umwelt-online: V-BauGB - Verwaltungsvorschriften zum Baugesetzbuch (Nds) (5/7)
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Achter Abschnitt
Abgaben- und steuerrechtliche Vorschriften
232. Abgaben- und Auslagenbefreiung
232.1 Befreiung nach Bundesrecht
232.1.1 Allgemeines
Auf Grund von § 151 sind die dort bezeichneten Geschäfte und Verhandlungen frei von Gebühren und ähnlichen Abgaben sowie von Auslagen.
232.1.2 Beschränkung auf bundesgesetzliche Abgabentatbestände
Die Regelung des § 151 betrifft nur solche Abgaben und Auslagen, die auf Bundesrecht beruhen. Landesrechtliche Abgabenvorschriften werden von der Befreiung nach § 151 nicht berührt (§ 151 Abs. 2 Satz 2).
232.1.3 Ausgeschlossene Abgaben
Von der Abgabenfreiheit nach § 151 sind neben den auf Landesrecht beruhenden Abgaben auch folgende bundesgesetzlich geregelte Abgaben ausgeschlossen:
232.1.4 Von der Befreiung erfaßte Abgaben
Auf Grund von § 151 ist z.B. von folgenden Abgaben und Auslagen eine Befreiung möglich:
232.2 Befreiung nach Landesrecht
Eine allgemeine Befreiung sanierungsbedingter Geschäfte oder Verhandlungen von Abgaben oder Auslagen, die auf Landesrecht beruhen, besteht nicht.
233. Steuerrechtliche Vergünstigungen
233.1 Allgemeines
Das BauGB enthält keine Vorschriften über steuerrechtliche Vergünstigungen. Diese sind in die jeweiligen Steuergesetze aufgenommen worden (vgl. Art. 2 Nrn. 15 bis 20 BauGB-Gesetz).
233.2 Hinweis auf steuerrechtliche Vorschriften
233.2.1 Grund- und Gewerbesteuer
Grund- und Gewerbesteuererlaß kann nach § 33 des Grundsteuergesetzes sowie nach §§ 163 und 227 AO 1977 beantragt werden.
Das Verfahren bestimmt sich nach diesen Vorschriften i. V. m. den Grundsteuer-Richtlinien sowie den Gewerbesteuer-Richtlinien.
233.2.2 Gesellschaftssteuer
Nach § 7 des Kapitalverkehrssteuergesetzes (KVStG) sind die in § 2 KVStG bezeichneten Rechtsvorgänge bei Kapitalgesellschaften, die nach Satzung und tatsächlicher Geschäftsführung ausschließlich der Vorbereitung oder Durchführung von städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen dienen, von der Gesellschaftssteuer ausgenommen; fallen die Voraussetzungen für die Ausnahme von der Besteuerung fort, bevor die städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen abgeschlossen sind, werden damit auch die Rechtsvorgänge steuerpflichtig, die sich innerhalb der letzten fünf Jahre vor dem Fortfall der Voraussetzungen ereignet haben und noch nicht versteuert sind.
233.2.3 Vermögensteuer, Körperschaftsteuer, Gewerbesteuer
Unternehmen in der Rechtsform einer juristischen Person, deren Tätigkeit sich auf die Erfüllung der Aufgaben nach § 157 oder § 167 beschränkt und die nicht selbst als Bauunternehmen tätig oder von einem Bauunternehmen abhängig sind, sind (mit erstmaliger Wirkung für das Kalenderjahr) befreit
Im übrigen findet § 102 Abs. 1 Satz 1 und 2 des Bewertungsgesetzes (BewG) keine Anwendung auf diese Kapitalgesellschaften (§ 102 Abs. 1 Satz 3 BewG).
Der Steuerpflichtige sowie Behörden mit entsprechender Sachkenntnis haben bei der Prüfung der Voraussetzungen für die Inanspruchnahme einer Befreiung von der Gesellschafts-, Vermögen-, Körperschaft- und Gewerbesteuer nach Maßgabe der §§ 90, 93, 105, 111 bis 115 AO 1977 mitzuwirken.
233.2.4 Einkommensteuer
Die Verlängerung der Reinvestitionsfrist nach § 6 b Abs. 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG) sowie die Vorbesitzzeit nach § 6 b Abs. 4 Nr. 2 EStG bestimmt sich ab 1.1.1990 nach Maßgabe des § 6 b Abs. 8 EStG. Die Vorschrift ist nach § 6 b Abs. 9 EStG nur anzuwenden, wenn die nach Landesrecht zuständige Behörde bescheinigt, daß die Übertragung der Wirtschaftsgüter zum Zweck der Vorbereitung oder Durchführung von städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen an einen der in § 6 b Abs. 8 Satz 3 EStG bezeichneten Erwerber erfolgt ist.
Gemäß §§ 82 g und 82 h der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV) werden im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Baumaßnahmen steuerlich begünstigt. Die Steuervergünstigungen für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nach § 82 g EStDV (Herstellungsaufwand) und § 82 h EStDV (Erhaltungsaufwand) setzen den Tatbestand des § 177 voraus. Erforderlich ist eine Bescheinigung der nach Landesrecht zuständigen Behörde. Auf Grund der Bescheinigung können Erhaltungsaufwendung und erhöhte Absetzungen auf Herstellungskosten auf mehrere Jahre verteilt werden.
Zuständig für die Erteilung der Bescheinigungen ist die Gemeinde.
Neunter Abschnitt
Abschluß und Abwicklung der Sanierung
234. Abschluß und Abwicklung der Sanierung im allgemeinen
234.1 Formeller Abschluß der Sanierung
Die Sanierung wird nach §§ 162 und 163 ganz oder teilweise formell abgeschlossen durch
Durch Zeitablauf oder unzureichende Finanzierung tritt eine Sanierungssatzung nicht von selbst außer Kraft.
234.2 Abwicklung der Sanierung
Mit der Aufhebung der Sanierungssatzung ist die Sanierung noch nicht völlig abgeschlossen; es sind weitere Maßnahmen erforderlich, die insgesamt als Abwicklung der Sanierung zusammengefaßt werden können (Nr. 237).
235. Aufhebung der Sanierungssatzung
235.1 Voraussetzungen
235.1.1 Durchführung der Sanierung
Die Sanierung ist i. S. von § 162 Abs. 1 Satz 1 durchgeführt, wenn die Grundstücke im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet entsprechend den festgelegten Zielen und Zwecken der Sanierung bebaut oder entsprechend diesen Zielen und Zwecken die Nutzung aufgenommen ist.
Eine totale Behebung der städtebaulichen Mißstände ist nicht erforderlich. Es reicht zur Durchführung aus, wenn die städtebaulichen Mißstände wesentlich gemindert sind oder wenn durch die Maßnahmen der Gemeinde private Investitionen so angestoßen sind, daß sich der notwendige Umstrukturierungs- oder Erneuerungsprozeß aus eigener Kraft weiter vollziehen kann.
235.1.2 Undurchführbarkeit der Sanierung
Ob eine Sanierung undurchführbar ist, ist nach objektiven Gesichtspunkten zu beurteilen. Auf den Willen der Gemeinde kommt es insoweit nicht an.
Undurchführbar kann eine Sanierung aus den in Nr. 210.2.4 genannten Gründen sein.
235.1.3 Aufgeben der Sanierungsabsicht
Das Aufgeben der Sanierungsabsicht steht nicht im freien Ermessen der Gemeinde. Will die Gemeinde die Sanierung aufgeben, müssen hierfür sachliche und nachprüfbare Gründe von erheblichem Gewicht vorliegen.
Hat die Gemeinde eine Sanierung begonnen, muß sie diese grundsätzlich auch zu Ende führen. Ein nicht begründetes Aufgeben der Sanierungsabsicht stünde im Widerspruch zu dem in § 136 Abs. 1 enthaltenen Gebot der zügigen Durchführung (Nr. 202.9) und wäre auch mit dem Vertrauensschutz der Betroffenen nicht zu vereinbaren.
235.2 Pflicht zur Aufhebung
Liegen die gesetzlichen Voraussetzungen für die Aufhebung der Sanierungssatzung vor, muß die Gemeinde diese aufheben. Ein Ermessen besteht insoweit nicht.
Die Einhaltung der Pflicht kann im Wege der Kommunalaufsicht, erforderlichenfalls durch Ersatzvornahme gemäß § 131 NGO, durchgesetzt werden.
235.3 Form der Aufhebung
235.3.1 Aufhebungssatzung
Die Sanierungssatzung wird durch Satzung der Gemeinde aufgehoben (§ 162 Abs. 2). Nrn. 211.3 bis 211.10 gelten entsprechend.
Ein Muster der Aufhebungssatzung ist als Anlage abgedruckt.
235.3.2 Begründung
Nr. 211.3.3 gilt entsprechend.
235.3.3 Anzeige
Nrn. 211.4 bis 211.7 gelten entsprechend.
235.3.4 Bekanntmachung, Inkrafttreten, Benachrichtigungen
Die Aufhebungssatzung ist ortsüblich bekanntzumachen (§ 162 Abs. 2 Satz 3). Mit der Bekanntmachung wird die Satzung rechtsverbindlich (§ 162 Abs. 2 Satz 5). Nr. 211.8 gilt entsprechend.
Die in Nr. 211.9 genannten Stellen sind zu benachrichtigen.
235.4 Rechtswirkungen der Aufhebung
235.4.1 Nicht mehr anwendbare Vorschriften
Mit der Aufhebung der Sanierungssatzung sind die in Nr. 211.1.2 genannten Vorschriften nicht mehr anwendbar, da sie unmittelbar auf die förmliche Festlegung der Sanierung abstellen.
235.4.2 Weiter anzuwendende Vorschriften
Über den Zeitpunkt der Aufhebung der Sanierungssatzung hinaus sind weiter anzuwenden: §§ 150, 154, 155, 157 bis 161, 164.
235.5 Teilaufhebung der Sanierungssatzung
235.5.1 Voraussetzungen
Sind die Voraussetzungen für die Aufhebung der Sanierungssatzung nur für einen Teil des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets gegeben, ist die Satzung für diesen Teil aufzuheben (§ 162 Abs. 1 Satz 2).
235.5.2 Pflicht zur Teilaufhebung, Form, Rechtswirkungen
Die Nrn. 235.2 bis 235.4 gelten entsprechend.
In der Satzung ist der aufzuhebende Teil genau zu bezeichnen. Nr. 211.3.2 gilt entsprechend.
236. Abschlußerklärung für einzelne Grundstücke
236.1 Anwendungsbereich des § 163
236.1.1 Einzelne Grundstücke
Die Sanierung kann gemäß § 163 für einzelne Grundstücke als abgeschlossen erklärt werden. Die Erklärung ist möglich für Grundstücke
Die Erklärung ist auch für mehrere Grundstücke möglich, wenn der Fortbestand der Sanierungssatzung im übrigen sinnvoll bleibt.
236.1.2 Vorzeitige Entlassung
Die Vorschrift des § 163 regelt den vorzeitigen Abschluß der Sanierung. Sie ist daher nur anwendbar, solange eine Aufhebung der Satzung nach § 162 nicht möglich ist.
Soll der Abschluß für mehrere Grundstücke erklärt werden, die räumlich zusammenhängen, so ist an Stelle des § 163 die Teilaufhebung nach § 162 Abs. 1 Satz 2 in Betracht zu ziehen.
236.2 Voraussetzungen
236.2.1 Abschluß der Durchführung
Voraussetzung für die Erklärung ist, daß die Sanierung für das betreffende Grundstück abgeschlossen ist. Dies ist der Fall, wenn
Weitere Voraussetzung ist, daß die Anwendung der §§ 144, 145 und 153 nicht mehr erforderlich ist.
236.2.2 Mögliche Durchführung zum späteren Zeitpunkt
Der Abschluß der Sanierung kann für das betreffende Grundstück auch erklärt werden, wenn die Durchführung ohne Gefährdung der Ziele und Zwecke der Sanierung zu einem späteren Zeitpunkt möglich ist (§ 163 Abs. 2).
Weitere Voraussetzung ist, daß die Anwendung der §§ 143, 145 und 153 nicht mehr erforderlich ist.
236.3 Verpflichtung der Gemeinde, Ermessen
236.3.1 Fälle des § 163 Abs. 1
Liegen die Voraussetzungen für die Abschlußerklärung nach § 163 Abs. 1 Satz 1 vor, so hat der Eigentümer einen Rechtsanspruch auf Abgabe der Abschlußerklärung. Die Gemeinde hat die Sanierung für das Grundstück als abgeschlossen zu erklären, wenn der Eigentümer dies beantragt (§ 163 Abs. 1 Satz 2).
Liegt ein Antrag des Eigentümers nicht vor, kann die Gemeinde nach Ermessen von Amts wegen die Sanierung für das Grundstück als abgeschlossen erklären.
236.3.2 Fälle des § 163 Abs. 2
In den Fällen des § 163 Abs. 2 liegt es im Ermessen der Gemeinde, die Sanierung für das einzelne Grundstück abzuschließen.
Allerdings können auch hier sowohl der Eigentümer als auch die Gemeinde das Entlassungsverfahren in Gang setzen. Der Eigentümer kann einen Antrag auf Entlassung stellen, die Gemeinde kann aber auch von Amts wegen handeln.
236.4 Form der Abschlußerklärung
Die Abschlußerklärung nach § 163 ist ein Verwaltungsakt. Im Bescheid ist auf die Rechtswirkung nach § 163 Abs. 3 hinzuweisen. Zulässig ist auch der Abschluß einer öffentlich-rechtlichen Vereinbarung zwischen dem Eigentümer und der Gemeinde nach §§ 54 bis 62 VwVfG.
Eine Vereinbarung ist insbesondere in den Fällen des § 163 Abs. 2 in Betracht zu ziehen, um die spätere Durchführung der Sanierung auf dem Grundstück rechtlich abzusichern.
236.5 Rechtswirkung der Abschlußerklärung (§ 163 Abs. 3)
Mit der Abschlußerklärung entfällt für das betreffende Grundstück die Anwendung der §§ 144, 145 und 153 (§ 163 Abs. 3 Satz 1).
Ist ein Sanierungsvermerk im Grundbuch eingetragen, so ist dieser zu löschen (§ 163 Abs. 3 Satz 2).
Das Grundstück bleibt auch nach der Abschlußerklärung formell Bestandteil des Sanierungsgebiets. Bei einer Aufhebung der Sanierungssatzung ist es in die Satzung einzubeziehen.
237. Abwicklung der Sanierung
237.1 Abwicklung der Sanierung im allgemeinen
237.1.1 Gegenstand der Abwicklung
Mit der Aufhebung der Sanierungssatzung ist die Sanierung noch nicht abgeschlossen. Es sind weitere Maßnahmen erforderlich, die insgesamt als Abwicklung der Sanierung zusammengefaßt werden können.
Zur Abwicklung gehören die unter Nrn. 237.2 bis 237.10 genannten Verfahren und Maßnahmen.
237.1.2 Beginn und Ende der Abwicklung
Die Abwicklung von Sanierungsmaßnahmen beginnt spätestens mit der Aufhebung der Sanierungssatzung.
Bei der Abschlußerklärung für einzelne Grundstücke werden Maßnahmen der Abwicklung bereits zu einem früheren Zeitpunkt erforderlich.
Einzelne Maßnahmen der Abwicklung können im übrigen während des gesamten Durchführungszeitraums erforderlich sein und durchgeführt werden, z.B. die Veräußerung von Grundstücken oder die Ablösung von Ausgleichsbeträgen.
237.2 Löschen des Sanierungsvermerks
Nach Aufhebung der Sanierungssatzung hat die Gemeinde, falls die Sanierung im umfassenden Verfahren oder im vereinfachten Verfahren unter Anwendung des § 144 Abs. 2 durchgeführt worden ist, das Grundbuchamt zu ersuchen, in den Grundbüchern der betroffenen Grundstücke die Sanierungsvermerke zu löschen (§ 162 Abs. 3).
Das gleiche gilt im Hinblick auf einzelne Grundstücke, wenn für diese die Sanierung gemäß § 163 als abgeschlossen erklärt wird (§ 163 Abs. 3).
237.3 Berichtigung von Bauleitplänen
Ist das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet
kenntlich gemacht, so werden diese Kenntlichmachungen bei Aufhebung der Sanierungssatzung gegenstandslos, falls die Aufhebung aus Gründen des § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 erfolgt. Die Bauleitpläne sind entsprechend zu berichtigen.
Wird die Sanierungssatzung ganz oder teilweise aus Gründen des § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 oder Nr. 3 aufgehoben, weil die Sanierung sich als undurchführbar erwiesen hat oder aufgegeben wird, so ist nur die Kennzeichnung im Sanierungsbebauungsplan überflüssig geworden, nicht jedoch im Flächennutzungsplan, weil das Gebiet weiterhin sanierungsbedürftig ist.
237.4 Löschen personenbezogener Daten
Personenbezogene Daten, die nach § 138 Abs. 1 erhoben worden sind (Nr. 206.6), sind nach Aufhebung der Sanierungssatzung zu löschen (§ 138 Abs. 2).
237.5 Veräußerung von Grundstücken der Gemeinde und des Sanierungsträgers
237.5.1 Veräußerungspflicht
Die Gemeinde ist verpflichtet, im Sanierungsgebiet oder in dazu gehörenden Ersatz- und Ergänzungsgebieten gelegene Grundstücke zu veräußern,
Von der Veräußerungspflicht sind nach § 89 Abs. 1 Satz 2 und 3 solche Grundstücke ausgenommen, die für den Gemeinbedarf, für öffentliche Zwecke oder als Austauschland von der Gemeinde benötigt werden.
Die Veräußerung soll vorgenommen werden, sobald der mit dem Erwerb verfolgte Zweck verwirklicht werden kann oder entfallen ist. Dieser Zeitpunkt kann vor der Aufhebung der Sanierungssatzung liegen.
Für Grundstücke, die die Gemeinde vor dem 1.7.1987 erworben hat, verbleibt es nach § 240 Abs. 2 bei der Veräußerungspflicht nach §§ 26 und 89 BBauG und § 25 StBauFG. Dies gilt entsprechend bei Verkaufsfällen aus der Zeit vor dem 1.7.1987, wenn die Gemeinde nach § 235 Abs. 1 das Vorkaufsrecht nach den bisher geltenden Vorschriften des BBauG und des StBauFG ausgeübt hat.
Die weitergehende Veräußerungspflicht auf Grund förderungsrechtlicher Bestimmungen und Auflagen bleibt unberührt.
237.5.2 Verpflichteter
Zur Veräußerung verpflichtet ist die Gemeinde.
Der Sanierungsträger ist nach § 159 Abs. 3 verpflichtet, alle Grundstücke, die er in Erfüllung der Aufgaben zur Vorbereitung oder Durchführung der Sanierung erworben hat, unter Beachtung der Weisungen der Gemeinde zu veräußern. Er hat nicht veräußerte Grundstücke der Gemeinde anzugeben und auf ihr Verlangen an Dritte oder an die Gemeinde zu veräußern.
237.5.3 Begünstigte Personengruppen
In § 89 Abs. 3 wird bestimmt, welche Personengruppen bei der Veräußerung von Grundstücken vorrangig zu berücksichtigen sind. Diese Vorschrift gilt gemäß § 159 Abs. 3 Satz 1 auch für die Veräußerung durch den Sanierungsträger.
Vorrangig zu berücksichtigen sind Personen, die in der Lage sind und sich verpflichten, Baumaßnahmen auf den Grundstücken in angemessener Frist durchzuführen oder die Grundstücke entsprechend den Zielen und Zwecken der Sanierung in sonstiger Weise zu nutzen. Diese Regelung entspricht dem Gebot der zügigen Durchführung von Sanierungsmaßnahmen in § 136 Abs. 1. Der Vorrang gilt aber nur für Personen, die das Grundstück selbst nutzen wollen, nicht aber für solche, die die Grundstücke lediglich bebauen und anschließend veräußern wollen.
Innerhalb des so bevorrechtigten Personenkreises sind nach § 89 Abs. 3 Satz 2 vorrangig zu berücksichtigen
die früheren Eigentümer.
Ein individueller Anspruch von Angehörigen der genannten Personengruppen auf Erwerb eines bestimmten Grundstücks wird durch § 89 Abs. 3 nicht begründet.
237.5.4 Veräußerung zum Neuordnungswert
Wird die Sanierung im umfassenden Verfahren durchgeführt, so ist das Grundstück gemäß § 153 Abs. 4 Satz 1 zum Neuordnungswert (Nr. 223.4.3) zu veräußern.
Auf Grund von § 97 NGO besteht eine vergleichbare Verpflichtung auch bei Sanierungsmaßnahmen im vereinfachten Verfahren und für Grundstücke, die nicht durch Ausübung des Vorkaufsrechts oder im Wege der Enteignung von der Gemeinde oder dem Sanierungsträger erworben worden sind.
Förderungsrechtliche Auflagen, Grundstücke nur zum Neuordnungswert zu veräußern, bleiben unberührt.
237.5.5 Erfüllung der Veräußerungspflicht
Die Gemeinde oder der Sanierungsträger kann die Grundstücke gemäß § 89 Abs. 4 auch in der Weise veräußern, daß zugunsten Dritter grundstücksgleiche Rechte, Rechte nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder sonstige dingliche Rechte begründet werden.
237.6 Rückübertragung von Grundstücken
Wird die Sanierungssatzung aus Gründen des § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 oder Nr. 3 aufgehoben, hat der frühere Eigentümer eines Grundstücks einen Anspruch auf Rückübertragung gemäß § 164.
237.7 Erhebung von Ausgleichsbeträgen
Nach Abschluß der Sanierung im umfassenden Verfahren sind Ausgleichsbeträge zu erheben. Auf Nr. 226 wird verwiesen.
237.8 Abwicklung von Rechtsbeziehungen zu Sanierungsträgern oder sonstigen Beauftragten, Auflösung des Treuhandvermögens
Mit der Aufhebung der Sanierungssatzung entfällt in der Regel auch die Grundlage für die Bestellung eines Sanierungsträgers oder eines sonstigen Beauftragten. Dem bisherigen Sanierungsträger können allerdings auch Aufgaben der Abwicklung übertragen werden; er wird insoweit als sonstiger Beauftragter tätig.
Der als Treuhänder tätige Sanierungsträger hat der Gemeinde nach Beendigung seiner Tätigkeit gemäß § 160 Abs. 6 Satz 1 Rechenschaft abzulegen. Er hat insbesondere das Treuhandvermögen, soweit er es nicht veräußert hat, auf die Gemeinde zu übertragen (§ 160 Abs. 6 Satz 2).
237.9 Rechtliche Sicherung der Sanierungsergebnisse
Im Hinblick auf die erheblichen Aufwendungen für die Durchführung einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme ist es im Regelfall geboten, die Sanierungsergebnisse auch für die Zeit nach Aufhebung der Sanierungssatzung rechtlich zu sichern, soweit dies nicht schon geschehen ist. Als rechtliche Sicherungsinstrumente sind in Betracht zu ziehen:
237.10 Abrechnung der Gesamtmaßnahme
Ist die städtebauliche Sanierungsmaßnahme als Gesamtmaßnahme mit Städtebauförderungsmitteln des Landes gefördert worden, so ist bei Abschluß eine Abrechnung nach Maßgabe der förderungsrechtlichen Bestimmungen vorzunehmen.
237.11 Dokumentation
Vorbereitung, Durchführung und Abwicklung einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme sollen in Form eines Berichts dokumentiert werden.
Eine Dokumentation ist erforderlich, wenn für die betreffende Sanierungsmaßnahme Städtebauförderungsmittel des Landes gewährt wurden.
Zweiter Teil
Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen
238 (nicht besetzt)
Dritter Teil
Erhaltungssatzung und städtebauliche Gebote
Erster Abschnitt
Erhaltungssatzung
239. Erhaltung baulicher Anlagen und der Eigenart von Gebieten
239.1 Anwendungsbereich der §§ 172 und 173, Verhältnis zu anderen Vorschriften
239.1.1 Sachlicher Anwendungsbereich, Erhaltungsgebiet
Die Erhaltungsvorschriften der §§ 172 und 173 finden Anwendung in Gebieten, die die Gemeinde durch Erhaltungssatzung als Erhaltungsgebiete bezeichnet (förmlich festgelegt) hat.
In den Erhaltungsgebieten gilt ein besonderer Genehmigungsvorbehalt für den Abbruch, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen, in den Fällen des § 172 Abs. 1 Nr. 1 auch für die Errichtung baulicher Anlagen (hierzu Nr. 240.1).
239.1.2 Räumlicher Anwendungsbereich
Als Erhaltungsgebiete kommen alle Gebiete in Betracht, in denen bauliche Anlagen, ökologisch wertvolle Bereiche oder weitere besondere Gebietseigenarten aus den in § 172 Abs. 1, 3 und 5 genannten Gründen erhalten bleiben sollen.
Hierbei kann es sich handeln um Gebiete
239.1.3 Zeitlicher Anwendungsbereich
Eine Beschränkung der Geltungsdauer der Erhaltungssatzung ist nicht vorgeschrieben. In den Fällen des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 ergibt sich eine zeitliche Begrenzung der Erhaltungssatzung aus der Dauer der Umstrukturierung.
239.1.4 Verhältnis zu anderen Vorschriften
Der durch die Erhaltungssatzung begründete Genehmigungsvorbehalt läßt andere Vorschriften und Genehmigungsvorbehalte unberührt, d. h., er tritt zu diesen hinzu (vgl. Nr. 202.2.2 Abs. 1 und 2).
Die §§ 172 und 173 gehören zu den Vorschriften des öffentlichen Baurechts, die nach § 75 NBauO einer Baumaßnahme entgegenstehen können. Ist dies der Fall, darf eine Baugenehmigung, eine Teilbaugenehmigung oder ein Vorbescheid nicht erteilt werden. Ist ein Vorhaben nach §§ 172 und 173 nur unter Auflagen oder nur befristet oder nur bedingt zulässig, so sind diese Nebenbestimmungen, soweit sie für die Baugenehmigung von Bedeutung sind, in die Baugenehmigung zu übernehmen.
Nach §§ 30 bis 37 zulässige Vorhaben können infolge der Anwendung der §§ 172 und 173 nicht nur modifiziert, sondern auch suspendiert werden.
239.1.5 Ergänzende Vorschriften
Die Erhaltungsvorschriften der §§ 172 und 173 werden durch § 24 Abs. 1 Nr. 4 und § 85 Abs. 1 Nr. 6 ergänzt. Im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung
239.2 Gebietsbezogene Erhaltungsgründe
239.2.1 Allgemeines, Zweistufigkeit des Verfahrens
Die förmliche Festlegung des Erhaltungsgebiets muß aus einem der in § 172 Abs. 1 genannten gesetzlichen Erhaltungsgründe gerechtfertigt sein. Die Kombination mehrerer Erhaltungsgründe ist möglich.
Im Satzungsverfahren werden die Erhaltungsgründe lediglich summarisch und flächenbezogen geprüft. Der mit der förmlichen Festlegung bezweckte Schutz wird nämlich in einem zweistufigen Verfahren erreicht; dieses besteht aus
Die auf den Einzelfall bezogene Prüfung der gesetzlichen Erhaltungsgründe und die hierbei erforderliche Abwägung zwischen möglicherweise gegenläufigen öffentlichen und privaten Interessen braucht nicht schon auf der ersten Stufe abschließend vollzogen zu werden, sondern kann auf die zweite Stufe verlagert werden. Es reicht für den Erlaß der Erhaltungssatzung aus, daß das Gebiet insgesamt Besonderheiten aufweist, die die Erhaltung von baulichen Anlagen oder der Gebietseigenart rechtfertigen. Erst im Genehmigungsverfahren wird letztlich entschieden, ob bauliche Anlagen abgebrochen, geändert oder in ihrer Nutzung verändert oder ob bauliche Anlagen errichtet werden dürfen.
239.2.2 Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt
Die städtebauliche Gestalt eines Gebiets kann gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Abs. 3 deshalb erhaltenswürdig sein, weil bauliche Anlagen allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägen oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung sind.
Der Begriff des Ortsbildes betrifft die optische Einfügung einer baulichen Anlage in das Bild der Umgebung. Er hat eine städtebauliche und eine baugestalterische Komponente. Für die Anwendung des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ist er vor allem in städtebaulicher Hinsicht von Bedeutung. Hierzu gehören solche Merkmale, die nach § 9 Abs. 1 auch in einem Bebauungsplan geregelt werden könnten, z.B. Standort und Stellung der baulichen Anlagen, Bauweise, Maß der baulichen Nutzung. Haben baugestalterische Elemente in ihrer Summierung wesentlichen Einfluß auf die städtebauliche Qualität des Gebiets und damit auf das Ortsbild, so können auch sie durch § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 geschützt werden.
Der Begriff "Stadtgestalt" umfaßt weitere Merkmale, z.B. Siedlungsstruktur, Stadtgrundriß, topographische Gegebenheiten.
Landschaftsbild ist jedes durch das Vorherrschen der freien Natur geprägte Bild. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 kommt daher auch zur Anwendung, wenn eine bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen das Landschaftsbild prägt. Demgemäß können Erhaltungsgebiete auch im Außenbereich oder in Randzonen der Siedlungsgebiete festgelegt werden.
Das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild müssen Besonderheiten aufweisen und aus diesem Grund schutzwürdig sein. Dies ist nicht der Fall, wenn durch Verunstaltungen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild bereits nachhaltig zerstört ist.
Die Vorschrift des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 erfaßt auch bauliche Anlagen von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung. Diese Anlagen sind zugleich Baudenkmale nach § 3 des Niedersächsischen Denkmalschutzgesetzes. Die Vorschrift gestattet aber auch einen Schutz unterhalb der Ebene des Denkmalschutzes.
293.2.3 Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung
Erhaltungsziel nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 und Abs. 4 ist die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung. Die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung muß aus "besonderen städtebaulichen Gründen" erforderlich sein. Gründe des Mieterschutzes reichen nicht aus.
Nicht vorausgesetzt wird, daß die Bevölkerungsstruktur Besonderheiten im Vergleich zu anderen Gebieten aufweist.
239.2.4 Städtebauliche Umstrukturierungen
Die Bezeichnung von Erhaltungsgebieten aus diesem in § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 und Abs. 5 bezeichneten Grund kommt in Betracht bei
deren Durchführung Umstrukturierungen erwarten läßt. Dies ist auch möglich, wenn der Bebauungsplan oder die Festlegung des Sanierungsgebiets bereits zuvor wirksam geworden ist.
Die Vorschrift des § 172 Abs. 1 Nr. 3 will einen sozial angemessenen Ablauf städtebaulicher Umstrukturierungsmaßnahmen sicherstellen. Die zeitliche Folge von Abbruch- und damit verbundenen Umsetzungsmaßnahmen soll gesteuert und mit Neubaumaßnahmen koordiniert werden können, um soziale Benachteiligungen und Beeinträchtigungen zu verhindern.
Der sozialen Belangen Rechnung tragende Ablauf muß sich aus einem Sozialplan i. S. von § 180 ergeben. Ist dieser noch nicht aufgestellt, hat ihn die Gemeinde in entsprechender Anwendung von § 180 aufzustellen (§ 172 Abs. 5 Satz 2); der Sozialplan muß im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Erhaltungssatzung noch nicht vorliegen, sondern kann später aufgestellt werden.
239.3 Erforderlichkeit
Die förmliche Festlegung des Erhaltungsgebiets muß ferner wegen der damit verbundenen Rechtsbeschränkungen erforderlich sein. Dies ist nicht der Fall, soweit allgemeine Vorschriften zur Wahrung der in § 172 Abs. 1 und Abs. 3 bis 5 genannten Ziele ausreichen, z.B. im Hinblick auf die Erhaltung von Baudenkmalen.
239.4 Ermessen bei förmlicher Festlegung
Ob die Gemeinde ein Erhaltungsgebiet förmlich festlegt, steht grundsätzlich in ihrem Ermessen. In besonderen Fällen kann sich das Ermessen zur Rechtspflicht verdichten.
239.5 Form der förmlichen Festlegung
Die förmliche Festlegung eines Erhaltungsgebiets erfolgt
Die sonstige Satzung hat keinen planerischen Gehalt, sondern legt allein das Erhaltungsgebiet fest, in dem das besondere Erhaltungsrecht gelten soll.
239.6 Inhalt der Erhaltungssatzung
Ein besonderer Wortlaut für die Erhaltungssatzung ist nicht vorgeschrieben; erforderlich sind jedoch:
Dies gilt auch, wenn das Erhaltungsgebiet durch Bebauungsplan förmlich festgelegt wird; in diesem Fall sind die Gründe als textliche Festsetzungen anzugeben.
239.7 Begründung der Erhaltungssatzung
Bei förmlicher Festlegung eines Erhaltungsgebiets durch Bebauungsplan sind die Gründe in der Begründung nach § 9 Abs. 8 darzulegen. Bei förmlicher Festlegung durch sonstige Satzung ist eine Begründung nach dem BauGB nicht erforderlich.
239.8 Verfahren zum Erlaß der Erhaltungssatzung
239.8.1 Aufstellungsbeschluß
Sollen Anträge auf Genehmigung gemäß § 172 Abs. 2 zurückgestellt werden können (Nr. 241), wird ein förmlicher Aufstellungsbeschluß vorausgesetzt, der ortsüblich bekanntzumachen ist.
239.8.2 Verfahren
Bei förmlicher Festlegung durch Bebauungsplan gelten die Vorschriften über das Verfahren bei der Aufstellung von Bebauungsplänen auch für die förmliche Festlegung des Erhaltungsgebiets. Bei förmlicher Festlegung durch sonstige Satzung sind durch das BauGB keine besonderen Verfahrensschritte vorgeschrieben. Insbesondere werden vorausgehende Untersuchungen nicht gefordert. Eine Beteiligung der Bürger und der Träger öffentlicher Belange ist nicht erforderlich.
239.8.3 Abwägung
Die Abgrenzung und förmliche Festlegung des Erhaltungsgebiets unterliegt auch bei förmlicher Festlegung durch Bebauungsplan keinem verfahrensrechtlichen Abwägungsgebot. Der Abwägungsvorgang ist daher rechtlich nicht überprüfbar.
239.9 Genehmigung oder Anzeige der Erhaltungssatzung
Bei förmlicher Festlegung des Erhaltungsgebiets durch Bebauungsplan gelten die Vorschriften über die Genehmigung bzw. Anzeige des Bebauungsplans auch im Hinblick auf die Bezeichnung des Erhaltungsgebiets. Wird das Erhaltungsgebiet durch sonstige Satzung förmlich festgelegt, ist eine Genehmigung oder Anzeige nicht erforderlich.
239.10 Inkrafttreten, Bekanntmachung
Bei förmlicher Festlegung des Erhaltungsgebiets durch Bebauungsplan tritt diese zusammen mit dem Bebauungsplan in Kraft. Maßgebend ist § 12.
Wird das Erhaltungsgebiet durch sonstige Satzung förmlich festgelegt, ist § 16 Abs. 2 maßgebend.
239.11 Unterrichtung von Behörden und Bedarfsträgern
239.11.1 Unterrichtung von Behörden
Die Gemeinde hat eine beglaubigte Abschrift der Erhaltungssatzung und der Bekanntmachung an folgende Stellen zu übersenden:
Wird das Erhaltungsgebiet in einem Bebauungsplan förmlich festgelegt, entfällt im Hinblick auf Nr. 38 VV-BBauG eine besondere Unterrichtung.
239.11.2 Unterrichtung von Bedarfsträgern
Befinden sich im Erhaltungsgebiet Grundstücke mit besonderer Zweckbestimmung nach § 174 Abs. 1, hat die Gemeinde den Bedarfsträger zu unterrichten (§ 174 Abs. 2 Satz 1).
240. Genehmigung gemäß § 173
240.1 Genehmigungsvorbehalt
240.1.1 Genehmigungspflichtige Maßnahmen
Die Erhaltungssatzung nach § 172 begründet einen besonderen erhaltungsrechtlichen Genehmigungsvorbehalt für
Der Genehmigungsvorbehalt erfaßt auch solche Maßnahmen, die auf Grund der Freistellung in § 69 NBauO und in dem Anhang zur NBauO keiner bauaufsichtlichen Genehmigung oder Zustimmung bedürfen. Es kommt auch nicht darauf an, ob es sich bei den beabsichtigten Maßnahmen um Vorhaben i. S. von § 29 handelt. Auch geringfügige Baumaßnahmen können im Hinblick auf die Erhaltungsziele bedeutsam sein.
Dem Genehmigungsvorbehalt unterliegen alle Grundstücke im Erhaltungsgebiet, mit Ausnahme der in Nr. 240.1.2 genannten Grundstücke.
240.1.2 Freigestellte Grundstücke
Vom Genehmigungsvorbehalt sind gemäß § 174 Abs. 1 freigestellt:
240.1.3 Ordnungswidrigkeit
Der Abbruch oder die Änderung einer baulichen Anlage im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung ohne Genehmigung stellt eine Ordnungswidrigkeit dar (§ 213 Abs. 1 Nr. 4). Sie kann gemäß § 213 Abs. 2 mit einem Bußgeld bis zu 50.000 DM geahndet werden.
240.2 Genehmigungsbehörde, Einvernehmen der Gemeinde
240.2.1 Genehmigungsbehörde
Genehmigungsbehörde ist die Gemeinde (§ 173 Abs. 1 Satz 1).
Ist eine Baugenehmigung nach § 68 NBauO erforderlich, so ist die Baugenehmigungsbehörde zuständig (§ 173 Abs. 1 Satz 2). Dies ist die untere Bauaufsichtsbehörde (§ 65 Abs. 3 NBauO), soweit keine besonderen Verfahren vorgeschrieben sind.
Schließt eine andere öffentlich-rechtliche Genehmigung, Erlaubnis oder ähnliche Entscheidung die Baugenehmigung ein (§ 68 Abs. 2 NBauO), ist die hierfür zuständige Behörde auch für die Genehmigung nach § 173 zuständig.
In den Fällen des § 82 NBauO (Bauaufsichtliche Zustimmung) ist die obere Bauaufsichtsbehörde zuständig.
240.2.2 Einvernehmen der Gemeinde
Ist die Gemeinde nicht Genehmigungsbehörde, so darf die Genehmigung nur im Einvernehmen mit der Gemeinde erteilt werden (§ 173 Abs. 1 Satz 2).
240.3 Erörterung und Anhörung
Vor der Entscheidung über den Genehmigungsantrag hat die Gemeinde mit dem Eigentümer oder sonstigen zur Unterhaltung Verpflichteten die für die Entscheidung erheblichen Tatsachen zu erörtern (§ 173 Abs. 3). In den Fällen des § 172 Abs. 4 und 5 hat sie auch Mieter, Pächter und sonstige Nutzungsberechtigte zu hören.
Die Erörterung und Anhörung obliegen der Gemeinde auch dann, wenn sie nicht selbst Genehmigungsbehörde ist.
240.4 Versagungsgründe
240.4.1 Versagungsgründe nach § 172 Abs. 3
Hat die Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets zum Ziel (Nr. 239.2.2), darf die Genehmigung für den Abbruch, die Änderung oder die Nutzungsänderung einer baulichen Anlage versagt werden, wenn die betreffende Anlage allein oder im Zusammenhang das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist.
Die Genehmigung zur Errichtung einer baulichen Anlage darf versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Erhaltungsgebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird. Eine Beeinträchtigung ist auch anzunehmen, wenn die negativen Folgen zwar nicht schon mit dem beabsichtigten Vorhaben selbst, sondern erst infolge einer nicht auszuschließenden Vorbildwirkung bei Verwirklichung weiterer Vorhaben eintreten.
240.4.2 Versagungsgründe nach § 172 Abs. 4
Hat die Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zum Ziel, darf die Genehmigung versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten bleiben soll (Nr. 239.2.3).
Die Gefahr nachteiliger Folgen für die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung muß gerade durch den Abbruch, die Änderung oder Nutzungsänderung der betreffenden baulichen Anlage begründet oder verstärkt werden. Es reicht aus, wenn wegen einer nicht auszuschließenden Vorbildwirkung der Baumaßnahme das Schutzziel des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 erst durch das Hinzutreten weiterer Baumaßnahmen beeinträchtigt wird.
240.4.3 Versagungsgründe nach § 172 Abs. 5
Hat die Erhaltungssatzung einen Schutz bei städtebaulichen Umstrukturierungen zum Ziel (Nr. 239.2.4), darf die Genehmigung nach § 172 Abs. 5 versagt werden, um einen den sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablauf auf der Grundlage des Sozialplans (§ 180) zu sichern.
Voraussetzung für die Versagung der Genehmigung ist das Vorliegen eines Sozialplans i. S. von § 180.
Das Schutzziel des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 muß durch den beabsichtigten Abbruch, die Änderung oder Nutzungsänderung der baulichen Anlage beeinträchtigt werden. Es reicht aus, wenn wegen einer nicht auszuschließenden Vorbildwirkung die Beeinträchtigung erst bei der Verwirklichung weiterer Vorhaben eintritt.
240.5 Entscheidung über den Genehmigungsantrag
240.5.1 Anspruch auf Genehmigung
Die Genehmigung nach §§ 172 und 173 ist zu erteilen, wenn Versagungsgründe nicht vorliegen. Der Antragsteller hat insoweit einen Anspruch auf Genehmigung.
240.5.2 Versagung der Genehmigung
Die Genehmigung "darf" nur versagt werden, wenn ein Versagungsgrund nach § 172 Abs. 3 bis 5 vorliegt. Der Genehmigungsbehörde ist hier ein Ermessen eingeräumt.
In den Fällen des § 172 Abs. 4 und 5 ist die Genehmigung trotz Vereitelung des Erhaltungszwecks zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist (§ 172 Abs. 4 Satz 2 und Abs. 5 Satz 3).
240.6 Übernahmeanspruch
Auf den Übernahmeanspruch des § 172 Abs. 2 wird hingewiesen.
Auf die mögliche Beschränkung der Entschädigungsansprüche nach § 43 Abs. 4 und 5 wird ebenfalls hingewiesen. Das Verfahren richtet sich nach den Bestimmungen des § 43 Abs. 1 und des § 44 Abs. 3 und 4.
241. Zurückstellung von Baugesuchen gemäß § 172 Abs. 2
241.1 Sicherungsmaßnahmen
Zur Sicherung der in § 172 Abs. 3 bis 5 bezeichneten Belange können bereits vor Inkrafttreten der Erhaltungssatzung Anträge auf Abbruch, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen zurückgestellt werden (§ 172 Abs. 2). § 15 Abs. 1 gilt entsprechend. Das gleiche gilt für Anträge auf Errichtung baulicher Anlagen in den Fällen des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1.
241.2 Aufstellungsbeschluß
Voraussetzung für die Zurückstellung von Anträgen ist der Beschluß der Gemeinde, durch Bebauungsplan oder sonstige Satzung ein Erhaltungsgebiet zu bezeichnen. Bei Bezeichnung des Erhaltungsgebiets durch Bebauungsplan kann der Beschluß mit dem Aufstellungsbeschluß nach § 2 Abs. 1 verbunden werden.
Der Beschluß muß ortsüblich bekanntgemacht sein.
241.3 Antrag der Gemeinde
Entsprechend § 15 Abs. 1 bedarf es eines Antrags der Gemeinde auf Zurückstellung bei der Baugenehmigungsbehörde.
241.4 Unzulässigkeit der Zurückstellung
Die Zurückstellung ist nicht zulässig, wenn auch nach Inkrafttreten der Erhaltungssatzung die beantragte Genehmigung im Hinblick auf die wirtschaftliche Unzumutbarkeit erteilt werden müßte. Eine Zurückstellung wäre dann nur im Falle einer vorgesehenen Enteignung (vgl. § 85 Abs. 1 Nr. 5) erreichbar, wenn die Voraussetzungen für eine Versagung der Genehmigung nach § 109 gegeben sind.
Zweiter Abschnitt
Städtebauliche Gebote
242. Anwendungsbereich der §§ 175 bis 179
242.1 Räumlicher Anwendungsbereich
242.1.1 Geltungsbereich von Bebauungsplänen
Im Geltungsbereich eines einfachen oder qualifizierten Bebauungsplans können alle in §§ 176 bis 179 geregelten städtebaulichen Gebote (planakzessorische Gebote) angeordnet werden.
242.1.2 Im Zusammenhang bebaute Ortsteile
Innerhalb im Zusammenhang bebauter Ortsteile i. S. von § 34 können angeordnet werden:
242.1.3 Außenbereich
Im Außenbereich können angeordnet werden:
242.1.4 Ausgenommene Grundstücke
Gemäß § 175 Abs. 4 Satz 1 sind die §§ 176 bis 179 nicht anzuwenden bei Grundstücken,
242.2 Verhältnis zu anderen Rechtsvorschriften und Verfahren
Vorschriften des Bundesrechts, aus denen sich gleichartige Verpflichtungen ergeben können, bleiben unberührt. Dies gilt z.B. für Vorschriften des Immissionsschutzrechts.
Nach § 175 Abs. 5 bleiben Vorschriften des Landesrechts, aus denen sich gleichartige Verpflichtungen ergeben können, unberührt. Dies gilt insbesondere für Vorschriften
243. Baugebot und Anpassungsgebot
243.1 Gegenstand und Inhalt des Baugebots
243.1.1 Allgemeines
Auf Grund von § 176 können angeordnet werden:
Das Baugebot und das Anpassungsgebot können unabhängig voneinander oder in Kombination miteinander angeordnet werden. Das Beseitigungsgebot kann dagegen nur im Zusammenhang mit einem Baugebot oder einem Anpassungsgebot angeordnet werden, wenn nur so die Durchführung der angeordneten Baumaßnahmen möglich ist.
243.1.2 Gegenstand des Gebots
Das Gebot des § 176 bezieht sich auf die Errichtung oder die Anpassung von baulichen Anlagen.
Der Begriff der baulichen Anlage wird in § 2 Abs. 1 Satz 1 NBauO bestimmt. Es kann sich dabei um Gebäude (§ 2 Abs. 2 NBauO) oder um sonstige bauliche Anlagen handeln. Die baulichen Anlagen können dem Wohnen oder gewerblichen, kulturellen, sozialen oder sonstigen Zwecken dienen.
Das Gebot nach § 176 erstreckt sich auch auf nichtbauliche Anlagen, wenn diese nach dem öffentlichen Baurecht erforderlich sind, um bauliche Anlagen zu errichten oder zu ändern. Dies gilt insbesondere für notwendige Stellplätze und Garagen i. S. von § 47 NBauO sowie für Spielplätze für Kleinkinder nach dem Niedersächsischen Gesetz über Spielplätze.
Maßnahmen, die sich lediglich auf die Beschaffenheit des Baugrundstücks oder des Wohnumfeldes beziehen, können nicht Gegenstand des Gebots nach § 176 sein, wenn sie nicht mit Baumaßnahmen im notwendigen Zusammenhang stehen.
Gemäß § 176 Abs. 6 kann sich das Baugebot auch auf andere als bauliche Anlagen beziehen, wenn eine entsprechende Nutzung im Bebauungsplan festgesetzt ist. Hierzu zählen die in § 2 Abs. 1 Satz 2 NBauO aufgeführten Anlagen.
243.1.3 Baugebot
Das Baugebot nach § 176 Abs. 1 Nr. 1 verpflichtet den Eigentümer, sein Grundstück entsprechend zu bebauen. Bebauung i. S. dieser Vorschrift ist die Neubebauung.
243.1.4 Anpassungsgebot
Das Anpassungsgebot verpflichtet den Eigentümer, ein vorhandenes Gebäude oder eine sonstige bauliche Anlage anzupassen, d. h. zu ändern, zu erweitern oder zu reduzieren. Die Grenzen zur Modernisierung können im Einzelfall fließend sein.
243.1.5 Beseitigungsgebot
Das Beseitigungsgebot nach § 176 Abs. 5 verpflichtet den Eigentümer, vorhandene bauliche Anlagen zu beseitigen, wenn dies zur Durchführung angeordneter Baumaßnahmen erforderlich ist. Ein gesondertes Abbruchgebot ist in diesem Falle entbehrlich, doch müssen die Schutzvorschriften in § 179 Abs. 2 und 3 Satz 1, § 43 Abs. 2 und 5 sowie in § 44 Abs. 3 und 4 beachtet werden.
243.2 Voraussetzungen
243.2.1 Lage des Grundstücks
Das betreffende Grundstück muß innerhalb
gelegen sein.
Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile hat das Baugebot den Zweck, unbebaute oder geringfügig bebaute Grundstücke entsprechend den baurechtlichen Vorschriften nutzbar zu machen oder einer baulichen Nutzung zuzuführen. Hierzu gehört insbesondere die Schließung von Baulükken.
243.2.2 Städtebauliche Erforderlichkeit
Das Baugebot oder das Anpassungsgebot muß aus städtebaulichen Gründen alsbald erforderlich sein (§ 175 Abs. 2).
Die städtebauliche Erforderlichkeit ist im Hinblick auf die konkrete städtebauliche Situation besonders zu begründen. Folgende Gründe können in Betracht kommen:
Die städtebauliche Erforderlichkeit muß auch für Maßnahmen im Geltungsbereich eines Bebauungsplans besonders begründet werden. Der Hinweis auf das Vorliegen eines Bebauungsplans reicht nicht aus, da es keine allgemeine Rechtspflicht zur Planverwirklichung gibt. Aus den Festsetzungen und der Begründung nach § 9 Abs. 8 können sich aber wesentliche Gesichtspunkte für die Begründung der städtebaulichen Erforderlichkeit ergeben; dies gilt insbesondere dann, wenn bei der Planaufstellung die Anwendung der §§ 176 bis 179 zur Planverwirklichung bereits in Betracht gezogen worden ist. In diesem Falle bedürfen nur noch der konkrete Anlaß und der Zeitpunkt der Gebotsanordnung der besonderen Begründung.
Bei städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten ist allgemein davon auszugehen, daß städtebauliche Gründe i. S. von § 175 Abs. 2 vorliegen, weil die städtebauliche Sanierungsmaßnahme insgesamt dem Gemeinwohl dient (§ 136 Abs. 1). Aus dem Gebot zur zügigen Durchführung (Nr. 202.9) kann sich sogar eine Verpflichtung für die Gemeinde ergeben, von den Instrumenten der §§ 176 bis 179 Gebrauch zu machen.
Das Vorliegen städtebaulicher Gründe wird im Umlegungsverfahren generell unterstellt. Nach § 59 Abs. 7 kann die Umlegungsstelle unter den Voraussetzungen des § 176 ein Baugebot oder Anpassungsgebot anordnen. Auf § 175 wird in § 59 Abs. 7 nicht Bezug genommen. Die verfahrensrechtlichen Voraussetzungen des § 175 Abs. 1 werden durch das Verfahrensrecht der Bodenordnung verdrängt.
Einer besonderen Begründung bedarf die Anordnung, wenn das Grundstück im nicht beplanten Innenbereich liegt. Der Hinweis, daß Baulücken geschlossen werden sollen, reicht für sich nicht aus.
243.2.3 Objektive wirtschaftliche Zumutbarkeit
Weitere Voraussetzung für ein Bau- oder Anpassungsgebot ist, daß die Durchführung des Vorhabens aus Gründen, die nicht in der Person des betroffenen Grundeigentümers liegen, objektiv wirtschaftlich zumutbar ist (§ 176 Abs. 3).
Das Vorhaben ist objektiv wirtschaftlich unzumutbar, wenn es von keinem vernünftig handelnden Eigentümer durchgeführt würde. Ist lediglich der konkret betroffene Eigentümer nicht in der Lage, das Vorhaben durchzuführen, ist nur eine subjektive Unzumutbarkeit gegeben; diese schließt die Anwendung von § 176 nicht aus, sondern löst nur die in § 176 Abs. 4 vorgesehenen Rechtsfolgen aus.
Die Gemeinde kann die objektive Unwirtschaftlichkeit des Vorhabens durch Gewährung von Fördermitteln beseitigen.
243.3 Adressat
243.3.1 Eigentümer
Adressat des Bau- oder Anpassungsgebots ist der Eigentümer des Grundstücks, gegebenenfalls der Erbbauberechtigte (§ 200 Abs. 2).
243.3.2 Mieter, Pächter und sonstige Nutzungsberechtigte
Mieter, Pächter und sonstige Nutzungsberechtigte haben nach § 175 Abs. 3 die angeordneten Bau- und Anpassungsmaßnahmen zu dulden. Ihnen gegenüber ist ein entsprechendes Duldungsgebot zu erlassen.
Soweit erforderlich, muß die Gemeinde von ihren Befugnissen nach §§ 182 bis 186 Gebrauch machen.
243.4 Anordnung
243.4.1 Zuständigkeit
Für die Anordnung des Baugebots ist die Gemeinde zuständig.
Bei der Umlegung kann das Baugebot und das Anpassungsgebot auch vom Umlegungsausschuß auf Antrag der Gemeinde angeordnet werden (§ 59 Abs. 7). Ist die Befugnis zur Durchführung der Umlegung gemäß § 46 Abs. 4 auf die Flurbereinigungsbehörde oder das Katasteramt übertragen worden, erläßt diese Behörde das Gebot nach Maßgabe der Vereinbarung gemäß § 46 Abs. 4.
243.4.2 Erörterung
Beabsichtigt die Gemeinde, ein Baugebot oder ein Anpassungsgebot zu erlassen, soll sie dies vorher mit dem Eigentümer und den betroffenen Mietern, Pächtern und sonstigen Nutzungsberechtigten erörtern. Sie soll die Betroffenen auch über die Durchführung der Maßnahmen beraten und auf Finanzierungsmöglichkeiten aus öffentlichen Kassen und Steuererleichterungen hinweisen (§ 175 Abs. 1).
Die Erörterungs- und Beratungspflicht der Gemeinde entsteht, sobald die Gemeinde beabsichtigt, ein Gebot anzuordnen. Ziel der Erörterung und Beratung muß eine vertragliche Regelung zwischen der Gemeinde und den Betroffenen sein, die das Gebot erübrigt. Für diese Verträge sind die Regelungen über Entschädigungs- und Übernahmeansprüche im Zusammenhang mit dem Gebot entsprechend anzuwenden.
Nimmt ein Eigentümer oder Nutzungsberechtigter ein Angebot der Gemeinde zur Erörterung und Beratung nicht wahr, hat die Gemeinde ihre diesbezügliche Pflicht erfüllt. Da es sich bei der Pflicht nach § 175 Abs. 1 um eine Sollvorschrift handelt, kann die Gemeinde von einem Angebot zur Erörterung und Beratung absehen, wenn der Betroffene bereits eindeutig erklärt hat, er werde an der beabsichtigten Maßnahme in keinem Fall mitwirken oder sie dulden.
Die Beratungspflicht nach § 175 Abs. 1 Satz 2 geht weiter als die Erörterungspflicht, weil die Gemeinde verpflichtet ist, die Betroffenen auch über deren eigene Rechte, insbesondere auch über bestehende Finanzierungsmöglichkeiten aus öffentlichen Kassen, zu unterrichten.
243.4.3 Form
Das Bau- oder Anpassungsgebot wird durch "Bescheid", d. h. durch Verwaltungsakt angeordnet.
Zur Vermeidung eines Gebots kann auch ein öffentlich-rechtlicher Vertrag zwischen der Gemeinde und dem Betroffenen geschlossen werden.
Im Falle der Umlegung kann das Bau- oder Anpassungsgebot auch im Umlegungsplan angeordnet werden (§ 66 Abs. 3 und § 68 Abs. 1 Nr. 7).
243.4.4 Bestimmtheit
Die Anordnung muß die betreffende Baumaßnahme hinreichend genau bezeichnen.
Liegt ein Bebauungsplan vor, ergeben sich die anzuordnenden Baumaßnahmen aus den für das betreffende Grundstück maßgebenden Festsetzungen. Lassen die planerischen Festsetzungen dem Eigentümer einen Rahmen, so darf dieser durch konkrete Bestimmungen im Gebot nicht eingeschränkt werden. Ausnahmen oder Befreiungen nach § 31 kommen nur in Betracht, wenn der Eigentümer einen entsprechenden Antrag stellt.
Im nichtbeplanten Innenbereich i. S. von § 34 bestimmt sich der Inhalt des Gebots nach dem, was bebauungsrechtlich zulässig ist. Das angeordnete Vorhaben muß sich nach § 34 Abs. 1 und 2 einfügen. Ist der näheren Umgebung ein Rahmen zu entnehmen, so darf dieser in der Anordnung nicht eingeschränkt werden.
Der Inhalt der anzuordnenden Maßnahme wird zugleich durch das städtebauliche Erfordernis begrenzt. Die Gemeinde darf durch das Gebot nur anordnen, was städtebaulich erforderlich ist.
243.4.5 Angemessene Frist
Für die Durchführung der angeordneten Baumaßnahme ist eine angemessene Frist zu bestimmen. Diese ist so zu bemessen, daß der Eigentümer die entsprechenden Bauvorlagen erstellen und sich erforderliche Finanzierungsmittel beschaffen kann.
243.5 Durchsetzung des Bau- oder Anpassungsgebots
243.5.1 Vollstreckung
Die Vollstreckung eines Bau- oder Anpassungsgebots richtet sich nach dem Verwaltungsvollstreckungsgesetz.
Als Zwangsmittel kommt das Zwangsgeld in Betracht. Die Ersatzvornahme ist im Regelfall zur Durchsetzung nicht geeignet, weil die betreffende Baumaßnahme nicht so konkret angeordnet werden kann, daß nur eine Möglichkeit der Ausführung in Betracht kommt.
243.5.2 Enteignung
Als besondere Maßnahme zur Durchsetzung eines Bau- oder Anpassungsgebots sieht § 85 Abs. 1 Nr. 5 die Enteignung vor. Diese ist nach § 87 Abs. 3 Satz 2 auch zugunsten eines Bauwilligen zulässig, der in der Lage ist, die Baumaßnahmen innerhalb angemessener Frist durchzuführen, und sich hierzu verpflichtet.
243.6 Übernahmeverlangen
Auf § 176 Abs. 4 wird hingewiesen.
244. Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot
244.1 Gegenstand und Inhalt des Gebots
244.1.1 Allgemeines
Auf Grund von § 177 können angeordnet werden:
Beide Gebote können unabhängig voneinander oder in Kombination miteinander angeordnet werden.
244.1.2 Gegenstand des Gebots
Das Modernisierungs- oder Instandsetzungsgebot des § 177 bezieht sich auf bauliche Anlagen. Insoweit wird auf Nr. 243.1.2 verwiesen.
Für die Instandsetzung ist nicht erforderlich, daß das betreffende Gebäude oder die sonstige bauliche Anlage sich noch in einem funktionsfähigen Zustand befindet oder Bestandschutz genießt. Es reicht aus, wenn ein verwertbarer Restbestand vorhanden ist (z.B. Ruine eines Gebäudes) und dieser noch als bauliche Anlage anzusehen ist.
244.1.3 Instandsetzung
Instandsetzung i. S. von § 177 Abs. 1 und 3 ist die Behebung von baulichen Mängeln durch bauliche Maßnahmen.
244.1.4 Modernisierung
Modernisierung i. S. von § 177 Abs. 1 und 2 ist die Beseitigung von Mißständen duch bauliche Maßnahmen. Zur Modernisierung zählen insbesondere Maßnahmen zur Verbesserung
Zur Modernisierung können ferner gehören:
Maßnahmen der Instandsetzung, die durch die Beseitigung von Mißständen verursacht werden, gelten als Modernisierung.
244.2 Voraussetzungen
244.2.1 Bebauungsplan
Das Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot ist nicht vom Vorliegen eines Bebauungsplans abhängig. Es kann auch im nicht beplanten Innenbereich i. S. von § 34 und im Außenbereich nach § 19 Abs. 1 Nr. 3 erlassen werden.
Die beabsichtigte Modernisierung und Instandsetzung dürfen aber nicht nach den §§ 29 bis 37 bebauungsrechtlich unzulässig sein.
244.2.2 Vorliegen von Mängeln im Falle der Instandsetzung
Ein Instandsetzungsgebot setzt das Vorliegen von Mängeln der baulichen Anlage voraus.
Mängel sind nach § 177 Abs. 3 insbesondere dann gegeben, wenn durch Abnutzung, Witterungseinflüsse oder Einwirkung Dritter
Eine Instandsetzung kommt hiernach auch in Betracht, wenn der bauliche Zustand des Gebäudes oder der baulichen Anlage für sich zwar mängelfrei ist, jedoch nicht dem vorhandenen oder geplanten Straßen- und Ortsbild entspricht. Zur Instandsetzung kann deshalb auch die Wiederherstellung (Rekonstruktion) oder der Umbau von Fassaden oder Dächern gehören. Ohne Bedeutung ist in diesem Zusammenhang, ob die betreffenden Mängel auf baurechtlich genehmigten Baumaßnahmen beruhen. Es braucht auch keine Verunstaltung i. S. von § 1 Abs. 3 und § 53 NBauO vorzuliegen.
Die Instandsetzung wird nicht dadurch ausgeschlossen, daß das Gebäude oder die sonstige bauliche Anlage vorübergehend auseinandergenommen werden muß (z.B. bei Fachwerkbauten).
244.2.3 Vorliegen von Mißständen im Falle der Modernisierung
Das Modernisierungsgebot setzt Mißstände der baulichen Anlage voraus.
Mißstände liegen nach § 177 Abs. 2 insbesondere vor, wenn die bauliche Anlage nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse entspricht. Dies trifft zu, falls Gesundheitsschädigungen im medizinischen Sinne wegen des Zustandes der baulichen Anlage zu befürchten sind; in diesem Fall ist eine Gefahr im polizeirechtlichen Sinne (§ 2 Nr. 1 Nds. SOG) gegeben. Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gehen jedoch über den bloßen Schutz vor Krankheiten hinaus; gefordert wird ein Mindeststandard, der heute allgemein als selbstverständlich angesehen wird und der deshalb niemandem vorenthalten werden kann. Die Anforderungen können sich mit der technischen, wirtschaftlichen oder sozialen Entwicklung ändern. Eine obere Grenze bilden die für Neubaumaßnahmen bestehenden Anforderungen insbesondere des Bauordnungsrechts, des Gewerberechts und des Arbeitsstättenrechts.
244.2.4 Städtebauliche Gründe
Städtebauliche Gründe rechtfertigen ein Modernisierungs- oder Instandsetzungsgebot, wenn bauliche Mängel oder Mißstände in einer über den Einzelfall hinausgehenden Häufung innerhalb eines Gebiets auftreten, so daß das Entstehen städtebaulicher Mißstände i. S. von § 136 Abs. 2 Nr. 1 zu befürchten ist.
Im übrigen wird auf Nr. 243.2.2 verwiesen.
244.2.5 Möglichkeit der Modernisierung und Instandsetzung
Die Modernisierung oder Instandsetzung kann nach § 177 Abs. 1 Satz 1 nur angeordnet werden, soweit sie "möglich" ist. Sie muß daher nach öffentlichem Baurecht zulässig, bautechnisch durchführbar und wirtschaftlich vertretbar sein.
Im Regelfall sind die Modernisierung und Instandsetzung vertretbar, wenn
Abweichungen von den genannten Anforderungen können sich aus den örtlichen Verhältnissen und Zielvorstellungen ergeben.
Bei baulichen Anlagen, die wegen ihrer städtebaulichen, insbesondere geschichtlichen oder künstlerischen Bedeutung erhalten bleiben sollen (§ 177 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3), können die Kosten eines vergleichbaren Neubaues überschritten werden.
244.2.6 Zumutbarkeit
Die objektive wirtschaftliche Zumutbarkeit der Maßnahme ist keine Voraussetzung für die Anordnung eines Modernisierungs- oder Instandsetzungsgebots. § 177 Abs. 4 sieht für den Fall der objektiven wirtschaftlichen Unzumutbarkeit einen Rechtsanspruch auf Kostenerstattung vor.
244.3 Adressat
244.3.1 Eigentümer
Adressat des Modernisierungs- oder Instandsetzungsgebots ist der Eigentümer der baulichen Anlage, gegebenenfalls der Erbbauberechtigte (§ 200 Abs. 2).
244.3.2 Mieter, Pächter und sonstige Nutzungsberechtigte
Mieter, Pächter und sonstige Nutzungsberechtigte haben nach § 175 Abs. 3 die angeordnete Modernisierung oder Instandsetzung zu dulden. Ihnen gegenüber ist erforderlichenfalls ein entsprechendes Duldungsgebot zu erlassen.
Soweit erforderlich, muß die Gemeinde von ihren Befugnissen nach §§ 182 bis 186 Gebrauch machen.
244.4 Anordnung
244.4.1 Zuständigkeit
Nr. 243.4.1 gilt entsprechend.
Kann die Behebung der Mängel einer baulichen Anlage nach dem Niedersächsischen Denkmalschutzgesetz verlangt werden, darf das Gebot nur mit Zustimmung der unteren Denkmalschutzbehörde erlassen werden (§ 177 Abs. 3 Satz 2).
244.4.2 Erörterung und Beratung
Nr. 243.4.2 gilt entsprechend.
244.4.3 Form
Nr. 243.4.3 gilt entsprechend.
244.4.4 Bestimmtheit
Bei der Anordnung des Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots sind die angeordneten Maßnahmen genau zu bezeichnen (§ 177 Abs. 1 Satz 3).
Kann die Behebung der Mängel einer baulichen Anlage nach dem Niedersächsischen Denkmalschutzgesetz verlangt werden, sind die aus Gründen des Denkmalschutzes gebotenen Instandsetzungsmaßnahmen im Bescheid oder in der Vereinbarung besonders zu bezeichnen (§ 177 Abs. 3 Satz 3).
244.5 Durchsetzung
Nr. 243.5.1 gilt entsprechend.
244.6 Kostentragung durch den Eigentümer
244.6.1 Allgemeines
Der Eigentümer hat die Kosten der Modernisierung oder Instandsetzung insoweit zu tragen, als er sie durch eigene oder fremde Mittel decken und die sich daraus ergebenden Kapitalkosten sowie die zusätzlich entstehenden Bewirtschaftungskosten aus den nachhaltig erzielbaren Erträgen des Gebäudes aufbringen kann (§ 177 Abs. 4).
Die Ermittlung der vom Eigentümer zu tragenden Kosten setzt voraus:
244.6.2 Kosten der Modernisierung und Instandsetzung
Zu den Kosten der Modernisierung und Instandsetzung können gehören:
244.6.3 Nicht zu berücksichtigende Kosten
Bei der Ermittlung der Kosten der Modernisierung und Instandsetzung sind nicht zu berücksichtigen:
244.6.4 Modernisierungs- und instandsetzungsbedingte Bewirtschaftungskosten
Nach Durchführung der Modernisierung oder Instandsetzung sind Bewirtschaftungskosten zu berücksichtigen, soweit sie zusätzlich durch die Modernisierung oder Instandsetzung entstehen.
Als modernisierungs- oder instandsetzungsbedingte Bewirtschaftungskosten kommen in Betracht:
Zusätzliche Verwaltungskosten sind nicht zu berücksichtigen.
244.6.5 Modernisierungs- oder instandsetzungsbedingte Kapitalkosten
Als modernisierungs- oder instandsetzungsbedingte Kapitalkosten kommen in Betracht:
244.6.6 Nachhaltig erzielbare Erträge
Bei nicht preisgebundenem Wohnraum sind in der Regel die Erträge anzusetzen, die den ortsüblichen Entgelten für vergleichbaren Wohnraum entsprechen. Vorhandene Mietspiegel sind zugrunde zu legen.
Bei preisgebundenem Wohnraum ist in der Regel von der Bewilligungsmiete auszugehen. Dabei sind Abschläge vorzunehmen, soweit die modernisierte Wohnung nicht die Wohnqualität von Neubauwohnungen im sozialen Wohnungsbau erreicht.
Für Geschäftsraum und für sonstige gewerbliche Räume ist die ortsübliche Miete für vergleichbaren zur Vermietung anstehenden Geschäftsraum maßgebend.
Bei der Ertragsberechnung für Eigenheime und eigengenutzte Wohnungen ist von einer Miete auszugehen, die für Wohnhäuser bzw. Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage üblicherweise gezahlt wird (fiktive Miete). Für eigengenutzte Stellplätze gilt Entsprechendes.
Soweit bauliche Anlagen öffentlich genutzt werden, ist von den Erträgen auszugehen, die tatsächlich erzielbar sind.
Bei der Bemessung der erzielbaren Erträge sind gemäß § 177 Abs. 5 Halbsatz 2 die mit einem Bebauungsplan, einem Sozialplan, einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme oder einer sonstigen städtebaulichen Maßnahme verfolgten Ziele und Zwecke zu berücksichtigen, wenn
244.7 Kostenerstattungsbetrag
244.7.1 Mehrertragsberechnung
Sind dem Eigentümer bei der Modernisierung oder Instandsetzung Kosten entstanden, die er nach Nr. 244.6 nicht zu tragen hat, hat die Gemeinde sie ihm gemäß § 177 Abs. 4 Satz 2 zu erstatten (Kostenerstattungsbetrag), soweit nicht eine andere Stelle einen Zuschuß zu ihrer Deckung gewährt.
Der Kostenerstattungsbetrag wird ermittelt durch Berechnung auf der Grundlage des Jahresmehrertrages (Mehrertragsberechnung) durch die Gegenüberstellung
Dabei bleiben Erträge vor der Modernisierung oder Instandsetzung außer Ansatz, soweit sie offensichtlich überhöht sind oder auf einer Nutzung beruhen, die zu den städtebaulichen Mißständen beigetragen hat.
Der Jahresmehrertrag dient der Deckung der zusätzlichen Bewirtschaftungskosten und der zusätzlichen Eigen- und Fremdkapitalkosten. Die aus dem Jahresmehrertrag verzinsbaren eigenen oder fremden Mittel sind der vom Eigentümer zu tragende Anteil an der Finanzierung der Kosten. Die Differenz zwischen diesem Kostenanteil und den Kosten der Modernisierung oder Instandsetzung ist der Kostenerstattungsbetrag.
Die Ermittlung des Kostenerstattungsbetrages auf der Grundlage der Mehrertragsberechnung kann nach dem als Anlage abgedruckten Muster erfolgen.
244.7.2 Pauschalierung
Bei Abschluß einer Modernisierungs- oder Instandsetzungsvereinbarung kann der Kostenerstattungsbetrag unter Verzicht auf eine genaue Berechnung im Einzelfall als Pauschale in Höhe eines bestimmten Vomhundertsatzes der vor der Modernisierung oder Instandsetzung veranschlagten Kosten festgesetzt werden.
Zur Pauschalierung kann eine allgemeine Regelung der Gemeinde erlassen werden.
245. Pflanzgebot
245.1 Gegenstand und Inhalt des Gebots
Auf Grund von § 178 kann das Anpflanzen von
angeordnet werden. Die Erhaltung vorhandener Bepflanzungen ist nicht Gegenstand des Pflanzgebots nach § 178.
245.2 Voraussetzungen
245.2.1 Bebauungsplan
Das Pflanzgebot kann nur für Grundstücke im Geltungsbereich eines einfachen oder qualifizierten Bebauungsplans angeordnet werden, der Festsetzungen i. S. von § 9 Abs. 1 Nr. 25 enthält.
245.2.2 Städtebauliche Gründe
Die städtebaulichen Gründe für die Anordnung eines Pflanzgebots werden sich in der Regel aus dem Bebauungsplan und seiner Begründung ergeben. Einer besonderen Begründung bedürfen daher nur der Anlaß und der Zeitpunkt für die Gebotsanordnung. Im übrigen wird auf Nr. 243.2.2 verwiesen.
245.3 Adressat
Nr. 243.3 gilt entsprechend.
245.4 Anordnung und Durchsetzung
Nrn. 243.4 und 243.5.1 gelten entsprechend.
246. Abbruchgebot
246.1 Gegenstand und Inhalt des Gebots
Auf Grund von § 179 kann der Eigentümer verpflichtet werden, die Beseitigung einer baulichen Anlage zu dulden. Der Eigentümer ist nicht verpflichtet, den Abbruch selbst vorzunehmen oder vornehmen zu lassen. § 179 ermächtigt nicht zu einem Abbruchgebot, sondern nur zu einer Duldungsanordnung.
Das Recht des Eigentümers, die Beseitigung der baulichen Anlage selbst vorzunehmen, bleibt unberührt (§ 179 Abs. 1 Satz 3).
Zum Begriff der baulichen Anlage wird auf Nr. 243.1.2 verwiesen.
246.2 Voraussetzungen
246.2.1 Lage des Grundstücks im Geltungsbereich eines Bebauungsplans
Voraussetzung für die Anordnung des Abbruchgebots ist, daß das betreffende Grundstück im Geltungsbereich eines einfachen oder qualifizierten Bebauungsplans liegt. Das Abbruchgebot dient der Planverwirklichung.
246.2.2 Widerspruch zu den Festsetzungen des Bebauungsplans
Das Abbruchgebot kann gemäß § 179 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 angeordnet werden, wenn die bauliche Anlage den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht entspricht. Es reicht nicht aus, daß die zu beseitigenden baulichen Anlagen als solche lediglich kenntlich gemacht sind; es muß ein Widerspruch zu positiven Festsetzungen vorliegen.
246.2.3 Vorliegen von Mängeln oder Mißständen
Das Abbruchgebot kann nach § 179 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 neben den in Nrn. 246.2.1 und 246.2.2 genannten Fällen auch angeordnet werden, wenn die bauliche Anlage Mißstände oder Mängel aufweist, die auch durch eine Modernisierung oder Instandsetzung nicht behoben werden können.
Hinsichtlich der Begriffe "Mißstände" und "Mängel" wird auf Nrn. 244.2.2 und 244.2.3 verwiesen.
Weiter ist erforderlich, daß die Beseitigung der Mißstände oder die Behebung der Mängel nicht möglich ist. Auf Nr. 244.2.5 wird insoweit verwiesen.
Bei dieser Alternative des § 179 Abs. 1 ist nicht erforderlich, daß die betreffenden baulichen Anlagen im Widerspruch zu Festsetzungen des Bebauungsplans stehen.
246.2.4 Städtebauliche Gründe
Der alsbaldige Abbruch der baulichen Anlagen muß aus städtebaulichen Gründen erforderlich sein. Der Widerspruch zu den Festsetzungen des Bebauungsplans reicht für sich nicht aus.
246.2.5 Keine Zumutbarkeit
Auf die objektive wirtschaftliche Zumutbarkeit kommt es beim Erlaß eines Abbruchgebots nicht an.
246.3 Adressat, Betroffene
246.3.1 Eigentümer
Adressat des Abbruchgebots ist der Eigentümer (§ 179 Abs. 1 Satz 1), gegebenenfalls der Erbbauberechtigte (§ 200 Abs. 2).
246.3.2 Mieter, Pächter und sonstige Nutzungsberechtigte
Mieter, Pächter und sonstige Nutzungsberechtigte haben nach § 175 Abs. 3 den Abbruch zu dulden. Ihnen gegenüber ist ein entsprechendes Duldungsgebot zu erlassen.
Soweit erforderlich, muß die Gemeinde von ihren Befugnissen nach §§ 182 bis 186 Gebrauch machen.
246.3.3 Dinglich Berechtigte
Vom Abbruchgebot sollen gemäß § 179 Abs. 1 Satz 2 solche Rechtsinhaber benachrichtigt werden, für die ein Recht im Grundbuch eingetragen oder durch Eintragung gesichert ist, das nicht zur Nutzung berechtigt. Die Benachrichtigung ist kein Verwaltungsakt, sondern soll lediglich die Rechte dieser Berechtigten gegenüber dem Eigentümer wahren.
246.4 Anordnung
246.4.1 Zuständigkeit
Für die Anordnung des Abbruchgebots ist die Gemeinde zuständig.
246.4.2 Erörterung, Form der Anordnung
Nrn. 243.4.2 und 243.4.3 gelten entsprechend.
246.5 Durchsetzung des Abbruchgebots
246.5.1 Vollstreckung
Die Vollstreckung eines Abbruchgebots richtet sich nach dem Verwaltungsvollstreckungsgesetz.
Als Zwangsmittel kommt das Zwangsgeld in Betracht. Die Ersatzvornahme ist nicht möglich, da das Abbruchgebot nicht zur Vornahme der Beseitigung baulicher Anlagen, sondern nur zur Duldung des Abbruchs verpflichtet.
246.5.2 Vollstreckungsschutz bei Wohn- und Geschäftsraum
Das Abbruchgebot darf bei Wohnraum nur vollzogen werden, wenn im Zeitpunkt der Beseitigung angemessener Ersatzwohnraum für die Bewohner unter zumutbaren Bedingungen zur Verfügung steht (§ 179 Abs. 2 Satz 1).
Das gleiche gilt im Hinblick auf Geschäftsräume, wenn der Inhaber die anderweitige Unterbringung anstrebt.
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