umwelt-online: V-BauGB - Verwaltungsvorschriften zum Baugesetzbuch (Nds) (4/7)
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Fünfter Abschnitt
Genehmigungspflichtige Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgänge
220. Anwendungsbereich der §§ 144 und 145, Verhältnis zu anderen Vorschriften
220.1 Sachlicher Anwendungsbereich
Die §§ 144 und 145 finden Anwendung bei
220.2 Räumlicher Anwendungsbereich
Soweit die §§ 144 und 145 sachlich anwendbar sind, gelten sie in
220.3 Zeitlicher Anwendungsbereich
Die §§ 144 und 145 sind anwendbar, sobald die Sanierungssatzung rechtsverbindlich geworden ist (Nr. 211.7).
Die Genehmigungspflicht nach § 144 erfaßt aber auch solche Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgänge, die vor dem Erlaß der Sanierungssatzung begonnen, aber noch nicht abgeschlossen worden sind. Dies gilt insbesondere für schwebend unwirksame Rechtsvorgänge, wenn z.B. eine erforderliche Teilungsgenehmigung nach §§ 19, 20, 21 und 23 oder eine Genehmigung nach § 51 noch nicht erteilt worden ist.
Teilungen oder Rechtsvorgänge, die zu ihrer Wirksamkeit nur noch einer Eintragung im Grundbuch bedürfen, werden von § 144 nicht mehr erfaßt, wenn der schuldrechtliche Vertrag und die Auflassung bzw. die Einigung bereits vor Inkrafttreten der Sanierungssatzung vorgelegen haben, der Eintragungsantrag aber erst danach gestellt wird.
Die Anwendbarkeit der §§ 144 und 145 endet mit der Aufhebung der Sanierungssatzung (Nr. 235).
Die §§ 144 und 145 kommen ebenfalls nicht mehr zur Anwendung, wenn die Sanierung gemäß § 163 für das betreffende Grundstück als abgeschlossen erklärt wird (Nr. 236).
220.4 Verhältnis zu anderen Vorschriften
Die §§ 144 und 145 treten an die Stelle der in Nr. 201.2.2 Abs. 1 und 2 genannten Vorschriften.
Unberührt bleiben die in Nr. 201.2.2 Abs. 3 genannten Genehmigungsvorbehalte.
221. Genehmigungspflichtige Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgänge
221.1 Zweck der §§ 144 und 145
221.1.1 Absicherung des Sanierungsverfahrens
Die §§ 144 und 145 haben den Zweck, das Sanierungsverfahren gegen Störungen und Erschwerungen abzusichern und der Gemeinde einen angemessenen Zeitraum für die Verwirklichung ihrer Sanierungsziele einzuräumen. Mit ihrer Hilfe sollen Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgänge unterbunden werden, die sich erschwerend auf den Ablauf der Sanierung auswirken können.
221.1.2 Schutzfunktion
Die §§ 144 und 145 dienen zugleich dem Schutz der Betroffenen. Die Betroffenen werden gehindert, Vorhaben durchzuführen, Teilungen von Grundstücken vorzunehmen oder Rechtsgeschäfte zu schließen, die sich beim weiteren Fortgang der Sanierung als verfehlt erweisen.
221.1.3 Kaufpreisprüfung
Bei Sanierungsmaßnahmen im umfassenden Verfahren haben die §§ 144 und 145 auch die Aufgabe, der Gemeinde eine Preisprüfung bei Grundstücksgeschäften im Sanierungsgebiet zu ermöglichen (vgl. § 153 Abs. 2).
221.2 Genehmigungspflichtige Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgänge nach § 144 Abs. 1
221.2.1 Durchführung von Vorhaben
Genehmigungspflichtig nach § 144 Abs. 1 Nr. 1 i. V. m. § 14 Abs. 1 Nr. 1 ist die Durchführung von Vorhaben i. S. von § 29. Zur Durchführung gehören die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen.
Vom Genehmigungsvorbehalt werden erfaßt:
Hierbei ist nicht entscheidend, ob diese Maßnahmen einer bauaufsichtlichen Genehmigung oder Zustimmung oder einer Genehmigung nach anderen Vorschriften bedürfen.
221.2.2 Beseitigung baulicher Anlagen
Genehmigungspflichtig nach § 144 Abs. 1 Nr. 1 i. V. m. § 14 Abs. 1 Nr. 1 ist die Beseitigung einer baulichen Anlage. Erfaßt wird neben der totalen Beseitigung auch die teilweise Beseitigung.
Ohne Bedeutung ist, ob
221.2.3 Erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken
Genehmigungspflichtig nach § 144 Abs. 1 Nr. 1 i. V. m. § 14 Abs. 1 Nr. 2 Alternative 1 sind alle erheblichen oder wesentlich wertsteigernden Veränderungen von Grundstücken.
Der Genehmigungsvorbehalt bezieht sich auf das Grundstück im grundbuchrechtlichen Sinne einschließlich seiner wesentlichen Bestandteile i. S. von §§ 93, 94 BGB.
Veränderungen sind nur Maßnahmen tatsächlicher Art, nicht Veränderungen rechtlicher Natur; letztere werden von § 144 Abs. 1 Nr. 3 oder von § 144 Abs. 2 erfaßt. Als Veränderung kommt z.B. die Verlegung von Entwässerungsanlagen in Betracht. Die alleinige Änderung der Nutzung eines Grundstücks ist für § 144 Abs. 1 Nr. 1 ohne Bedeutung.
Für die Frage, ob die Änderung erheblich ist, kommt es nicht darauf an, ob sie wertsteigernd oder wertmindernd ist. Maßgebend ist ihre Auswirkung auf die Ziele und Zwecke der Sanierung.
Wesentlich wertsteigernd kann auch eine nicht erhebliche Veränderung sein. Entscheidend ist, ob infolge der Veränderung ein merklich höherer Verkaufserlös erwartet werden kann.
221.2.4 Erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von baulichen Anlagen
Genehmigungspflichtig nach § 144 Abs. 1 Nr. 1 i. V. m. § 14 Abs. 1 Nr. 2 Alternative 2 sind alle erheblichen oder wesentlich wertsteigernden Veränderungen an baulichen Anlagen, auch wenn sie sonst nicht genehmigungs- oder zustimmungspflichtig sind.
Als Veränderungen kommen alle Baumaßnahmen i. S. von § 2 Abs. 5 NBauO an Anlagen oder Teilen von baulichen Anlagen in Betracht, die in §§ 69 oder 70 NBauO oder im Anhang zur NBauO genannt sind. Erfaßt wird auch das Einfügen von baulichen Anlagen oder von Teilen baulicher Anlagen in vorhandene Anlagen.
Für die Beurteilung, ob die Veränderung erheblich oder wesentlich wertsteigernd ist, gilt Nr. 221.2.3 entsprechend.
221.2.5 Teilung eines Grundstücks
Genehmigungspflichtig ist nach § 144 Abs. 1 Nr. 2 die Teilung eines Grundstücks. Die Genehmigung ist auch dann erforderlich, wenn die Veräußerung eines Grundstücks nach § 144 Abs. 2 Nr. 3 genehmigt worden ist.
Mit der Genehmigung der Teilung wird nicht die Genehmigung der Veräußerung von Grundstücken nach § 144 Abs. 2 Nr. 1 oder die Genehmigung für das Verpflichtungsgeschäft hierzu nach § 144 Abs. 2 Nr. 3 entbehrlich.
Der Begriff der Teilung eines Grundstücks entspricht dem in § 19 Abs. 2.
221.2.6 Vereinbarung von Nutzungsverhältnissen
Genehmigungspflichtig nach § 144 Abs. 1 Nr. 3 sind Vereinbarungen, durch die ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis über den Gebrauch oder die Nutzung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils eingegangen oder verlängert wird.
Voraussetzung ist, daß die Vereinbarung auf eine bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr abgeschlossen ist. Das ist auch der Fall, wenn bei unbestimmter Vertragsdauer eine Kündigungsfrist von mehr als einem Jahr vereinbart ist.
Der Genehmigungspflicht unterliegen auch Verträge über den Gebrauch oder die Nutzung künftig zu genehmigender oder noch zu errichtender Gebäude und Gebäudeteile.
221.3 Genehmigungspflichtige Rechtsvorgänge nach § 144 Abs. 2
221.3.1 Rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks, Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts
Genehmigungspflichtig nach § 144 Abs. 2 Nr. 1 ist die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks sowie die Bestellung und Veräußerung eines Erbbaurechts.
Als Veräußerung eines Grundstücks gilt nach § 200 Abs. 1 auch die Veräußerung eines Grundstücksteils. Der Veräußerung eines Grundstücks ist die Veräußerung eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück gleichzusetzen, da dieser ein unmittelbares Eigentumsrecht am Grundstück darstellt. Dagegen ist die Veräußerung eines Erbanteils an einer Erbmasse, zu der das Grundstück gehört, nicht als Grundstücksveräußerung anzusehen, da der Erbanteil nur ein Recht an der Sachgesamtheit begründet, nicht jedoch an den zu der Gesamtheit gehörenden einzelnen Sachen.
Die Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 2 Nr. 1 besteht unabhängig davon, ob das Grundstück schon bebaut ist oder ob erst seine künftige Bebauung beabsichtigt ist.
221.3.2 Bestellung belastender Grundstücksrechte
Genehmigungspflichtig nach § 144 Abs. 2 Nr. 2 ist jede Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts. Erfaßt wird damit die Begründung von:
Vom Genehmigungsvorbehalt nicht erfaßt wird die Eintragung einer Zwangshypothek.
Keiner Genehmigung nach § 144 Abs. 2 Nr. 2 bedürfen die Veräußerung und Aufhebung der genannten Belastungen.
Nach § 144 Abs. 2 Nr. 2 Halbsatz 2 ist die Bestellung eines belastenden Rechts, das mit der Durchführung von Baumaßnahmen i. S. des § 148 Abs. 2 im Zusammenhang steht, nicht genehmigungspflichtig. Die Baumaßnahmen müssen in Durchführung der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme ausgeführt werden, d. h., mindestens im Einklang mit den festgelegten Zielen und Zwecken der Sanierung stehen.
Im Zusammenhang mit der Durchführung von Baumaßnahmen können z.B. die Bestellung von Hypotheken zur Finanzierung der Neubauten, Ersatzbauten und Modernisierungen oder die Begründung von Geh-, Fahr- und Leitungsrechten auf Flächen nach § 9 Abs. 1 Nr. 21 oder eines Nutzungsrechts im Vollzug der Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 7 stehen.
221.3.3 Schuldrechtliche Verpflichtung zu dinglichen Rechtsgeschäften
Genehmigungspflichtig nach § 144 Abs. 2 Nr. 3 ist ein schuldrechtlicher Vertrag, durch den eine Verpflichtung zur
begründet wird.
Wird für einen schuldrechtlichen Vertrag, der eine Verpflichtung zu einem der in § 144 Abs. 2 Nr. 1 oder Nr. 2 genannten dinglichen Rechtsgeschäfte enthält, eine Genehmigung erteilt, so gilt auch das zur Ausführung vorgenommene dingliche Rechtsgeschäft als genehmigt (§ 144 Abs. 2 Nr. 3 Halbsatz 2).
221.4 Freistellung vom Genehmigungsvorhalt
Gemäß § 144 Abs. 4 bedürfen keiner Genehmigung:
221.5 Allgemeine Genehmigung
221.5.1 Anwendungsbereich
Nach § 144 Abs. 3 kann die Gemeinde für bestimmte Fälle des § 144 Abs. 1 und 2 die Genehmigung allgemein erteilen.
Da § 144 Abs. 3 sich auf bestimmte Fälle des Genehmigungsvorbehalts in § 144 Abs. 1 und 2 bezieht, darf die Gemeinde nicht die Genehmigung für alle dort genannten Fälle erteilen.
Einer besonderen Prüfung bedarf die Erteilung einer allgemeinen Genehmigung für alle Fälle nach § 144 Abs. 2 Nr. 1. Falls die Gemeinde so verfährt, entfällt die Möglichkeit, die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks, die den Anfangswert i. S. des § 153 Abs. 1 überschreitet, nach § 153 Abs. 2 zu untersagen. Es kann daher nicht ausgeschlossen werden, daß der Grundstückserwerber sich später bei seiner Heranziehung zur Zahlung eines Ausgleichsbetrages auf die allgemeine Genehmigung des Grundstücksgeschäfts durch die Gemeinde beruft und gemäß § 155 Abs. 1 Nr. 3 eine Anrechnung des Betrages, der den sanierungsunbeeinflußten Wert überschreitet, verlangt. In diesem Falle würde der Gemeinde ein vermeidbarer Einnahmeverlust entstehen.
221.5.2 Verfahren
Die allgemeine Erteilung der Genehmigung nach § 144 Abs. 3 erfolgt durch Verwaltungsakt in der Form der Allgemeinverfügung. Die Genehmigung kann erteilt werden, solange die Sanierungssatzung rechtsverbindlich ist. Sie kann unter den Voraussetzungen der §§ 48 und 49 VwVfG von der Gemeinde zurückgenommen bzw. widerrufen werden. Es wird daher empfohlen, bei Erteilung der Genehmigung den jederzeitigen Widerruf vorzubehalten.
222. Genehmigung nach § 145
222.1 Genehmigungsbehörde
Die Genehmigung wird nach § 145 Abs. 1 Satz 1 durch die Gemeinde erteilt. Es handelt sich um die Erledigung einer Aufgabe des eigenen Wirkungskreises.
Welches Gemeindeorgan intern zuständig ist, richtet sich nach der NGO. Im Regelfall handelt es sich um ein Geschäft der laufenden Verwaltung, so daß der Gemeindedirektor gemäß § 62 NGO zuständig ist.
Liegt das Grundstück in einem Umlegungsgebiet, wird empfohlen, den Umlegungsausschuß zu beteiligen (§ 51 Abs. 1 Satz 2).
222.2 Antrag
Der Antrag auf Genehmigung ist schriftlich oder zur Niederschrift bei der Genehmigungsbehörde zu stellen.
Der Antrag und die beizufügenden Unterlagen müssen alle Angaben enthalten, die den Rechtsvorgang, den Rechtsakt oder das Vorhaben und dessen Genehmigungspflicht eindeutig erkennen lassen und eine Beurteilung ermöglichen. Fehlende Unterlagen und Angaben hat die Behörde nachzufordern.
Der Antrag auf Erteilung einer bauaufsichtlichen Genehmigung oder eines Bauvorbescheids enthält nicht den Antrag nach § 145; dieser muß vielmehr ausdrücklich gesondert gestellt werden.
222.3 Entscheidungsfrist
Über den Antrag hat die Genehmigungsbehörde gemäß § 145 Abs. 1 Satz 1 binnen drei Monaten nach Eingang des vollständigen Antrags zu entscheiden. Müssen Unterlagen und Angaben nachgefordert werden, beginnt die Frist erst mit Eingang der letzten angeforderten Unterlagen zu laufen.
Kann die Genehmigungsbehörde die Prüfung nicht innerhalb der Genehmigungsfrist abschließen, hat sie nach § 145 Abs. 1 Satz 2 entsprechend § 19 Abs. 3 Satz 4 bis 6 zu verfahren. Sie hat dies dem Antragsteller durch einen Zwischenbescheid mitzuteilen. In dem Zwischenbescheid ist die Frist zu nennen, die für die abschließende Prüfung des Antrags benötigt wird; diese Frist darf höchstens weitere drei Monate betragen. Dieser Zwischenbescheid muß dem Antragsteller vor Ablauf der Genehmigungsfrist zugegangen sein; fällt der letzte Tag der Frist auf einen Sonn- oder Feiertag oder auf einen Sonnabend, genügt ein Zugang vor Ablauf des nächstfolgenden Werktags (§ 31 VwVfG und § 193 BGB).
Im Falle einer Verlängerung der Frist durch Zwischenbescheid wird die neue Frist von dem Ablauf der Dreimonatsfrist an berechnet.
222.4 Versagungsgründe
222.4.1 Allgemeines
Ist ein Versagungsgrund gegeben, so liegt die Entscheidung nicht im Ermessen der Gemeinde, vielmehr muß sie die Genehmigung versagen.
222.4.2 Beeinträchtigung der Sanierung
Die Genehmigung ist nach § 145 Abs. 2 zu versagen, wenn das Vorhaben, der Rechtsvorgang, der Rechtsakt oder die mit ihm erkennbar bezweckte Nutzung die Durchführung der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme
würde.
Es wird keine Gewißheit verlangt, sondern es genügen konkrete Anhaltspunkte, die die Annahme rechtfertigen, daß Beeinträchtigungen i. S. des § 145 Abs. 2 zu erwarten sind. Hierbei kommt es im wesentlichen auf die Lage des Einzelfalles an.
Bei der Frage, welche Nutzung bezweckt wird, kommt es nicht nur auf die Erklärungen der Beteiligten an; vielmehr können auch andere Erkenntnisquellen verwertet werden.
Maßstab für die Prüfung der Beeinträchtigungen sind die von der Gemeinde festgelegten Ziele und Zwecke der Sanierung sowie der Stand der Durchführung. Da § 145 Abs. 2 auch der Sicherung der Planung dient, bedarf es für den Zeitpunkt der förmlichen Festlegung noch keiner städtebaulichen Planung, sondern lediglich einer Aussage über die anzustrebenden allgemeinen Ziele der städtebaulichen Gesamtmaßnahme gemäß § 141 Abs. 1 Satz 1. Die Gemeinde kann daher für einen begrenzten Zeitraum die Genehmigung nach § 145 Abs. 2 versagen, ohne daß bereits eine von ihr beschlossene städtebauliche Planung vorliegt. In diesen Fällen müssen genehmigungspflichtige Vorhaben und Rechtsvorgänge nach § 144 Abs. 1 und 2 zurückgestellt werden, soweit sie der künftigen Planung vorgreifen.
Auf Grund des Gebots der zügigen Durchführung nach § 136 Abs. 1 ist die Gemeinde jedoch nach der förmlichen Festlegung verpflichtet, unverzüglich eine städtebauliche Planung aufzustellen (Nr. 213). Im Ergebnis muß diese Planung eine Aussageschärfe enthalten, die einen hinreichenden Maßstab für die Beurteilung der Vorhaben und Rechtsvorgänge nach § 144 Abs. 1 und 2 bildet.
Soweit die Gemeinde ihrer Planungspflicht nicht genügt, wird nach Ablauf einer angemessenen Frist § 145 Abs. 2 gegenüber dem Betroffenen unanwendbar.
Die Gemeinde kann ihre städtebauliche Planung verändern oder durch eine neue Planung ersetzen. In diesem Fall ist für die Anwendung von § 145 Abs. 2 die veränderte oder neue Planung maßgebend.
Bei der Anwendung des § 145 Abs. 2 ist nur die Planung zugrunde zu legen, deren Durchsetzung die Gemeinde beabsichtigt. Unter diesen Voraussetzungen kann auch ein rechtsverbindlicher Bebauungsplan unbeachtlich sein, wenn er nicht den Zielen und Zwecken der Sanierung entspricht. Aus den §§ 30 und 34 können keine Ansprüche auf Erteilung einer Genehmigung nach § 145 Abs. 2 hergeleitet werden.
222.4.3 Verzicht auf Entschädigung
Nach § 145 Abs. 3 kann eine vorhandene wesentliche Erschwerung der städtebaulichen Sanierung i. S. von § 145 Abs. 2 außer in den Fällen des § 144 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 2 Nr. 1 durch einen Entschädigungsverzicht des Berechtigten für sich und seine Rechtsnachfolger beseitigt werden. In diesen Fällen besteht ein Rechtsanspruch auf die Erteilung der Genehmigung. Damit werden Investitionen der Betroffenen auf eigenes Risiko ermöglicht. Im Falle der Enteignung entfällt insoweit eine Entschädigung.
§ 145 Abs. 3 ist aber nur anzuwenden, wenn und soweit der Verzicht auf die Entschädigung tatsächlich zu einer Beseitigung der wesentlichen Erschwerung der städtebaulichen Sanierung führt. Das ist nicht der Fall, wenn durch den Vorgang oder das Vorhaben Sachverhalte geschaffen werden, die tatsächlich schwer zu beseitigen sind und deswegen die zügige Durchführung der städtebaulichen Sanierung beeinträchtigen würden.
222.5 Entscheidung, Nebenbestimmungen
Die Entscheidung über die Genehmigung oder deren Versagung erfolgt durch Verwaltungsakt.
Die Genehmigung nach § 145 kann gemäß § 145 Abs. 4 Satz 1 Halbsatz 1 unter Auflagen erteilt werden. Befristungen und Bedingungen sind nach § 145 Abs. 4 Satz 1 Halbsatz 2 nur bei der Genehmigung von Vorhaben und sonstigen Maßnahmen nach § 144 Abs. 1 Nr. 1 (Veränderungssperre) und bei der Genehmigung von Nutzungsverhältnissen nach § 144 Abs. 1 Nr. 3 (Vertragssperre) möglich. Ist eine Genehmigung nach § 145 Abs. 3 nicht zulässig, kann sie auch nicht unter Auflagen, Befristungen oder Bedingungen erteilt werden. Auflagen, Befristungen und Bedingungen sind nur insoweit zulässig, als sie dazu dienen, die Versagungsgründe auszuräumen. Auflösende Befristungen und Bedingungen sind mit der Auflassung, auflösende Bedingungen mit der Bestellung eines Erbbaurechts nicht vereinbar (§ 925 Abs. 2 BGB, § 1 Abs. 4 Satz 1 der Verordnung über das Erbbaurecht).
Die durch Auflagen, Befristungen und Bedingungen betroffene Vertragspartei ist berechtigt, bis zum Ablauf eines Monats nach der Unanfechtbarkeit der Entscheidung vom Vertrag zurückzutreten (§ 51 Abs. 4 Satz 2 und 3 i. V. m. § 145 Abs. 4 Satz 2).
222.6 Genehmigung durch Fristablauf
Die Genehmigung gilt als erteilt, wenn sie nicht innerhalb der Frist oder der verlängerten Frist versagt wird (§ 19 Abs. 3 Satz 6). Maßgebend ist der Zugang des Versagungsbescheides. Die Genehmigung gilt somit auch dann als erteilt, wenn der Zwischenbescheid erst nach Ablauf der Frist zugeht und damit keine Verlängerungswirkung hat. Bei mehreren Antragstellern ist zur Vermeidung uneinheitlicher Ergebnisse darauf zu achten, daß Versagungs- und Zwischenbescheide allen Antragstellern zugehen.
222.7 Eintragung im Grundbuch, Negativzeugnis
Hinsichtlich der Genehmigung eines Rechtsvorgangs nach § 144 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 2 ist gemäß § 145 Abs. 6 die Vorschrift des § 23 anzuwenden. Danach darf das Grundbuchamt im Falle eines solchen genehmigungsbedürftigen Rechtsvorgangs eine Eintragung in das Grundbuch erst vornehmen, wenn ihm der Genehmigungsbescheid der Gemeinde vorliegt.
Die Genehmigungsbehörde hat auf Antrag eines Beteiligten ein Zeugnis auszustellen, wenn zu einem Rechtsvorgang eine Genehmigung nicht erforderlich ist oder die Genehmigung als erteilt gilt.
222.8 Wirkungen der Entscheidung
Die Genehmigung nach § 145 besitzt keine positive Bindungswirkung im Hinblick auf die Baugenehmigung oder sonstige Genehmigungen.
222.9 Verhältnis der Genehmigung nach § 145 zur Baugenehmigung
§§ 144 und 145 gehören zu den öffentlich-rechtlichen Vorschriften, die nach § 75 NBauO einem Vorhaben und damit der Erteilung der Baugenehmigung nicht entgegenstehen dürfen. Ohne vorherige Erteilung der Genehmigung nach § 145 darf daher keine Baugenehmigung (§ 75 NBauO) oder Teilbaugenehmigung (§ 76 NBauO) ausgesprochen werden. Ist die Genehmigung nach § 145 versagt, so ist auch die bauaufsichtliche Genehmigung zu versagen. Ist die Genehmigung nach § 145 Abs. 4 unter Auflagen befristet oder bedingt erteilt, so sind diese Nebenbestimmungen, soweit sie für die Baugenehmigung von Bedeutung sind, zu übernehmen. Läßt das Bauordnungsrecht die Übernahme der Einschränkungen nicht zu, so kann die Baugenehmigung nicht erteilt werden. Die vorstehenden Ausführungen gelten entsprechend auch für den Vorbescheid nach § 74 NBauO.
222.10 Durchführung von Vorhaben ohne Genehmigung
Führt ein Grundstückseigentümer ein Vorhaben i. S. von § 144 Abs. 1 Nr. 1, das nicht auch bauordnungsrechtlich genehmigungspflichtig ist, ohne Genehmigung der Gemeinde nach § 145 Abs. 1 durch, begeht er keine Ordnungswidrigkeit. Die Verhängung einer Geldbuße ist daher nicht möglich.
Betrifft das Vorhaben eine bauliche Anlage i. S. von § 2 Abs. 1 NBauO oder Baumaßnahmen i. S. von § 2 Abs. 5 NBauO, so kann die Bauaufsicht gemäß § 89 NBauO die Baueinstellung anordnen. Da die Bauaufsichtsbehörden allgemein die Aufgabe haben, rechtswidrige Baumaßnahmen von Amts wegen zu verhindern, ist in der Regel die Baueinstellung anzuordnen. Entsprechendes gilt auch für eine Beseitigungsanordnung durch die Bauaufsicht.
222.11 Übernahmeverlangen nach § 145 Abs. 5 und § 168
Bei Versagung der Genehmigung nach § 145 Abs. 2 kann der Eigentümer nach Maßgabe des § 145 Abs. 5 Satz 1 von der Gemeinde die Übernahme des Grundstücks verlangen, auf das sich der Rechtsvorgang, der Rechtsakt oder das Vorhaben bezieht.
Das Recht, auf Grund anderer Bestimmungen des BauGB (z.B. § 40 Abs. 2 oder § 173 Abs. 2) ein Übernahmeverlangen geltend zu machen, wird durch § 145 Abs. 5 und § 168 nicht berührt.
Sechster Abschnitt
Besondere sanierungsrechtliche Vorschriften
223. Anwendungsbereich der §§ 153 bis 156, Zweck und Gegenstand der Vorschriften
223.1 Anwendungsbereich
Die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 153 bis 156 sind anzuwenden, wenn die Sanierung im umfassenden Verfahren (Nr. 203.2) durchgeführt wird.
Die Anwendung des besonderen Sanierungsrechts ist in diesem Falle räumlich begrenzt auf
Das besondere Sanierungsrecht kann durch die Wahl des vereinfachten Verfahrens (Nr. 203.3) unter den Voraussetzungen des § 142 Abs. 4 Satz 1 ausgeschlossen werden. Der Ausschluß muß in der Sanierungssatzung erfolgen. Ein späterer Ausschluß ist nur in der in Nr. 203.7 dargestellten Weise möglich.
223.2 Zweck, besondere bodenpolitische Konzeption
Das besondere Sanierungsrecht der §§ 153 bis 156 ist Ausdruck einer besonderen bodenpolitischen Konzeption. Diese hat zum Ziel:
Die auf Grund der §§ 153 bis 156 durchzuführenden Maßnahmen dienen dazu, der Gemeinde Finanzierungsmittel für die betreffende Sanierungsmaßnahme zu beschaffen und die Durchführung der Sanierung im übrigen zu erleichtern.
223.3 Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen
Der Verkehrswert des einzelnen Grundstücks kann infolge der Sanierungsmaßnahme erhöht werden, z.B. durch die Verbesserung
In der Regel wirken sich die Verbesserungen auch auf die Ertragsverhältnisse des Grundstücks entsprechend aus.
Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen können sich gemäß § 153 Abs. 1 und § 23 Satz 3 WertV ergeben aus
Welche Werterhöhungen sanierungsbedingt sind, kann nur für die einzelne städtebauliche Sanierungsmaßnahme festgestellt werden. Hinweise hierauf können außergewöhnliche Bodenpreissteigerungen innerhalb des Gebiets ergeben, die eingetreten sind, nachdem die Sanierungsabsicht in der Öffentlichkeit bekannt geworden ist. Dieser Zeitpunkt wird bei Sanierungsmaßnahmen in der Regel vor dem Beschluß über den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen (Nr. 210.5.1) liegen.
Im übrigen ist es nicht erforderlich, den werterhöhenden Einfluß einzelner Maßnahmen gesondert zu ermitteln.
223.4 Maßgebende Bodenwerte
223.4.1 Sanierungsunbeeinflußter Wert
Der sanierungsunbeeinflußte Wert ist gemäß § 153 Abs. 1 der Verkehrswert eines Grundstücks unter Ausschluß der sanierungsbedingten Werterhöhungen.
223.4.2 Anfangswert
Der Anfangswert ist nach § 154 Abs. 2 Satzteil 1 der sanierungsunbeeinflußte Wert des Bodens ohne seine Bebauung.
223.4.3 Neuordnungswert
Der Neuordnungswert ist gemäß § 153 Abs. 4 der Verkehrswert des Grundstücks unter Berücksichtigung seiner rechtlichen und tatsächlichen Neuordnung.
223.4.4 Endwert
Der Endwert ist nach § 154 Abs. 2 Satzteil 2 der Neuordnungswert des Bodens ohne seine Bebauung.
223.5 Form der Bodenwertabschöpfung
Die sanierungsbedingten Werterhöhungen werden abgeschöpft durch:
224. Preisprüfung durch die Gemeinde
224.1 Gegenstand und Form der Preisprüfung
Bei Sanierungsmaßnahmen im umfassenden Verfahren (Nr. 203.2) unterliegen gemäß § 153 Abs. 2
der Preisprüfung durch die Gemeinde. Die Preisprüfung erfolgt im Genehmigungsverfahren nach §§ 144 und 145.
224.2 Versagung der Genehmigung
Die Genehmigung nach § 144 ist gemäß § 145 Abs. 2 zu versagen, wenn der betreffende Rechtsvorgang die Durchführung der Sanierung wesentlich erschweren würde (vgl. Nr. 222.4).
Eine wesentliche Erschwerung liegt nach § 153 Abs. 2 vor, wenn bei dem betreffenden Grundstücksgeschäft der vereinbarte Gegenwert für das Grundstück oder das Recht über dem Wert liegt, der sich in Anwendung des § 153 Abs. 1 ergibt (Nr. 223.4.1).
Die Veräußerung über dem sanierungsunbeeinflußten Wert würde zu einer doppelten Belastung des Erwerbers führen, wenn dieser später als Eigentümer zu Ausgleichsbeträgen herangezogen wird. Die Preisprüfung dient insoweit auch dem Schutz des Erwerbers.
Bei nur geringfügiger Überschreitung hat die Gemeinde die rechtsgeschäftliche Veräußerung des Grundstücks und die Bestellung des Erbbaurechts, nicht aber den Kaufpreis als solchen in dem Bescheid zu genehmigen. In dem Bescheid ist darauf hinzuweisen, daß das Grundstück insoweit der Ausgleichsbetragspflicht nach § 154 noch unterliegt.
225. Erwerb von Grundstücken durch die Gemeinde, Veräußerung zum Neuordnungswert
225.1 Erwerb zum sanierungsunbeeinflußten Wert
Nach § 153 Abs. 3 darf die Gemeinde oder der Sanierungsträger beim Erwerb eines Grundstücks im Sanierungsgebiet keinen höheren Kaufpreis vereinbaren, als er sich in entsprechender Anwendung des § 153 Abs. 1 ergibt. Dies ist der sanierungsunbeeinflußte Wert (Nr. 223.4.1).
Die Bindung an den sanierungsunbeeinflußten Wert gilt für jede Art des gemeindlichen Grunderwerbs, also auch für Enteignungen sowie für die Überführung von Grundstücken des Sanierungsträgers in das Treuhandvermögen gemäß § 160 (Nr. 231).
Werterhöhungen des Grundstücks oder des aufstehenden Gebäudes, die der Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt hat, sind jedoch beim Kaufpreis zu berücksichtigen. Sind die Aufwendungen nach der förmlichen Festlegung getätigt worden, so müssen sie entsprechend den Veränderungen von der Gemeinde gemäß §§ 144 und 145 genehmigt worden sein.
Das Verbot der Vereinbarung eines höheren Kaufpreises als des sanierungsunbeeinflußten Wertes gilt gemäß § 153 Abs. 3 Satz 2 auch für die in § 144 Abs. 4 Nrn. 4 und 5 genannten Fälle.
225.2 Veräußerung der Grundstücke zum Neuordnungswert
Die Gemeinde ist nach § 153 Abs. 4 verpflichtet, Grundstücke zum Neuordnungswert zu veräußern,
Für Grundstücke, die die Gemeinde vor dem 1.7.1987 erworben hat, ergibt sich die Verpflichtung zur Veräußerung zum Neuordnungswert aus § 240 Abs. 2 und § 25 StBauFG. Dies gilt entsprechend bei Verkaufsfällen aus der Zeit vor dem 1.7.1987, wenn die Gemeinde gemäß § 235 Abs. 1 das Vorkaufsrecht nach den bisher geltenden Vorschriften des BBauG und des StBauFG ausgeübt hat.
226. Erhebung von Ausgleichsbeträgen
226.1 Verpflichtung der Gemeinde zur Erhebung des Ausgleichsbetrags
Die Gemeinde ist nach § 154 Abs. 1 Satz 1 verpflichtet, von den Eigentümern der in den förmlich festgelegten Sanierungs-, Ersatz- und Ergänzungsgebieten gelegenen Grundstücke Ausgleichsbeträge zu erheben, soweit ihre Grundstücke sanierungsbedingte Werterhöhungen erfahren haben. Für Ersatz- und Ergänzungsgebiete ergibt sich die Verpflichtung auf Grund von § 142 Abs. 2 Satz 2.
Die Verpflichtung zur Erhebung des Ausgleichsbetrags besteht für die Gemeinde sowohl dem Grunde nach als auch in der in dem Gesetz vorgesehenen Höhe.
226.2 Zeitpunkt der Erhebung des Ausgleichsbetrags
Nach § 154 Abs. 3 Satz 1 sind die Ausgleichsbeträge zu erheben, wenn die Sanierungssatzung gemäß § 162 ganz oder teilweise aufgehoben oder die Sanierung gemäß § 163 für ein Grundstück als abgeschlossen erklärt worden ist.
Im Falle der Aufhebung der förmlichen Festlegung nach § 162 Abs. 1 Nr. 2 oder 3 wird, soweit es nicht zur Durchführung einzelner städtebaulicher Maßnahmen gekommen ist, eine Erhebung der Ausgleichsbeträge nicht in Frage kommen.
Die Erhebung der Ausgleichsbeträge setzt nicht das weitere Fortbestehen der Sanierungssatzung voraus. Mit der Aufhebung der Sanierungssatzung beginnt jedoch die Frist für die Festsetzungsverjährung. Sie beträgt vier Jahre (§ 155 Abs. 5 i. V. m. § 11 NKAG und §§ 169 ff. der Abgabenordnung - AO 1977).
Im Interesse der alsbaldigen Deckung der Kosten der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme ist eine möglichst frühe Entlassung der Grundstücke aus dem förmlich festgelegten Gebiet anzustreben, um den Ausgleichsbetrag erheben zu können. Ein Muster für einen Bescheid über die vorzeitige Festsetzung des Ausgleichsbetrags nach § 154 Abs. 3 ist als Anlage abgedruckt.
226.3 Ausgleichsbetragspflichtiger
226.3.1 Eigentümer
Ausgleichsbetragspflichtig ist nach § 154 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1 ausschließlich der Eigentümer des Grundstücks zum Zeitpunkt
Miteigentümer sind nach § 154 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 im Verhältnis ihrer Eigentumsanteile ausgleichsbetragspflichtig.
Maßgebend sind die Eintragungen im Grundbuch, außer wenn zwischenzeitlich ein Eigentumswechsel kraft Gesetzes stattgefunden hat (Erbgang, Zwangsversteigerung, Enteignung) und das Grundbuch noch nicht berichtigt ist. Wechselt der Eigentümer nach Abschluß der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme, geht die Ausgleichsbetragspflicht nicht auf den neuen Eigentümer über; eine Ausnahme besteht im Falle der Gesamtrechtsnachfolge.
226.3.2 Juristische Personen des öffentlichen Rechts
Bei privat nutzbaren Grundstücken sind auch juristische Personen des öffentlichen Rechts ausgleichsbetragspflichtig.
226.3.3 Gemeinde als Eigentümerin
Bei gemeindeeigenen Grundstücken entfällt eine Ausgleichsbetragspflicht, da Schuldner und Gläubiger identisch sind.
226.3.4 Ausgleichsbetragspflichtiger bei öffentlicher Nutzung
Ausgleichsbetragspflichtig ist grundsätzlich auch der Eigentümer von Grundstücken mit öffentlicher Nutzung (z.B. Gemeinbedarfsflächen, Verkehrs- und Grünflächen). Besteht jedoch eine dauerhafte öffentliche Zweckbindung der Flächen, insbesondere durch einen Bebauungsplan, so sind diese Grundstücke dem allgemeinen Grundstücksverkehr entzogen und von der weiteren Werterhöhung ausgeschlossen. Soweit jedoch Erschließungsanlagen i. S. von § 127 Abs. 2 hergestellt, erweitert oder verbessert werden und hierfür nach § 154 Abs. 1 Satz 2 keine Beiträge erhoben werden dürfen, können die eingesparten Beiträge als Werterhöhung des Grundstücks berücksichtigt werden.
226.4 Bemessung des Ausgleichsbetrags
226.4.1 Allgemeines
Der Ausgleichsbetrag bemißt sich nach § 154 Abs. 1 und 2 unter Berücksichtigung der nach § 155 Abs. 1 anrechenbaren Beträge (Nr. 226.5) nach dem Unterschied zwischen
226.4.2 Ermittlung der Anfangs- und Endwerte
Die Anfangs- und Endwerte sind, jeweils bezogen auf die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt zum Zeitpunkt des Abschlusses der Sanierung, nach § 162 oder § 163 in entsprechender Anwendung der §§ 21 und 23 WertV zu ermitteln.
Die Ermittlung ist grundsätzlich für jedes Grundstück im Anwendungsbereich erforderlich.
Wird bei ihrer Ermittlung von Vergleichspreisen unbebauter Grundstücke ausgegangen, so sind nach § 24 Abs. 2 WertV Beeinträchtigungen der zulässigen Nutzungsmöglichkeiten, die sich aus einer bestehenbleibenden Bebauung auf dem Grundstück ergeben, nur bei der Ermittlung des Endwertes zu berücksichtigen, wenn es bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise geboten erscheint, das Grundstück in der bisherigen Weise zu nutzen.
226.5 Anrechnung auf den Ausgleichsbetrag
226.5.1 In anderen Verfahren berücksichtigte Vorteile oder Werterhöhungen
Nach § 155 Abs. 1 Nr. 1 sind auf den Ausgleichsbetrag die durch die städtebauliche Sanierungsmaßnahme entstandenen Vorteile oder Werterhöhungen des Grundstücks anzurechnen, die bereits in einem Enteignungsverfahren berücksichtigt worden sind.
Ein solcher Fall kann vorliegen, wenn im Rahmen einer Vollenteignung nach § 86 Abs. 1 Nr. 1 Ersatzland gemäß § 100 im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder im dazu gehörenden Ersatz- und Ergänzungsgebiet bereitgestellt wurde. Das gleiche gilt, wenn im Falle der Teilenteignung ein Vorteilsausgleich stattgefunden hat.
226.5.2 Wertsteigerungen nach Verkauf durch die Gemeinde
Wenn unvorhergesehen nach Verkauf eines Grundstücks durch die Gemeinde infolge der weiteren Durchführung der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme Änderungen eintreten, die zu zusätzlichen Bodenwertsteigerungen führen, ist nur der beim Verkauf von der Gemeinde berücksichtigte Teil der Bodenwertsteigerung auf den Ausgleichsbetrag anrechenbar; für den unvorhergesehenen Teil ist also ein Ausgleichsbetrag nachzuerheben. Dies kommt z.B. in Betracht, wenn eine Änderung der städtebaulichen Planung zu weiteren Wertsteigerungen führt, die bei Abschluß des Kaufvertrags noch nicht vorhersehbar war.
Konnte hingegen bei Abschluß des Kaufvertrags die durch die städtebauliche Sanierungsmaßnahme bedingte Bodenwertsteigerung auch nach § 23 Satz 4 WertV noch nicht vollständig ermittelt werden, so ist bei der Erhebung des Ausgleichsbetrags nur die bei der Veräußerung bereits berücksichtigte Werterhöhung mit der Folge anzurechnen, daß dem Ausgleichsbetrag nur noch die weiteren Wertsteigerungen unterliegen.
226.5.3 Zulässige Erhöhung des Bodenwerts durch eigene Aufwendungen
Zulässige Werterhöhungen des Grundstücks, die der Eigentümer durch eigene Aufwendungen bewirkt hat, sind gemäß § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 1 auf den Ausgleichsbetrag anzurechnen. Es sind nur die Erhöhungen des Bodenwerts, nicht dagegen die Aufwendungen selbst zu berücksichtigen.
Zu den hiernach anrechenbaren Leistungen zählen auch Beiträge nach § 6 NKAG, die im Rahmen der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme zur Werterhöhung des Grundstücks beigetragen haben.
Grundsätzlich ist es auch zulässig, diese Leistungen bei der Feststellung des Anfangs- und des Endwerts nach § 154 Abs. 2 unberücksichtigt zu lassen. Dies ist vor allem deshalb sinnvoll, weil die Bemessungsgrundlagen für Beiträge nach § 6 NKAG in einer Beziehung zur tatsächlichen Nutzung des Grundstücks stehen, während bei der Berechnung des Endwerts nur der Grundstückswert ohne Berücksichtigung der Bebauung oder tatsächlichen Nutzung anzusetzen ist. Wird so vorgegangen, ist der Ausgleichsbetragspflichtige bei der Erhebung des Ausgleichsbetrags aber ausdrücklich darauf hinzuweisen, daß diese Leistungen in die festgestellte Wertsteigerung nicht mit einbezogen worden sind. Ein derartiges Verfahren ist insbesondere dann zu empfehlen, wenn die Leistungen, für die Beiträge nach § 6 NKAG erhoben werden, nicht nur die Grundstücke in dem förmlich festgelegten Bereich der städtebaulichen Maßnahme betreffen, sondern zugleich weitere Gebiete in der Gemeinde berühren.
226.5.4 Kosten des Eigentümers für von ihm durchgeführte Ordnungsmaßnahmen
Dem Eigentümer entstandene Kosten für Ordnungsmaßnahmen sind gemäß § 155 Abs. 1 Nr. 2 Halbsatz 2 anzurechnen. Soweit die anerkannten Kosten der Ordnungsmaßnahmen höher sind als der für das Grundstück ermittelte Ausgleichsbetrag, sind dem Eigentümer die Kosten der Ordnungsmaßnahmen gemäß § 155 Abs. 6 zu erstatten.
Anrechenbar sind jedoch nur die Kosten der Ordnungsmaßnahmen, die die Gemeinde mit dem Eigentümer gemäß § 147 Abs. 2 Satz 1 vereinbart hat.
226.5.5 Kaufpreis über dem sanierungsunbeeinflußten Wert
Die Vorschrift des § 155 Abs. 1 Nr. 3 bezieht sich auf von der Gemeinde genehmigte Grundstücksveräußerungsverträge, bei denen ein Kaufpreis vereinbart wurde, der über dem sanierungsunbeeinflußten Wert (Nr. 224.4.1) lag. Um das berechtigte Vertrauen des Erwerbers in die Genehmigung nach § 145 Abs. 2 i. V. m. § 153 zu schützen, sieht § 155 Abs. 1 Nr. 3 vor, daß der Teil des Kaufpreises, der den sanierungsunbeeinflußten Wert übersteigt und den der Erwerber zulässigerweise an den Voreigentümer entrichtet hat, auf den Anfangswert anzurechnen ist.
Im einzelnen sind folgende Fallgestaltungen denkbar:
226.6 Ablösung des Ausgleichsbetrags
226.6.1 Ermessen der Gemeinde
Gemäß § 154 Abs. 3 Satz 2 kann die Gemeinde vor Abschluß der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme nach eigenem Ermessen die freiwillige Ablösung des Ausgleichsbetrags zulassen. Die durch die Ablösung getroffene Regelung ist endgültig.
Voraussetzung für die vorzeitige Ablösung des Ausgleichsbetrags ist, daß
Die Ermittlung des Neuordnungswerts richtet sich nach Nrn. 228.3.3 und 228.3.4. § 154 Abs. 4 und 5 sowie § 155 sind bei der Ermittlung des Ablösebetrags entsprechend anzuwenden.
Ein Muster für die Vereinbarung über die Ablösung des Ausgleichsbetrags ist als Anlage abgedruckt.
226.6.2 Ablösung durch Vereinbarung eines höheren Ausgleichsbetrags
Die Vorschrift des § 154 Abs. 3 Satz 2 letzter Halbsatz läßt zu, vor Abschluß der Sanierungsmaßnahme einen höheren Ausgleichsbetrag freihändig zu vereinbaren, als sich möglicherweise nach Abschluß der Sanierungsmaßnahme ergeben würde. Dies kann in Betracht kommen, wenn die Gemeinde noch keine städtebauliche Planung beschlossen hat, die städtebaulich bedingten Bodenwerterhöhungen sich daher noch nicht feststellen, sondern nur schätzen lassen, ein Eigentümer aber an einer abschließenden Regelung interessiert ist. In diesem Falle kann die Gemeinde mit dem Ausgleichsbetragspflichtigen in der Weise eine abschließende Regelung treffen, daß die Zahlung eines Betrags vereinbart wird, in dem zugunsten der Gemeinde ein Sicherheitszuschlag enthalten ist, mit dem noch nicht absehbare weitere sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen infolge der weiteren Neuordnung des Gebiets, die sich auf das betreffende Grundstück auswirken können, vorsorglich berücksichtigt werden. Die Vereinbarung eines höheren Ausgleichsbetrags ist endgültig. Bestätigt sich nach Abschluß der Sanierungsmaßnahme, daß ein höherer Ausgleichsbetrag vereinbart wurde, als er sich nach Abschluß der Sanierungsmaßnahme ergibt, besteht kein Anspruch des Eigentümers auf Rückzahlung des Mehrbetrags.
226.7 Vorzeitige Festsetzung des Ausgleichsbetrags
Die Gemeinde soll nach § 154 Abs. 3 Satz 3 auf Antrag des Ausgleichsbetragspflichtigen den Ausgleichsbetrag vorzeitig festsetzen, wenn
Die vorzeitige Festsetzung tritt an die Stelle des Ausgleichsbetragsbescheides nach § 154 Abs. 4; die Vorschriften des § 154 Abs. 5 über die Umwandlung des Ausgleichsbetrags in ein Tilgungsdarlehen sowie des § 155 sind entsprechend anzuwenden.
226.8 Erhebung des Ausgleichsbetrags
226.8.1 Bescheid
Nach § 154 Abs. 4 Satz 1 fordert die Gemeinde den Ausgleichsbetrag durch Bescheid an.
Als Anlagen sind abgedruckt:
226.8.2 Erörterung
Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ist dem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegenheit zur Stellungnahme und Erörterung
innerhalb angemessener Frist zu geben. Ein Muster für das Schreiben an den Ausgleichsbetragspflichtigen ist als Anlage abgedruckt.
226.8.3 Fälligkeit
Der Ausgleichsbetrag wird einen Monat nach Bekanntgabe des Ausgleichsbetragsbescheides fällig. Mit der Fälligkeit beginnt die Zahlungsverjährung. Die Verjährungsfrist beträgt fünf Jahre (§ 155 Abs. 5 i. V. m. § 11 NKAG und §§ 228 ff. AO 1977).
226.8.4 Keine Sicherung als öffentliche Last
Nach § 154 Abs. 4 Satz 3 ruht der Ausgleichsbetrag nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück. Der Ausgleichsbetrag genießt daher im Falle der Zwangsversteigerung nicht den Vorrang des § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG.
226.9 Umwandlung des Ausgleichsbetrags in ein Tilgungsdarlehen
226.9.1 Voraussetzungen im Regelfall
Nach § 154 Abs. 5 Satz 1 hat die Gemeinde auf Antrag des Eigentümers den Ausgleichsbetrag in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln, sofern ihm die Zahlung mit eigenen oder fremden Mitteln bei Fälligkeit nicht zugemutet werden kann. Die Darlehensschuld ist mit höchstens 6 v. H. jährlich zu verzinsen und mit 5 v. H. zuzüglich der ersparten Zinsen jährlich zu tilgen (§ 154 Abs. 5 Satz 2). Ein Muster für den Darlehensvertrag ist als Anlage abgedruckt.
Die Regelung dient insbesondere dazu, Härten, die sich aus den Notwendigkeiten der Finanzierung einer Baumaßnahme ergeben, zu vermeiden oder zu mildern. Für die Nichtzumutbarkeit lassen sich jedoch keine allgemeinen Beurteilungsmaßstäbe aufstellen.
Soweit ein Antrag gestellt wird, ist die Zumutbarkeit in jedem Fall besonders zu prüfen. Ergibt diese Prüfung, daß die Zahlung des Ausgleichsbetrags im Zeitpunkt der Fälligkeit unzumutbar ist, hat der Eigentümer einen Rechtsanspruch auf Umwandlung des Ausgleichsbetrags in ein Tilgungsdarlehen.
226.9.2 Herabsetzung der Tilgung und der Darlehenszinsen
Gemäß § 154 Abs. 5 kann unter bestimmten Voraussetzungen im Einzelfall der Tilgungssatz bis auf 1 v. H. herabgesetzt und das Darlehen niedrig verzinslich oder zinsfrei gestellt werden. Die Herabsetzung ist zulässig, wenn sie
geboten ist.
Im Einzelfall können die beiden letzten Voraussetzungen zugleich vorliegen.
226.9.3 Herabsetzung im öffentlichen Interesse
Die Herabsetzung ist im öffentlichen Interesse geboten, wenn ohne sie eine geplante einzelne, aber für die städtebauliche Sanierungsmaßnahme wichtige Baumaßnahme nicht möglich oder gefährdet wäre.
Die Herabsetzung im öffentlichen Interesse kommt auch in Betracht, wenn der ausgleichsbetragspflichtige Eigentümer im Fall der Heranziehung zu dem Ausgleichsbetrag objektiv nicht mehr in der Lage ist, ein städtebaulich wertvolles Gebäude weiter zu unterhalten.
226.9.4 Herabsetzung zur Vermeidung unbilliger Härten
Eine Herabsetzung der Tilgung und der Darlehenszinsen zur Vermeidung unbilliger Härten ist nicht bereits dann geboten, wenn der Ausgleichsbetragspflichtige die für die Zins- und Tilgungsleistungen benötigten Mittel nicht aus dem Grundstück erwirtschaften kann. Die Zumutbarkeit bezieht sich auch auf den Einsatz fremder Mittel. Die Bedingungen, unter denen die fremden Mittel beschafft werden können, sind für die Entscheidung über die unbillige Härte wichtig. Bedeutsam ist auch, ob und in welchem Umfange im Erhebungszeitraum und auch für eine längere Zeit danach die sanierungsbedingte Wertsteigerung vom Eigentümer realisiert werden kann. Die unbillige Härte muß in jedem Einzelfall besonders geprüft werden. Es ist unzulässig, die unbillige Härte für Bevölkerungsgruppen insgesamt zu bejahen.
226.9.5 Herabsetzung auf Grund einer vom Eigentümer nicht zu vertretenden Unwirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung
Beeinträchtigungen in der zulässigen Nutzung eines Grundstücks sind bereits gemäß § 24 Abs. 2 Satz 2 WertV bei der Ermittlung des Bodenwerts zu berücksichtigen. Es kann sich bei sachgerechter Ermittlung des Endwerts nur um eine vorübergehende Unwirtschaftlichkeit handeln, d. h., die Erträge fließen zum Zeitpunkt der Erhebung noch nicht oder noch nicht voll.
Bei jeder behaupteten Unwirtschaftlichkeit ist jedoch zuerst zu untersuchen, ob sie nicht vom Eigentümer selbst zu vertreten ist. Die Unwirtschaftlichkeit der Grundstücksnutzung ist für sich allein noch kein Grund für eine Herabsetzung des Tilgungssatzes und der Zinsen. Die Zumutbarkeit des Einsatzes eigener Mittel und fremder Mittel ist mithin bei der Prüfung entsprechender Anträge zu berücksichtigen.
226.10 Absehen von der Festsetzung und der Erhebung des Ausgleichsbetrags
226.10.1 Sogenannte Bagatellfälle
Nach § 155 Abs. 3 kann die Gemeinde von der Festsetzung des Ausgleichsbetrags absehen, wenn
Die Anwendung der Vorschrift kommt in der Regel in Betracht, wenn
226.10.2 Absehen von der Erhebung des Ausgleichsbetrags im Einzelfall
Gemäß § 155 Abs. 4 i. V. m. § 135 Abs. 5 kann die Gemeinde im Einzelfall von der Erhebung des Ausgleichsbetrags ganz oder teilweise absehen, wenn dies im öffentlichen Interesse oder zur Vermeidung unbilliger Härten geboten ist.
227. Sanierungsumlegung
227.1 Modifizierungen der umlegungsrechtlichen Bestimmungen
Die bodenordnungsrechtlichen Vorschriften der §§ 45 bis 84 finden mit Ausnahme der Vorschrift des § 58 über die Verteilung nach Flächen im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und dazu gehörenden Ersatz- und Ergänzungsgebieten nach folgenden Maßgaben Anwendung:
227.2 Entfallen des Ausgleichsbetrags
Ein Ausgleichsbetrag entfällt, wenn eine Umlegung nach Maßgabe des § 153 Abs. 5 durchgeführt worden ist.
227.3 Überleitung
Hat die Umlegungsstelle vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets in einem Umlegungsverfahren, das sich auf ein Grundstück im Gebiet bezieht, den Umlegungsplan nach § 66 aufgestellt oder ist eine Vorwegentscheidung nach § 76 getroffen worden, bleibt es nach § 156 dabei.
228. Wertermittlung
228.1 Verantwortung der Gemeinde
Die Feststellung der maßgeblichen Grundstückswerte beim Vollzug des besonderen Sanierungsrechts obliegt der Gemeinde. Der Umlegungsausschuß setzt die Werte fest, die in einem Umlegungsverfahren maßgebend sind.
228.2 Gutachterausschuß für Grundstückswerte
228.2.1 Allgemeines
Die Gemeinde kann sich des Gutachterausschusses für Grundstückswerte bedienen. Der Ausschuß hat auf Antrag Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Rechten an Grundstücken zu erstatten und Bodenrichtwerte für einzelne Gebiete, bezogen auf einen Zeitpunkt, zu ermitteln, der von dem turnusmäßigen abweicht (§ 193 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 3 i. V. m. § 196 Abs. 1 Satz 5). Der Gutachterausschuß ermittelt von Amts wegen Bodenrichtwerte und sonstige zur Wertermittlung erforderliche Daten (§ 193 Abs. 3). Im übrigen berät der Ausschuß die Gemeinde in allen mit der Sanierung zusammenhängenden Fragen über Grundstückswerte.
228.2.2 Wirkung der Gutachten
Die Gutachten haben keine bindende Wirkung, soweit nichts anderes (z.B. durch förderungsrechtliche Vorschriften im Falle der Förderung) bestimmt oder vereinbart ist (§ 193 Abs. 4 bzw. § 143). Das gilt im Grundsatz auch für die übrigen Wertermittlungsergebnisse.
228.2.3 Anrufung des Oberen Gutachterausschusses
Unter der Voraussetzung, daß bereits ein Gutachten des örtlichen Gutachterausschusses vorliegt und die Verbindlichkeit des Gutachtens oder des zu erstattenden Obergutachtens vereinbart worden ist, kann der Obere Gutachterausschuß angerufen werden.
228.2.4 Grundlagen der Wertermittlung
Für Wertermittlungen gelten die Vorschriften der §§ 192 ff. und der WertV.
228.3 Ermittlung
228.3.1 Allgemeines
Im Interesse der rechtlichen Gleichbehandlung der betroffenen Grundstückseigentümer während und nach Abschluß der Sanierung ist die frühzeitige Erarbeitung eines Rahmens für das Wertgefüge und das Wertniveau der Grundstücke im Sanierungsgebiet angebracht. Es ist zweckmäßig, hierfür den Gutachterausschuß für Grundstückswerte einzuschalten. Der Ausschuß bereitet die wertermittlungsrelevanten Grundlagen für das Verfahrensgebiet und für Vergleichsgebiete im Hinblick auf die Anforderungen des jeweiligen Sanierungsverfahrens auf. Die Ermittlungen beziehen sich sowohl auf den sanierungsunbeeinflußten Grundstückswert (Nr. 223.4.1) und den Anfangswert (Nr. 223.4.2) als auch auf den Neuordnungswert (Nr. 223.4.3) und den Endwert (Nr. 223.4.4).
228.3.2 Vorarbeiten des Gutachterausschusses
Der Gutachterausschuß hat Daten in dem erforderlichen Umfang zu erfassen, die Daten zu analysieren und die Ergebnisse aufzubereiten. Die Erfassung ist auf § 197 zu stützen. Sie ist erforderlich, wenn z.B. Angaben über Mieten und Pachten oder über Art, Größe, Ausstattung und Zustand von Gebäuden nicht oder nicht in dem benötigten Umfang vorliegen. Die Analysen haben zum Ziel,
228.3.3 Sanierungsunbeeinflußter Grundstückswert, Anfangswert
Für den sanierungsunbeeinflußten Wert nach § 153 Abs. 1 (Nr. 223.4.1) wie für den Anfangswert (Nr. 223.4.2) ist der Zustand maßgebend, den das Wertermittlungsobjekt ohne Beeinflussung durch die Sanierung am Wertermittlungsstichtag gehabt hätte. Hierbei ist von der Entwicklung in vergleichbaren Gebieten, für die eine Sanierung noch nicht vorgesehen ist, und von Erfahrungswerten auszugehen.
228.3.4 Neuordnungswert, Endwert
Für den Neuordnungswert nach § 153 Abs. 4 (Nr. 223.4.3) und den Endwert nach § 154 Abs. 2 (Nr. 223.4.4) ist der Zustand nach Abschluß der Sanierung zugrunde zu legen (§ 2 Abs. 1 Satz 2 und § 23 Satz 2 WertV). Bei der Wertermittlung ist gegebenenfalls fiktiv davon auszugehen, daß die rechtliche und tatsächliche Neuordnung abgeschlossen ist. Hierbei ist, soweit kein Bebauungsplan aufgestellt worden ist, auf die Ziele und Zwecke der Sanierung (Nr. 212) abzustellen. Soweit Maßnahmen noch nicht abgeschlossen sind, ist die Aussicht auf die in der Planung vorgesehenen Änderungen und sonstigen Wertverbesserungen in einer angemessenen Höhe bei der Wertermittlung zu berücksichtigen. Der Abschlag wird im wesentlichen begründet mit
Die Auswirkung dieser Umstände auf den jeweiligen Wert muß unter Berücksichtigung der ortsüblichen Gegebenheiten und der besonderen Verhältnisse des Grundstücks und seiner Umgebung quantifiziert werden. Das Wagnis besteht vor allem darin, daß die erwartete Rentabilität von Investitionen - zumindest vorübergehend in einer gewissen Anlaufzeit - mit Unsicherheiten behaftet ist. Soweit sich dies im gewöhnlichen Geschäftsverkehr auf die Preisgestaltung auswirkt, muß es bei der Wertermittlung berücksichtigt werden. Von dem zunächst auf den fiktiven Endzustand bezogenen Endwert müssen daher entsprechend der Wartezeit für die Durchführung der von der Gemeinde geplanten Einzelmaßnahme im Rahmen der Sanierung und dem dafür bestehenden Wagnis Abschläge (sogenannte Pionierabschläge) angebracht werden. Die Abschläge für die Wartezeit können auch in der Weise bemessen werden, daß die zum Zeitpunkt der vorzeitigen Ermittlung noch nicht "realisierten" sanierungsbedingten Werterhöhungen auf den Zeitpunkt der vorzeitigen Ermittlung abgezinst werden.
228.3.5 Wertermittlungsstichtag
Der Wertermittlungsstichtag ist maßgebend für die Feststellung des Zustandes und der allgemeinen Wertverhältnisse (Währungs- und Preisverhältnisse). Er wird bestimmt durch den Zeitpunkt der Wirksamkeit folgender Rechtshandlungen
228.3.6 Anwendung in besonderen Fällen
Für die gutachtliche Ermittlung von Bodenwerterhöhungen i. S. des § 155 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 kann der Gutachterausschuß Daten zur Verfügung stellen. Das gilt auch für die Beurteilung des Bodenwertniveaus bei der Entscheidung nach § 142 Abs. 4. Sanierungsbedingte Werterhöhungen können aus Bodenrichtwerten, gegebenenfalls aus solchen nach § 196 Abs. 1 Satz 5, abgeleitet werden. Es dürfen aber auch Methoden eingesetzt werden, mit deren Hilfe diese Werterhöhungen direkt ermittelt werden können, wenn die Verfahren allgemein anerkannt sind. Ihre Anwendung kommt vor allem in Betracht, wenn für die sonst erforderliche Ermittlung der Anfangs- und Endwerte nicht genügend Vergleichsmaterial vorhanden ist oder wenn das aus Anfangs- und Endwert abgeleitete Ergebnis durch eine unabhängige Ermittlung gestützt werden soll.
228.4 Information des Gutachterausschusses
Die Gemeinde teilt dem örtlichen Gutachterausschuß die Anfangs- und Endwerte mit, die der Bemessung von Ausgleichsbeträgen zugrunde gelegt worden sind.
Siebenter Abschnitt
Sanierungsträger und andere Beauftragte
229 Übertragung von Aufgaben der Gemeinde
229.1 Allgemeines
229.1.1 Zulässigkeit der Übertragung
Die Gemeinde kann sich zur Erfüllung von Aufgaben, die ihr bei der Vorbereitung, Durchführung oder Abwicklung der Sanierung obliegen, eines geeigneten Beauftragten bedienen (§ 157 Abs. 1 Satz 1), soweit sich aus Nr. 229.2 nichts anderes ergibt.
229.1.2 Ermessen der Gemeinde
Ob die Gemeinde sich eines Sanierungsträgers oder eines anderen Beauftragten bedient, liegt grundsätzlich in ihrem Ermessen. Sie kann alle betreffenden Aufgaben auch mit eigenen Kräften erfüllen.
Aus dem Gebot der zügigen Durchführung kann sich jedoch die Notwendigkeit ergeben, Aufgaben zu übertragen, wenn die Gemeinde selbst nicht in der Lage ist, die zügige Durchführung sicherzustellen.
229.1.3 Verantwortung der Gemeinde
Trotz der Übertragung von Aufgaben auf einen Sanierungsträger oder anderen Beauftragten bleibt die Verantwortung der Gemeinde für die Vorbereitung, Durchführung und Abwicklung der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme bestehen. Die Aufgabenübertragung hat keine Entlastung der Gemeinde zur Folge; eine Delegation von Aufgaben im Rechtssinne liegt nicht vor.
229.2 Aufgaben
229.2.1 Nicht übertragbare Aufgaben
Nicht übertragbar sind Aufgaben, deren Erfüllung notwendig die Ausübung von Hoheitsgewalt erfordert oder die nur in den Formen des öffentlichen Rechts erledigt werden können. Hierzu gehören alle Maßnahmen, die einen Beschluß der Gemeindevertretung, den Erlaß eines Verwaltungsaktes oder den Abschluß eines öffentlich-rechtlichen Vertrages erfordern. Das gleiche gilt für die förmliche Beteiligung der Träger öffentlicher Belange. Hiernach sind insbesondere nicht übertragbar:
229.2.2 Eingeschränkt übertragbare Aufgaben
Gemäß § 157 Abs. 1 Satz 2 können folgende Aufgaben nur einem bestätigten Sanierungsträger übertragen werden:
Einem auf eigene Rechnung tätigen Sanierungsträger (Sanierungsunternehmer) soll nach § 157 Abs. 2 nicht die Ausarbeitung von Bauleitplänen übertragen werden. Das gleiche gilt im Hinblick auf ein vom Sanierungsunternehmer rechtlich oder wirtschaftlich abhängiges Unternehmen.
229.3 Beauftragter
229.3.1 Sanierungsträger
Als Beauftragter kommt in erster Linie ein bestätigter Sanierungsträger in Betracht (Nr. 230).
229.3.2 Sonstiger Beauftragter
Nach § 157 Abs. 1 Satz 1 ist für den sonstigen Beauftragten alleinige Voraussetzung, daß er für die Übernahme der Aufgaben geeignet ist. Unter dieser Voraussetzung kommen als sonstige Beauftragte in Betracht:
229.4 Beauftragung
Die Übertragung von Aufgaben der Gemeinde erfolgt
229.5 Sanierungsträgervertrag
229.5.1 Form
Die Übertragung von Aufgaben der Gemeinde auf den Sanierungsträger erfolgt durch schriftlichen Vertrag (§ 159 Abs. 2 Satz 1). Die Vertragsurkunde ist gemäß § 126 BGB von den Vertragsparteien eigenhändig zu unterzeichnen. Eine notarielle Beurkundung gemäß § 313 BGB ist, auch wenn die Übertragung oder der Erwerb von Grundstücken zu den übertragenen Aufgaben gehören soll, nicht erforderlich (§ 159 Abs. 2 Satz 2).
229.5.2 Rechtsnatur
Der Sanierungsträgervertrag ist, da öffentliche Aufgaben der Gemeinde übertragen werden, ein öffentlich-rechtlicher Vertrag i. S. von § 54 VwVfG.
229.5.3Inhalt
Der Sanierungsträgervertrag muß nach § 159 Abs. 2 Satz 1 mindestens folgendes festlegen:
Festgelegt werden muß, ob der Sanierungsträger gemäß § 159 Abs. 1
tätig werden soll;
229.5.4 Kommunalaufsichtliche Genehmigung
Der Sanierungsträgervertrag begründet
Gewährleistungs- und Haftungsverpflichtungen der Gemeinde. Auf Grund von § 93 Abs. 2 NGO bedarf der Sanierungsträgervertrag daher der Genehmigung der Kommunalaufsichtsbehörde.
Die gemäß § 93 Abs. 4 NGO durch RdErl. des MI vom 07.02.1979 (Nds. MBl. S. 237 - GültL 76/48) erteilte allgemeine Genehmigung für Rechtsgeschäfte i. S. von § 93 Abs. 2 und 3 NGO gilt nicht für Sanierungsträgerverträge.
229.5.5 Rechtswirkungen
Der Sanierungsträgervertrag löst folgende Verpflichtungen des Sanierungsträgers aus:
229.5.6 Beendigung des Sanierungsträgervertrages
Der Sanierungsträgervertrag kann gemäß § 159 Abs. 2 Satz 3 von jeder Seite nur aus wichtigem Grund gekündigt werden.
Der Sanierungsträgervertrag endet mit seiner Erfüllung, d. h. mit Abschluß und Abwicklung der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme (Nrn. 234 bis 237).
Der Sanierungsträgervertrag erlischt mit der Eröffnung des Konkursverfahrens über das Vermögen des Sanierungsträgers (§ 159 Abs. 6 Satz 1 bzw. § 161 Abs. 3 Satz 1).
229.5.7 Abwicklung des Sanierungsträgervertrages
Die Abwicklung des beendeten Sanierungsträgervertrages ist in § 159 Abs. 6 und 7, in § 160 Abs. 6 und in § 161 Abs. 3 gesetzlich geregelt.
Weitergehende Regelungen über die Vertragsabwicklung können im Sanierungsträgervertrag getroffen werden.
230. Bestätigter Sanierungsträger
230.1 Unternehmen
230.1.1 Bestätigungsfähige Unternehmen
Als Sanierungsträger können nur Unternehmen bestätigt werden (§ 158).
Das Unternehmen umfaßt die gesamte gewerbliche oder berufliche Tätigkeit des Unternehmers. Als Unternehmer gilt (vgl. § 2 des Umsatzsteuergesetzes), wer eine gewerbliche oder berufliche Tätigkeit selbständig ausübt. Gewerblich oder beruflich ist jede Tätigkeit zur Erzielung von Einnahmen, auch wenn die Absicht, Gewinn zu erzielen, fehlt oder eine Personenvereinigung nur gegenüber Mitgliedern tätig wird.
230.1.2 Ausgeschlossene Unternehmen
Das Unternehmen darf nicht selbst als Bauunternehmen tätig oder von einem Bauunternehmen abhängig sein (§ 158 Abs. 1 Nr. 1).
Als Bauunternehmen gelten Unternehmen, die gewerblich Baustoffe und Bauelemente herstellen oder vertreiben, und Unternehmen, die Hoch- oder Tiefbauten ausführen.
Ein Abhängigkeitsverhältnis liegt vor, wenn auf das eine Bestätigung beantragende, rechtlich selbständige Unternehmen ein Bauunternehmen unmittelbar oder mittelbar einen beherrschenden Einfluß ausüben kann. Von einem in Mehrheitsbesitz stehenden Unternehmen wird vermutet, daß es von dem an ihm mit Mehrheit beteiligten Unternehmen abhängig ist (vgl. § 17 des Aktiengesetzes).
230.2 Bestätigungsvoraussetzungen
230.2.1 Eignung im Hinblick auf die Geschäftstätigkeit
Das Unternehmen muß im Hinblick auf seine Geschäftstätigkeit geeignet sein (§ 158 Abs. 1 Nr. 2). Zum Nachweis der Eignung sind erforderlich:
230.2.2 Eignung im Hinblick auf die wirtschaftlichen Verhältnisse
Das Unternehmen muß ferner im Hinblick auf seine wirtschaftlichen Verhältnisse geeignet sein (§ 158 Abs. 1 Nr. 2). Zum Nachweis der Eignung sind erforderlich:
230.2.3 Befähigung zur Übernahme von Aufgaben eines Sanierungsträgers
Das Unternehmen muß besonders zur Übernahme von Aufgaben eines Sanierungsträgers befähigt sein (§ 158 Abs. 1 Nr. 2). Zum Nachweis der Befähigung sind insbesondere erforderlich:
230.2.4 Zuverlässigkeit der zur Vertretung berufenen Personen und leitenden Angestellten
Die zur Vertretung berufenen Personen sowie die leitenden Angestellten müssen die erforderliche geschäftliche Zuverlässigkeit besitzen (§ 158 Abs. 1 Nr. 4). Zum Nachweis der Zuverlässigkeit sind erforderlich:
Hierzu zählen nach § 4 Abs. 2 Buchst. c des Betriebsverfassungsgesetzes solche Angestellte,
230.2.5 Jährliche Prüfung der Geschäftstätigkeit
Das Unternehmen muß einer jährlichen Prüfung seiner Geschäftstätigkeit und seiner wirtschaftlichen Verhältnisse unterliegen (§ 158 Abs. 1 Nr. 3).
Unternehmen, die nicht bereits kraft Gesetzes einer jährlichen Prüfung ihrer Geschäftstätigkeit und ihrer wirtschaftlichen Verhältnisse unterliegen, haben eine Erklärung darüber vorzulegen, daß sie sich einer derartigen Prüfung unterwerfen. Beizufügen ist ein Vorschlag, wer Träger der Prüfung werden soll.
Die jährliche Prüfung der Geschäftstätigkeit und der wirtschaftlichen Verhältnisse ist darauf beschränkt, ob die Voraussetzungen für die Bestätigung weiter gegeben sind. Ferner ist zu prüfen, ob die gesetzlichen Bestimmungen über das Treuhandvermögen bei der Tätigkeit des Sanierungsträgers eingehalten worden sind.
Die gesetzlich vorgeschriebene Prüfung erstreckt sich nicht darauf, daß der Sanierungsträgervertrag eingehalten oder die Bindungen für den Einsatz von Sanierungsförderungsmitteln beachtet worden sind. Diese Prüfung obliegt der Gemeinde, beim Einsatz von Städtebauförderungsmitteln des Landes auch den hierfür zuständigen Stellen des Landes. Die Prüfung nach § 158 Abs. 1 Nr. 3 kann die nach anderen Vorschriften erforderlichen Prüfungen nicht ersetzen.
230.3 Bestätigungsverfahren
230.3.1 Inhalt und Form des Antrags
Der Antrag auf Bestätigung als Sanierungsträger muß alle zur Prüfung gemäß Nr. 230.2 erforderlichen Angaben und Nachweise enthalten. Er ist in vierfacher Ausfertigung vorzulegen.
230.3.2 Bestätigungsbehörden
Bestätigungsbehörden sind die Bezirksregierungen.
Örtlich zuständig ist:
230.3.3 Bestätigung
Die Bestätigung oder die Ablehnung des Antrages erfolgt durch schriftlichen Verwaltungsakt. Die Bestätigung kann mit Nebenbestimmungen versehen werden. Bei Erstanträgen soll die Bestätigung auf zwei Jahre befristet werden. Danach ist eine unbefristete Bestätigung nur dann zu erteilen, wenn die Auswertung des vorgelegten Prüfberichts ergibt, daß das Unternehmen die Voraussetzungen für eine Bestätigung (insbesondere § 158 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) dauerhaft erfüllt. In den Bestätigungsbescheid sind grundsätzlich folgende Auflagen aufzunehmen:
Wenn die Bestätigung räumlich nicht nur auf einen Regierungsbezirk begrenzt ist, unterrichten sich die Bezirksregierungen gegenseitig sowie das Sozialministerium durch Übersendung je einer Durchschrift.
Für die Entscheidung über Anträge auf Bestätigung als Sanierungsträger wird eine Gebühr erhoben.
Bei der Prüfung der Anträge können auf Kosten des Antragstellers Sachverständige herangezogen werden, soweit die Entscheidung dies erfordert.
231. Treuhandvermögen
231.1 Entstehung des Treuhandvermögens
Der Sanierungstreuhänder erfüllt die ihm übertragenen Aufgaben mit dem Treuhandvermögen im eigenen Namen für Rechnung der Gemeinde (§ 160 Abs. 1). Das Treuhandvermögen entsteht kraft Gesetzes mit Abschluß des Sanierungsträgervertrages.
231.2 Rechtsstellung des Treuhandvermögens
Das Treuhandvermögen ist formell Eigentum des Sanierungstreuhänders. Der Sanierungstreuhänder hat das Treuhandvermögen jedoch getrennt vom anderen Vermögen zu verwalten. Das Treuhandvermögen ist insoweit Sondervermögen des Sanierungstreuhänders.
Das Treuhandvermögen ist wirtschaftlich Vermögen der Gemeinde. Da der Sanierungstreuhänder jedoch formell Eigentümer ist, unterliegt das Treuhandvermögen nicht den Vorschriften des Kommunalrechts und des kommunalen Haushaltsrechts. Lediglich die Zuführungen von Mitteln der Gemeinde an das Treuhandvermögen sowie Ablieferungen sind im Haushaltsplan der Gemeinde im Unterabschnitt 615 zu veranschlagen.
231.3 Gegenstände des Treuhandvermögens
Die Gegenstände des Treuhandvermögens sind in § 160 Abs. 3, 4 und 5 bestimmt.
231.4 Sicherung des Treuhandvermögens
Das Treuhandvermögen ist gemäß § 161 gegen den Zugriff Dritter sowie im Falle des Konkurses über das Vermögen des Sanierungsträgers gesichert.
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