Für einen individuellen Ausdruck passen Sie bitte die Einstellungen in der Druckvorschau Ihres Browsers an. Regelwerk, Bau- und Planungsrecht

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Auf Grund des § 250 Absatz 1 Satz 3 des Baugesetzbuchs in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634), das zuletzt durch Artikel 1 des Gesetzes vom 27. Oktober 2025 (BGBl. 2025 I Nr. 257) geändert worden ist, verordnet der Senat:

§ 1

Das Land Berlin ist ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Sinne von § 201a Satz 3 und 4 des Baugesetzbuchs, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Die Begründung zu dieser Verordnung wird im Amtsblatt für Berlin bekannt gegeben.

§ 2

Die Erteilung der Genehmigung nach § 250 Absatz 1 Satz 1 des Baugesetzbuchs ist bei dem für Planen zuständigen Amt des Bezirks zu beantragen, in dem das antragsgegenständliche Wohngebäude belegen ist.

§ 3

Diese Verordnung tritt am 1. Januar 2026 in Kraft. Sie tritt mit Ablauf des 31. Dezember 2030 außer Kraft.

Begründung

1. Allgemeines:

Mit dem Gesetz zur Mobilisierung von Bauland ( Baulandmobilisierungsgesetz) vom 14.06.2021 (BGBl. I. S. 1802) wurde § 250 - Bildung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten - als neue temporäre Regelung in das Baugesetzbuch aufgenommen.

§ 250 Absatz 1 Satz 3 BauGB ermächtigt die Landesregierung, per Rechtsverordnung Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten zu bestimmen. Über diese Bestimmung wird ein Genehmigungsvorbehalt für die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum eingeführt. Bisher musste eine solche Rechtsverordnung spätestens mit Ablauf des 31.12.2025 außer Kraft treten.

Mit dem Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung vom 27.10.2025 (BGBl. 2025 I. Nr. 257) wurde die Frist für die Laufzeit einer Rechtsverordnung nach § 250 Absatz 1 Satz 3 BauGB um fünf Jahre verlängert. Demnach muss eine solche Rechtsverordnung spätestens mit Ablauf des 31.12.2030 außer Kraft treten.

Berlin war das erste Bundesland, welches die im Jahr 2021 eingeführte neue Regelung nutzte. Sie wurde mit der Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB vom 03.08.2021 für das Land Berlin umgesetzt und trat am 06.08.2021 in Kraft. Zur Verbesserung der Rechtssicherheit wurde am 21.09.2021 eine zweite Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB erlassen. Diese ist am 07.10.2021 in Kraft getreten, zeitgleich trat die erste Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB vom 03.08.2021 außer Kraft.

Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten sind nach § 201a Satz 3 und 4 BauGB Gebiete, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt, die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt, die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Für Berlin hat die Möglichkeit der Einflussnahme auf die Umwandlung von Mietin Eigentumswohnungen eine besondere Relevanz und Dringlichkeit:

• In der letzten Dekade wurde mehrfach im Sinne der Regelung im Baugesetzbuch festgestellt, dass Berlin eine Gemeinde mit einem angespannten Wohnungsmarkt ist, in der die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Zuletzt erfolgte dies über die Mietenbegrenzungsverordnung vom 15.04.2025 ¹.
• In Berlin bewegten sich die Umwandlungen von Mietin Eigentumswohnungen bis zum Jahr 2021 und der ersten Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB anhaltend auf hohem Niveau.
• Seit dem 14.03.2015 ist die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum in den sozialen Erhaltungsgebieten nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB genehmigungspflichtig. Grundlage bildet die Umwandlungsverordnung nach § 172 Absatz 1 Satz 4 BauGB, die zuletzt am 18.02.2025 neu erlassen wurde. ² Allerdings befinden sich mehr als zwei Drittel (68 %) des Berliner Wohnungsbestands außerhalb von sozialen Erhaltungsgebieten. Auch führt der Tatbestand des § 172