umwelt-online-Demo: WertR 2006 - Wertermittlungsrichtlinien - Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken (14)

umwelt-online: Wertermittlungsrichtlinie 2006 (14)

zurück

Verkehrswert des Erbbaurechts

Anlage 12

Es ist der Verkehrswert eines Erbbaurechts an einem Einfamilienhausgrundstück zu ermitteln.

Annahmen für die Beispielrechnungen zum Erbbaurecht Nr. 1-5

Bodenwert des unbelasteten unbebauten erschließungsbeitragsfreien Grundstücks: 60.000 Euro
Verkehrswert des unbelasteten bebauten Grundstücks: 165.000 Euro
Sachwert der baulichen Anlagen: 100.000 Euro
Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen: 50 Jahre
Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrags: 50 Jahre
jährlich erzielbarer Erbbauzins (wertgesichert): 748,95 Euro
Liegenschaftszinssatz des unbelasteten Grundstücks: 3,0 %
Verzinsungsbetrag des Bodenwerts (Liegenschaftszins): 1.800 Euro

Beispielrechnung Nr. 1: Vergleichswertverfahren nach Nr. 4.3.2.1

zusätzliche bzw. abweichende Annahmen

Bodenwertniveau des unbelasteten unbebauten erschließungsbeitragsfreien Grundstücks: 100 Euro/ m²
Wohnfläche: 140 m²
Wohnflächenpreis (ermittelt aus dem Verhältnis des Verkehrswerts des unbelasteten bebauten Grundstücks und der Wohnfläche = 165.000 Euro/140 m²): 1.179 Euro/ m²
Vergleichsfaktor für das Erbbaurecht auf den Wert des unbelasteten bebauten Grundstücks in Abhängigkeit von Wohnflächenpreis und Restlaufzeit für freistehende Einfamilienhäuser ermittelt auf Grund von Untersuchungen: 0,85

Berechnung

Verkehrswert des unbelasteten bebauten Grundstücks		165.000 Euro
Vergleichsfaktor	x 0,85
Zwischensumme	140.250 Euro
Zu-/Abschläge wegen besonderer vertraglicher Vereinbarungen	± 0 Euro
	140.250 Euro
Verkehrswert des Erbbaurechts		140.000 Euro

finanzmathematische Methode nach Nr. 4.3.2.2

Beispielrechnung Nr. 2: Bodenwertanteil des Erbbaurechts nach Nr. 4.3.2.2.1

Berechnung

Verzinsungsbetrag des Bodenwerts (Liegenschaftszins)	1.800,00 Euro
- vertraglich und gesetzlich erzielbarer Erbbauzins	- 748,95 Euro
Differenz	1.051,05 Euro
Vervielfältiger bei 50 Jahren Restlaufzeit und 3 % Liegenschaftszinssatz	x 25,73
Bodenwertanteil des Erbbaurechts		27.044 Euro

Beispielrechnung Nr. 3: Verkehrswert des Erbbaurechts nach Nr. 4.3.2.2.2

Sachwert des Gebäudes (Gebäudewertanteil)	100.000 Euro
Bodenwertanteil des Erbbaurechts	+ 27.044 Euro
finanzmathematischer Wert des Erbbaurechts	127.044 Euro
ermittelter Marktanpassungsfaktor für Erbbaurechte	x 1,1
Zwischensumme	139.748 Euro
Zu-/Abschläge wegen besonderer vertraglicher Vereinbarungen	± 0 Euro
	139.748 Euro
Verkehrswert des Erbbaurechts		140.000 Euro

Verkehrswert des Erbbaugrundstücks

Anlage 13

Es ist der Verkehrswert eines mit einem Einfamilienhaus bebauten Erbbaugrundstücks zu ermitteln

Beispielrechnung Nr. 4: Vergleichswertverfahren nach Nr. 4.3.3.1

zusätzliche bzw. abweichende Annahmen

Bodenwertniveau des unbelasteten unbebauten erschließungsbeitragsfreien Grundstücks 100 Euro/ m²
berechnete Rendite aus dem Verhältnis erzielbarer Erbbauzins zum Bodenwert des unbelasteten Grundstücks (748,95 Euro/60.000 Euro) 1,25 %
Vergleichsfaktor auf den Wert des unbelasteten Bodenwerts in Abhängigkeit von der gegebenen Rendite und vom Bodenwertniveau ermittelt auf Grund von Untersuchungen 0,7

Berechnung

Bodenwert des unbelasteten Grundstücks		60.000 Euro
Vergleichsfaktor	x 0,7
Zwischensumme	42.000 Euro
Zu-/Abschläge wegen besonderer vertraglicher Vereinbarungen	± 0 Euro
Verkehrswert des Erbbaugrundstücks		42.000 Euro

finanzmathematische Methode nach Nr. 4.3.3.2

Beispielrechnung Nr. 5: Verkehrswert des Erbbaugrundstücks nach Nr. 4.3.3.2

unbelasteter Bodenwert	60.000 Euro
Abzinsungsfaktor bei 50 Jahren Restlaufzeit und 3 % Liegenschaftszinssatz	x 0,2281
abgezinster Bodenwert		13.686 Euro
vertraglich und gesetzlich erzielbarer Erbbauzins	748,95 Euro
Vervielfältiger bei 50 Jahren Restlaufzeit und 3 % Liegenschaftszinssatz	x 25,73

umwelt-online - Demo-Version

(Stand: 16.06.2018)

Alle vollständigen Texte in der aktuellen Fassung im Jahresabonnement
Nutzungsgebühr: ab 105.- € netto

(derzeit ca. 7200 Titel s.Übersicht - keine Unterteilung in Fachbereiche)

Preise & Bestellung

Die Zugangskennung wird kurzfristig übermittelt

? Fragen ?
Abonnentenzugang/Volltextversion