umwelt-online: EAG-Bau-Hinweise Rheinland-Pfalz (4)

3.6.4 Sicherung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen (§ 22)

Nach § 22 können Gemeinden, die ganz oder überwiegend durch den Fremdenverkehr geprägt sind, durch Bebauungsplan oder Satzung bestimmen, dass zur Sicherung der Zweckbestimmung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum der Genehmigung unterliegt. Die Änderungen durch das EAG Bau sind darauf gerichtet, das Grundbuchverfahren in den Fällen zu erleichtern, in denen eine Gemeinde - wie dies im überwiegenden Teil des Bundesgebiets der Fall ist - von der Ermächtigung zum Erlass einer solchen Satzung keinen Gebrauch gemacht hat. Die Praxis der Grundbuchämter ging nämlich häufig dahin, in jedem Fall der Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum die Vorlage einer Genehmigung oder eines Negativattestes zu verlangen, selbst wenn die Gemeinde keine Fremdenverkehrssatzung erlassen hatte. Die Neuregelung soll dieses ggf. in jedem Einzelfall erforderliche Negativattest entbehrlich machen und damit den Grundstücksverkehr entlasten.

Die Erleichterung wird dadurch herbeigeführt, dass künftig die Gemeinde dem Grundbuchamt den Satzungsbeschluss, die hiervon betroffenen Grundstücke sowie das Datum des In-Kraft-Tretens der Satzung rechtzeitig mitteilt (§ 22 Abs. 2 Satz 3). Damit wird das Grundbuchamt allgemein vom Genehmigungsvorbehalt in Kenntnis gesetzt, so dass in allen Fällen, in denen ihm eine entsprechende Mitteilung nicht vorliegt, ein Negativattest nicht mehr erforderlich ist. Wesentlich ist die Mitteilung des genauen Inkrafttretenstermins, damit für das, Grundbuchamt eindeutig ist, ab welchem Zeitpunkt bei der Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum eine Genehmigung erforderlich ist. Im Hinblick auf den Wegfall des Negativattestes entfällt auch das bisher in § 22 Abs. 6 Satz 3 a. F. geregelte Aussetzungsverfahren.

Für die Aufhebung des Genehmigungsvorbehalts durch die Gemeinde gilt eine entsprechende Regelung: Danach teilt die Gemeinde dem Grundbuchamt die Aufhebung des Genehmigungsvorbehalts sowie die hiervon betroffenen Grundstücke unverzüglich mit (§ 22 Abs. 8 Satz 2). Mit Eingang dieser Mitteilung beim Grundbuchamt erlischt der Genehmigungsvorbehalt (§ 22 Abs. 8 Satz 3).

Das im Genehmigungsfalle durchzuführende Verfahren wird nunmehr - da die Verweisung in § 22 Abs. 5 Satz 2 a. F. auf die Teilungsgenehmigung wegen deren Abschaffung nicht mehr möglich ist - in § 22 Abs. 5 Satz 2 bis 5 geregelt.

Zu den speziellen Überleitungsbestimmungen vgl. Nummer 8.3.5.

4 Zulässigkeit von Vorhaben

4.1 Zulässigkeit während der Planaufstellung (§ 33)

[siehe Nummer 2.10.1]

4.2 Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile

4.2.1 Schutz zentraler. Versorgungsbereiche (§ 34 Abs. 3)

§ 34 Abs. 3 enthält eine neue Vorgabe für die Ansiedlung von Vorhaben im unbeplanten Innenbereich. Danach dürfen von solchen Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein. Dies betrifft insbesondere Vorhaben des großflächigen Einzelhandels, deren städtebauliche Auswirkungen über die nähere Umgebung hinausgehen.

Nach bis zum 20. Juli 2004 geltendem Recht war es möglich, dass in Gebieten nach § 34 Abs. 1, in denen bereits großflächige Einzelhandelsprojekte vorhanden waren oder die einem faktischen Kerngebiet oder Sondergebiet nach § 11 Abs. 3 BauNVO entsprachen, die Genehmigung eines weiteren, sich in die vorhandene Umgebung einfügenden Einzelhandelsgroßprojektes bauplanungsrechtlich nicht abgelehnt werden konnte. Die über die nähere Umgebung hinausgehenden Fernwirkungen des Vorhabens auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung waren bisher nicht Prüfungsmaßstab im Rahmen Abs. § 34. Der neue Absatz 3 sieht nunmehr vor, diese Fernwirkungen im Rahmen der Zulässigkeitsprüfung zu berücksichtigen.

Soweit ein Vorhaben schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden erwarten lässt, ist es bauplanungsrechtlich unzulässig. Zentrale Versorgungsbereiche können sich insbesondere aus entsprechenden Darstellungen und Festsetzungen in Bauleitplänen bzw. in Raumordnungsplänen ergeben. Sie können sich aber auch aus sonstigen raumordnerischen oder städtebaulichen Konzeptionen (z.B. Zentrenkonzepten) ergeben, nicht zuletzt auch aus nachvollziehbar eindeutigen tatsächlichen Verhältnissen (s. Begründung des Regierungsentwurfs, BT-Drs. 15/2250, S. 54). Inwieweit das neue Vorhaben "schädliche Auswirkungen" auf zentrale Versorgungsbereiche erwarten lässt, ist insbesondere unter dem Aspekt der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung nachvollziehbar zu ermitteln und zu begründen.

Dabei wird es entscheidend darauf ankommen, ob sich die durch das neue Vorhaben zu erwartende Kaufkraftabschöpfung in den zentralen Versorgungsbereichen in einem vertretbaren Rahmen bewegt.

4.2.2 Erleichterungen für die Änderung von Gewerbe- oder Handwerksbetrieben (§ 34 Abs. 3a)

§ 34 Abs. 3a ermöglicht eine erleichterte Genehmigung zulässigerweise errichteter Gewerbe- oder Handwerksbetriebe im unbeplanten Innenbereich. Danach kann im Einzelfall vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach § 34 Abs. 1 Satz 1 abgewichen werden, wenn die Abweichung der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines solchen zulässigerweise errichteten Betriebs dient. Die Erneuerung einer Anlage bedeutet die Neuerrichtung einer gleichartigen, vorhandenen Anlage an gleicher Stelle (vgl. Begründung zum Entwurf des Baugesetzbuchs, BT-Drs. 10/4630, S. 87). Erweiterung und Erneuerung können auch miteinander verbunden werden.

Die Abweichung muss städtebaulich vertretbar und auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sein. Die nunmehr in Absatz 3a vorgesehene Abweichung ermöglicht demgegenüber eine wesentlich schnellere Zulassung eines Vorhabens und soll die Sicherung und Fortentwicklung bestehender Gewerbe- und Handwerksbetriebe im unbeplanten Innenbereich gewährleisten. Das den neuen Absatz 3 prägende gesetzgeberische Motiv findet jedoch auch hier einen Niederschlag. Diese Erleichterung ist nicht anwendbar auf Einzelhandelsbetriebe, die die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung beeinträchtigen oder schädliche Auswirkungen auf zentrale gemeindliche Versorgungsbereiche haben können.

4.3 Zulässigkeit im Außenbereich (§ 35)

§ 35 stellt nach wie vor die grundlegende Norm dar, mit der im Interesse einer geordneten städtebaulichen Entwicklung und aus Gründen des Umweltschutzes der Außenbereich von einer nicht außenbereichsverträglichen Nutzung frei gehalten werden soll.

4.3.1 Privilegierte Vorhaben (§ 35 Abs. 1)

Die privilegierten Vorhaben des § 35 Abs. 1 wurden um eine weitere Nutzungsmöglichkeit regenerativer Energien (die Biomasseanlagen) erweitert und mit dem Ziel neu geordnet, den Planvorbehalt des § 35 Abs. 3 Satz 3 nur auf die Vorhaben zu erstrecken, für die aus -bauplanungsrechtlicher Sicht eine Steuerung erforderlich werden kann.

4.3.1.1 Landwirtschaft

Für den landwirtschaftlichen Betrieb nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 ist die Änderung der Definition der Landwirtschaft nach § 201 von besonderer Bedeutung. Da heute auch in flächenbezogenen Tierhaltungen das erzeugte Futter vor der Verfütterung verarbeitet wird, wurde die Definition der Landwirtschaft den geänderten landwirtschaftlichen Produktionsbedingungen angepasst. Voraussetzung ist jedoch weiterhin, dass zu dem landwirtschaftlichen Betrieb genügend Flächen gehören, auf denen der überwiegende Futteranteil erzeugt werden kann. Der landwirtschaftliche Betrieb muss - wie bisher - nach den von der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (st. Rechtspr., vgl. Urt. v. 13. April 1983 - 4 G 62/78 - BRS 40 Nr. 76) entwickelten Grundsätzen ein auf Dauer und zwar für Generationen gedachtes und auch lebensfähiges Unternehmen sein. Im Regelfall muss die bewirtschaftete Fläche überwiegend im Eigentum des Landwirts stehen oder zumindest langfristig gepachtet sein.

4.3.1.2 Windenergieanlagen

Durch die Neugliederung des Katalogs privilegierter Nutzungen ergibt sich die Privilegierung von Windenergieanlagen nunmehr aus § 35 Abs. 1 Nr. 5.

Im Rahmen der parlamentarischen Beratungen ist auch die Frage problematisiert worden, ob § 35 für die privilegierten Vorhaben ein Baurecht schafft, so dass dessen Entzug ggf. eine Entschädigung für Betreiber von Windenergieanlagen nach § 42 auslöst, wenn durch die Anwendung des Planvorbehalts nach § 35 Abs. 3 Satz 3 Windenergieanlagen an bestimmten Standorten unzulässig werden. Zwar hat das Bundesverwaltungsgericht (Urt. v. 19. September 2002 - 4 CN 1.02 - ZfBR 2003,148) in den nicht das Urteil tragenden Gründen ausgeführt, § 42 knüpfe die Entschädigungspflicht allgemein an die Aufhebung oder die Änderung einer zulässigen Nutzung und lasse sie unabhängig davon eingreifen, ob die aufgehobene oder die geänderte Nutzbarkeit auf einem qualifizierten Bebauungsplan oder unmittelbar auf einer gesetzlichen Vorschrift, wie den §§ 34, 35, beruhe. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urt. v. 10. April 1997 - III ZR 104/96 - BGHZ 135,192 [199]) muss die in § 42 vorausgesetzte zulässige Nutzung die Qualität einer eigentumsrechtlichen Rechtsposition haben (sog. Baulandqualität), und diese Voraussetzung ist, anders als in Fällen der nach §§ 30 und 34 zu beurteilenden Nutzungen, in Fällen des § 35 grundsätzlich zu verneinen. Denn bei allen Vorhaben des Außenbereichs - auch bei den in § 35 Abs. 1 geregelten Vorhaben ist nicht automatisch deren Zulässigkeit gegeben, sondern sie steht bei sonstigen Vorhaben unter dem Vorbehalt der Nichtbeeinträchtigung öffentlicher Belange und bei privilegierten Vorhaben unter dem Vorbehalt des Nichtentgegenstehens öffentlicher Belange. Im Außenbereich kommen aber in vielfältiger Weise solche Belange in Betracht. Windenergieanlagen standen darüber hinaus von Anfang an unter dem Planvorbehalt des § 35 Abs. 3 Satz 3. In seiner Entscheidung vom 17. Dezember 2002 hat das BVerwG (-4 C 15.01- BBB 2003,49) zudem die besondere Sozialbindung des Eigentums im Außenbereich ausführlich dargestellt und den Planvorbehalt in § 35 Abs. 3 Satz 3 als (entschädigungslose) Inhalts- und Schrankenbestimmung im Sinne des Artikel 14 Abs. 1 Satz 2 GG charakterisiert. Im Übrigen ist zu beachten, dass § 42 eine nicht ausgeübte Nutzung wertmäßig nur innerhalb der Sieben-Jahres-Frist schützt und dass die Privilegierung der Windenergie (damals § 35 Abs. 1 Nr. 7, jetzt Nr. 5) schon am 1. Januar 1997 eingeführt wurde.

4.3.1.3 Biomasseanlagen

Mit der Regelung des § 35 Abs. 1 Nr. 6 werden Vorhaben zur Nutzung der aus Biomasse erzeugten Energie unter bestimmten Voraussetzungen in den Katalog der privilegierten Vorhaben nach § 35 Abs. 1 aufgenommen, um so den Strukturwandel in der Landwirtschaft zu unterstützen; dabei soll dem Gebot des Außenbereichsschutzes so weit als möglich Rechnung getragen werden. Es wird nicht nur die Herstellung und Nutzung der Energie von aus Biomasse erzeugtem Gas, sondern jede energetische Nutzung von Biomasse (einschließlich der thermischen Energienutzung der Biomasse) privilegiert.

Voraussetzung ist, dass die Anlage auf der Hofstelle eines landwirtschaftlichen Betriebs oder im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit einem forstwirtschaftlichen Betrieb, einem Gartenbaubetrieb oder einem gewerblichen, Tier haltenden Betrieb errichtet wird. Zum Schutz des Außenbereichs wird die Privilegierung jedoch auf Biomasseanlagen beschränkt, deren installierte elektrische Leistung 0,5 MW (entspricht etwa 2,0 MW Eingangsleistung oder auch Feuerungswärmeleistung der eingesetzten Biomasse) nicht überschreitet.

Nach der bisherigen Rechtslage konnten Anlagen zur Nutzung von Biomasse unter bestimmten Umständen im Außenbereich als dienende oder "mitgezogene" Nutzung genehmigt werden. Die. Erweiterung der Privilegierungstatbestände erfasst ausdrücklich auch die Nutzung der aus Biomasse erzeugten Energie im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit einem Betrieb, wenn mehrere Biomasse erzeugende Betriebe kooperieren. Die Einschränkung auf nahe liegende Betriebe soll aus ökologischen und auch aus volkswirtschaftlichen Gründen einen überregionalen Transport des Rohmaterials verhindern.

Die Regelung bildet gegenüber der nach bisherigem Recht möglichen Privilegierung nach Nummer 1 aufgrund der "dienenden Funktion" oder als "mitgezogene Nebennutzung" die speziellere Vorschrift und ist insofern abschließend.

4.3.1.4 Planvorbehalt

Der unveränderte raumordnerische und kommunale Planvorbehalt des § 35 Abs. 3 Satz 3 bezieht sich - wie bisher - nur auf § 35 Abs. 1 Nr. 2 bis 6, d. h. nicht auf land- und forstwirtschaftliche Betriebe (Nummer 1) und nicht (mehr) auf Kernenergieanlagen (jetzt Nummer 7). Erfasst werden daher Gartenbaubetriebe (Nummer 2), Versorgungsanlagen (Nummer 3), emittierende bzw. zweckbestimmte Vorhaben (Nummer 4), Wind- und Wasserenergieantagen (jetzt Nummer 5) und Biomasseanlagen (Nummer 6 neu).

Insbesondere die Haltung und Aufzucht von Nutztieren in großen Stallanlagen in Form gewerblicher Intensivtierhaltung ist im Regelfall in Gewerbegebieten zulässig; sie kann aber auch in konkreten städtebaulichen Situationen nach § 35 Abs. 1 Nr. 4 privilegiert zulässig sein; auf sie bezieht sich dann aber der (insbesondere kommunale) Planvorbehalt.

4.3.1.5 Rückbauverpflichtung

Die Rückbauverpflichtung gilt für privilegierte Vorhaben im Sinne des § 35 Abs. 1 Nr. 2 bis 6. Nach dauerhafter Nutzungsaufgabe dieser Anlagen ist es aus Gründen des Außenbereichsschutzes geboten, dass sie entfernt werden. Die Rückbauverpflichtung soll die Bauaufsichtsbehörde durch Baulast oder in anderer Weise (z.B. durch Sicherheitsleistung) sicherstellen (§ 35 Abs. 5 Satz 3). Die Übernahme der Rückbauverpflichtung ist eine weitere Zulässigkeitsvoraussetzung. Eine darüber hinausgehende als Zulässigkeitsvoraussetzung normierte Rückbauverpflichtung für Vorhaben nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 und für sonstige Vorhaben nach § 35 Abs. 2 besteht nicht. Eine bereits begründete Rückbauverpflichtung ist zu übernehmen, wenn ein Vorhaben nach § 35 Abs. 1 Nr. 2 bis 6 in ein anderes Vorhaben nach § 35 Abs. 1 Nr. 2 bis 6 umgenutzt wird. Eine Rückbauverpflichtung ist auch zu übernehmen, wenn ein Vorhaben nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 in ein Vorhaben nach § 35 Abs. 1 Nr. 2 bis 6 umgewandelt wird. Sie entfällt, wenn ein Vorhaben nach § 35 Abs. 1 Nr. 2 bis 6 in ein solches nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 oder Absatz 2 umgenutzt wird.

Als Folge dieser Änderung ist eine Ergänzung der Überleitungsvorschriften in § 244 Abs. 7 aufgenommen worden (vgl. Nummer 8.3.6). Sie soll sicherstellen, dass bauliche Anlagen, deren Nutzung bereits vor dem Inkrafttreten des EAG Bau zulässigerweise aufgenommen worden ist, auch bei einer Nutzungsänderung nicht nach § 35 Abs. 5 Satz 2 zurückgebaut werden müssen.

4.3.2 Begünstigte Vorhaben (§ 35 Abs. 4)

Mit der Änderung des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 Buchstabe d) wird die bisherige Stichtagsregelung, wonach ein in der Nutzung begünstigt zu änderndes Gebäude vor dem 27. August 1996 zulässigerweise errichtet worden sein muss, durch die dauerhafte Fristenregelung ersetzt, dass das Gebäude vor mehr als sieben Jahren zulässigerweise errichtet worden sein muss.

4.3.3 Funktionsfähigkeit von Funkstellen und Radaranlagen als öffentlicher Belang

Nach der neuen Nummer 8 des § 35 Abs. 3 Satz 1 beeinträchtigt ein Vorhaben im Außenbereich öffentliche Belange, wenn es die Funktionsfähigkeit von Funkstellen und Radaranlagen stört. Dies dient insbesondere dem Anliegen der Flugsicherheit, das als öffentlicher Belang bereits nach geltendem Recht vor allem bei der Errichtung von Windenergieanlagen zu berücksichtigen ist. So kann durch Windenergieanlagen zum Beispiel die Funkverbindung gestört werden; dies kann zu einem (vorübergehenden) Ausfall von Funkstrecken führen und die Flugsicherheit beeinträchtigen. Von den Wehrbereichsverwaltungen werden mittelfristig diesbezügliche Unterlagen zur Verfügung gestellt. Im Baugenehmigungsverfahren sind daher gegebenenfalls die für die Flugsicherheit zuständigen Stellen, insbesondere die Wehrbereichsverwaltungen, zu beteiligen.

4.4 Außenbereichssatzung

[vgl. Nummer 2.8]

5 Recht der Bodenordnung

5.1 Allgemeines

Die Änderungen im Bodenordnungsrecht sollen vor allem der Verfahrenserleichterung dienen.

Ein Schwerpunkt der Novelle liegt in der Fortentwicklung des Grenzregelungsverfahrens zu dem "Vereinfachten Umlegungsverfahren" (§§ 80 ff.) mit dem Ziel einer erhöhten Praxistauglichkeit und eines vergrößerten Anwendungsbereichs. Dabei ist das vereinfachte Umlegungsverfahren für solche Fälle gedacht, bei denen nicht in stärkerem Maße in vorhandene Strukturen und Bestände eingegriffen werden soll, so dass die Neuordnung der Grundstücke verhältnismäßig geringe Schwierigkeiten bereitet. In diesen Fällen kann die Bodenordnung in einem weniger aufwändigen Verfahren - dem "Vereinfachten Umlegungsverfahren" - im Gegensatz zu dem umfassenden, "klassischen" Umlegungsverfahren erfolgen.

Die Grenzregelung wies zwar bereits gegenüber der Umlegung ein stark vereinfachtes Verfahren auf, hatte indes zugleich einen zu engen Anwendungsbereich, um in dem erforderlichen Umfang zu einer Beschleunigung und Erleichterung der Grundstücksneuordnung beizutragen. Die Neuregelungen der §§ 80 ff. sehen daher im Wesentlichen vor, Zweck und Reichweite der vereinfachten Umlegung, wie auch im normalen Umlegungsverfahren, zu Gunsten der Ermöglichung einer wirtschaftlichen und zweckmäßigen Bebauung durch Neuordnung der Grundstücksgrenzen auszugestalten und hierzu nicht nur einen Tausch von Grundstücksteilen bzw. Grundstücken unter unmittelbar aneinander grenzenden Grundstücken (wie im bisherigen Grenzregelungsrecht der §§ 80 ff. BauGB a. F.), sondern auch unter Einbeziehung weiterer Grundstücke zu ermöglichen, die in enger Nachbarschaft liegen. Diese Verfahrenserleichterung bei der Bodenordnung mit dem Ziel einer wirtschaftlichen Ausnutzung von Grundstücken soll insbesondere auch einer Reduzierung zusätzlicher Flächeninanspruchnahme zu Gute kommen.

Da die Grenzregelung in ihrer bisherigen gesetzlichen Ausgestaltung von der nunmehr gesetzlich geregelten vereinfachten Umlegung mit umfasst ist, wird auf eigenständige Vorschriften zur Grenzregelung verzichtet.

Im Übrigen hat sich nach Einschätzung der Praxis wie des Gesetzgebers das bestehende Instrumentarium des Umlegungsrechts (§§ 45 ff.) grundsätzlich bewährt und wird daher nur behutsam fortentwickelt. Auf eine Regelung zur freiwilligen Umlegung wurde verzichtet, da das bestehende Umlegungsrecht so flexibel ist, dass bereits nach geltender Rechtslage vielfältige Formen vertraglichen und konsensualen. Zusammenwirkens zwischen den Eigentümern untereinander und gegebenenfalls mit der Gemeinde möglich sind.

5.2 Umlegung (§§ 45 - 79)

Die Änderungen im Ersten Abschnitt des Vierten Teils des Ersten Kapitels dienen einer anwenderfreundlichen und klaren Strukturierung des Umlegungsrechts; das betrifft insbesondere die unterschiedlichen Voraussetzungen und Rechtsfolgen der Umlegung im Geltungsbereich von Bebauungsplänen auf der einen Seite und der im Zusammenhang bebauten Ortsteile auf der anderen Seite.

5.2.1 Zweck der Umlegung (§ 45)

In § 45 als Eingangsnorm des Umlegungsrechts werden der Zweck und der Anwendungsbereich der Umlegung beschrieben.

Mit dem Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetz wurde die Umlegung auch innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile im Sinne des § 34 ermöglicht. Der Wortlaut der neu gefassten Vorschrift des § 45 entspricht mit einer klarsteilenden redaktionellen Änderung hinsichtlich des Anwendungsbereichs auch innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile dem § 45 Abs. 1 BauGB a. F, Es wird verdeutlicht, dass sich auch für diese Gebiete aus einem einfachen Bebauungsplan im Sinne des § 30 Abs. 3 die erforderlichen hinreichenden Kriterien für die Umlegung ergeben können.

Die Sonderregelung des bisherigen Absatzes 2 für in Aufstellung befindliche Bebauungspläne wird nunmehr im systematischen Zusammenhang des § 47 geregelt.

5.2.2 Zuständigkeit und Voraussetzung (§ 46)

Der neu gefasste § 46 Abs. 1 regelt die Anordnungsbefugnis der Gemeinde für die Umlegung nunmehr ausdrücklich auch für im Zusammenhang bebaute Ortsteile nach § 34 Damit wird der redaktionelle Mangel behoben, dass nach dem Wortlaut des alten Rechts für die Umlegung innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils keine Anordnungsbefugnis der Gemeinde geregelt war.

5.2.3 Umlegungsbeschluss (§ 47 )

§ 47 Abs. 1 ist dahingehend ergänzt worden, dass der Umlegungsbeschluss erst nach vorheriger Anhörung der Grundstückseigentümer gefasst wird (parallele Regelung zur Beteiligungsregelung des § 66 Abs. 1 Satz 1).

In § 47 Abs. 2 ist aus systematischen Gründen die Regelung des bisherigen § 45 Abs. 2 BauGB a. F. übernommen worden.

5.2.4 Bekanntmachung des Umlegungsbeschlusses (§ 50 Abs. 1)

Die Regelung des § 50 Abs. 1 Setz 2 BauGB a. F., dass von der Bekanntmachung des Umlegungsbeschlusses abgesehen werden kann, wenn die Beteiligten einverstanden sind, ist aufgehoben worden. Diese Vorschrift hatte keine praktische Bedeutung erlangt.

5.2.5 Verfügungs- und Veränderungssperre (§ 51 Abs. 2 und 3)

Die Änderung des § 51 Abs. 2, wonach die dort geregelten Vorhaben von der Veränderungssperre nicht berührt werden, stellt eine Folgeänderung zu der klarstellenden Änderung im § 14 Abs. 3 zum Vertrauensschutz bei nachträglichen Veränderungssperren dar.

In § 51 Abs. 3 Satz 2 ist eine Änderung des Verweises erforderlich geworden. Durch die Umgestaltung der Vorschriften über die Grundstücksteilung und der deshalb vorgenommenen Übernahme der Regelungen über die Genehmigungsfrist und das Zeugnis über die Genehmigungsfiktion in § 22 Abs. 5 (ursprünglich in § 19 Abs. 3 Satz 2 bis 5 und § 20 Abs. 2 BauGB a. F. geregelt) wird in § 51 Abs. 3 Satz 2 nunmehr auf § 22 Abs. 5 Satz 2 bis 5 verwiesen. Die Vorschrift des § 51 BauGB a. F. verwies nach dem Wortlaut des § 20 Abs. 2 BauGB a. F. zusätzlich darauf, dass ein Zeugnis auch dann hätte erteilt werden müssen, wenn eine Genehmigung nicht erforderlich war (Negativattest). Diese Regelung ist jedoch entbehrlich, da im Umlegungsrecht ein entsprechender Anwendungsfall nicht gegeben ist. Denn die Fälle, für die im Umlegungsverfahren eine Grundbuchsperre besteht, sind aus dem für das Bestehen einer Grundbuchsperre neben dem Umlegungsvermerk allein maßgeblichen Katalog des § 51 Abs. 1 ersichtlich.

5.2.6 Umlegungsgebiet (§ 52 Abs. 3)

Die Neufassung des § 52 Abs. 3 verdeutlicht, dass es sich auch im Falle der unwesentlichen Änderung des Umlegungsgebiets um eine Änderung des Umlegungsbeschlusses handelt, die indes in entsprechend einfach gelagerten Fällen, in denen Rechte sonstiger Beteiligter nicht betroffen sind, bereits mit ihrer Bekanntgabe an die Eigentümer der betroffenen Grundstücke wirksam wird, und dient damit dem besseren Verständnis der Vorschrift.

5.2.7 Bestandskarte und Bestandsverzeichnis (§ 53 Abs. 2)

Die Regelung des § 53 Abs. 2 Satz 3 BauGB a. F., wonach auf die Auslegung des Bestandsverzeichnisses und der Bestandskarte verzichtet werden konnte, wenn alle Beteiligten einverstanden waren, ist aufgehoben worden. Die Vorschrift hatte keine praktische Bedeutung erlangt, zumal dem Bedarf der Verwaltungspraxis an einer Vermeidung von entbehrlichen Verfahrensschritten bereits durch die Regelung des § 53 Abs. 3 Rechnung getragen wird, wonach in Fällen geringer Bedeutung - z.B. wenn nur wenige Grundstücke betroffen sind - auf die Auslegung verzichtet werden kann.

5.2.8 Benachrichtigungen und Umlegungsvermerk (§ 54 Abs. 2)

Nach § 54 Abs. 2 Satz 2 ist § 22 Abs. 6 entsprechend anzuwenden. Danach darf das Grundbuchamt Eintragungen nur vornehmen (Grundbuchsperre), wenn der Genehmigungsbescheid oder ein Zeugnis über die Genehmigungsfiktion (§ 22 Abs. 5 Satz 5) vorgelegt wird. Ist dennoch eine Eintragung vorgenommen worden, kann die Gemeinde um Eintragung eines Widerspruchs ersuchen, der unter den in § 22 Abs. 6 Satz 3 geregelten Voraussetzungen wieder gelöscht werden kann. Insoweit ist zu beachten, dass für die dem Wortlaut des § 22 Abs. 6 nach ebenfalls geregelte Freistellungserklärung der Gemeinde im Umlegungsrecht kein Anwendungsbereich besteht, da sich der Umfang des Genehmigungsvorbehalts ausschließlich nach § 51 Abs. 1 richtet und daher § 22 Abs. 8 im Umlegungsrecht keine Anwendung findet. Eine Freistellungserklärung hat die Gemeinde gemäß § 22 Abs. 8 dann zu erteilen, wenn die Voraussetzungen für den Genehmigungsvorbehalt einer Satzung zur Sicherung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktion entfallen sind. In der Umlegung kann der Genehmigungsvorbehalt des § 51 Abs. 1 demgegenüber nur dann entfallen, wenn der Umlegungsbeschluss aufgehoben oder entsprechend geändert wird. In diesem Fall kann das Grundbuchamt um Löschung des Umlegungsvermerks im Grundbuch ersucht werden, so dass auch aus dem Grundbuch ersichtlich ist, dass eine Grundbuchsperre nicht mehr besteht und demnach auch keine Freistellungserklärung zu deren Überwindung erforderlich ist.

Die entsprechende Anwendung des § 22 Abs. 6 entspricht den Regelungen im Zusammenhang mit der Genehmigung in Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen (§ 22 Abs. 6 Satz 1 und 2), der sanierungsrechtlichen bzw. er-haltungsrechtlichen Genehmigung (§ 145 Abs. 6 bzw. § 173 Abs. 1).

5.2.9 Umlegungsmasse und Verteilungsmasse (§ 55 Abs. 2 Satz 1)

Die Neuregelung des § 55 Abs. 2 Satz 1 erstreckt die gesetzliche Ermächtigung für den Vorwegabzug von Flächen aus der Umlegungsmasse auf die im Zusammenhang bebauten Ortsteile. Bisher war lediglich ein Vorwegabzug von Flächen in Bebauungsplangebieten innerhalb des Umlegungsgebietes möglich. Durch die Einbeziehung des im Zusammenhang bebauten Ortsteils wird der Anwendungsbereich der Vorschrift-praxisgerecht erweitert. Somit können Flächen für Erschließungsanlagen und sonstige, den Bewohnern dienende Einrichtungen, wie z.B. Kinderspielplätze oder Schutzvorkehrungen vor Emissionen auch in im Zusammenhang bebauten Ortsteilen vorweg ausgeschieden werden. Die Änderung ist eine Konsequenz des mit dem Bau- und Raumordungsgesetz 1998 eingeführten Verzichts auf das Vorliegen eines Bebauungsplans als Voraussetzung für die Herstellung von Erschließungsanlagen (§ 125 Abs. 2). Sie soll eine städtebaulich sinnvolle Bodenordnung im unbeplanten Innenbereich auch dann ermöglichen, wenn zugleich die Änderung oder Herstellung von Erschließungsmaßnahmen erforderlich wird. Dabei kann sich die Erforderlichkeit der Inanspruchnahme bestimmter Flächen aus einfachen Bebauungsplänen (§ 30 Abs. 3) oder sonst aus Gründen der geordneten städtebaulichen Entwicklung zur Verwirklichung einer nach § 34 zulässigen Nutzung, z.B. bei qualifizierten Anhaltspunkten aufgrund der örtlichen Situation oder Festsetzungen von Innenbereichssatzungen nach § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 oder 3 ergeben.

5.2.10 Verteilung nach Flächen (§ 58 Abs. 1 Satz 4)

Der neue § 58 Abs. 1 Satz 4 bestimmt, dass der Umlegungsvorteil in Geld auszugleichen ist, soweit dieser den Flächenbeitrag nach § 58 Abs. 1 Satz 1 übersteigt. Durch die Neuregelung werden die Verteilungsmaßstäbe der Wertumlegung und der Flächenumlegung in wirtschaftlicher Hinsicht gleichgestellt. Zugleich wird der Deckungsbeitrag für die Verfahrens- und Sachkosten (gem. § 78) bei der Flächenumlegung erhöht, um den Gemeinden, die auch bisher traditionell die Flächenumlegung bevorzugten, einen Anreiz zu geben, dieses bewährte, Verfahren auch künftig beizubehalten. .

5.2.11 Zuteilung und Abfindung (§ 59 )

Nach § 59 Abs. 2 Satz 1 ist, soweit unter Berücksichtigung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften eine Zuteilung der nach §§ 57 und 58 errechneten Anteilsflächen nicht möglich ist, ein Geldausgleich vorzunehmen.

Mit der Änderung wurde auf die gesonderte Hervorhebung des Bebauungsplans als Hinderungsgrund für eine Zuteilung nach der alten Fassung des Baugesetzbuchs verzichtet, da sich eine solche Situation bezüglich der Unmöglichkeit der Flächenzuteilung auch bei Umlegungsverfahren in im Zusammenhang bebauten Ortsteil nach § 34 ergeben kann.

In der neuen Fassung des § 59 Abs. 2 Satz 3 ist geregelt, dass sich der Geldausgleich nach dem Verkehrswert bemisst, soweit die Zuteilung den Sollanspruch mehr als nur unwesentlich überschreitet und dadurch die bauplanungsrechtlich zulässige Nutzung ermöglicht. Der bisherige Wortlaut "bebauungsplanmäßige Nutzung" ist durch die "bauplanungsrechtlich zulässige Nutzung ersetzt worden. Die Zuteilung der Grundstücksflächen kann neben dem Bebauungsplangebiet auch innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils zu einer wesentlichen Überschreitung des Soll-Anspruchs führen, so dass auch diese Fälle als von der bisherigen Regelung im Rahmen einer entsprechenden Auslegung des Gesetzestextes erfasst angesehen wurden. Durch die Neufassung wird die Regelung auch auf zulässige Nutzungen nach § 34 erstreckt.

Auch die Änderung in § 59 Abs. 3 trägt der Erleichterung der Umlegung in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil Rechnung. Die bisherige ausdrückliche Anknüpfung an das Vorliegen eines Bebauungsplans ist entfallen, da sie keine zwingende Voraussetzung für eine vom Eigentümer beantragte Abfindung mit anderweitigen Rechten ist.

Mit den Änderungen der Absätze 5 und 8 des § 59 wird verdeutlicht, dass diese Absätze im Unterschied zu den anderen Absätzen des § 59 nur im Geltungsbereich eines Bebauungsplans anwendbar sind.

5.2.12 Aufhebung, Änderung und Begründung von Rechten (§ 61 Abs. 1 Satt 2)

Die neue Fassung des § 61 Abs. 1 Satz 2 regelt, dass sowohl im Geltungsbereich eines Bebauungsplans als auch innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils nach § 34 Flächen für überwiegend den Bewohnern

dienende Anlagen festgelegt und ihre Rechtsverhältnisse geregelt werden können. Damit wird eine Harmonisierung zu der Änderung des § 55 Abs. 2, die die Möglichkeit der Vorwegausscheidung von Flächen auch auf den im Zusammenhang bebauten Ortsteil ausdehnt, erreicht.

5.2.13 Vorzeitige Besitzeinweisung (§ 77 Abs. 1 Satz 1)

Durch die Neufassung des § 77 Abs. 1 Satz 1 wird verdeutlicht, dass die Vorschrift ausschließlich im Geltungsbereich eines Bebauungsplans Anwendung findet.

5.3 Vereinfachte Umlegung (§§ 80 - 84)

Das im Zweiten Abschnitt, des Vierten Teils des . Ersten Kapitels des Baugesetzbuchs bisher in den §§ 80 ff. BauGB a. F. geregelte Grenzregelungsverfahren ist zu einem vereinfachten Umlegungsverfahren fortentwickelt worden. Dabei wird dem vergleichsweise geringen Verfahrensaufwand des bisherigen Grenzregelungsrechts ein größerer Anwendungsbereich gegeben, um den Anforderungen der Praxis im Sinne eines vereinfachten "kleinen" Umlegungsverfahrens besser gerecht zu werden.

5.3.1 Zweck, Anwendungsbereich, Zuständigkeiten (§ 80 )

In § 80 Abs. 1 ist der Anwendungsbereich dahingehend weiter gefasst worden, dass im Gegensatz zur bisherigen Grenzregelung nicht nur die Herbeiführung einer ordnungsmäßigen Bebauung und die Beseitigung bau-rechtswidriger Zustände, sondern, wie in der Umlegung, eine auch unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten zweckmäßige Neuordnung der Grundstücke nach Lage, Form und Größe ermöglicht werden soll. Hierzu dient der Verweis auf den neu gefassten § 45.

Zudem gelten für die vereinfachte Umlegung auch die Voraussetzungen des § 46 Abs. 1. Demnach muss die Umlegung zur Verwirklichung eines Bebauungsplans oder aus Gründen einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zur Verwirklichung der innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils zulässigen Nutzung nach § 34 erforderlich sein. Einer Anordnung durch die Gemeinde bei der vereinfachten Umlegung bedarf es nicht (§ 80 Abs. 2 Satz 2).

Erweitert wurde der Tatbestand des § 80 Abs. 1 BauGB a. F. auch dahingehend, dass in die vereinfachte Umlegung nicht nur unmittelbar aneinandergrenzende Grundstücke sondern auch in enger Nachbarschaft liegende Grundstücke einbezogen werden können.

Nach § 80 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB a. F. konnte eine Grenzregelung demgegenüber nur dann durchgeführt werden, wenn die Grundstücke oder Grundstücksteile "benachbart" waren (d. h. in enger Auslegung unmittelbar aneinandergrenzten).

Die nachfolgende Abbildung veranschaulicht die erweiterten Möglichkeiten der vereinfachten Umlegung. Obwohl es sich bei dem in der Abbildung dargestellten Beispiel um eine einfach zu vollziehende Bodenordnung handelt, reicht es gerade nicht aus, die Grundstücke bzw. Grund-stücksteile lediglich zwischen den unmittelbaren Nachbarn auszutauschen. Für eine sinnvolle Bodennutzung ist es vielmehr erforderlich, völlig neue Baugrundstücke zu bilden. Dies wird nunmehr durch das vereinfachte Umlegungsverfahren erleichtert.

Wie im bisherigen Recht dürfen auch im Rahmen der vereinfachten Umlegung die auszutauschenden Grundstücke bzw. Grundstücksteile nicht selbstständig bebaubar sein. Durch die Formulierung in § 80 Abs. 1 Satz 2 ("auszutauschenden oder einseitig zuzuteilenden Grundstücke oder Grundstücksteile") wird verdeutlicht, dass nur die für die Bodenordnung benötigten Wechselflächen nicht selbstständig bebaubar sein dürfen. Demnach kann der Teil eines bebauten Grundstücks, welcher selbstständig nicht bebaubar ist, als Wechselfläche einem anderen

Grundstück zugeteilt werden, auch wenn der beim ursprünglichen Eigentümer verbleibende Grundstücksteil selbstständig bebaubar ist.

Abb.: Ausgangslage

Abb.: nach der Neuordnung

Der neu eingefügte § 80 Abs. 2 verdeutlicht, dass wie bei der bisherigen Grenzregelung die Vorschriften des Ersten Abschnitts nur eingeschränkt anwendbar sind. Damit ist sichergestellt, dass zusätzliche Anforderungen an das vereinfachte Umlegungsverfahren nicht gestellt werden.

Für die Durchführung der vereinfachten Umlegung bedarf es im Unterschied zur bisherigen Grenzregelung der Vorgabe von Verteilungsmaßstäben, um die Gleichbehandlung der Eigentümer zu sichern. In dem neu eingefügten § 80 Abs. 3 Satz 1 wird ein einfach zu handhabender Zuteilungsmaßstab geregelt, der den Grundprinzipien der Verteilungsmaßstäbe und Zuteilungsgrundsätze in der Umlegung gem. §§ 56 bis 59(Zuteilung in gleicher oder gleichwertiger Lage entsprechend dem Verhältnis der früheren Grundstückswerte) entspricht.

Wie im bisherigen Grenzregelungsverfahren dürfen auch im vereinfachten Umlegungserfahren durch die Neuordnung bewirkte Grundstückswertminderungen nur unerheblich sein (vgl. § 80 Abs. 3 Satz 2). Von diesen Zuteilungsgrundsätzen darf im Vereinbarungswege mit Zustimmung der Eigentümer abgewichen werden (vgl. § 80 Abs. 3 Satz 3, § 56 Abs. 2).

Die Änderungen in § 80 Abs. 4 und 5 sind lediglich redaktioneller Natur in Folge der Einführung der neuen Absätze 2 und 3 sowie der geänderten Bezeichnung als "Vereinfachte Umlegung".

5.3.2 Geldleistungen (§ 81)

In § 81 Abs. 1 Satz 1 BauGB a. F. ist hinsichtlich des von dem Eigentümer zu leistenden Geldausgleichs zwischen "Wertänderungen der Grundstücke, die durch die Grenzregelung bewirkt wurden" und "Wertunterschieden ausgetauschter Grundstücksteile" unterschieden worden. Mit der Neufassung des § 81 Abs. 1 Satz 1 wird für die Ausgleichspflicht durch die Grundstückseigentümer in der vereinfachten Umlegung wie in der Umlegung (§ 57 Satz 4) ein einheitlicher Maßstab geregelt. Dieser Maßstab stellt auf sämtliche Vorteile hinsichtlich der Grundstücke ab, die durch das vereinfachte Umlegungsverfahren entstanden sind, Damit werden sowohl Wertänderungen, die sich infolge der Änderungen des Bodenwerts, wie auch sonstige Wertzuwächse, die sich aus der Veränderung des Bestands ergeben, erfasst.

5.3.3 Beschluss über die vereinfachte Umlegung (§ 82 )

In § 82 Abs. 1 Satz 1 wird eine verfahrensrechtliche Ergänzung vorgenommen, wonach die Gemeinde den in § 82 geregelten Beschluss über die vereinfachte Umlegung vor Beschlussfassung mit den Eigentümern zu erörtern hat. Dadurch wird dem erweiterten Anwendungsbereich der vereinfachten Umlegung gegenüber der Grenzregelung im Hinblick auf die Beteiligung und Information der Betroffenen Rechnung getragen.

Im neuen § 82 Abs. 2 Satz 2 wird regelt, dass die Beteiligten zusammen mit der Zustellung des ihre Rechte betreffenden Auszugs aus dem Beschluss gem. § 82 Abs. 2 Satz 1 darauf hinzuweisen sind, dass der Beschluss bei einer zu benennenden Stelle eingesehen werden kann. Dies entspricht der Regelung in § 69 Abs. 1 Satz 2.

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