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1 Vorbemerkungen

1.1 Anwendung der Richtlinien

Die Richtlinien sind anzuwenden bei der Wert- und Entschädigungsermittlung von landwirtschaftlichen Grundstücken und Betrieben, die vom Bund zu erwerben und zu veräußern sind.

Landwirtschaftliche Grundstücke sind Flächen, die ohne Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land zu sein, landwirtschaftlich nutzbar sind ( § 5 Absatz 1 der Immobilienwertermittlungsverordnung). Hierzu zählen auch Grundstücke des Obst-, Wein- und Gartenbaues und sonstiger Dauerkulturen. Zum Anwendungsbereich der LandR 19 zählen auch Grundstücke anderer Qualität, die zum Zeitpunkt des Eingriffs landwirtschaftlich genutzt werden.

Die Immobilienwertermittlungsverordnung ( ImmoWertV) vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639) und die dazu veröffentlichten Wertermittlungsrichtlinien in den jeweils geltenden Fassungen sind ergänzend heranzuziehen.

1.2 Grundsätze

Die Wert- und Entschädigungsermittlung richtet sich nach den enteignungsrechtlichen Grundsätzen (z.B. gemäß Baugesetzbuch [ BauGB], Landesenteignungsgesetzen, Landbeschaffungsgesetz oder anderen gesetzlichen Regelungen). Nach § 93 BauGB (siehe Anlage 2 Nummer 1) ist eine Entschädigung für den Rechtsverlust und andere Vermögensnachteile zu ermitteln, die sich nach den Grundsätzen des Enteignungsrechts als unmittelbare und erzwungene Folgen der Beeinträchtigung einer Rechtsposition ergeben.

Die Folgen der Beeinträchtigung müssen wegen der unterschiedlichen Rechtspositionen der Betroffenen, Eigentümer und Pächter, getrennt ermittelt und entschädigt werden. Eine gegenseitige Anrechnung oder Verrechnung zwischen Eigentümerentschädigung und Pächterentschädigung ist nicht zulässig.

Die Entschädigung bemisst sich unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Betroffenen allein nach dem Wert des genommenen Rechts (Abwägungsgebot gemäß Artikel 14 Absatz 3 Satz 3 des Grundgesetzes). Im Unterschied zum Schadensersatz soll die Entschädigung die Betroffenen "bildhaft", also abstrakt, in die Lage versetzen, sich einen gleichwertigen Vermögensgegenstand zu beschaffen.

Die Ermittlungen und deren Ergebnisse sind in einem Gutachten darzustellen. Sein Inhalt muss nachprüfbar und nach-vollziehbar sein. Eine Verkehrswertermittlung soll die in der Anlage 1 genannten Informationen enthalten.

Zur Auftragserteilung sind gemäß § 95 Absatz 1 Satz 2 und § 93 Absatz 4 BauGB (siehe Anlage 2 Nummer 1) folgende Stichtage vorzugeben:

• Der Wertermittlungsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht. Dies ist in der Regel der Zeitpunkt der Abfassung des Gutachtens, soweit nicht rechtlich andere Zeitpunkte geboten sind.
• Der Qualitätsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich der für die Wertermittlung maßgebliche Zustand des Objektes bezieht. Er entspricht dem Wertermittlungsstichtag, es sei denn, dass das Objekt infolge der Enteignung, der Besitzeinweisung oder der Vorwirkung der späteren förmlichen Enteignung (z.B. Planfeststellungsbeschluss, gegebenenfalls bereits Offenlegung von Plänen u. a.) zu einem früheren Zeitpunkt von der konjunkturellen Weiterentwicklung ausgeschlossen wurde.

Doppelentschädigungen sind unzulässig. Bei jeder einzelnen Position des Gutachtens ist daher zu prüfen, ob der auszugleichende Nachteil bereits an anderer Stelle (z.B. beim Rechtsverlust) erfasst worden ist. Vorteile, die den Betroffenen zuzurechnen sind - also keine Vorteile für die Allgemeinheit - sind entschädigungsmindernd zu berücksichtigen ( § 93 Absatz 3 BauGB).

Bei der Ermittlung der Entschädigung ist die Obliegenheit der Betroffenen, bei der Schadensminderung im zumutbaren Umfange mitzuwirken, zu berücksichtigen ( § 254 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches [ BGB], siehe Anlage 2 Nummer 2).

Der Zinssatz zur Ermittlung der Entschädigung beträgt 2 %. Anpassungen des Zinssatzes werden im Bundesanzeiger bekannt gegeben.

Die Entschädigung für den Rechtsverlust und für andere Vermögensnachteile wird grundsätzlich in Geld gewährt. Sofern die Betroffenen einen Antrag auf Ersatzland stellen, richten sich ihre Ansprüche nach den gesetzlichen Vorschriften (z.B. § 100 BauGB, siehe Anlage 2 Nummer 1, § 22 des Landbeschaffungsgesetzes).

Die Entschädigungsermittlung ist in der Regel auf der Grundlage von Nettopreisen durchzuführen. Umsatzsteuerliche Nachteile in Verbindung mit der Entschädigungszahlung sind bei einem Rechtsanspruch des Betroffenen unter Beachtung der geltenden steuerlichen Regelungen bei der Entschädigung zu berücksichtigen.

2 Ermittlung der Entschädigungen für die Eigentümer

2.1 Entschädigung für den Rechtsverlust (Eigentümer)

Die Entschädigung für den Rechtsverlust bemisst sich nach dem Verkehrswert des Wertermittlungsobjektes ( § 95 Absatz 1 BauGB, siehe Anlage 2 Nummer 1).