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umwelt-online: Wertermittlungsrichtlinie 2006 (14)

Verkehrswert des Erbbaurechts

Anlage 12

Es ist der Verkehrswert eines Erbbaurechts an einem Einfamilienhausgrundstück zu ermitteln.

Annahmen für die Beispielrechnungen zum Erbbaurecht Nr. 1-5

Bodenwert des unbelasteten unbebauten erschließungsbeitragsfreien Grundstücks: 60.000 Euro
Verkehrswert des unbelasteten bebauten Grundstücks: 165.000 Euro
Sachwert der baulichen Anlagen: 100.000 Euro
Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen: 50 Jahre
Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrags: 50 Jahre
jährlich erzielbarer Erbbauzins (wertgesichert): 748,95 Euro
Liegenschaftszinssatz des unbelasteten Grundstücks: 3,0 %
Verzinsungsbetrag des Bodenwerts (Liegenschaftszins): 1.800 Euro

Beispielrechnung Nr. 1: Vergleichswertverfahren nach Nr. 4.3.2.1

zusätzliche bzw. abweichende Annahmen

Bodenwertniveau des unbelasteten unbebauten erschließungsbeitragsfreien Grundstücks: 100 Euro/ m²
Wohnfläche: 140 m²
Wohnflächenpreis (ermittelt aus dem Verhältnis des Verkehrswerts des unbelasteten bebauten Grundstücks und der Wohnfläche = 165.000 Euro/140 m²): 1.179 Euro/ m²
Vergleichsfaktor für das Erbbaurecht auf den Wert des unbelasteten bebauten Grundstücks in Abhängigkeit von Wohnflächenpreis und Restlaufzeit für freistehende Einfamilienhäuser ermittelt auf Grund von Untersuchungen: 0,85

Berechnung

Verkehrswert des unbelasteten bebauten Grundstücks		165.000 Euro
Vergleichsfaktor	x 0,85
Zwischensumme	140.250 Euro
Zu-/Abschläge wegen besonderer vertraglicher Vereinbarungen	± 0 Euro
	140.250 Euro
Verkehrswert des Erbbaurechts		140.000 Euro

finanzmathematische Methode nach Nr. 4.3.2.2

Beispielrechnung Nr. 2: Bodenwertanteil des Erbbaurechts nach Nr. 4.3.2.2.1

Berechnung

Verzinsungsbetrag des Bodenwerts (Liegenschaftszins)	1.800,00 Euro
- vertraglich und gesetzlich erzielbarer Erbbauzins	- 748,95 Euro
Differenz	1.051,05 Euro
Vervielfältiger bei 50 Jahren Restlaufzeit und 3 % Liegenschaftszinssatz	x 25,73
Bodenwertanteil des Erbbaurechts		27.044 Euro

Beispielrechnung Nr. 3: Verkehrswert des Erbbaurechts nach Nr. 4.3.2.2.2

Sachwert des Gebäudes (Gebäudewertanteil)	100.000 Euro
Bodenwertanteil des Erbbaurechts	+ 27.044 Euro
finanzmathematischer Wert des Erbbaurechts	127.044 Euro
ermittelter Marktanpassungsfaktor für Erbbaurechte	x 1,1
Zwischensumme	139.748 Euro
Zu-/Abschläge wegen besonderer vertraglicher Vereinbarungen	± 0 Euro
	139.748 Euro
Verkehrswert des Erbbaurechts		140.000 Euro

Verkehrswert des Erbbaugrundstücks

Anlage 13

Es ist der Verkehrswert eines mit einem Einfamilienhaus bebauten Erbbaugrundstücks zu ermitteln

Beispielrechnung Nr. 4: Vergleichswertverfahren nach Nr. 4.3.3.1

zusätzliche bzw. abweichende Annahmen

Bodenwertniveau des unbelasteten unbebauten erschließungsbeitragsfreien Grundstücks 100 Euro/ m²
berechnete Rendite aus dem Verhältnis erzielbarer Erbbauzins zum Bodenwert des unbelasteten Grundstücks (748,95 Euro/60.000 Euro) 1,25 %
Vergleichsfaktor auf den Wert des unbelasteten Bodenwerts in Abhängigkeit von der gegebenen Rendite und vom Bodenwertniveau ermittelt auf Grund von Untersuchungen 0,7

Berechnung

Bodenwert des unbelasteten Grundstücks		60.000 Euro
Vergleichsfaktor	x 0,7
Zwischensumme	42.000 Euro
Zu-/Abschläge wegen besonderer vertraglicher Vereinbarungen	± 0 Euro
Verkehrswert des Erbbaugrundstücks		42.000 Euro

finanzmathematische Methode nach Nr. 4.3.3.2

Beispielrechnung Nr. 5: Verkehrswert des Erbbaugrundstücks nach Nr. 4.3.3.2

unbelasteter Bodenwert	60.000 Euro
Abzinsungsfaktor bei 50 Jahren Restlaufzeit und 3 % Liegenschaftszinssatz	x 0,2281
abgezinster Bodenwert		13.686 Euro
vertraglich und gesetzlich erzielbarer Erbbauzins	748,95 Euro
Vervielfältiger bei 50 Jahren Restlaufzeit und 3 % Liegenschaftszinssatz	x 25,73
Barwert des vertraglich und gesetzlich erzielbaren Erbbauzinses		19.270 Euro
finanzmathematischer Wert des Erbbaugrundstücks		32.956 Euro
ermittelter Marktanpassungsfaktor für Erbbaugrundstücke	x 1,4
Zwischensumme	46.139 Euro
Zu-/Abschläge wegen besonderer vertraglicher Vereinbarungen	± 0 Euro
	46.139 Euro
Verkehrswert des Erbbaugrundstücks		46.000 Euro

Gebäudewertanteil des Erbbaurechts

Anlage 14

Die Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrags ist kürzer als die Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen und der Wert der baulichen Anlagen ist bei Vertragsablauf vom Grundstückseigentümer nur zu 2/3 des Verkehrswerts zu entschädigen. Für diesen Fall ist der Wert der baulichen Anlagen (Gebäudewertanteil) des Erbbaurechts zu ermitteln.

Beispielrechnung Nr. 6: Sachwertverfahren nach Nr. 4.3.2.2.2

Annahmen

Es ist der Wert der baulichen Anlagen (Gebäudewertanteil) eines Erbbaurechts für ein Einfamilienhaus zu ermitteln.

Herstellungswert der baulichen Anlagen 150.000 Euro
Restlaufzeit des Vertrags am Wertermittlungsstichtag 10 Jahre
Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen 100 Jahre
Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen 50 Jahre
Alterswertminderung nach Ross entsprechend Anlage 8 (GND 100 Jahre; RND 50 Jahre) 38 %

Berechnung

Herstellungswert der baulichen Anlagen		150.000Euro
Alterswertminderung (GND 100 Jahre; RND 50 Jahre)	38%	-57.000Euro
Sachwert der baulichen Anlagen am Wertermittlungsstichtag		93.000 Euro
abzüglich des Wertanteils der baulichen Anlagen der vom Grundstückseigentümer bei Vertragsablauf nicht zu entschädigen ist Berechnung (zur vgl. Beispielrechnung Nr. 8)		-19.345Euro
Gebäudewertanteil des Erbbaurechts		73.655 Euro

Beispielrechnung Nr. 7: Ertragswertverfahren nach Nr. 4.3.2.2.2

Annahmen

Es ist der Wert der baulichen Anlagen (Gebäudewertanteil) eines Erbbaurechts für ein Mehrfamilienhaus zu ermitteln.

Bodenwert 40.000 Euro
Restlaufzeit des Vertrags am Wertermittlungsstichtag 10 Jahre
Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen 50 Jahre
Liegenschaftszinssatz 4,5 %
nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete 31.200 Euro

Berechnung

nachhaltig erzielbare jährliche Nettokaltmiete	31.200 Euro
Bewirtschaftungskosten (§ 18 WertV)	- 7.800 Euro
Jahresreinertrag	23.400 Euro
Reinertragsanteil des Bodens 4,5 %	- 1.800 Euro
Reinertragsanteil der baulichen Anlagen	21.600 Euro
Vervielfältiger (10 Jahre Restlaufzeit des Vertrags, 4,5 % LZ)	x 7,91
über die Restlaufzeit kapitalisierte Erträge		170.856 Euro
Ertragswert der baulichen Anlagen bei Vertragsablauf (abgezinst auf den Wertermittlungsstichtag) zur Berechnung vgl. Beispielrechnung Nr. 9	255.912 Euro
vom Grundstückseigentümer an den Erbbauberechtigten zu entschädigender Anteil (66,67 %)	x 0,6667	170.616 Euro
Gebäudewertanteil des Erbbaurechts		341.472 Euro

Gebäudewertanteil des Erbbaugrundstücks

Anlage 15

Die Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrags ist kürzer als die Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen und der Wert der baulichen Anlagen ist bei Vertragsablauf vom Grundstückseigentümer nur zu 2/3 des Verkehrswerts zu entschädigen. Für diesen Fall ist der Wertanteil der baulichen Anlagen (Gebäudewertanteil) des Erbbaugrundstücks zu ermitteln.

Beispielrechnung Nr. 8: Sachwertverfahren nach Nr. 4.3.3.2.2

Annahmen

Es ist der Wertanteil der baulichen Anlagen (Gebäudewertanteil) eines Erbbaugrundstücks für ein Einfamilienhaus zu ermitteln.

Annahmen entsprechend der Beispielrechnung Nr. 6

zusätzliche bzw. abweichende Annahmen:

Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen bei Vertragsablauf 40 Jahre
Alterswertminderung nach Ross entsprechend Anlage 8 (GND 100 Jahre; RND 40 Jahre) 48 %
Liegenschaftszinssatz 3 %

Berechnung

Herstellungswert der baulichen Anlagen	150.000 Euro
Alterswertminderung nach Ross (100 Jahre GND; 40 Jahre RND bei Vertragsablauf) 48,0 %	- 72.000 Euro
Sachwert der baulichen Anlagen zum Zeitpunkt des Vertragsablaufs	78.000 Euro
Abzinsungsfaktor (10 Jahre Restlaufzeit, 3,0 % LZ)	x 0,7441
Sachwert der baulichen Anlagen bei Vertragsablauf (abgezinst auf den Wertermittlungsstichtag)	58.040 Euro
nicht vom Grundstückseigentümer zu entschädigender Anteil (33,33 %)	x 0,3333
Gebäudewertanteil des Erbbaugrundstücks		19.345 Euro

Beispielrechnung Nr. 9: Ertragswertverfahren nach Nr. 4.3.3.2.2

Annahmen

Es ist der Wertanteil der baulichen Anlagen (Gebäudewertanteil) eines Erbbaugrundstücks für ein Mehrfamilienhaus zu ermitteln.

Annahmen entsprechend der Beispielrechnung Nr. 7

Berechnung

nachhaltig erzielbare jährliche Nettokaltmiete	31.200 Euro
Bewirtschaftungskosten (§ 18 WertV) 25 %	- 7.800 Euro
Jahresreinertrag	23.400 Euro
Reinertragsanteil des Bodens 4,5 %	- 1.800 Euro
Reinertragsanteil der baulichen Anlagen	21.600 Euro
Vervielfältiger (40 Restnutzungsdauer bei Vertragsablauf; 4,5 % LZ)	x 18,40
Ertragswert der baulichen Anlagen	397.440 Euro
Abzinsungsfaktor (10 Jahre Restlaufzeit; 4,5 % LZ)	x 0,6439
Ertragswert der baulichen Anlagen bei Vertragsablauf (abgezinst auf den Wertermittlungsstichtag)	255.912 Euro
vom Grundstückseigentümer an den Erbbauberechtigten nicht zu entschädigender Anteil (33,33 %)	x 0,3333
Gebäudewertanteil des Erbbaugrundstücks		85.295 Euro

Wert eines unentgeltlichen Wohnungsrechts für den Berechtigten

Anlage 16

Es ist der Wert eines unentgeltlichen Wohnungsrechts an einem vom Berechtigten selbst bewohnten Einfamilienhaus (Beispielrechnung Nr. 10) bzw. an einer vom Berechtigten selbst bewohnten Wohnung in einem Mehrfamilienhaus (Beispielrechnung Nr. 11) zu ermitteln.

Der Berechtigte ist 65 Jahre alt und trägt nur die umlagefähigen Bewirtschaftungskosten (BetrKV).

Beispielrechnung Nr. 10: Wert des unentgeltlichen Wohnungsrechts an einem Einfamilienhaus nach Nr. 4.4.2

Annahmen

jährlich nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete für das Einfamilienhaus 7.200 Euro
Liegenschaftszinssatz (Einfamilienhaus) 3,0 %

Berechnung

jährlicher Vorteil aus
- ersparte, nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete		7.200 Euro
- Ersparnis von Kosten und Lasten		+ 0 Euro
- Unkündbarkeit und Sicherheit vor Mieterhöhungen (hier 10 % der Nettokaltmiete)		+ 720 Euro
jährlicher Nachteil aus
- Tragung von Kosten und Lasten	- 0 Euro
Summe	7.920 Euro
Leibrentenbarwertfaktor ¹ für einen 65-jährigen Mann (3 %)	x 12,216
	96.751 Euro
Wert des Wohnungsrechts für den Berechtigten		97.000 Euro

Beispielrechnung Nr. 11: Wert des unentgeltlichen Wohnungsrechts an einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus nach Nr. 4.4.2

Annahmen

jährlich nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete für die Wohnung (Mehrfamilienhaus) 4.800 Euro
Liegenschaftszinssatz (Mehrfamilienhaus) 4,0 %

Berechnung

jährlicher Vorteil aus
- ersparte, nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete		4.800 Euro
- Ersparnis von Kosten und Lasten		+ 0 Euro
- Unkündbarkeit und Sicherheit vor Mieterhöhungen (hier 10 % der Nettokaltmiete)		+ 480 Euro
jährlicher Nachteil aus
- Tragung von Kosten und Lasten	- 0 Euro
Summe	5.280 Euro
Leibrentenbarwertfaktor ¹ für einen 65-jährigen Mann (4 %)	x 11,255
	59.426 Euro
Wert des Wohnungsrechts für den Berechtigten		591.000 Euro
1) Entspricht dem Versicherungsbarwert ä_x einer lebenslänglich monatlich vorschüssig zahlbaren Rente nach der Sterbetafel 2001/2003.

Verkehrswert des mit einem unentgeltlichen Wohnungsrecht belasteten Grundstücks

Anlage 17

Es ist der Verkehrswert eines mit einem unentgeltlichen Wohnungsrecht belasteten Einfamilienhausgrundstücks (Beispielrechnung Nr. 12) bzw. eines mit einem unentgeltlichen Wohnungsrecht an einer Wohnung belasteten Mehrfamilienhausgrundstücks (Beispielrechnung Nr. 13) zu ermitteln.

Der Berechtigte ist 65 Jahre alt und trägt nur die umlagefähigen Bewirtschaftungskosten (BetrKV).

Beispielrechnung Nr. 12: Verkehrswert des mit einem unentgeltlichen Wohnungsrecht belasteten Einfamilienhausgrundstücks nach Nr. 4.4.3

Annahmen

Herstellungswert der baulichen Anlagen 150.000 Euro
Bodenwert 60.000 Euro
Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen 50 Jahre
Alter des Berechtigten 65 Jahre
durchschnittliche Lebenserwartung des Berechtigten (Wert lt. Sterbetafel 2001/2003) 16 Jahre
Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen in 16 Jahren 34 Jahre
Alterswertminderung nach Ross entsprechend Anlage 8 (GND 100 Jahre, RND 34 Jahre) 55
Liegenschaftszinssatz 4 %

Berechnung

Herstellungswert der baulichen Anlagen	150.000 Euro
Alterswertminderung (GND 100 Jahre; RND 34 Jahre) 55 %	- 82.500 Euro
Sachwert der baulichen Anlagen bei einer RND von 34 Jahren	67.500 Euro
Bodenwert	+ 60.000 Euro
Sachwert	127.500 Euro
Sachwert-Marktanpassungsfaktor	x 1,10
Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks	140.250 Euro
an das Leben gebundener Abzinsungsfaktor * (65 Jahre, 4 %)	x 0,57120
abgezinster Verkehrswert		80.111 Euro
* Berechnungsgrundlage: Versicherungsbarwert einer lebenslänglich, nachschüssig zahlbaren Rente nach der Sterbetafel 2001/200; vgl. Nr. 4.4.3.1

Übertrag		80.111 Euro
jährlicher Vorteil aus
- Übernahme von Kosten und Belastungen durch den Berechtigten		+ 0 Euro
jährlicher Nachteil aus
Übernahme von Kosten und Belastungen (hier Bewirtschaftungskosten nach § 18 WertV, hier Instandhaltungskosten)	- 800 Euro
Summe	- 800 Euro
Leibrentenbarwertfaktor * für einen 65-jährigen Mann (4 %)	x 11,255
Belastung des Grundstücks durch das Recht		- 9.004 Euro
Verkehrswert des mit einem Wohnungsrecht belasteten		71.107 Euro
Einfamilienhausgrundstücks		71.000 Euro
* Vgl. Anlage 16 Fußnote 1.

Beispielrechnung Nr. 13: Verkehrswert des mit einem unentgeltlichen Wohnungsrecht an einer Wohnung belasteten Mehrfamilienhausgrundstücks nach Nr. 4.4.3

Annahmen

Verkehrswert des unbelasteten bebauten Mehrfamilienhausgrundstücks 740.000 Euro
jährlich nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete für die Wohnung (Mehrfamilienhaus) 4.800 Euro
Liegenschaftszinssatz (Mehrfamilienhaus) 5 %

Berechnung

Verkehrswert des unbelasteten bebauten Grundstücks		740.000 Euro
jährlicher Vorteil aus
- Übernahme von Kosten und Belastungen durch den Berechtigten	+ 0 Euro
jährlicher Nachteil aus
- entgangene, nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete	- 4.800 Euro
- Übernahme von Kosten und Lasten	- 0 Euro
Summe	- 4.800 Euro
Leibrentenbarwertfaktor * für einen 65jährigen Mann (5 %)	x 10,418
Belastung des Grundstücks durch das Recht		- 50.006 Euro
		689.994 Euro
Verkehrswert des mit einem Wohnungsrecht belasteten Mehrfamilienhausgrundstücks		690.000 Euro
* Vgl. Anlage 16 Fußnote 1.

Wert eines unentgeltlichen Nießbrauchs für die Berechtigten

Anlage 18

Es ist der Wert eines unentgeltlichen Nießbrauchs an einem von den Berechtigten selbst bewohnten Einfamilienhauses (Beispielrechnung Nr. 14) bzw. an einem Mehrfamilienhaus (Beispielrechnung Nr. 15) zu ermitteln

Beispielrechnung Nr. 14: Wert des unentgeltlichen Nießbrauchs an einem Einfamilienhaus nach Nr. 4.4.2

Annahmen

jährlich nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete für das Einfamilienhaus 7.200 Euro
Liegenschaftszinssatz (Einfamilienhaus) 3,0 %
Die Berechtigte ist 70 Jahre alt und trägt sämtliche Bewirtschaftungskosten (§ 18 WertV, BetrKV).

Berechnung

jährlicher Vorteil aus
- ersparte, nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete	7.200 Euro
- Ersparnis von Kosten und Lasten (u. a. Bewirtschaftungskosten nach BetrKV).	+ 0 Euro
Unkündbarkeit und Sicherheit vor Mieterhöhungen (hier 10 % der Nettokaltmiete)	+ 720 Euro
jährlicher Nachteil aus
- Tragung sonstiger Kosten und Lasten (hier Bewirtschaftungskosten § 18 WertV-Instandhaltungskosten)	- 800 Euro
- Aufwendungen für Lasten nach § 1047 BGB)	- 0 Euro
Summe	- 7.120 Euro
Leibrentenbarwertfaktor * für eine 70jährige Frau (3 %)	x 12,015
	85.547 Euro
Wert des Nießbrauchs für die Berechtigte		86.000 Euro
* Vgl. Anlage 16 Fußnote 1.

Beispielrechnung Nr. 15: Wert des unentgeltlichen Nießbrauchs an einem Mehrfamilienhaus nach Nr. 4.4.2

Annahmen

jährlich nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete für das Mehrfamilienhaus 31.200 Euro
Liegenschaftszinssatz (Mehrfamilienhaus) 5,0 %
Die Berechtigte ist 70 Jahre alt und trägt die Bewirtschaftungskosten (§ 18 WertV).

Berechnung

jährlicher Vorteil aus
- nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete	+ 31.200 Euro
- Ersparnis von Kosten und Lasten (u. a. Bewirtschaftungskosten nach BetrKV)	+ 0 Euro
jährlicher Nachteil aus
- Tragung sonstiger Kosten und Lasten (hier Bewirtschaftungskosten § 18 WertV)	- 7.800 Euro
- Aufwendungen für Lasten nach § 1047 BGB)	- 0 Euro
Summe	+ 23.400 Euro
Leibrentenbarwertfaktor * für eine 70jährige Frau (5 %)	x 10,324
	241.582 Euro
Wert des Nießbrauchs für die Berechtigte		242.000 Euro
* Vgl. Anlage 16 Fußnote 1.

Verkehrswert des mit einem unentgeltlichen Nießbrauch belasteten Grundstücks

Anlage 19

Es ist der Verkehrswert eines mit einem unentgeltlichen Nießbrauch belasteten, von der Berechtigten selbst bewohnten Einfamilienhausgrundstücks (Beispielrechnung Nr. 16) bzw. eines, mit einem unentgeltlichen Nießbrauch belasteten Mehrfamilienhausgrundstücks (Beispielrechnung Nr. 17) zu ermitteln.

Beispielrechnung Nr. 16: Verkehrswert des mit einem unentgeltlichen Nießbrauch belasteten Einfamilienhausgrundstücks nach Nr. 4.4.3

Annahmen

Herstellungswert der baulichen Anlagen 150.000 Euro
Bodenwert 60.000 Euro
Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen 50 Jahre
Alter der Berechtigten 70 Jahre
durchschnittliche Lebenserwartung der Berechtigten (Wert lt. Sterbetafel 2002/2003) 16 Jahre
Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen in 16 Jahren 34 Jahre
Alterswertminderung nach Ross entsprechend Anlage 8 (GND 100 Jahre, RND 34 Jahre) 55 %
Die Berechtigte ist 70 Jahre alt und trägt sämtliche Bewirtschaftungskosten (§ 18 WertV, BetrKV).

Berechnung

Herstellungswert der baulichen Anlagen	150.000 Euro
Alterswertminderung (GND 100 Jahre; RND 34 Jahre) 55 %	- 82.500 Euro
Sachwert der baulichen Anlagen bei einer RND von 34 Jahren	67.500 Euro
Bodenwert	+ 60.000 Euro
Sachwert	127.500 Euro
Sachwert-Marktanpassungsfaktor	x 1,10
Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks (zum Zeitpunkt des Ablaufs des Rechts)	140.250 Euro
an das Leben gebundener Abzinsungsfaktor * (70 Jahre, 4 %)	0,5768
abgezinster Verkehrswert		80.896 Euro
* Berechnungsgrundlage: Versicherungsbarwert einer lebenslänglich, nachschüssig zahlbaren Rente nach der Sterbetafel 2001/2003; vgl. Nr. 4.4.3.1.

Übertrag		80.896 Euro
jährlicher Vorteil aus
- Übernahme von Kosten und Belastungen durch die Berechtigte (hier Bewirtschaftungskosten nach § 18 WertV, hier Instandhaltungskosten)	+ 800 Euro
- Übernahme von Lasten nach § 1047 BGB durch die Berechtigte	+ 0 Euro
jährlicher Nachteil aus
- Übernahme von Kosten und Belastungen	- 0 Euro
Summe	800 Euro
Leibrentenbarwertfaktor * für eine 70jährige Frau (4 %)	x 11,115
Summe		+ 8.892 Euro
		89.788 Euro
Verkehrswert des mit einem Nießbrauch belasteten Einfamilienhausgrundstücks		90.000 Euro
* Vgl. Anlage 16 Fußnote 1

Beispielrechnung Nr. 17: Verkehrswert des mit einem unentgeltlichen Nießbrauch belasteten Mehrfamilienhausgrundstücks nach Nr. 4.4.3

Annahmen

Verkehrswert des unbelasteten bebauten Mehrfamilienhausgrundstücks 740.000 Euro
jährlich nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete für das Mehrfamilienhaus 31.200 Euro
Liegenschaftszinssatz (Mehrfamilienhaus) 5 %
Die Berechtigte ist 70 Jahre alt und trägt die Bewirtschaftungskosten (§ 18 WertV).

Berechnung

Verkehrswert des unbelasteten bebauten Grundstücks		740.000 Euro
jährlicher Vorteil aus
- Übernahme von Kosten und Belastungen durch die Berechtigte (hier Bewirtschaftungskosten nach § 18 WertV)	+ 7.800 Euro
- Übernahme von Lasten nach § 1047 BGB durch die Berechtigte	+ 0 Euro
jährlicher Nachteil aus
- entgangene, nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete	- 31.200 Euro
Übernahme von Kosten und Belastungen	- 0 Euro
Summe	- 23.400 Euro
Leibrentenbarwertfaktor * für eine 70jährige Frau (5 %)	x 10,324
Belastung des Grundstücks durch das Recht		- 241,582 Euro
		498.418 Euro
Verkehrswert des mit einem Nießbrauch belasteten Mehrfamilienhausgrundstücks		500.000 Euro
* Vgl. Anlage 16 Fußnote 1.

Zeitlich unbefristetes Wegerecht Bodenwert des begünstigten bzw. des belasteten Grundstücks

Anlage 20

Über das an einer öffentlichen Straße gelegene Grundstück A wurde ein Wegerecht zugunsten des dahinterliegenden Grundstücks B bestellt. Das Grundstück B wurde damit verkehrlich erschlossen. Beide Grundstücke wurden nach Bestellung des Wegerechts bebaut und haben jeweils eine Fläche von 650 m².

Der unbelastete Bodenwert beträgt 150 Euro/m². Es wurde eine jährliche Wegerechtsrente in Höhe von 300 Euro vereinbart.
Die Kosten der Instandhaltung für den Weg betragen jährlich 100 Euro und sind vom Eigentümer des begünstigten Grundstücks B zu tragen.
Der Weg ist 3 m breit und 20 m lang und verläuft am Rand des Grundstücks A. Die bauliche Nutzbarkeit wird nicht beeinträchtigt.
Durch die Nutzung des Weges entstehen jedoch Immissionen, die bei Grundstück A zu einer sonstigen Nutzungsbeeinträchtigung führen.
Auf Grund der Nutzungsintensität und der Lage des Weges wird die Wertminderung mit 15 % des unbelasteten Bodenwerts angesetzt.
Eine Minderung des Gebäudewerts ist nicht gegeben.
Es wird von einem Liegenschaftszinssatz von 3 % ausgegangen,
der ewige Rentenbarwertfaktor beträgt 33,33.

Beispielrechnung Nr. 18: Bodenwert des begünstigten Grundstücks nach Nr. 4.5.1.2

Bodenwert des Grundstücks unter Berücksichtigung der geänderten Lagequalität (650 m² x 150 Euro/ m²)		97.500 Euro
abzüglich Barwert der Wegerechtsrente (300 Euro x 33,33)	- 9.999 Euro
abzüglich Barwert der Kosten für die Instandhaltung des Weges (100 Euro x 33,33)	- 3.333 Euro
zusammen	84.168 Euro
Bodenwert des begünstigten Grundstücks		84.000 Euro

Beispielrechnung Nr. 19: Bodenwert des belasteten Grundstücks nach Nr. 4.5.1.3

Bodenwert des unbelasteten Grundstücks (650 m² x 150 Euro/ m²)		97.500 Euro
abzüglich Beeinträchtigung des Grundstücks durch das Wegerecht (15 % von 97.500 Euro)	- 14.625 Euro
zuzüglich Barwert der Wegerechtsrente (300 Euro x 33,33)	+ 9.999 Euro
	92.874 Euro
Bodenwert des belasteten Grundstücks		93.000 Euro

Bodenwertermittlung eines mit einem Leitungsrecht belasteten Grundstücks

Anlage 21

Beispielrechnung Nr. 20: Bodenwert des belasteten Grundstücks nach Nr. 4.5.2

Eine unterirdische Erdgasleitung durchquert ein Einfamilienhausgrundstück im rückwärtigen Bereich.

Der Schutzstreifen ist 200 m² groß.
Das 800 m² große Grundstück wird in seiner baulichen Ausnutzung nicht beeinträchtigt, die sonstige Ausnutzung wird nur geringfügig beeinträchtigt.
Der Bodenwert beträgt 150 Euro/ m².
Wiederkehrende Entschädigungszahlungen werden nicht geleistet.

Berechnung

Bodenwert des Grundstücks ohne Berücksichtigung des Rechts (800 m² x 150 Euro/m²)	120.000 Euro
Wertminderung der vom Schutzstreifen bedeckten Fläche durch das Leitungsrecht wegen eingeschränkter sonstiger Nutzbarkeit (hier 15 %) 15 % x 200 m² x 150 Euro/m²	- 4.500 Euro
	115.500 Euro
Bodenwert des belasteten Grundstücks		116.000 Euro

Beispielrechnung Nr. 21: Bodenwert des belasteten Grundstücks nach Nr. 4.5.2

Das bisher unbebaute 600 m² große Grundstück (Wohnbauland) wird vom Schutzstreifen einer 220 KV-Freileitung berührt.

Der Schutzstreifen darf nicht überbaut werden.
Die ohne das Recht tatsächlich und rechtlich mögliche GFZ von 0,65 ist durch diese Einschränkung nicht realisierbar, sondern nur eine eingeschränkte Bebaubarkeit mit einer GFZ von 0,5.
Der unbelastete Bodenwert beträgt 100 Euro/m².
Die direkte Nachbarschaft des Grundstücks zur Freileitung begründet noch einen zusätzlichen Wertabschlag in Höhe von 10 % des unbelasteten Bodenwerts, da diese Tatsache im Bodenrichtwert noch nicht berücksichtigt wurde.
Wiederkehrende Entschädigungszahlungen werden nicht geleistet.

Berechnung

Bodenwert des Grundstücks ohne Berücksichtigung des Rechts (600 m² x 100 Euro/m²)	60.000 Euro
sonstige Wertminderung (hier 10 % des Bodenwerts)	- 6.000 Euro
geminderter Bodenwert	54.000 Euro
Wertminderung durch die eingeschränkte Bebaubarkeit (GFZ-Umrechnungskoeffizient der WertR 0,89)	x 0,89
	48.060 Euro
Bodenwert des belasteten Grundstücks		48.000 Euro

ENDE