Die Gemeinde hat die von ihr beschlossene Sanierungssatzung mit den erforderlichen Unterlagen (Nr. 211.4.4) der Aufsichtsbehörde vorzulegen.
Eine kreisangehörige Gemeinde, die nicht die Rechtsstellung einer großen selbständigen Stadt besitzt, legt die Satzung über den Landkreis vor. Der Landkreis prüft die Unterlagen auf ihre Vollständigkeit. Er hat zu der beabsichtigten Sanierungsmaßnahme auch als Kommunalaufsichtsbehörde Stellung zu nehmen und hierbei insbesondere darauf einzugehen, ob und gegebenenfalls inwieweit die Gemeinde auf Grund ihrer Verwaltungs- und Finanzkraft in der Lage ist, die beabsichtigte Sanierung innerhalb eines absehbaren Zeitraums (Nr. 202.9) durchzuführen. Ferner soll der Landkreis darlegen, inwieweit er zur Unterstützung der Sanierungsmaßnahme bereit ist.
211.4.4 Form der Anzeige, erforderliche Unterlagen
Die Anzeige der Sanierungssatzung ist in dreifacher Ausfertigung vorzulegen.
Der Anzeige sind folgende Unterlagen, in der nachstehenden Reihenfolge geordnet, in dreifacher Ausfertigung beizufügen:
211.4.5 Wirksamkeit der Anzeige, Rücknahme
Die Anzeige ist mit dem Eingang bei der nach Nr. 211.4.2 zuständigen Aufsichtsbehörde wirksam.
Die Aufsichtsbehörde bestätigt gegenüber der Gemeinde den Tag des Eingangs.
Die Gemeinde kann die Anzeige jederzeit zurücknehmen. Die Rücknahme soll schriftlich erfolgen.
211.5 Dauer der Prüfung
211.5.1 Prüfungsfrist
Für das Prüfungsverfahren gilt § 11 Abs. 3 entsprechend (§ 143 Abs. 1 Satz 2). Hiernach können Rechtsverletzungen nur innerhalb von drei Monaten geltend gemacht werden.
211.5.2 Beginn der Frist
Die Frist beginnt mit Eingang der Anzeige bei der für die Prüfung zuständigen Aufsichtsbehörde; dies gilt auch, wenn die Anzeige gemäß Nr. 211.4.3 auf dem Dienstweg über den Landkreis vorgelegt wird. Für ihre Berechnung gelten gemäß § 31 VwVfG die §§ 187 bis 193 BGB entsprechend. Die Frist beginnt auch zu laufen, wenn die Angaben in der Anzeige oder die beigefügten Unterlagen unvollständig sind. Ist eine fristgerechte Prüfung wegen unvollständiger Angaben oder Unterlagen nicht möglich, muß die mangelnde Prüfbarkeit als Rechtsverletzung geltend gemacht werden.
Eine Verlängerung der Prüfungsfrist ist nicht möglich.
211.6 Prüfung der Sanierungssatzung
211.6.1 Prüfungsmaßstab
Im Anzeigeverfahren ist die Sanierungssatzung darauf zu prüfen, ob die verfahrensrechtlichen und materiellrechtlichen Vorschriften eingehalten worden sind (§ 143 Abs. 1 Satz 2 i. V. m. § 11 Abs. 3 und § 216). Eine über die Rechtskontrolle hinausgehende Prüfung der Zweckmäßigkeit (Fachaufsicht i. S. von § 127 Abs. 1 NGO) ist nicht zulässig.
Die Vorschriften der §§ 127 und 130 NGO sind bei der Ausübung der sanierungsrechtlichen Sonderaufsicht nicht anzuwenden.
Die Prüfung erstreckt sich gemäß § 143 Abs. 1 Satz 3 auch auf die Frage, ob die städtebauliche Sanierungsmaßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums durchführbar ist (Nr. 202.9).
211.6.2 Prüfungsverfahren
Bei der Prüfung haben Beamte mitzuwirken, die die durch Prüfung erworbene Befähigung zum höheren allgemeinen Verwaltungsdienst oder zum Richteramt besitzen.
Jede vorgelegte Satzung ist vollständig zu prüfen. Eine stichprobenweise Prüfung ist unzulässig.
Ist zur Finanzierung der beabsichtigten Sanierungsmaßnahme der Einsatz von Förderungsmitteln des Landes erforderlich, gibt die Aufsichtsbehörde eine Ausfertigung der Satzung mit den dazugehörenden Unterlagen und der Stellungnahme der Kommunalaufsichtsbehörde an den Sozialminister weiter.
211.7 Entscheidung der Aufsichtsbehörde
211.7.1 Bei fehlerfreien Sanierungssatzungen
Entspricht die Sanierungssatzung den Anforderungen des formellen und materiellen Rechts, ist von der Aufsichtsbehörde in der Regel nichts zu veranlassen.
Die Aufsichtsbehörde kann gegenüber der Gemeinde aber auch ausdrücklich erklären, daß Rechtsverletzungen nicht vorliegen. Die Gemeinde wird hierdurch in die Lage versetzt, die Sanierungssatzung bereits vor Ablauf der Frist von drei Monaten in Kraft zu setzen (§ 143 Abs. 1 Satz 2 i. V. m. § 11 Abs. 3 Satz 2). Die Erklärung ist ein Verwaltungsakt.
211.7.2 Geltendmachung von Rechtsverletzungen bei fehlerhaften Sanierungssatzungen
Widerspricht die Sanierungssatzung den Vorschriften des formellen und des materiellen Rechts, so hat die Aufsichtsbehörde die betreffende Rechtsverletzung geltend zu machen. Dies gilt auch, wenn Tatsachen die Annahme rechtfertigen, daß keine Aussicht besteht, die städtebauliche Sanierungsmaßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums durchzuführen.
Bei der Entscheidung, ob festgestellte Rechtsverletzungen geltend zu machen sind, steht der Aufsichtsbehörde kein Ermessen zu. Die Entscheidung unterliegt nicht dem Opportunitätsprinzip.
211.7.3 Geltendmachung von Rechtsverletzungen mit Nebenbestimmungen
Die Verfügung der Aufsichtsbehörde gemäß Nr. 211.7.2 kann auch mit bestimmten Nebenbestimmungen i. S. von § 36 VwVfG versehen werden.
Eine Befristung (mit einem Endtermin) gemäß § 36 Abs. 2 Nr. 1 VwVfG ist zulässig, wenn das Rechtshindernis zu einem bestimmten Zeitpunkt wegfällt, z.B. infolge Rechtsänderung.
Eine auflösende Bedingung gemäß § 36 Abs. 2 Nr. 2 VwVfG ist zulässig, wenn das Rechtshindernis mit dem ungewissen Eintritt eines künftigen Ereignisses wegfällt.
Eine Verfügung mit Auflagen i. S. von § 36 Abs. 2 Nr. 4 VwVfG ist nicht möglich, da Auflagen nur bei begünstigenden Verwaltungsakten in Betracht kommen.
211.7.4 Geltendmachung von Rechtsverletzungen mit Maßgaben
Die Verfügung der Aufsichtsbehörde gemäß Nr. 211.7.2 kann auch mit Maßgaben verbunden werden. In diesem Falle werden gegen die Sanierungssatzung in der vorgelegten Form Rechtsverletzungen geltend gemacht, doch wird dies mit der Erklärung verbunden, daß bei einer die Maßgabe berücksichtigenden Änderung der Satzung auf das Geltendmachen von Rechtsverletzungen im voraus verzichtet wird.
Die Maßgaben können sich z.B. auf die Abgrenzung des Sanierungsgebiets oder die Art des anzuwendenden Sanierungsverfahrens beziehen.
Erforderlich ist ein erneuter Satzungsbeschluß, der die Maßgabe berücksichtigt (Beitrittsbeschluß).
Ist der Beitrittsbeschluß gefaßt, ist ein erneutes Anzeigeverfahren entbehrlich.
211.7.5 Geltendmachung von Rechtsverletzungen für Teile der Sanierungssatzung
Bei einer Sanierungssatzung können Rechtsverletzungen auch im Hinblick auf einzelne Teile geltend gemacht werden.
Eine solche Entscheidung kommt in Betracht, wenn das Sanierungsgebiet zu groß abgegrenzt ist oder wenn Grundstücke einbezogen worden sind, die nicht einbezogen werden dürfen (Nr. 207.6.2). Die geltend gemachte Rechtsverletzung darf jedoch nicht so schwerwiegend sein, daß die Festlegung des gesamten Gebiets in Frage gestellt ist. Der verbleibende Rest muß für sich die Durchführung einer städtebaulichen Sanierung als Gesamtmaßnahme rechtfertigen.
Notwendig ist ein Beitrittsbeschluß der Gemeinde.
211.7.6 Form der Geltendmachung von Rechtsverletzungen
Rechtsverletzungen werden gegenüber der Gemeinde durch (belastenden) Verwaltungsakt geltend gemacht. Ist die Geltendmachung nicht in schriftlicher Form ergangen, ist sie unverzüglich zu bestätigen (§ 37 Abs. 2 VwVfG).
Durch formlose Rückgabe der Sanierungssatzung werden Rechtsverletzungen nicht wirksam geltend gemacht.
Der Verwaltungsakt ist mit einer Rechtsbehelfsbelehrung zu versehen (§ 211). Als Rechtsbehelf kommt der Widerspruch nach § 68 VwGO und die Anfechtungsklage nach § 42 VwGO in Betracht.
211.8 Bekanntmachung, Wirksamwerden
211.8.1 Bekanntmachung
Form und Inhalt der Bekanntmachung gemäß § 143 Abs. 2 richten sich nach der BekanntmachungsVO.
Ist eine Karte Bestandteil der Satzung (hierzu Nr. 211.3.2), so kann gemäß § 4 BekanntmachungsVO die Bekanntmachung dieses Teils der Satzung dadurch ersetzt werden, daß sie an einer bestimmten Stelle der Gemeindeverwaltung zu jedermanns Einsicht während der Dienststunden ausgelegt wird. Die Anordnung der Ersatzbekanntmachung muß genaue Angaben über Ort und Dauer der Auslegung enthalten und mit der Satzung veröffentlicht werden.
In der Bekanntmachung ist hinzuweisen auf:
211.8.2 Wirksamwerden
Mit der Bekanntmachung wird die Sanierungssatzung gemäß § 143 Abs. 2 Satz 3 rechtsverbindlich.
Die hiervon abweichende Regelung in § 6 Abs. 6 NGO gilt nicht für Sanierungssatzungen.
211.9 Benachrichtigungen, Mitteilungen
211.9.1 Mitteilung an das Grundbuchamt
Die Gemeinde hat gemäß § 143 Abs. 4 Satz 1 dem Grundbuchamt zum Zweck der Eintragung des Sanierungsvermerks eine beglaubigte Abschrift der rechtsverbindlichen Sanierungssatzung mitzuteilen. Der Mitteilung ist ein Verzeichnis beizufügen, in dem die von der Sanierungssatzung betroffenen Grundstücke einzeln aufgeführt sind; ein Muster ist als Anlage abgedruckt.
Eine Mitteilung ist nicht erforderlich, wenn im vereinfachten Verfahren die Anwendung von § 144 Abs. 2 ausgeschlossen ist.
211.9.2 Benachrichtigung sonstiger Stellen
Die Gemeinde hat eine beglaubigte Abschrift der Sanierungssatzung und der Bekanntmachung an folgende Stellen zu übersenden:
211.10 Wirksamkeitsvoraussetzungen
Die Vorschriften der §§ 214 und 215 über die Wirksamkeit von Satzungen gelten auch für Sanierungssatzungen.
Ist eine Sanierungssatzung bekanntgemacht worden, obwohl
so liegt ein Verfahrensfehler vor, der auch nach Ablauf der in § 215 Abs. 1 genannten Fristen nicht unbeachtlich wird (§ 214 Abs. 1 Nr. 3).
211.11 Änderung der Sanierungssatzung
211.11.1 Umfassende Änderung
Die Vorschriften über den Erlaß der Sanierungssatzung gelten auch für Änderungen.
211.11.2 Vereinfachte Änderung
Eine Änderung der Sanierungssatzung,
Werden für die betreffende Sanierungsmaßnahme Städtebauförderungsmittel des Landes gewährt, so bedarf auch die vereinfachte Änderung der vorherigen Abstimmung mit der für die Förderung zuständigen Stelle. Eine nicht abgestimmte Änderung kann bei der Förderung nicht berücksichtigt werden.
212. Bestimmung von Zielen und Zwecken der Sanierung
212.1 Bedeutung
Nach förmlicher Festlegung des Sanierungsgebiets sind im Rahmen der weiteren Vorbereitung die Ziele und Zwecke der Sanierung i. S. von § 140 Nr. 3 zu bestimmen. Diese Bestimmung hat rechtlich erhebliche Bedeutung. Folgende Vorschriften des BauGB stellen hierauf ab:
212.2Inhalt
Der mögliche Inhalt von Zielen und Zwecken der Sanierung ist gesetzlich nicht festgelegt. Anhaltspunkte ergeben sich aus § 136 Abs. 4. Der Gemeinde steht insoweit ein erhebliches Ermessen zu. Entscheidend sind die Verhältnisse im Einzelfall.
Im Regelfall werden bei der Bestimmung von Zielen und Zwecken der Sanierung i. S. von § 140 Nr. 3 die bereits im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen festgelegten allgemeinen Ziele der Sanierung (Nr. 210.2.3) konkretisiert.
212.3 Form der Bestimmung
212.3.1 Eigenständige Bestimmung
Die Bestimmung kann gesondert für sich und unabhängig von sonstigen Planungen in schriftlicher oder zeichnerischer Form oder durch Kombination von schriftlicher und zeichnerischer Form erfolgen.
212.3.2 Verbindung mit anderen Planungen
Die Ziele und Zwecke der Sanierung können auch in der Weise bestimmt werden, daß sie sich mittelbar aus anderen Planungen ergeben. Hierfür kommen in Betracht:
212.4 Verfahren zur Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung
212.4.1 Beteiligung der Betroffenen und der Träger öffentlicher Belange
Gemäß § 137 sind die Betroffenen bei der Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung zu beteiligen. Die insoweit erforderliche Erörterung gehört nach § 140 Nr. 5 zur Vorbereitung der Sanierung. Falls in der Gemeinde ein Sanierungsbeirat besteht, ersetzt seine Äußerung nicht die Beteiligung gemäß § 137.
Die Träger öffentlicher Belange sind gemäß § 139 Abs. 2 zu beteiligen.
Eine besondere Abstimmung ist nach § 139 Abs. 3 erforderlich, wenn Ziele und Zwecke der Sanierung geändert werden sollen, die zuvor mit Maßnahmen und Planungen anderer öffentlicher Aufgabenträger abgestimmt waren.
212.4.2 Abwägung
Die Bestimmung von Zielen und Zwecken der Sanierung unterliegt dem Abwägungsgebot des § 136 Abs. 4 Satz 3 (Nr. 208).
212.4.3 Beschluß
Ein Beschluß zur Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung ist erforderlich, wenn es bei einer Entscheidung gegenüber Betroffenen oder Dritten auf die Ziele und Zwecke der Sanierung ankommt, insbesondere bei der Anwendung von § 145 Abs. 2 oder von § 163.
Zuständig für den Beschluß ist der Verwaltungsausschuß (§ 57 Abs. 2 NGO), sofern sich der Rat die Beschlußfassung nicht gemäß § 40 Abs. 2 NGO vorbehalten hat.
213. Städtebauliche Planung
213.1 Allgemeines
213.1.1 Erforderlichkeit, Bedeutung
Die städtebauliche Planung ist für jede Sanierungsmaßnahme erforderlich. Dies ergibt sich aus dem Gebot der einheitlichen Vorbereitung in § 136 Abs. 1 und aus dem Wesen der städtebaulichen Gesamtmaßnahme (Nr. 202.2.1).
Aufgabe der städtebaulichen Sanierungsplanung ist es, die Verbesserung oder Umgestaltung des Sanierungsgebiets vorzubereiten und zu leiten. Die Planung ist dabei aus den Zielen und Zwecken der Sanierung zu entwickeln. Diese sind in räumlicher und sachlicher Hinsicht zu konkretisieren und erforderlichenfalls zu modifizieren.
213.1.2 Stufen und Formen der städtebaulichen Sanierungsplanung
Die städtebauliche Planung des Sanierungsgebiets kann schritt- und abschnittsweise vorgenommen werden, wenn dies im Hinblick auf die Größe des Sanierungsgebiets oder die Art der Sanierungsmaßnahme zweckmäßig erscheint. Es kommen, soweit erforderlich, folgende Planungsstufen in Betracht:
213.2 Städtebauliche Gesamtkonzeption
Die städtebauliche Gesamtkonzeption ist die Umsetzung der Ziele und Zwecke der Sanierung in ein grobes, leitbildhaftes, graphisches oder schriftliches Konzept.
Das städtebauliche Gesamtkonzept zeigt die grobe Zielrichtung der angestrebten städtebaulichen Entwicklung auf. Dabei sind die innerörtlichen Bezüge und Nutzungsstrukturen und die beabsichtigte nutzungsmäßige und funktionelle Bedeutung des Gebiets zu berücksichtigen.
213.3 Städtebaulicher Rahmenplan
213.3.1 Bedeutung, Wirkungen
Der städtebauliche Rahmenplan besitzt keine unmittelbaren Rechtswirkungen. Er ist jedoch im Rahmen der Sanierung von Bedeutung als Beurteilungsgrundlage für:
213.3.2 Fortschreitende Planung
Der städtebauliche Rahmenplan ist ein Instrument gleitender, d. h. fortschreitender Planung. Er kann in den verschiedenen Phasen der Sanierung eine unterschiedliche Schärfe, Aussagekraft und Aussagedichte besitzen.
213.3.3 Planungsgebiet
Der städtebauliche Rahmenplan für eine Sanierungsmaßnahme soll das Gebiet erfassen, auf das sich die städtebauliche Sanierung als Gesamtmaßnahme auswirken kann. Hierzu gehören:
Es kann auch zweckmäßig sein, gebietliche Teilrahmenpläne zu entwickeln.
213.3.4 Inhalt im allgemeinen, Bestandteile
Der städtebauliche Rahmenplan besitzt keinen fest umrissenen Inhalt. Er wird vielmehr nach der jeweiligen Aufgabenstellung formuliert. Im Regelfall trifft der städtebauliche Rahmenplan Aussagen zu folgenden Teilaspekten, die jeweils gesondert auch in sachlichen Teilplänen dargestellt werden können:
213.3.5 Bestandsanalyse
Die Bestandsanalyse ist das Ergebnis der Bestandsaufnahme in graphischer oder schriftlicher Darstellung. Sie stellt die gegebene städtebauliche Situation dar und bewertet sie. Hierfür können von Bedeutung sein:
Beizubehaltende Nutzungen, Verkehrslösungen, Umweltbelastungen und ortsbildwirksame Situationen werden als solche dargestellt.
213.3.6 Städtebauliches Konzept
Das städtebauliche Konzept enthält Angaben über Art und Maß der künftigen baulichen und sonstigen Nutzung. Hierzu gehören in der Regel Aussagen über:
213.3.6a Umweltplan
Der Umweltplan stellt die ökologischen Zielsetzungen dar. Im einzelnen kann der Umweltplan folgende Aussagen enthalten:
213.3.7 Verkehrsplan
Der Verkehrsplan stellt alle Verkehrsflächen und Verkehrsbeziehungen dar und verdeutlicht ihre Verflechtung. Dabei soll die vorrangige Bedeutung des öffentlichen Verkehrs gegenüber dem motorisierten Individualverkehr zum Ausdruck kommen. Im einzelnen kann der Verkehrsplan folgende Aussagen enthalten:
213.3.8 Gestaltungsplan
Der Gestaltungsplan enthält die räumlich wirksamen gestalterischen Zielsetzungen. Zu diesem Zweck können dargestellt werden:
213.3.9 Durchführungsplan
Der Durchführungsplan trifft Aussagen über die anzustrebende Form der Verwirklichung geplanter Einzelmaßnahmen im Rahmen der Gesamtmaßnahme unter Berücksichtigung der zur Verfügung stehenden oder in Aussicht genommenen Finanzierungsmittel. Die Reihenfolge der geplanten Einzelmaßnahmen wird aufgezeigt sowie die Abhängigkeit der Einzelmaßnahmen zueinander. In der Regel enthält der Durchführungsplan folgende Aussagen:
213.3.10 Form des Rahmenplans
Eine besondere Form für den städtebaulichen Rahmenplan ist nicht vorgeschrieben. Die Darstellung erfolgt zweckmäßigerweise durch Text und Zeichnung.
Für die zeichnerische Darstellung kommt entsprechend der Größe des Gebiets der Maßstab 1 : 1.000 oder 1 : 500 in Betracht, gegebenenfalls auch größere oder kleinere Maßstäbe.
213.3.11 Verfahren
Zum Verfahren gilt Nr. 212.4 entsprechend.
213.3.12 Fortschreibung, Konkretisierung
(aufgehoben)
213.4 Bebauungsplan
Auch in Sanierungsgebieten bestimmt sich die Aufstellung von Bebauungsplänen nach § 1 Abs. 3; hiernach sind Bebauungspläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist.
In Sanierungsgebieten besteht allerdings eine erhöhte Verantwortung der Gemeinde, für die zügige Durchführung zu sorgen (Nr. 202.9). Die Aufstellung von Bebauungsplänen kann aus diesem Grunde in Sanierungsgebieten besonders erforderlich sein, z.B. wenn die Mitwirkung der Betroffenen unzureichend ist und deshalb eine Enteignung oder die Anordnung von Geboten nach §§ 176 bis 179 in Betracht gezogen werden muß.
Bei der Prüfung der Erforderlichkeit i. S. von § 1 Abs. 3 sind die Ziele und Zwecke der Sanierung sowie eine städtebauliche Rahmenplanung zu berücksichtigen.
214. Kosten- und Finanzierungsübersicht
214.1 Erforderlichkeit
Die Kosten- und Finanzierungsübersicht ist nach § 149 Abs. 1 Satz 1 für jede städtebauliche Sanierungsmaßnahme aufzustellen. Dabei ist unerheblich, ob für die betreffende Sanierungsmaßnahme Städtebauförderungsmittel des Landes gewährt werden. Werden in einer Gemeinde mehrere Sanierungsmaßnahmen als Gesamtmaßnahme durchgeführt, so ist für jede dieser Maßnahmen eine gesonderte Übersicht erforderlich.
214.2 Bedeutung, Verhältnis zu anderen Planungen
214.2.1 Bedeutung der Kosten- und Finanzierungsübersicht
Die Kosten- und Finanzierungsübersicht ist eine gemeindliche Teilplanung in finanzieller Hinsicht im Rahmen der gesamten Sanierungsplanung für die Vorbereitung, Durchführung und Abwicklung der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme als Gesamtmaßnahme.
214.2.2 Abstimmung mit anderen Planungen der Gemeinde
Die Kosten- und Finanzierungsübersicht dient auch der Koordinierung der Sanierung mit anderen Investitionen, Maßnahmen und Planungen der Gemeinde. Eine Abstimmung ist insbesondere erforderlich mit:
214.2.3 Abstimmung mit Planungen und Maßnahmen anderer öffentlicher Aufgabenträger
Die Kosten- und Finanzierungsübersicht hat schließlich die Aufgabe, die Maßnahmen der Gemeinde in finanzieller Hinsicht mit den Planungen und Maßnahmen anderer öffentlicher Aufgabenträger abzustimmen (§ 149 Abs. 1 Satz 2).
214.3 Räumlicher Bezugsrahmen
Die Übersicht ist für die betreffende städtebauliche Gesamtmaßnahme aufzustellen. Der räumliche Bezugsrahmen der Übersicht deckt sich mit dem der Gesamtmaßnahme (Nrn. 202.10 und 202.11).
214.4 Zeitlicher Bezugsrahmen
Die Übersicht ist nach § 149 für die gesamte Laufzeit der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme aufzustellen. Erfaßt werden alle Einnahmen und Ausgaben für die Sanierung vom Beginn der Vorbereitung bis zum Abschluß und zur Abwicklung. Auf Nr. 214.3 wird hingewiesen.
Gemäß § 149 Abs. 4 wird hiermit bestimmt, daß die Kosten- und Finanzierungsübersicht für künftige Einnahmen und Ausgaben auf den Zeitraum der fünfjährigen Finanzplanung der Gemeinde beschränkt wird.
214.5 Einnahmen
214.5.1 Begriff
Die Kosten- und Finanzierungsübersicht umfaßt auf der Einnahmeseite alle Mittel, die zur Finanzierung der Sanierung und damit zur Deckung von Ausgaben der Gesamtmaßnahme bestimmt sind.
214.5.2 Einnahmengruppen
Zu den Einnahmen gehören:
214.5.3 Zweckgebundene Einnahmen aus der Sanierung
Zu den zweckgebundenen Einnahmen aus der Sanierung gehören:
214.5.4 Gesamtdeckung
Die Einnahmen dienen insgesamt zur Deckung aller Ausgaben für die städtebauliche Sanierung als Gesamtmaßnahme.
214.6 Ausgaben
214.6.1 Begriff
§ 149 spricht von "Kosten" der Gesamtmaßnahme. Gemeint sind hiermit nicht die Kosten im betriebswirtschaftlichen Sinne, sondern die kameralistischen Zahlungsvorgänge. In der Kostenübersicht nach § 149 sind mithin nur die Ausgaben i. S. des Haushaltsrechts zu erfassen. Dabei sind kalkulatorische Kosten gemäß § 12 der Gemeindehaushaltsverordnung (GemHVO) (angemessene Abschreibung, angemessene Verzinsung des Sanierungsvermögens) nicht zu berücksichtigen.
214.6.2 Sanierungsbedingte Ausgaben
Die Kosten- und Finanzierungsübersicht umfaßt auf der Ausgabenseite alle Ausgaben, die nach Maßgabe der nach § 245 Abs. 11 weiter anzuwendenden Vorschriften des StBauFG (Nr. 6) der Gesamtmaßnahme zugerechnet werden können.
214.6.3 Gemeinde als Ausgabenträger
Darzustellen sind nur Ausgaben für Einzelmaßnahmen, die in den Aufgabenbereich der Gemeinde fallen (Nr. 204).
214.6.4 Ausgaben anderer öffentlicher Aufgabenträger
Die Ausgaben anderer öffentlicher Aufgabenträger für Maßnahmen im Zusammenhang mit der Sanierung sind nachrichtlich gesondert anzugeben (§ 149 Abs. 2 Satz 2). Sie sind nicht Bestandteil der Übersicht.
214.6.5 Ausgaben und Kosten der Eigentümer
In der Übersicht werden die Ausgaben und sonstigen Kosten bzw. Kostenanteile der privaten Eigentümer und sonstigen Investoren nicht dargestellt.
214.6.6 Ausgabengruppen
Jeweils eine Ausgabengruppe bilden die Ausgaben für
214.7 Inhalt, Form
214.7.1 Bestandteil
Die Kosten- und Finanzierungsübersicht umfaßt
Die Kosten- und Finanzierungsübersicht enthält keinen Organisationsplan und keinen Stellen- oder Personalplan. Die persönlichen und sachlichen Kosten der Gemeindeverwaltung zählen nicht zu den sanierungsbedingten Kosten (§ 245 Abs. 11 i. V. m. § 41 Abs. 3 StBauFG).
214.7.2 Einnahmen- und Ausgabenplan
Der Einnahmen- und Ausgabenplan umfaßt die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben
Für die zeitliche Zuordnung gilt der Grundsatz der Kassenwirksamkeit; maßgebend ist, zu welchem Zeitpunkt Ausgaben voraussichtlich geleistet werden müssen oder Einnahmen eingehen werden.
Die Einnahmen sind nach Gruppen (Nr. 214.5.2) und Untergruppen (Nr. 214.5.3) darzustellen; die Untergruppen einer Gruppe können zusammengefaßt werden. Einzusetzen sind die im Haushaltsplan und in der fünfjährigen Finanzplanung der Gemeinde ausgewiesenen Mittel für die Finanzierung der Gesamtmaßnahme. Liegt eine Mitteilung des Landes über die Berücksichtigung einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme im Förderungsprogramm oder eine Bewilligung von Städtebauförderungsmitteln vor, so sind die dort genannten Beträge einzusetzen. Im übrigen sind die Einnahmen sorgfältig zu schätzen (vgl. § 7 Abs. 1 GemHVO).
Die Ausgaben sind nach Einzelzwecken zu veranschlagen und in der Übersicht nach Arten der kostenverursachenden Einzelmaßnahmen (Nr. 202.2.3) in Gruppen (Nr. 214.6.6) und Untergruppen darzustellen; Untergruppen einer Gruppe können zusammengefaßt werden. Bei der Veranschlagung der Ausgaben ist von Erfahrungswerten, Kostenrichtwerten oder Schätzwerten auszugehen, soweit nicht genaue Angaben gemacht werden können, z.B. auf Grund von vorliegenden Wertgutachten, Verträgen oder Kostenangeboten. Für bestimmte Ausgabenarten, z.B. Umzugskosten, können auch pauschalierte Werte eingesetzt werden. Vergütungen für Sanierungsträger und sonstige Beauftragte sind ohne nähere Differenzierung nach Möglichkeit als geschätzte Beträge für bestimmte Zeiträume anzugeben. Die Ausgaben sind auf der Preisbasis des Jahres zu veranschlagen, in dem die Übersicht aufgestellt bzw. fortgeschrieben wird (Basisjahr).
Die Einnahmen- und Ausgabenplanung ist entsprechend dem als Anlage abgedruckten Muster aufzustellen.
214.7.3 Abrechnung
Die Abrechnung umfaßt die Ist-Einnahmen und die Ist-Ausgaben
Bei der Jahresrechnung sind die Ist-Einnahmen und die Ist-Ausgaben den Soll-Einnahmen und den Soll-Ausgaben gegenüberzustellen. Ferner sind die Beträge festzustellen, um die die Soll-Einnahmen höher sind als die Ist-Einnahmen bzw. die Soll-Ausgaben als die Ist-Ausgaben (Reste).
Die Abrechnung ist entsprechend dem als Anlage abgedruckten Muster vorzunehmen. Dabei sind die Gruppen von Einnahmen und Ausgaben entsprechend dem Muster zu untergliedern.
214.7.4 Vermögensübersicht
In der Vermögensübersicht sind auf der Aktivseite alle Grundstücke, grundstücksgleichen Rechte und beweglichen Sachen, die für die Sanierung zweckgebunden sind, darzustellen. Das gleiche gilt für Forderungen aus Geldanlagen und Darlehen sowie für sonstige vermögenswerte Rechte. Darzustellen ist der jeweilige Stand der Forderung, d. h. der noch nicht getilgte Rest.
Auf der Passivseite sind Verbindlichkeiten darzustellen.
Maßgebend ist der Vermögensstand zu Beginn und zum Ende des betreffenden Jahres.
Die Darstellung ist entsprechend dem als Anlage abgedruckten Muster vorzunehmen.
214.8 Zeitpunkt für die Aufstellung und Fortschreibung
214.8.1 Aufstellung
Die Übersicht ist gemäß § 149 Abs. 1 Satz 1 "nach dem Stand der Planung" aufzustellen.
Bereits im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen nach § 141 sind die Kosten der Gesamtmaßnahme überschlägig zu ermitteln und die Möglichkeiten der Finanzierbarkeit aufzuzeigen. Die zunächst nur grobe Übersicht ist nach förmlicher Festlegung des Sanierungsgebiets im Zuge der Festlegung von Zielen und Zwecken der Sanierung und mit der näheren Festlegung der Sanierungsplanung (Nr. 213) zu konkretisieren.
214.8.2 Fortschreibung
Die Übersicht ist fortzuschreiben, wenn sich die finanziellen und sonstigen Verhältnisse wesentlich ändern. Dies kann der Fall sein bei:
Ist die Kosten- und Finanzierungsübersicht auf den Zeitraum der fünfjährigen Finanzplanung beschränkt (Nr. 214.4), ist eine jährliche Fortschreibung erforderlich.
214.9 Vorlage der Übersicht
Die Gemeinde hat die Übersicht in zweifacher Ausfertigung der Bezirksregierung vorzulegen.
Eine kreisangehörige Gemeinde, die nicht die Rechtsstellung einer großen selbständigen Stadt besitzt, legt die Übersicht über den Landkreis vor. Der Landkreis hat hierzu Stellung zu nehmen und dabei auch als Kommunalaufsichtsbehörde darauf einzugehen, ob und inwieweit die Gemeinde in der Lage ist, die von ihr zu leistenden Ausgaben zu erbringen.
Die Bezirksregierung gibt eine Ausfertigung der vorgelegten Übersicht zusammen mit einer Stellungnahme an den Sozialminister weiter.
214.10 Aufgabe der Bezirksregierung
214.10.1 Prüfung
Aufgabe der Bezirksregierung ist es, die Kosten- und Finanzierungsübersicht zu prüfen. Die Bezirksregierung kann von der Gemeinde Änderungen und Ergänzungen verlangen.
214.10.2 Abstimmung mit anderen Aufgabenträgern
Soweit die Abstimmung zwischen der Gemeinde und anderen öffentlichen Aufgabenträgern nicht erfolgt oder unzureichend durchgeführt ist, hat die Bezirksregierung für eine ausreichende Koordination aller öffentlichen Kostenträger zu sorgen. Zu diesem Zweck kann sie von anderen Trägern öffentlicher Belange Auskunft über deren Absichten im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet verlangen. Die betreffenden Träger öffentlicher Belange haben hierbei ihre Kosten- und Finanzierungsvorstellungen darzulegen (§ 149 Abs. 5).
214.10.3 Unterstützung der Sanierungsmaßnahme
Neben der Prüfungs- und Koordinierungspflicht hat die Bezirksregierung auch die Aufgabe, die Gemeinde bei der Beschaffung von Förderungsmitteln aus anderen öffentlichen Haushalten zu beraten und zu unterstützen. Dies gilt insbesondere dort, wo die Bezirksregierung selbst als Bewilligungsstelle oder in sonstiger Funktion an einer Förderung beteiligt ist.
Dritter Abschnitt
Durchführung der Sanierung
215. Durchführung der Sanierung im allgemeinen
215.1 Durchführungsmaßnahmen
Die Durchführung der Sanierung umfaßt nach § 146
215.2 Erforderlichkeit
Zur Durchführung der Sanierung gehören die genannten Maßnahmen nur, soweit sie nach den Zielen und Zwecken der Sanierung erforderlich sind. Maßnahmen gleichen Inhalts, die nur bei Gelegenheit der Sanierung durchgeführt werden, aber nicht von den Zielen und Zwecken der Sanierung gefordert werden, gehören nicht zur Durchführung.
215.3 Gebietsbezug
Die Ordnungsmaßnahmen und Baumaßnahmen müssen nach § 146 innerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets oder dazu gehörenden Ersatz- und Ergänzungsgebieten durchgeführt werden. Hiervon sind nach § 147 Abs. 1 Satz 2 und § 148 Abs. 1 Satz 2 Ausnahmen zulässig (Nrn. 216.2.4, 216.5.2, 217.3.2 und 217.4.2).
215.4 Zeitraum der Durchführung
Die Durchführung der Sanierung beginnt mit Inkrafttreten der Sanierungssatzung und endet mit deren Aufhebung.
Einzelne Ordnungsmaßnahmen und Baumaßnahmen können nach § 140 Nr. 7 schon vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets durchgeführt werden.
In den Fällen des § 163 Abs. 2 (Nr. 236) sind Durchführungsmaßnahmen auch nach der Abschlußerklärung für das betreffende Grundstück, längstens jedoch bis zur Aufhebung der Sanierungssatzung zulässig.
216. Ordnungsmaßnahmen
216.1 Bestandteile
Zu den Ordnungsmaßnahmen gehören die in § 147 Abs. 1 abschließend aufgezählten Maßnahmen.
216.2 Bodenordnung
216.2.1 Allgemeines
Der sanierungsrechtliche Begriff der Bodenordnung in § 147 ist weiter als der in §§ 45 bis 84. Er umfaßt auch Maßnahmen auf Grund vertraglicher Regelung mit gleichartiger Zielsetzung sowie den Grunderwerb in den verschiedenen Formen.
216.2.2 Bodenordnung im engeren Sinne
Zur Bodenordnung im engeren Sinne gehören:
216.2.3 Vertragliche oder freiwillige Umlegung
Zur Bodenordnung im sanierungsrechtlichen Sinne gehören neben den in Nr. 216.2.2 genannten Maßnahmen auch Maßnahmen mit gleichartiger Zielsetzung an Stelle der gesetzlichen Umlegung oder Grenzregelung auf Grund eines öffentlich-rechtlichen Vertrages gemäß § 54 VwVfG.
Der städtebauliche Vertrag, mit dem die sogenannte freiwillige Umlegung durchgeführt werden kann, ist in § 124 Abs. 2 allgemein und für Ordnungsmaßnahmen speziell in § 147 Abs. 2 zugelassen.
216.2.4 Grunderwerb
Zur Bodenordnung im sanierungsrechtlichen Sinne zählt auch jede Form des Grunderwerbs durch die Gemeinde, soweit die Grundstücke nach den festgelegten Zielen und Zwecken der Sanierung zur Durchführung benötigt werden oder auf Grund gesetzlicher Vorschriften von der Gemeinde übernommen werden müssen.
Die Grundstücke können im Sanierungsgebiet, in dazu gehörenden Ersatz- und Ergänzungsgebieten oder außerhalb dieser Gebiete gelegen sein. Liegt das Grundstück außerhalb der genannten Gebiete, ist der Erwerb sanierungsbedingt, wenn das Grundstück verwendet werden soll:
Der Grunderwerb als Bestandteil der Ordnungsmaßnahmen umfaßt hiernach:
Dem Grunderwerb steht die Bereitstellung oder Verwendung von Grundstücken aus dem Vermögen der Gemeinde für Zwecke der Sanierung gleich.
216.3 Umzug von Bewohnern und Betrieben
Der Umzug umfaßt alle hierzu notwendigen Maßnahmen, erforderlichenfalls auch die vorübergehende Unterbringung in Zwischenunterkünften.
Der Umzug von Bewohnern und Betrieben gehört gemäß § 147 Abs. 1 Nr. 2 zu den Ordnungsmaßnahmen, wenn er durch folgende Gründe veranlaßt worden ist:
Beruht der Umzug auf einer vertragsrechtlichen Aufhebung des Miet- oder Pachtverhältnisses oder des sonstigen Nutzungsverhältnisses (z.B. ordentliche Kündigung), so zählt er nicht zu den Ordnungsmaßnahmen.
216.4 Freilegung von Grundstücken
Die Freilegung von Grundstücken i. S. von § 147 Abs. 1 Nr. 3 umfaßt alle Maßnahmen, die notwendig sind, damit die bauliche oder sonstige Nutzung entsprechend den Zielen und Zwecken der Sanierung durchgeführt werden kann. Hierzu können insbesondere gehören:
216.5 Herstellung und Änderung von Erschließungsanlagen
216.5.1 Allgemeines
Der sanierungsrechtliche Begriff der Erschließungsanlagen in § 147 Abs. 1 Nr. 4 ist weiter als der beitragsrechtliche in § 127 Abs. 2. Erfaßt werden auch in § 127 Abs. 4 genannte Anlagen, für die nur nach dem NKAG Abgaben erhoben werden können.
Der sanierungsrechtliche Erschließungsbegriff ist dagegen enger als der allgemeine Begriff der Erschließung nach § 123. Ausgeschlossen sind insbesondere Anlagen, die ein anderer Träger als die Gemeinde zu tragen verpflichtet ist. Ausgeschlossen sind auch Anlagen, die nicht der Erschließung dienen, sondern bei denen andere Zwecke im Vordergrund stehen, z.B. Deichverteidigungsstraßen. Das gleiche gilt für Anlagen, deren Herstellung oder Änderung sich nach anderen gesetzlichen Vorschriften regelt (z.B. nach dem Energiewirtschaftsgesetz). Die Herstellung oder Änderung einer Erschließungsanlage kann der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme nur insoweit zugerechnet werden, als sie nach den Zielen und Zwecken der Sanierung erforderlich ist (§ 146).
216.5.2 Erschließungsanlagen im sanierungsrechtlichen Sinne
Zu den Erschließungsanlagen im sanierungsrechtlichen Sinne von § 147 Abs. 1 Nr. 4 gehören:
Die sanierungsbedingten Erschließungsanlagen können auch außerhalb des Sanierungsgebiets gelegen sein.
216.5.3 Ausgeschlossene Anlagen
Nicht zu den Erschließungsanlagen i. S. von § 147 Abs. 1 Nr. 4 gehören:
216.5.4 Anlagenspaltung
Soweit eine Erschließungsanlage nicht nur der Erschließung des Sanierungsgebiets dient, ist sie nur anteilig sanierungsbedingt.
216.5.5 Herstellung und Änderung
Erfaßt wird von § 147 Abs. 1 Nr. 4 die erstmalige Herstellung und Änderung von Erschließungsanlagen.
Zur Herstellung gehören alle Maßnahmen, die erforderlich sind, um eine funktionsfähige Erschließungsanlage neu anzulegen.
Zur Änderung gehört jede Umgestaltung vorhandener Erschließungsanlagen. Der Begriff der Änderung umfaßt die Erweiterung, Verbesserung und Erneuerung i. S. von § 6 NKAG; er schließt auch den Umbau und den "Rückbau" ein.
Die Instandhaltung und Instandsetzung von Erschließungsanlagen gehören nicht zu den Ordnungsmaßnahmen.
216.6 Sonstige Ordnungsmaßnahmen
216.6.1 Allgemeines
Als sonstige Ordnungsmaßnahmen werden in § 147 Abs. 1 Nr. 5 alle Maßnahmen zusammengefaßt, die notwendig sind, damit die Baumaßnahmen durchgeführt werden können. Hierzu gehören insbesondere:
216.6.2 Änderung von öffentlichen Versorgungseinrichtungen
Zu den öffentlichen Versorgungseinrichtungen i. S. von § 150 gehören:
Träger dieser Anlagen muß eine andere Rechtsperson als die Gemeinde sein. Die Anlagen gehören deshalb auch nicht zu den Erschließungsanlagen i. S. von § 147 Abs. 1 Nr. 4.
Für die Durchführung der Sanierung ist nur die Änderung der genannten Anlagen von Bedeutung. Es müssen daher vor Beginn der Sanierung Anlagen der genannten Art vorhanden gewesen sein.
Erforderlich ist weiter, daß die Anlagen infolge von Ordnungs- oder Baumaßnahmen im Zuge der Durchführung der Sanierung dem Aufgabenträger nicht mehr zur Verfügung stehen und deshalb neu angelegt werden müssen.
217. Baumaßnahmen
217.1 Einzelne Baumaßnahmen
Zu den Baumaßnahmen gehören folgende in § 148 Abs. 2 abschließend aufgezählte Maßnahmen:
217.2 Modernisierung und Instandsetzung
217.2.1 Sanierungsrechtliche Bedeutung der Begriffe
Die Begriffe "Modernisierung und Instandsetzung" in § 148 Abs. 2 Nr. 1 haben einen eigenständigen sanierungsrechtlichen Inhalt. Dieser geht über den der gleichen Begriffe in § 177 oder im Bauordnungsrecht hinaus.
217.2.2 Gegenstände der Modernisierung und Instandsetzung
Als Gegenstände der Modernisierung und Instandsetzung kommen in Betracht:
Nebenanlagen und Außenanlagen kommen als Gegenstand der Modernisierung und Instandsetzung in Betracht, soweit sie einem Gebäude oder einer baulichen Anlage zugeordnet werden können; nicht erforderlich ist, daß am Gebäude oder an der baulichen Anlage selbst Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt werden. Als Nebenanlagen und Außenanlagen kommen in Betracht:
Für die Modernisierung und Instandsetzung nach § 148 Abs. 2 Nr. 1 ist nicht erforderlich, daß das betreffende Gebäude oder die sonstige bauliche Anlage sich noch in einem funktionsfähigen Zustand befindet oder Bestandschutz genießt. Es reicht aus, wenn ein verwertbarer Restbestand vorhanden ist (z.B. Ruine eines Gebäudes) und dieser noch als bauliche Anlage anzusehen ist.
217.2.3 Instandsetzung
Instandsetzung i. S. von § 148 Abs. 2 Nr. 1 ist die Behebung von baulichen Mängeln durch bauliche Maßnahmen.
Mängel liegen außer in den in § 177 Abs. 3 (Nr. 244) genannten Fällen auch dann vor, wenn die bauliche Anlage nicht dem durch die festgelegten Ziele und Zwecke der Sanierung gebotenen Zustand entspricht. Eine Instandsetzung kommt hiernach auch in Betracht, wenn der bauliche Zustand des Gebäudes oder der baulichen Anlage für sich mangelfrei ist. Zur Instandsetzung kann auch die Wiederherstellung (Rekonstruktion) oder der Umbau von Fassaden oder Dächern gehören, wenn entsprechende Ziele und Zwecke der Sanierung in der städtebaulichen Planung festgelegt sind (hierzu Nr. 212).
Die Instandsetzung wird nicht dadurch ausgeschlossen, daß das Gebäude oder die sonstige bauliche Anlage vorübergehend auseinandergenommen werden muß (z.B. bei Fachwerkbauten).
217.2.4 Modernisierung
Modernisierung i. S. von § 148 Abs. 2 Nr. 1 ist
Zur Modernisierung zählen insbesondere Maßnahmen zur Verbesserung
Zur Modernisierung können ferner gehören:
Maßnahmen der Instandsetzung, die durch die Beseitigung von Mißständen verursacht werden, gelten als Modernisierung.
217.2.5 Verbindung von Modernisierung und Instandsetzung, Stufen
Die Modernisierung und die Instandsetzung können jeweils für sich oder miteinander verbunden durchgeführt werden.
Aus technischen, ökonomischen oder sozialen Gründen kann die Modernisierung im Einzelfall auch in mehreren Abschnitten durchgeführt werden (stufenweise Modernisierung).
217.3 Neubebauung und Ersatzbauten
217.3.1 Neubebauung
Zur Neubebauung gehört die Errichtung privat oder öffentlich genutzter baulicher Anlagen im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, soweit nicht ein Fall nach § 148 Abs. 2 Nrn. 1, 3 oder 4 vorliegt.
217.3.2 Ersatzbauten, Ersatzanlagen
Ersatzbauten i. S. von § 148 Abs. 2 Nr. 2 und die in § 148 Abs. 1 Satz 2 erwähnten Ersatzanlagen sind bauliche Anlagen, die an Stelle von beseitigten Bauten und Anlagen geschaffen werden müssen.
Ersatzbauten und Ersatzanlagen können auch außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets liegen.
217.4 Errichtung und Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen
217.4.1 Gemeinbedarfseinrichtungen
Gemeinbedarfseinrichtungen sind gemäß § 5 Abs. 2 Nr. 2 der Allgemeinheit dienende Anlagen und Einrichtungen. Hierzu gehören auch Parkhäuser und Tiefgaragen.
217.4.2 Folgeeinrichtungen
Folgeeinrichtungen sind Anlagen oder Einrichtungen,
Die durch die Sanierung bedingten Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen können außerhalb des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets liegen (§ 148 Abs. 1 Satz 2).
217.4.3 Sanierungsbedingtheit
Die Errichtung oder Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen ist nur insoweit den Baumaßnahmen zuzurechnen, als sie sanierungsbedingt sind.
217.4.4 Errichtung und Änderung
Zu den Baumaßnahmen i. S. von § 148 gehört nur die Errichtung oder Änderung von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen. Die Modernisierung oder Instandsetzung bestehender Gebäude oder sonstiger baulicher Anlagen mit dem Ziel, Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen dort einzurichten, fällt unter Nr. 217.2.
217.5 Verlagerung oder Änderung von Betrieben
217.5.1 Betriebe
Die von der Regelung in § 148 Abs. 2 Nr. 4 erfaßten Betriebe können gewerblicher, landwirtschaftlicher oder forstwirtschaftlicher Art sein. Ausgenommen sind Gemeinbedarfseinrichtungen i. S. von Nr. 217.4.
Der Betrieb muß im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegen.
Der Betrieb muß auch nach der Verlagerung oder Änderung weiterbetrieben werden. Diese Voraussetzung ist nicht gegeben, wenn der Betrieb nicht verlagerungswürdig oder nicht verlagerungsfähig bzw. nicht änderungswürdig oder nicht änderungsfähig ist.
217.5.2 Verlagerung von Betrieben
Die Verlagerung von Betrieben ist als Baumaßnahme von Bedeutung, soweit hiermit die Errichtung oder Änderung baulicher Anlagen am anderen Standort verbunden ist.
217.5.3 Änderung baulicher Anlagen von Betrieben
Zu den Baumaßnahmen gehört auch die wesentliche Änderung baulicher Anlagen eines am bisherigen Standort verbleibenden Betriebs, soweit dadurch die Verlagerung des Betriebs vermieden werden kann.
Erweiterungen oder Verbesserungen des Betriebs zählen nicht zu den Baumaßnahmen der Sanierung.
Vierter Abschnitt
Sanierungsrechtliche Ergänzungen des allgemeinen Städtebaurechts
218. Vorkaufsrecht in Sanierungsgebieten
218.1 Erweiterung des gemeindlichen Vorkaufsrechts
Nach Inkrafttreten der Sanierungssatzung steht der Gemeinde im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und in dazu gehörenden Ersatz- und Ergänzungsgebieten gemäß § 24 Abs. 1 Nr. 3 ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu.
218.2 Anwendungsbereich des erweiterten Vorkaufsrechts
Das erweiterte Vorkaufsrecht ist unabhängig davon, ob das umfassende oder das vereinfachte Sanierungsverfahren zur Anwendung kommt; es ist auch unerheblich, ob § 144 ganz oder teilweise ausgeschlossen ist.
218.3 Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts
Neben den allgemeinen Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts setzt die Ausübung des Rechts nach § 24 Abs. 1 Nr. 3 voraus, daß die Gemeinde den Kaufvertrag nach § 144 Abs. 2 Nr. 1 und § 145, gegebenenfalls i. V. m. § 153 Abs. 2 genehmigt hat, sofern nicht die Anwendung der genannten Vorschriften ausgeschlossen ist (Nr. 203).
Bei der nach § 24 Abs. 3 erforderlichen Prüfung, ob das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigt, ist von Bedeutung, daß nach § 136 Abs. 4 Satz 1 städtebauliche Sanierungsmaßnahmen generell dem Wohl der Allgemeinheit dienen.
218.4 Ausübung zugunsten des Sanierungsträgers
Gemäß § 28 Abs. 4 Satz 1 kann die Gemeinde das ihr zustehende Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Nr. 3 auch zugunsten eines Sanierungsträgers ausüben, wenn der Träger einverstanden ist.
219. Erleichterungen des Enteignungsverfahrens
219.1 Enteignung zugunsten des Sanierungsträgers
Auf Grund von § 87 Abs. 3 Satz 3 kann die Enteignung eines im Sanierungsgebiet oder im dazu gehörenden Ersatz- und Ergänzungsgebiet gelegenen Grundstücks auch zugunsten des Sanierungsträgers erfolgen, wenn die Enteignung zugunsten der Gemeinde zulässig wäre.
219.2 Nachweis der Voraussetzungen
Wird die Enteignung eines im Sanierungsgebiet oder im dazu gehörenden Ersatz- und Ergänzungsgebiet gelegenen Grundstücks beantragt, entfallen die besonderen Enteignungsvoraussetzungen des § 87 Abs. 2. Es genügt der Nachweis, daß sich die Gemeinde ernsthaft um den freihändigen Erwerb des Grundstücks zu angemessenen Bedingungen vergeblich bemüht hat (§ 88).
219.3 Anwendungsbereich der Erleichterungen
Die in § 87 Abs. 3 Satz 3 und § 88 für städtebauliche Sanierungsmaßnahmen vorgesehenen Erleichterungen bei der Enteignung kommen unabhängig davon zur Anwendung, ob die Sanierung im umfassenden oder im vereinfachten Verfahren durchgeführt wird und ob § 144 ganz oder teilweise ausgeschlossen ist.
| | . | |