Gesetzentwurf der Bundesregierung
Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze

A. Problem und Ziel

B. Lösung

C. Alternativen

D. Kosten der öffentlichen Haushalte

E. Sonstige Kosten

Gesetzentwurf der Bundesregierung
Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze

Bundesrepublik Deutschland Berlin, den 27. Mai 2005 Der Bundeskanzler

An den

Präsidenten des Bundesrates Herrn Ministerpräsidenten Matthias Platzeck

Sehr geehrter Herr Präsident, hiermit übersende ich gemäß Artikel 76 Absatz 2 des Grundgesetzes den von der Bundesregierung beschlossenen

Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze mit Begründung und Vorblatt.

Federführend ist das Bundesministerium der Justiz.

Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Schröder

Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze

Der Bundestag hat das folgende Gesetz beschlossen:

Artikel 1 Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes

Das Wohnungseigentumsgesetz in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Gliederungs-Nr. 403-1, veröffentlichten bereinigten Fassung, zuletzt geändert durch ... wird wie folgt geändert:

1. Dem § 5 Abs. 4 werden folgende Sätze angefügt:

"Ist das Wohnungseigentum mit der Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder der Reallast eines Dritten belastet, so ist dessen nach anderen Rechtsvorschriften notwendige Zustimmung zu der Vereinbarung nur erforderlich, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet oder ein mit dem Wohnungseigentum verbundenes Sondernutzungsrecht aufgehoben, geändert oder übertragen wird. Bei der Begründung eines Sondernutzungsrechts ist die Zustimmung des Dritten nicht erforderlich, wenn durch die Vereinbarung gleichzeitig das zu seinen Gunsten belastete Wohnungseigentum mit einem Sondernutzungsrecht verbunden wird."

2. Dem § 7 Abs. 4 werden folgende Sätze angefügt:

"Die Landesregierungen können durch Rechtsverordnung bestimmen, dass und in welchen Fällen der Aufteilungsplan (Satz 1 Nr. 1) und die Abgeschlossenheit (Satz 1 Nr. 2) von einem öffentlich bestellten oder anerkannten Sachverständigen für das Bauwesen statt von der Baubehörde ausgefertigt und bescheinigt werden. Werden diese Aufgaben von dem Sachverständigen wahrgenommen, so gelten die Bestimmungen der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes vom 19. März 1974 (BAnz. Nr. 58 vom 23. März 1974) entsprechend. Die Landesregierungen können die Ermächtigung durch Rechtsverordnung auf die Landesbauverwaltungen übertragen."

3. § 10 wird wie folgt geändert:

4. Dem § 12 wird folgender Absatz 4 angefügt:

(4) Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. Diese Befugnis kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Ist ein Beschluss gemäß Satz 1 gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden. Der Bewilligung gemäß § 19 der Grundbuchordnung bedarf es nicht, wenn der Beschluss gemäß Satz 1 nachgewiesen wird. Für diesen Nachweis ist § 26 Abs. 4 entsprechend anzuwenden."

5. § 16 wird wie folgt geändert:

6. In § 17 Satz 2 werden die Wörter "denen der Wohnungseigentümer gemäß § 22 Abs. 1 nicht zugestimmt hat" durch die Wörter "deren Kosten der Wohnungseigentümer nicht getragen hat" ersetzt.

7. § 19 Abs. 1 wird wie folgt geändert:

8. Dem § 21 werden folgende Absätze 7 und 8 angefügt:

(7) Die Wohnungseigentümer können die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen.

(8)Treffen die Wohnungseigentümer eine nach dem Gesetz erforderliche Maßnahme nicht, so kann an ihrer Stelle das Gericht in einem Rechtsstreit gemäß § 43 nach billigem Ermessen entscheiden, soweit sich die Maßnahme nicht aus dem Gesetz, einer Vereinbarung oder einem Beschluss der Wohnungseigentümer ergibt."

9. § 22 wird wie folgt geändert:

10. § 23 Abs. 4 wird wie folgt gefasst:

(4) Ein Beschluss ist nur ungültig, wenn er durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist, es sei denn, dass der Beschluss gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann."

11. § 24 wird wie folgt geändert:

(8) Die Beschluss-Sammlung ist von dem Verwalter zu führen. Fehlt ein Verwalter, so ist der Vorsitzende der Wohnungseigentümerversammlung verpflichtet, die Beschluss-Sammlung zu führen, sofern die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit keinen anderen für diese Aufgabe bestellt haben."

12. § 26 wird wie folgt geändert:

13. In § 27 Abs. 1 wird nach Nummer 4 der Punkt durch ein Semikolon ersetzt und folgende Nummer 5 angefügt:

"5.die Wohnungseigentümer unverzüglich darüber zu unterrichten, dass gegen ihn ein Rechtsstreit auf Erfüllung seiner Pflichten anhängig ist."

14. Dem § 32 Abs. 2 werden folgende Sätze angefügt:

"Die Landesregierungen können durch Rechtsverordnung bestimmen, dass und in welchen Fällen der Aufteilungsplan (Satz 2 Nr. 1) und die Abgeschlossenheit (Satz 2 Nr. 2) von einem öffentlich bestellten oder anerkannten Sachverständigen für das Bauwesen statt von der Baubehörde ausgefertigt und bescheinigt werden. Werden diese Aufgaben von dem Sachverständigen wahrgenommen, so gelten die Bestimmungen der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes vom 19. März 1974 (BAnz. Nr. 58 vom 23. März 1974) entsprechend. Die Landesregierungen können die Ermächtigung durch Rechtsverordnung auf die Landesbauverwaltungen übertragen."

15. Im III. Teil wird der 1. Abschnitt mit der Überschrift gestrichen.

16. Die bisherigen §§ 43 bis 50 werden durch die folgenden §§ 43 bis 50 ersetzt:

§ 43 Zuständigkeit

Das Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, ist ausschließlich zuständig für

§ 44 Bezeichnung der Wohnungseigentümer in der Klageschrift

(1) Wird die Klage durch oder gegen alle Wohnungseigentümer mit Ausnahme des Gegners erhoben, so genügt für ihre nähere Bezeichnung in der Klageschrift die bestimmte Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks; wenn die Wohnungseigentümer Beklagte sind, sind in der Klageschrift außerdem der Verwalter und der gemäß § 45 Abs. 2 Satz 1 bestellte Ersatzzustellungsvertreter zu bezeichnen. Die namentliche Bezeichnung der Wohnungseigentümer hat spätestens bis zum Beginn der mündlichen Verhandlung zu erfolgen.

(2) Sind an dem Rechtsstreit nicht alle Wohnungseigentümer als Partei beteiligt, so sind die übrigen Wohnungseigentümer entsprechend Absatz 1 von dem Kläger zu bezeichnen. Der namentlichen Bezeichnung der übrigen Wohnungseigentümer bedarf es nicht, wenn das Gericht von ihrer Beiladung gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 absieht.

§ 45 Zustellung

(1) Der Verwalter ist Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer, wenn diese Beklagte oder gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 beizuladen sind, es sei denn, dass er als Gegner der Wohnungseigentümer an dem Verfahren beteiligt ist oder aufgrund des Streitgegenstandes die Gefahr besteht, der Verwalter werde die Wohnungseigentümer nicht sachgerecht unterrichten.

(2) Die Wohnungseigentümer haben für den Fall, dass der Verwalter als Zustellungsvertreter ausgeschlossen ist, durch Beschluss mit Stimmenmehrheit einen Ersatzzustellungsvertreter sowie dessen Vertreter zu bestellen, auch wenn ein Rechtsstreit noch nicht anhängig ist. Der Ersatzzustellungsvertreter tritt in die dem Verwalter als Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer zustehenden Aufgaben und Befugnisse ein, sofern das Gericht die Zustellung an ihn anordnet; Absatz 1 gilt entsprechend.

(3) Haben die Wohnungseigentümer entgegen Absatz 2 Satz 1 keinen Ersatzzustellungsvertreter bestellt oder ist die Zustellung nach den Absätzen 1 und 2 aus sonstigen Gründen nicht ausführbar, kann das Gericht einen Ersatzzustellungsvertreter bestellen.

§ 46 Anfechtungsklage

(1) Die Klage auf Erklärung der Ungültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümer kann nur binnen eines Monats seit der Beschlussfassung erhoben werden; die §§ 233 bis 238 der Zivilprozessordnung gelten entsprechend.

(2) Hat der Kläger erkennbar eine Tatsache übersehen, aus der sich ergibt, dass der Beschluss gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, so hat das Gericht darauf hinzuweisen.

§ 47 Prozessverbindung

Mehrere Prozesse, in denen Klagen auf Erklärung oder Feststellung der Ungültigkeit desselben Beschlusses der Wohnungseigentümer erhoben werden, sind zur gleichzeitigen Verhandlung und Entscheidung zu verbinden. Die Verbindung bewirkt, dass die Kläger der vorher selbständigen Prozesse als Streitgenossen anzusehen sind.

§ 48 Beiladung, Wirkung des Urteils

(1) Sind an dem Rechtsstreit nicht alle Wohnungseigentümer als Partei beteiligt, so sind die übrigen Wohnungseigentümer beizuladen, es sei denn, dass ihre rechtlichen Interessen erkennbar nicht betroffen sind. Sie können der einen oder anderen Partei zu ihrer Unterstützung beitreten. Die Beiladung erfolgt durch Zustellung der Klageschrift, der die Verfügungen des Vorsitzenden beizufügen sind.

(2) Absatz 1 gilt nicht, soweit für die nicht als Partei beteiligten Wohnungseigentümer ein Prozessstandschafter auftritt. Veräußert ein beigeladener Wohnungseigentümer während des Prozesses sein Wohnungseigentum, ist § 265 Abs. 2 der Zivilprozessordnung entsprechend anzuwenden.

(3) Über die in § 325 der Zivilprozessordnung angeordneten Wirkungen hinaus wirkt das rechtskräftige Urteil auch für und gegen alle beigeladenen Wohnungseigentümer sowie ihre Rechtsnachfolger. In den Fällen des § 43 Nr. 2 und 3 wirkt das Urteil ferner gegenüber dem Verwalter, auch wenn er nicht Partei ist.

(4) Wird durch das Urteil eine Anfechtungsklage als unbegründet abgewiesen, so kann auch nicht mehr geltend gemacht werden, der Beschluss verstoße gegen eine unverzichtbare Rechtsvorschrift.

§ 49 Kostenentscheidung

(1) Wird gemäß § 21 Abs. 8 nach billigem Ermessen entschieden, so können auch die Prozesskosten nach billigem Ermessen verteilt werden.

(2) Dem Verwalter können Prozesskosten auferlegt werden, soweit die Tätigkeit des Gerichts durch ihn veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft, auch wenn er nicht Partei des Rechtsstreits ist.

§ 50 Streitwert

(1) Der Streitwert ist auf 50 Prozent des Interesses der Parteien, aller beigeladenen Wohnungseigentümer und, soweit dieser betroffen ist, des Verwalters an der Entscheidung festzusetzen. Er darf das Interesse des Klägers und der auf seiner Seite Beigetretenen an der Entscheidung nicht unterschreiten.

(2) Die Verpflichtung zur Zahlung von Gerichtskosten bemisst sich für den Kläger und die auf seiner Seite Beigetretenen höchstens nach einem Streitwert, der dem fünffachen Wert ihres Interesses an der Entscheidung entspricht; er darf den Verkehrswert ihres Wohneigentums nicht übersteigen. Die Gebühren ihres Rechtsanwalts sind von ihnen ebenfalls nur nach dem gemäß Satz 1 begrenzten Streitwert zu entrichten. Soweit ihnen Kosten des Rechtsstreits auferlegt werden oder von ihnen übernommen werden, haben sie Kosten nur nach dem gemäß Satz 1 begrenzten Streitwert zu erstatten. Der Rechtsanwalt der in Satz 1 genannten Personen kann seine Gebühren von dem Gegner nach dem für diesen geltenden Streitwert (Absatz 1) im eigenen Namen beitreiben, soweit diesem die außergerichtlichen Kosten seiner Auftraggeber auferlegt oder von diesem übernommen worden sind.

(3) Richtet sich eine Klage gegen einzelne Wohnungseigentümer, gilt Absatz 2 für den Beklagten und die auf seiner Seite Beigetretenen entsprechend."

17. Der 2. und 3. Abschnitt mit den §§ 51 bis 58 sowie § 59 werden aufgehoben.

18. Dem § 63 wird folgender § 62 vorangestellt:

§ 62 Übergangsvorschrift

(1) Für die am ...(einsetzen: Datum des ersten Tages des vierten auf die Verkündung folgenden Kalendermonats) bei Gericht anhängigen Verfahren in Wohnungseigentums- oder in Zwangsversteigerungssachen oder für die bei einem Notar beantragten freiwilligen Versteigerungen sind die durch Artikel 1 und 2 des Gesetzes vom ... (BGBl. I S. ...) (einsetzen: Datum und Fundstelle des Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze) geänderten Vorschriften des dritten Teils dieses Gesetzes sowie die des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung in ihrer bis dahin geltenden Fassung weiter anzuwenden.

(2) In Wohnungseigentumssachen finden die Bestimmungen über die Nichtzulassungsbeschwerde (§ 543 Abs. 1 Nr. 2, § 544 der Zivilprozessordnung) keine Anwendung, soweit die anzufechtende Entscheidung vor dem ...(einsetzen: 5 Jahre nach dem Datum des ersten Tages des vierten auf die Verkündung folgenden Kalendermonats) verkündet worden ist."

Artikel 2 Änderung des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung

Das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Gliederungsnummer 310-14 veröffentlichten bereinigten Fassung, zuletzt geändert durch wird wie folgt geändert:

1. § 10 wird wie folgt geändert:

2. Dem § 45 wird folgender Absatz 3 angefügt:

(3) Ansprüche der Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 sind bei der Anmeldung durch einen entsprechenden Titel oder durch die Niederschrift der Beschlüsse der Wohnungseigentümer einschließlich ihrer Anlagen oder in sonst geeigneter Weise glaubhaft zu machen. Aus dem Vorbringen müssen sich die Zahlungspflicht, die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit ergeben."

3. § 52 Abs. 2 Satz 2 wird wie folgt gefasst:

"Satz 1 ist entsprechend anzuwenden auf

4. Dem § 156 Abs. 1 werden folgende Sätze angefügt:

Artikel 3 Änderung anderer Vorschriften

(1) Das Gerichtsverfassungsgesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 9. Mai 1975 (BGBl. I S. 1077), das zuletzt durch ... geändert worden ist, wird wie folgt geändert:

1. In § 23 Nr. 2 wird nach Buchstabe b folgender Buchstabe c eingefügt:

"c) Streitigkeiten nach § 43 des Wohnungseigentumsgesetzes;"

2. In § 119 Abs. 1 Nr. 1 wird nach Buchstabe c folgender Buchstabe d angefügt:

"d) in Streitigkeiten nach § 43 des Wohnungseigentumsgesetzes;"

(2) Die Anlage 1 zu § 2 Abs. 2 (Vergütungsverzeichnis) des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes vom 5. Mai 2004 (BGBl. I S. 718, 788), das zuletzt durch ... geändert worden ist, wird wie folgt geändert:

(3) In § 31 Abs. 3 der Verordnung über das Erbbaurecht in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Gliederungsnummer 403-6, veröffentlichten bereinigten Fassung, die zuletzt durch ... geändert worden ist, wird die Angabe " §§ 505 bis 510, 513, 514 des Bürgerlichen Gesetzbuchs" durch die Angabe " §§ 464 bis 469, 472, 473 des Bürgerlichen Gesetzbuchs" ersetzt.

(4) In § 98 Abs. 2 Satz 1 des Gesetzes über Rechte an Luftfahrzeugen in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Gliederungsnummer 403-9, veröffentlichten bereinigten Fassung, das zuletzt durch ... geändert worden ist, wird die Angabe " § 223 Abs. 1, §§ 232, 401 Abs. 1, § 418 Abs. 1, §§ 435, 442 Abs. 2, § 449 Abs. 2, §§ 509, 578a, 776, 1287, 1416 Abs. 3, § 1795 Abs. 1 Nr. 2, §§ 2114, 2168a des Bürgerlichen Gesetzbuchs" durch die Angabe " § 216 Abs. 1, §§ 232, 401 Abs. 1, § 418 Abs.1, §§ 435, 442 Abs. 2, § 448 Abs. 2, §§ 452, 453, 468, 578a, 776, 1287, 1416 Abs. 3, § 1795 Abs. 1 Nr. 2, §§ 2114, 2168a des Bürgerlichen Gesetzbuchs" ersetzt.

Artikel 4 Inkrafttreten

Artikel 3 Abs. 3 und 4 dieses Gesetzes treten am Tag nach der Verkündung in Kraft. Im übrigen tritt dieses Gesetz am ... (einsetzen: Datum des ersten Tages des vierten auf die Verkündung folgenden Kalendermonats) in Kraft.

Begründung A.

Allgemeiner Teil

I. Eine Prüfung durch die Bundesregierung hat ergeben,

dass verschiedene Änderungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) angezeigt sind, um das rechtliche Instrumentarium praktikabler als bisher handhaben zu können. Ziel ist es,

Die Prüfung war veranlasst durch den Beschluss des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 20. September 2000 (NJW 2000, 3500) zur Unwirksamkeit sogenannter Ersatzvereinbarungen (vgl. dazu unten zu II. 1.) und die dadurch ausgelöste Erörterung in Rechtsprechung und Literatur sowie unter den betroffenen Wohnungseigentümern und Verwaltern über einen Anpassungsbedarf des Gesetzes. Im Rahmen der Prüfung hat die Bundesregierung - wie sie in ihrer Antwort auf die Kleine Anfrage der Fraktion der F.D.P. zum Wohnungseigentum aus dem Jahr 2001 (Bundestagsdrucksache 014/5298) angekündigt hat - die zwischenzeitliche Entwicklung in Rechtsprechung, Lehre und Verwaltungspraxis berücksichtigt.

II. Der Entwurf sieht folgende Neuregelungen vor:

1. Erleichterungen der Willensbildung der Wohnungseigentümer

Die Wohnungseigentümer regeln ihre Angelegenheiten durch Vereinbarungen, soweit sie von den gesetzlichen Vorschriften abweichen oder diese ergänzen wollen und soweit nicht das Gesetz Entscheidungen durch (Mehrheits-) Beschluss zulässt. Für diese Vereinbarungen hat sich in der Praxis auch die Bezeichnung "Gemeinschaftsordnung" eingebürgert. Dazu gehören nach der Systematik des Gesetzes (§ 8 Abs. 2 Satz 1 i.V.m. § 5 Abs. 4 WEG) auch die Bestimmungen, mit denen ein Alleineigentümer bei der Begründung von Wohnungseigentum durch Teilung (§ 8 WEG) das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander festlegt. Während eine spätere Änderung von Vereinbarungen der Einstimmigkeit bedarf, reicht für eine Entscheidung durch Beschluss grundsätzlich Stimmenmehrheit aus (§ 21 Abs. 3 WEG). Maßnahmen lassen sich demnach wesentlich leichter durch Beschlussfassung als durch Vereinbarung herbeiführen.

Vor diesem Hintergrund hatte in Rechtsprechung, Schrifttum und Verwaltungspraxis über viele Jahre weithin Einigkeit bestanden, dass ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG (Wirksamkeit bei Nichtanfechtung) grundsätzlich wirksam war, wenn er nicht innerhalb der vorgeschriebenen Frist von einem Monat angefochten wurde, und zwar auch dann, wenn sein Regelungsgegenstand - wie insbesondere eine Änderung der Gemeinschaftsordnung - an sich einer einstimmigen Vereinbarung bedurft hätte (BGH, Beschluss vom 21. Mai 1970, BGHZ 54, 65). Ein solcher Beschluss wurde auch Ersatzvereinbarung genannt oder Zitterbeschluss, weil die Wohnungseigentümer während des Anfechtungszeitraums gleichsam zitterten, ob der Beschluss angefochten würde.

Solche Beschlüsse sind nach der Entscheidung des BGH vom 20. September 2000 nun vielfach von Anfang an unwirksam, und zwar dann, wenn den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz fehlt. Die Mehrheitsherrschaft bedarf nämlich gemäß § 23 Abs. 1 WEG - so der Bundesgerichtshof - der Legitimation durch Kompetenzzuweisung, da das Gesetz für Regelungen der Wohnungseigentümer grundsätzlich Vereinbarungen vorsieht und die Mehrheitsmacht durch Beschlussfassung auf bestimmte Regelungsbereiche beschränkt. Mehrheitsbeschlüsse sind vom Gesetz namentlich dort zugelassen, wo es um den Gebrauch, die Verwaltung und die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums geht. Zulässig sind sie auch, wenn die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung ermächtigt sind, über eine Angelegenheit mit Mehrheit zu entscheiden.

Da einerseits die Einstimmigkeit jedenfalls in mittleren oder größeren Wohnanlagen kaum erreichbar ist und andererseits das geltende Recht eine Kompetenz für Mehrheitsentscheidungen für bestimmte Maßnahmen nicht oder nur begrenzt vorsieht, müssen die Wohnungseigentümer von solchen Maßnahmen vielfach Abstand nehmen, auch wenn diese im Einzelfall durchaus sinnvoll erscheinen. Zu nennen sind hier etwa die im Mietrecht verbreitete Erfassung oder Abrechnung von Betriebskosten nach Verbrauch oder Verursachung sowie bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums zur Modernisierung der Wohnanlage.

Angesichts dessen bedarf es aus Sicht der Bundesregierung einer Erweiterung des gesetzlichen Instrumentariums, um die Willensbildung zu erleichtern. Dabei wird einerseits am Prinzip der Einstimmigkeit für den Abschluss oder die Änderung von Vereinbarungen wegen der Bedeutung dieses Grundsatzes für das Wohnungseigentumsgesetz grundsätzlich festgehalten. Mit Vereinbarungen werden die grundlegenden und wesentlichen Regelungen für das gemeinschaftliche Zusammenleben der Wohnungseigentümer geschaffen oder geändert. Im Erfordernis der Einstimmigkeit von Vereinbarungen verwirklicht sich die individuelle Eigentümerposition jedes Mitglieds der Gemeinschaft. Dieses Erfordernis gewinnt seine Rechtfertigung zudem durch den Schutz, den das Vertrauen eines jeden Erwerbers auf den Fortbestand der Gemeinschaftsordnung verdient. Eigentum muss grundsätzlich mehrheitsfest sein. Andererseits wird in Rechnung gestellt, dass auch die Miteigentümer Schutz verdienen, die das gemeinschaftliche Eigentum in wirtschaftlich vernünftiger Weise den Erfordernissen der Zeit anpassen wollen. Ansonsten würde ihr Miteigentumsanteil entwertet.

In dieser Situation sieht der Gesetzentwurf punktuelle Änderungen vor, insbesondere eine punktuelle Erweiterung der Beschlusskompetenzen. Dieser Weg passt sich an die bestehenden Grundstrukturen des Gesetzes an. Er ermöglicht es, hinreichend bestimmte Voraussetzungen der Vorschriften zu normieren und trägt den Bedürfnissen der Praxis nach Verständlichkeit einer Regelung Rechnung.

Im Zuge der Erweiterung der Vorschriften sind im übrigen wegen der gebotenen Transparenz einige Klarstellungen angezeigt, damit die Wohnungseigentümer die Lösungen einiger wichtiger Kompetenzfragen, die von der Rechtsprechung und der Lehre erzielt werden konnten, aus dem Gesetz selbst ersehen können.

Nach allem geht es um folgende Änderungen zur Willensbildung (in der Abfolge der zu ändernden Vorschriften):

Soweit die vorgesehenen Änderungen eine Beschlusskompetenz und damit das Mehrheitsprinzip statt der bisher erforderlichen Einstimmigkeit für Entscheidungen der Wohnungseigentümer einführen, legen sie den Inhalt des Wohnungseigentums neu fest und sind im Hinblick auf Artikel 14 Abs. 1 Satz 2 GG als Inhalts- und Schrankenbestimmung zu werten. Sie halten sich allerdings innerhalb der Grenzen, welche die Eigentumsfreiheit zieht (vgl. zu den verfassungsrechtlichen Anforderungen: Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 9. Januar 1991, BVerfGE 83, 201, 212; Depenheuer, WE 1994, 124, 129; Rühlicke, ZMR 2002, 713, 716; Graßhof, ZWE 2003, 33, 37). Für künftig entstehendes Wohnungseigentum ist maßgeblich, dass die Einführung des Mehrheitsprinzips verhältnismäßig ist, weil die Änderungen - wie die Begründungen zu den einzelnen Vorschriften jeweils zeigen - die Individualinteressen einerseits und die Mehrheitsinteressen andererseits jeweils zu einem angemessenen Ausgleich bringen. Der dafür auch erforderliche Minderheitenschutz ist durch die weiterhin bestehende Möglichkeit einer gerichtlichen Anfechtung der Beschlüsse unter den im Gesetz im einzelnen normierten Voraussetzungen gewährleistet, namentlich dann, wenn die gefasste Mehrheitsentscheidung nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Bei bestehendem Wohnungseigentum greift zwar der auf Artikel 14 Abs. 1 Satz 2 GG beruhende Bestandsschutz. Gleichwohl sind die Änderungen zulässig, da insoweit dem öffentlichen Interesse an einer Erleichterung der Willensbildung jeweils mehr Gewicht zukommt als einem Vertrauen auf den Fortbestand der bisherigen Rechtslage.

2. Verbesserung der Informationsmöglichkeiten über Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft

Künftig soll in den Wohnungseigentümergemeinschaften eine Beschluss-Sammlung aktuell geführt werden. Eine solche Sammlung ist heute schon vielfach üblich, aber nicht in allen Gemeinschaften vorhanden.

Die Beschluss-Sammlung soll es einem Erwerber von Wohnungseigentum ermöglichen, sich über Beschlüsse der Wohnungseigentümer zu unterrichten, die diese vor seinem Beitritt zur Gemeinschaft gefasst haben und die aus dem Grundbuch nicht ersichtlich, ihm gegenüber aber gleichwohl wirksam sind (§ 10 Abs. 3 WEG). Entsprechendes gilt für die Entscheidungen des Gerichts in einem Rechtsstreit gemäß § 43 WEG (neu), die für die Beschlusslage der Gemeinschaft von Bedeutung sind. Der Erwerber soll wissen können, was auf ihn zukommt, wenn er sich danach erkundigt. Die Sammlung ist aber auch für die Wohnungseigentümer selbst sinnvoll. Auch die Wohnungseigentümer haben ein Interesse daran, die ergangenen gerichtlichen Entscheidungen und die von ihnen und ihren Voreigentümern gefassten Beschlüsse in ihrer Gesamtheit einsehen zu können. Dadurch ist auch besser gewährleistet, dass eine ergangene Entscheidung oder ein einmal gefasster Beschluss später nicht übersehen wird und damit unbeachtet bleibt. Schließlich ist die Beschluss-Sammlung für einen Verwalter praktisch unentbehrlich, weil er ohne sie keine hinreichende Kenntnis von der Beschlusslage der Wohnungseigentümer hat.

Die Pflicht zur Führung der Sammlung bedarf einer ausdrücklichen Regelung, weil es bisher keine einheitliche Meinung darüber gibt, ob eine entsprechende Verpflichtung besteht und wen sie trifft. Einerseits wird gesagt, die Beschluss-Sammlung sei als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung schon nach geltendem Recht vorgeschrieben. Andererseits wird die Ansicht vertreten, die Wohnungseigentümer treffe keine Pflicht zur Mitwirkung an der Verwaltung (Merle in Bärmann/Pick/Merle WEG, 9. Auflg., § 20, Rdnr. 8 m.w.N.). Außerdem gibt es in der Praxis bisher keine einheitlichen Vorstellungen darüber, was zum Inhalt der Sammlung gehört.

Angesichts dessen soll ausdrücklich geregelt werden, dass der Verwalter künftig eine Beschluss-Sammlung führt. Konkret bedeutet dies im wesentlichen, dass er die Beschlüsse der Wohnungseigentümer und die Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen, die nach dem Inkrafttreten der Regelungen zur Beschluss-Sammlung ergehen, mit ihrem Wortlaut in eine fortlaufende Sammlung eintragen und diese auf aktuellem Stand halten muss (§ 24 Abs. 8 Satz 1 WEG neu). Um diese Verpflichtung durchzusetzen, stellt das Gesetz klar, dass ein entsprechender Pflichtverstoß des Verwalters ein wichtiger Grund für seine Abberufung ist (§ 26 Abs. 1 Satz 4 WEG neu).

Um den Verwalter anzuhalten, die Beschluss-Sammlung ordnungsgemäß zu führen, ist auch erwogen worden, die Wirksamkeit bestimmter Beschlüsse der Wohnungseigentümer - der sogenannten gesetzes- oder vereinbarungsändernden Beschlüsse - mit ihrer Eintragung in die Sammlung oder der Einsichtnahme eines Erwerbers zu verknüpfen. Von dieser Verknüpfung ist abgesehen worden. Eine solche Regelung eröffnete insbesondere die Möglichkeit des Missbrauchs, auf die jüngst auch in der Rechtsprechung im Fall einer entsprechenden Klausel in einer Gemeinschaftsordnung hingewiesen worden ist (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 1. Oktober 2004, NJW-RR 2005, 165). So könnte ein Verwalter selbst einstimmig gefasste Beschlüsse dadurch "torpedieren", dass er die gebotene Eintragung nicht vornimmt und so verhindern, dass der Beschluss wirksam wird.

In kleinen Gemeinschaften, in denen abweichend vom Regelfall ein Verwalter fehlt, ist grundsätzlich der Vorsitzende der Wohnungseigentümerversammlung zur Führung der Sammlung verpflichtet (§ 24 Abs. 8 Satz 2 WEG neu). Da diese Gemeinschaften und damit auch die Umsetzung der Verpflichtung überschaubar sind, bedarf es insoweit keiner gesonderten Sanktion, zumal jeder Einzelne gemäß § 21 Abs. 4 WEG einen Anspruch auf ordnungsmäßige Führung der Sammlung hat und diesen gerichtlich durchsetzen kann.

Die Beschluss-Sammlung macht eine in jüngerer Zeit verschiedentlich geforderte Eintragung der sogenannten gesetzes- oder vereinbarungsändernden Beschlüsse in das Grundbuch entbehrlich. Deshalb ist insoweit eine Klarstellung in § 10 Abs. 3 Satz 2 WEG (neu) vorgesehen.

3. Harmonisierung der Gerichtsverfahren

Auf Verfahren in Wohnungseigentumssachen, für die bisher das Gesetz über die freiwillige Gerichtsbarkeit (FGG) gilt, werden die Vorschriften der Zivilprozessordnung (ZPO) erstreckt. Bei diesen Verfahren handelt es sich um rein privatrechtliche Streitigkeiten. Es gibt keinen überzeugenden Grund, hier die nach dem FGG vorgeschriebene aufwändige Amtsermittlung durchzuführen, zumal schon jetzt wesentliche Grundsätze der ZPO auch in Verfahren nach dem WEG entsprechend anzuwenden sind.

Die unsystematische Zuweisung zum Verfahrensrecht der Freiwilligen Gerichtsbarkeit wird dadurch korrigiert. Im Rahmen der FGG-Reform soll die Bezugnahme auf das FGG in den sonstigen privatrechtlichen Streitverfahren überprüft und, wenn sich die Verpflichtung zur Amtsermittlung als ein das Verfahren behindernder Fremdkörper erweist, aufgehoben werden. Diese Verfahren, insbesondere Verfahren nach dem WEG und gesellschaftsrechtliche "Spruchverfahren", sind ursprünglich allein aus pragmatischen Erwägungen, mit der Erwartung einer besonderen Verfahrensförderung und -beschleunigung dem FGG und nicht der ZPO zugewiesen worden, obwohl es sich inhaltlich um bürgerliche Rechtsstreitigkeiten handelt. Im Zuge der FGG-Reform kann das Verfahrensrecht einer Freiwilligen Gerichtsbarkeit, die von privatrechtlichen Streitverfahren bereinigt ist, sodann präziser den spezifischen Bedürfnissen der Kernverfahren angepasst werden.

Die mit der FGG-Zuweisung verbundenen Erwartungen des Gesetzgebers haben sich zudem in WEG-Verfahren nicht erfüllt.

Ein FGG-Verfahren ist wegen der grundsätzlichen Verpflichtung des Gerichts zur Amtsermittlung (§ 12 FGG) von seiner Struktur her aufwändiger und daher auch häufig langsamer als ein Zivilprozess. Das Gericht hat hier nicht die Möglichkeiten zur Konzentration und Beschleunigung, die ihm im ZPO-Verfahren aufgrund der Verantwortung der Parteien für die Vor- und Aufbereitung des Prozessstoffs zur Verfügung stehen. Hinzu kommt, dass der mit einer Amtsermittlung verbundene erhöhte Einsatz staatlicher Ressourcen nur noch dort gerechtfertigt ist, wo eine erhöhte staatliche Verpflichtung besteht. Dies ist in Verfahren in Wohnungseigentumssachen nicht der Fall, da sich deren Gegenstand von dem eines Zivilprozesses nicht unterscheidet. Eine Ausnahme bildet lediglich die Bestellung eines (Not-) Verwalters durch das Gericht gemäß den §§ 26 Abs. 3, 43 Abs. 1 Nr. 3 WEG, da sie nicht zu den sogenannten echten Streitverfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit gehört. Diese Regelung ist aber entbehrlich und soll daher entfallen (vgl. die Begründung zur Aufhebung des § 26 Abs. 3 WEG).

Schon jetzt hat sich das Wohnungseigentumsverfahren dem ZPO-Klageverfahren angenähert. Praxis und Rechtsprechung haben sich weitgehend von FGG-Grundsätzen entfernt und Mitwirkungspflichten und Beweislasten und damit in weiten Teilen praktisch ein ZPO-Verfahren eingeführt. Auch der Gesetzgeber hat diese Tendenz unterstützt, wenn auch nur vorsichtig, etwa durch das nachträglich in § 46a WEG normierte Mahnverfahren in WEG-Sachen. Die nun vorgesehenen Änderungen vollziehen daher konsequent den seit langem praktizierten Paradigmenwechsel vom FGG-Verfahren mit Amtsermittlung zum Zivilprozess mit Parteiverantwortung.

Die Änderungen ermöglichen eine effizientere und strengere Verfahrensführung, da das Gericht nunmehr - wie in jedem Zivilprozess - Sanktionen ergreifen kann, wenn die Parteien ihrer Pflicht zur Verfahrensförderung nicht nachkommen. Hinzu kommt, dass das Gericht die Möglichkeit hat, ein Versäumnisurteil zu erlassen, die Vollstreckung aufgrund eines vorläufig vollstreckbaren Urteils anzuordnen und einstweiligen Rechtsschutz in einem gesetzlich normierten Verfahren zu geben.

Die seit dem 1. Januar 2002 reformierte ZPO stellt mit der strukturell verbesserten Form der materiellen Prozessleitung, den interessengerechten Mitwirkungsrechten und -pflichten der Verfahrensbeteiligten und der qualitativ verbesserten Überprüfungsmöglichkeit gerichtlicher Entscheidungen ein Verfahrensrecht bereit, welches gerade auch für den Streit in Wohnungseigentumssachen besonders geeignet ist und dem Schutzbedürfnis der Beteiligten adäquat gerecht wird. Dem Entwurfskonzept liegt dabei die Erwartung zugrunde, dass Wohnungseigentumssachen erstinstanzlich erfahrenen, spezialisierten Richtern zugewiesen werden.

Die Verlagerung der Wohnungseigentumsverfahren zur ZPO geht einher mit einer Änderung des Instanzenzuges. Anstelle der Landgerichte sind die Oberlandesgerichte in zweiter und anstelle dieser ist nunmehr der BGH in letzter Instanz zur Entscheidung berufen. Um einer Überlastung des BGH vorzubeugen, wird die Nichtzulassungsbeschwerde in WEG-Verfahren für eine Übergangszeit ausgeschlossen (§ 62 Abs. 2 WEG neu). Mit einer nennenswerten Mehrbelastung des Bundesgerichtshofs ist daher nicht zu rechnen. Schon nach derzeitiger Rechtslage entscheidet der Bundesgerichtshof über die weitere Beschwerde, wenn diese ihm wegen Divergenz von dem Oberlandesgericht vorgelegt wird (§ 28 Abs. 2 und 3 FGG). Die Anzahl der Divergenzentscheidungen liegt bei etwa 8 bis 10 jährlich. Die Anzahl zugelassener Revisionen in WEG-Verfahren dürfte nicht wesentlich über diesen Werten liegen.

4. Harmonisierung des Wohnungseigentumsgesetzes mit Landesbauvorschriften

Durch Einführung einer Öffnungsklausel erhalten die Landesregierungen die Möglichkeit, selbst zu bestimmen, ob der Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung (§§ 7 Abs. 4 Satz 1 und 32 Abs. 2 Satz 2 WEG) künftig von einem öffentlich bestellten oder anerkannten Sachverständigen statt von der Baubehörde ausgefertigt und bescheinigt werden und ob dies generell oder nur für bestimmte Fälle geschehen soll. Dies trägt den geänderten tatsächlichen und rechtlichen Verhältnissen Rechnung. Ansonsten müsste die Baubehörde weiterhin Vorgänge auch ohne baurechtlichen Anlass prüfen, etwa bei der heute häufigeren Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen sowie bei Bauvorhaben, die nach Landesrecht inzwischen genehmigungsfrei sind.

5. Stärkung der Stellung der Wohnungseigentümer gegenüber Kreditinstituten bei der Geltendmachung von Hausgeldforderungen in der Zwangsversteigerung

Insoweit wird für Hausgeldansprüche ein begrenztes Vorrecht durch Änderung der Rangklassen des § 10 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) und so die bisher praktisch nicht vorhandene Möglichkeit geschaffen, diese in der Zwangsversteigerung mit Erfolg geltend zu machen.

In diesem Zusammenhang werden auch die speziellen Versteigerungsvorschriften im WEG zum Ausschluss eines für die Gemeinschaft nicht mehr tragbaren Wohnungseigentümers gestrichen, weil sie sich in der Praxis nicht bewährt haben. Statt dessen wird allgemein auf die Vorschriften des ZVG abgestellt.

III. Nicht aufgenommen in den Entwurf

sind Regelungen zur Einführung eines Zentralgrundbuchs neben dem Wohnungseigentumsgrundbuch, die in jüngerer Zeit angeregt worden sind (vgl. ZWE 2003, 346, 354).

Nach dem Vorschlag soll ein Teil der Grundbucheintragungen der jeweiligen Eigentumswohnungen auf ein gemeinsames Grundbuchblatt für die Wohnanlage - ein Zentralblatt - gebucht werden, insbesondere Gesamtbelastungen des Grundstücks und Angaben zur Gemeinschaftsordnung. Dies stößt auf nicht unerhebliche Bedenken, unter anderem deshalb, weil für die bestehenden Gemeinschaften der - so jüngere Zahlen - etwa fünf Millionen Eigentumswohnungen die nachträgliche Anlegung eines Zentralblatts wegen des damit verbundenen großen Aufwands ohnehin nicht zwingend vorgeschrieben werden kann. Andererseits gäbe eine Lösung, die neben der bisherigen Form des Grundbuchs - einem gesonderten Grundbuchblatt für jede Eigentumswohnung - ein gemeinsames Grundbuchblatt zuließe, die Einheitlichkeit des geltenden Rechts auf. Dies beeinträchtigte die auch in wirtschaftlicher Hinsicht wichtige Verständlichkeit des Grundbuchs erheblich. Vor allem aber ist von Bedeutung, dass es ohnehin Arbeiten des Bundes und der Länder zur Änderung der Darstellungsform des Grundbuchs und zur Einführung einer verbesserten Datenhaltung für das maschinelle Grundbuch gibt (Datenbankgrundbuch).

Das Ziel dieser Arbeiten deckt sich weithin mit dem des Vorschlags eines Zentralgrundbuchs:

Der Zugriff auf die Daten des Grundbuchs soll erleichtert und erweitert und außerdem soll das Grundbuch - wie jetzt schon das Handelsregister - künftig als laufender Text und nicht mehr wie bisher in Spalten geführt und so leichter lesbar werden. Der Bund und die Länder haben die umfangreichen Arbeiten für die erforderlichen Änderungen insbesondere der Datenhaltung und einer automatischen Umwandlung des vorhandenen Datenbestandes auch bereits begonnen. Angesichts dessen besteht jedenfalls kein Anlass für gesetzgeberische Maßnahmen im Grundbuchrecht im Zuge einer Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes. Vielmehr können die Ziele des Vorschlags eines Zentralgrundbuchs im Zuge der beabsichtigten Änderungen der Grundbuchvorschriften berücksichtigt werden.

Der Entwurf sieht auch von Regelungen zur Zuordnung des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümer ab, die ebenfalls angeregt worden sind (vgl. DNotZ 2003, 493, 511; ZWE 2003, 145, 147). Die Frage der Zuordnung des Verwaltungsvermögens hat vor allem in der Rechtslehre im Zusammenhang mit unterschiedlichen Ansichten über die Rechtsnatur des Wohnungseigentums zu teilweise heftigen Kontroversen geführt (vgl. dazu die Antwort der Bundesregierung auf die Große Anfrage der Fraktion der SPD zum Wohnungseigentum, Bundestagsdrucksache 013/4712, Blatt 22 unter B.2.9.). In der Praxis kommt ihr nach Kenntnis der Bundesregierung nur eine geringere Bedeutung zu. Dies macht die begrenzte Zahl einschlägiger gerichtlicher Entscheidungen deutlich, ebenso der Umstand, dass ein entsprechender Regelungsbedarf von den Landesjustizverwaltungen und den beteiligten Verbänden bei der Anhörung nicht angesprochen worden ist. Die Lösung der wenigen Fälle kann deshalb weiterhin der Rechtsprechung überlassen bleiben.

IV. Kosten

Das Gesetz wird die öffentlichen Haushalte entlasten. Wie oben unter 2. c) ausgeführt, werden Wohnungseigentumssachen zukünftig nicht mehr nach den Verfahrensregeln des FGG, sondern nach den Vorschriften der ZPO behandelt. Dies bedingt auch eine Umstellung von der Kostenordnung (KostO) auf das Gerichtskostengesetz (GKG). Dadurch entstehen der Justiz derzeit nicht bezifferbare, jedenfalls aber nicht unerhebliche Mehreinnahmen. Zudem wird es innerhalb der Landesjustiz nur noch zwei, nicht wie bisher drei Instanzen geben. Hierdurch kann die bisher mit der Bearbeitung von weiteren Beschwerden in WEG-Sachen beanspruchte richterliche Arbeitskraft eingespart werden. Eine gewisse, aber durch die vorgenannten Effekte mehr als kompensierte Mehrbelastung für die Länderhaushalte bringt die Verlagerung der zweitinstanzlichen Zuständigkeit in WEG-Sachen von den Land- zu den Oberlandesgerichten mit sich.

Für den Bundeshaushalt führt der Entwurf zu keiner Mehrbelastung. Um einer Überlastung des Bundesgerichtshofes vorzubeugen, werden Nichtzulassungsbeschwerden in WEG-Sachen zunächst für einen Übergangszeitraum von fünf Jahren ausgeschlossen. Der Bundesgerichtshof kann also in WEG-Verfahren nur aufgrund vom Oberlandesgericht zugelassener Revision erreicht werden. Infolge dieser Beschränkung werden sich die Eingänge in WEG-Sachen beim Bundesgerichtshof voraussichtlich nur unwesentlich erhöhen, was mit den vorhandenen Kapazitäten aufgefangen werden kann.

Vollzugsaufwand wird nicht entstehen.

Für die Wirtschaft, insbesondere für kleine und mittlere Unternehmen, entstehen keine Kosten. Das Gesetz hat auch keine preissteigernde Wirkung. Insbesondere die geplante Änderung der Rangklassen im ZVG wird nach den Erfahrungen mit einer vergleichbaren Vorrangregelung in Österreich (siehe näher unten B. II., Vorbemerkung) keine nachteiligen Auswirkungen auf die Beleihung des Wohnungseigentums haben und daher nicht zu höheren Kreditkosten führen. Indes werden die Wohnungseigentümer seltener als bisher für die Rückstände zahlungsunfähiger oder -unwilliger Mitglieder der Eigentümergemeinschaft aufkommen müssen. Dies wird die betroffenen Wohnungseigentümer entlasten.

V. Gleichstellung

Der Entwurf hat keine spezifischen Auswirkungen auf die Lebenssituation von Frauen und Männern. Diese sind von den Vorschriften des Entwurfs in gleicher Weise betroffen.

VI. Gesetzgebungskompetenz

Die Gesetzgebungskompetenz des Bundes für die vorgesehenen Regelungen folgt aus Artikel 74 Abs. 1 Nr. 1 GG (Bürgerliches Recht, Gerichtsverfassung, gerichtliches Verfahren, Rechtsanwaltschaft, Notariat). Eine bundesgesetzliche Regelung ist zur Wahrung der Rechts- und Wirtschaftseinheit im gesamtstaatlichen Interesse erforderlich (Artikel 72 Abs. 2 GG). Die geänderten Vorschriften, insbesondere des Wohnungseigentumsgesetzes und des Zwangsversteigerungsgesetzes, aber auch der anderen Bundesgesetze, gelten überall in Deutschland gleichermaßen. Dies muss zur Vermeidung einer Rechtszersplitterung auch so bleiben. Unterschiedliche Regelungen führten vor allem für überregional tätige Unternehmen wie Bauträger und Kreditinstitute zu unzumutbaren Behinderungen im länderübergreifenden Rechtsverkehr und zu erheblichen Beeinträchtigungen der Funktionsfähigkeit des einheitlichen Wirtschaftsraums.

B. Besonderer Teil

I. Zu Artikel 1 - Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes -

1. Zu Nummer 1 - § 5 Abs. 4 Satz 2 und 3 WEG neu -

Bei dieser Bewertung sind auch die Erfahrungen mit den etwa 30 Jahre zulässig gewesenen vereinbarungsändernden Mehrheitsbeschlüssen von Bedeutung. Ob die Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit einer Zustimmung von Drittberechtigten bedurft hätten, kann hier dahinstehen. Jedenfalls wurde die Zustimmung häufig, wenn nicht regelmäßig, nicht eingeholt. Dass dies praktisch zu Beeinträchtigungen der Drittberechtigten geführt hätte, ist nicht bekannt geworden, obwohl die Praxis nach den Erkenntnissen des BGH von der Möglichkeit der Ersatzvereinbarung vielfach ausufernd Gebrauch gemacht haben soll.

2. Zu Nummer 2 - § 7 Abs. 4 Satz 3 bis 5 WEG neu -

Die Begründung von Wohnungseigentum setzt nach geltendem Recht voraus, dass der Eintragungsbewilligung ein von der Baubehörde geprüfter Aufteilungsplan und eine Bescheinigung der Baubehörde über die Abgeschlossenheit der einzelnen Wohnungen beigefügt werden (§ 7 Abs. 4 Satz 1 WEG). Der Aufteilungsplan muss einen Aufriss des ganzen Gebäudes und auch die Grundrisse der einzelnen Stockwerke sowie Angaben zur Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile enthalten. Er grenzt damit das Sondereigentum vom gemeinschaftlichen Eigentum ab und legt mit der im Eigentumsrecht erforderlichen Bestimmtheit die einzelnen Anteile fest. Aus diesem Grund ist er nicht verzichtbar.

Dies gilt auch für die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Sie ist erforderlich, um die Eigentums- und Benutzungsverhältnisse innerhalb des Gebäudes klarzustellen und Streitigkeiten vorzubeugen, die sich aus einer Unklarheit dieser Beziehungen ergeben können. Jede Wohnung muss in sich abgeschlossen sein und einen Zugang vom Gemeinschaftseigentum haben, also aus dem Freien oder aus dem Treppenhaus. Außerdem muss die Wohnung zur Führung eines selbständigen Haushalts - also mit Küche, Toilette und Stromanschluss - ausgestattet sein.

Ein Verzicht auf die Abgeschlossenheit würde es ermöglichen, Wohnungseigentum auch an Einzelzimmern ohne Küche oder Toilette oder sogar an "Schlafstätten" in Übergangswohnheimen zu begründen. Wohnanlagen dieser Art führen aber erfahrungsgemäß vermehrt zu Streitigkeiten über Art und Intensität der Nutzung der gemeinschaftlichen Einrichtungen sowie über die Höhe der anteiligen Kosten und damit letztlich zu weiteren Belastungen der Gerichte.

Die Zuständigkeit der Baubehörde gründet maßgeblich darauf, dass im Zuge eines baurechtlichen Genehmigungsverfahrens für neue Wohnanlagen die Voraussetzungen für den Aufteilungsplan und für die Abgeschlossenheit von fachlich kompetenten und vom Bauherrn unabhängigen Personen mitgeprüft werden. Allerdings hat sich die tatsächliche und rechtliche Situation im Bauwesen seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsgesetzes geändert. Zum einen wird Wohnungseigentum heute weniger im Zuge der Errichtung neuer Gebäude als vielmehr durch Aufteilung vorhandener Geschossbauten begründet, also durch Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Für diese Aufteilung bedarf es keiner baurechtlichen Genehmigung. Zum anderen sind die baurechtlichen Vorschriften der Länder geändert worden. Nunmehr gibt es in vielen Ländern genehmigungsfreie Bauvorhaben sowie ein vereinfachtes neben dem "normalen" Genehmigungsverfahren. Dieser Situation und dem unterschiedlichen Stand sowie der unterschiedlichen Ausgestaltung von geänderten Bauvorschriften der Länder wird mit der vorgesehenen Öffnungsklausel Rechnung getragen.

Der neue Satz 3 ermöglicht es den Ländern zu bestimmen, ob der Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheit von einem Sachverständigen statt von der Baubehörde ausgefertigt und bescheinigt werden und ob dies generell oder nur für bestimmte Fälle geschehen soll, etwa bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen oder bei genehmigungsfreien Bauvorhaben.

Die Regelung stellt auf einen "öffentlich bestellten oder anerkannten Sachverständigen" ab, und zwar insbesondere wegen dessen Unabhängigkeit gegenüber dem teilenden Eigentümer. Die Unabhängigkeit ist erforderlich, damit die Genauigkeit der Angaben im Aufteilungsplan hinreichend sicher geprüft werden kann. Sie wäre nicht gewahrt, wenn der Bauvorlageberechtigte den Aufteilungsplan ausfertigen oder wenn er die Abgeschlossenheit bescheinigen könnte. Es wäre zu befürchten, dass es bei den Arbeiten vermehrt zu Ungenauigkeiten bei der Kennzeichnung der Eigentumsverhältnisse käme und dass damit auch die Zahl der Streitigkeiten der Wohnungseigentümer und letztlich die Belastung der Gerichte zunähme.

Der Wortlaut verdeutlicht, dass zwischen den etwa von einer Industrie- und Handelskammer öffentlich bestellten ( § 404 Abs. 2 ZPO) und den nach den landesrechtlichen Bauvorschriften staatlich anerkannten Sachverständigen nicht unterschieden wird. Auch soweit die Bauvorschriften der Länder Sachverständige nach Fachbereichen unterscheiden, ist dies hier nicht von Bedeutung, da die für den Aufteilungsplan und die Abgeschlossenheitsbescheinigung erforderlichen Kenntnisse bei den Sachverständigen aller Fachbereiche vorhanden sind.

Die Anerkennung als "Sachverständiger für das Bauwesen" richtet sich nach den geltenden Bestimmungen des Bundes und der Länder, etwa gemäß § 36 GewO (Öffentliche Bestellung von Sachverständigen) in Verbindung mit den landesrechtlichen Vorschriften. Im Entwurf bedarf es insoweit keiner Benennung einzelner Berufe.

Satz 4 (neu) regelt, dass bei einer Wahrnehmung der bisherigen Aufgaben der Baubehörde durch einen Sachverständigen die Bestimmungen der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen vom 19. März 1974 (BAnz. Nr. 58 vom 23. März 1974) entsprechend gelten. Dies hat auch zur Folge (vgl. Nr. 8 der Vorschrift), dass der Sachverständige eine Abgeschlossenheitsbescheinigung über ein genehmigungsfreies Bauvorhaben erst erteilen darf, wenn die Unterlagen bei der Baubehörde eingegangen sind und mit dem Bauvorhaben nach Ablauf der Wartefrist begonnen werden darf.

Vorher lässt sich nämlich nicht feststellen, ob die Voraussetzungen der Genehmigungsfreiheit gegeben sind.

Satz 5 (neu) enthält die Befugnis der Landesregierungen zur Subdelegation.

3. Zu Nummer 3 - § 10 WEG neu -

4. Zu Nummer 4 - § 12 Abs. 4 WEG neu -

Die Vorschrift des § 12 Abs. 1 WEG gestattet die Festlegung in der Gemeinschaftsordnung oder in einer sonstigen Vereinbarung, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf, und zwar in Anlehnung an die §§ 5 bis 8 ErbbauVO (Vereinbarung einer Veräußerungsbeschränkung) und abweichend von der allgemeinen Vorschrift des § 137 BGB, nach der rechtsgeschäftliche Verfügungsbeschränkungen gegenüber einem Dritten unwirksam sind. Durch § 12 Abs. 1 WEG soll den Wohnungseigentümern die Möglichkeit gegeben werden, sich gegen das Eindringen unerwünschter Personen in die Gemeinschaft und gegen sonstige unerwünschte Veränderungen im Personenkreis der Teilhaber zu schützen.

Beschränkungen dieser Art finden sich in vielen Gemeinschaftsordnungen. Vor allem von Bauträgern und von anderen Alleineigentümern wird bei der Begründung von Wohnungseigentum häufig vorgeschrieben, dass die Veräußerung der Zustimmung des bereits von ihnen eingesetzten Verwalters bedarf.

Allerdings kann der vom Gesetz erstrebte Zweck in der Praxis jedenfalls in mittleren und größeren Wohnanlagen kaum erreicht werden, da insbesondere die Absicht einer für die Gemeinschaft unzumutbaren Nutzung und die finanzielle Situation eines Erwerbers nicht rechtzeitig erkennbar sind. Außerdem kann die Zustimmung gemäß § 12 Abs. 2 WEG ohnehin nur aus wichtigem Grund versagt werden, so dass die Rechtsprechung einen Anspruch auf ihre Erteilung zumeist bejaht. Schließlich führt die Einholung der Zustimmung oft zu unnötigem Verwaltungsaufwand insbesondere für die Grundbuchämter sowie zu vermeidbaren Kosten, da die Wohnungseigentümer neben den Gebühren und Auslagen des Notars und des Grundbuchamts meist auch eine Provision des Verwalters bezahlen müssen. Aus der Praxis ist zudem berichtet worden, es entstünden Probleme, wenn die Gemeinschaftsordnung die Zustimmung des Verwalters bei einer Veräußerung vorsehe, ein Verwalter aber nicht vorhanden sei. Unter Umständen müsse das Gericht dann einen Verwalter bestellen, auch wenn die Zustimmung selbst von den Betroffenen als reine Formsache angesehen werde.

Angesichts dessen ist geltend gemacht worden, dass eine Streichung der Vorschrift angezeigt sei, weil sie sich nicht bewährt habe. Allerdings hat sich im Zuge der Prüfung des Handlungsbedarfs ergeben, dass der Regelung insbesondere bei kleineren Gemeinschaften und im ländlichen Bereich eine, wenn auch nicht große, Bedeutung zukommen kann. Um dem Rechnung zu tragen und gleichzeitig eine Möglichkeit zur Lösung der aufgezeigten Schwierigkeiten zu schaffen, sieht der Entwurf in Übereinstimmung mit vielen Stimmen eine Beschlusskompetenz zur Aufhebung von Veräußerungsbeschränkungen vor.

Satz 1 (neu) des Entwurfs regelt, dass die Wohnungseigentümer die Aufhebung einer bestehenden Veräußerungsbeschränkung mit Stimmenmehrheit beschließen können. Die Begründung von Veräußerungsbeschränkungen bleibt nach wie vor durch Vereinbarung zulässig. Es ist darüber nachgedacht worden, statt der einfachen eine qualifizierte Stimmenmehrheit vorzusehen. Die jetzige Lösung wird die eingangs beschriebenen Schwierigkeiten aber leichter beseitigen können. Gleichzeitig entspricht sie am ehesten dem Meinungsbild, das sich im Zuge der Beratungen ergeben hat. Dabei ist wiederum zu bedenken, dass von vielen die völlige Streichung der Vorschrift befürwortet wird.

Satz 2 (neu) stellt - wie die parallelen Regelungen der §§ 16 Abs. 5 und 22 Abs. 2 Satz 2 WEG (neu) - sicher, dass die in Satz 1 (neu) geregelte Befugnis nicht durch abweichende Vereinbarungen zu Ungunsten der Mehrheit der Wohnungseigentümer eingeschränkt oder ausgeschlossen werden kann. Dadurch wird erreicht, dass auch geltende Gemeinschaftsordnungen erfasst werden. Außerdem wird verhindert, dass ein Bauträger oder ein anderer Alleineigentümer bei der Begründung von Wohnungseigentum in der allein von ihm festgelegten Gemeinschaftsordnung die Einstimmigkeit künftig erneut vorschreiben könnte und dass es dadurch wiederum zu Schwierigkeiten käme, die der Entwurf gerade verhindern will.

Zum Teil ist vorgeschlagen worden, die Befugnis der Mehrheit insoweit zu beschneiden, als durch eine Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung in "Sonderrechte" eingegriffen werde. Ebenso ist darüber nachgedacht worden, eine Beschränkung der Befugnis nach Satz 1 (neu) durch eine notariell beurkundete Vereinbarung zuzulassen. Beides hätte die vorstehend dargestellten Schwierigkeiten aber nicht beseitigen können. Es wäre dem teilenden Alleineigentümer ein leichtes, eine Veräußerungsbeschränkung ausdrücklich als "Sonderrecht" auszugestalten. Auch werden Gemeinschaftsordnungen schon heute meist zu notarieller Urkunde vereinbart.

Bei der Bestimmung des Satzes 2 (neu) hat der Entwurf die Praxis des Wohnungseigentumsrechts vor Augen. In der Praxis werden Gemeinschaftsordnungen häufig einseitig und ohne Gestaltungsmöglichkeit der einzelnen Wohnungseigentümer festgelegt. Daraus wird deutlich, dass Satz 2 (neu) und die parallelen Vorschriften der §§ 16 Abs. 5 und 22 Abs. 2 Satz 2 WEG (neu) die Privatautonomie der Wohnungseigentümer nicht etwa schwächen, sondern stärken, weil deren Rechte künftig durch einseitige Festlegungen in der Gemeinschaftsordnung weniger als bisher eingeschränkt werden können. Die Gespräche mit der Praxis haben zudem gezeigt, dass es in aller Regel als Beschränkung der Gestaltungsmacht der Wohnungseigentümer empfunden wird, wenn eine Regelung von der Zustimmung eines jeden einzelnen Wohnungseigentümers abhängig ist. Die Gefahr, ein Einzelner könnte sinnvolle Entscheidungen aus sachwidrigen Gründen verhindern, wird dort ersichtlich als größer angesehen als die Gefahr, dass die Mehrheit nicht sachgerechte Entscheidungen trifft, zumal die Mehrheit nach allgemeinen Grundsätzen für jede ihrer Entscheidungen einen sachlichen Grund benötigt, während der Einzelne seine Mitwirkung auch aus nicht nachvollziehbaren Gründen verweigern kann.

Die Unabdingbarkeit bezieht sich nicht allein auf die Beschlusskompetenz als solche, sondern auch auf die Mehrheitsmacht. Dies wird im Entwurf dadurch verdeutlicht, dass auf die Befugnis "im Sinne des Satzes 1" abgestellt wird.

Belange der Wohnungseigentümer in "Familienanlagen" oder ähnlichen kleinen Gemeinschaften werden durch die Unabdingbarkeit auch künftig praktisch nicht eingeschränkt. Dem Anliegen der Miteigentümer, bestimmen zu können, wer im Haus wohnt, wird schon nach geltendem Recht üblicherweise dadurch Rechnung getragen, dass ein durch Vormerkung gesicherter Rückübertragungsanspruch für den Fall einer Veräußerung ohne die vorgesehene Zustimmung vereinbart oder dass ein gegenseitiges Vorkaufsrecht eingeräumt wird.

Diese Möglichkeiten haben die Miteigentümer auch weiterhin und sie können ihr erstrebtes Ziel damit auch praktisch erreichen, weil es insoweit im Unterschied zur Veräußerungsbeschränkung gemäß § 12 Abs. 1 WEG auf einen wichtigen Grund nicht ankommt.

Satz 3 (neu) stellt klar, dass eine gemäß § 10 Abs. 2 WEG im Grundbuch eingetragene Veräußerungsbeschränkung dort gelöscht werden kann, auch wenn sie durch einen Beschluss aufgehoben wird.

Die Sätze 4 und 5 (neu) enthalten Regelungen über den grundbuchmäßigen Nachweis der Löschung. Diese erscheinen geboten, um klarzustellen, dass es einer Bewilligung der Löschung gemäß § 19 GBO nicht bedarf, wenn der Beschluss zur Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung dem Grundbuchamt in der Form des § 26 Abs. 4 WEG (öffentliche Beglaubigung) nachgewiesen wird.

5. Zu Nummer 5 - § 16 WEG neu -

6. Zu Nummer 6 - § 17 Satz 2 WEG neu -

Es handelt sich um eine Folgeänderung zu § 16 Abs. 4 WEG (neu). Die bisherige Regelung des § 17 Satz 2 WEG geht im Anschluss an § 16 Abs. 3 WEG (§ 16 Abs. 6 Satz 1 WEG -neu - ) davon aus, dass ein Wohnungseigentümer, der einer Maßnahme nach § 22 Abs. 1 WEG nicht zugestimmt hat, weder einen Anteil an den Nutzungen beanspruchen kann, noch mit den Kosten der Maßnahme belastet ist. Es ist deshalb folgerichtig, dass der geltende § 17 Satz 2 WEG solche Maßnahmen bei der Bewertung des Anteils nicht berücksichtigt. Aufgrund § 16 Abs. 4 WEG (neu) ist es den Wohnungseigentümern künftig möglich, die Kosten einer Maßnahme gemäß § 22 Abs. 1 WEG auch solchen Wohnungseigentümern aufzuerlegen, die der Maßnahme nicht zugestimmt haben, soweit diese Wohnungseigentümer einen Gebrauchsvorteil haben. Wer sich aber nach dem Willen der anderen Wohnungseigentümer aufgrund eines entsprechenden Gebrauchsvorteils an den Kosten einer Maßnahme beteiligen muss, soll auch an einer Wertsteigerung der Miteigentumsanteile partizipieren, unabhängig davon, ob er die Maßnahme selbst unterstützt hat. Die Bestimmung des § 17 Satz 2 WEG (neu) stellt daher darauf ab, ob der Wohnungseigentümer die Kosten der Maßnahme getragen hat.

7. Zu Nummer 7 - § 19 Abs. 1 WEG neu -

8. Zu Nummer 8 - § 21 Abs. 7 und 8 WEG neu -

9. Zu Nummer 9 - § 22 Abs. 1 bis 4 WEG neu -

Gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 und 2 WEG bedürfen bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgehen, der Zustimmung aller Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die Veränderung über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß - das heißt, nicht ganz unerheblich - beeinträchtigt werden (vgl. dazu Merle in Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Auflg., § 22, Rdnr. 3). Diese Vorschrift wirft in mehrfacher Hinsicht Schwierigkeiten auf, denen abgeholfen werden soll:

10. Zu Nummer 10 - § 23 Abs. 4 WEG neu -

Im Unterschied zu "schwebend" unwirksamen Beschlüssen entfalten nichtige Beschlüsse endgültig keine Rechtswirkungen. Deshalb bedarf es in diesen Fällen keiner Ungültigerklärung durch richterlichen Gestaltungsakt gemäß § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG (Merle in Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Auflg., § 23, Rdnr. 121 und 150). Der Wortlaut des § 23 Abs. 4 WEG ist insoweit allerdings missverständlich, da er zu der Annahme verleiten kann, dass auch ein Beschluss, der gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann - also ein nichtiger Beschluss (BGHZ 107, 268) - nur ungültig ist, wenn er im Verfahren gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG für ungültig erklärt worden ist. Eine derartige Auslegung wird zu Recht als mit Sinn und Zweck des § 23 Abs. 4 WEG nicht vereinbar angesehen (BGH a.a.O.). Der Entwurf sorgt für gesetzgeberische Klarheit, indem der mit "es sei denn" beginnende Satzteil des geltenden § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG unmittelbar an den nunmehr einzigen Satz des § 23 Abs. 4 WEG (neu) angefügt wird. Auf diese Weise wird verdeutlicht, dass bei einem Verstoß gegen unverzichtbare Rechtsvorschriften nicht nur die Klagefrist von einem Monat nicht gilt, sondern es schon einer Ungültigerklärung durch Urteil nicht bedarf. Möglich bleibt - wie bisher - ein auf deklaratorische Feststellung der Nichtigkeit gerichteter Feststellungsantrag; zwingend ist die Klageerhebung jedoch nicht.

Die bisher in § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG geregelte Klagefrist wird - zusammen mit einer weiteren verfahrensrechtlichen Regelung - in den neuen § 45 WEG übernommen.

11. Zu Nummer 11 - § 24 WEG neu -

12. Zu Nummer 12 - § 26 WEG neu -

13. Zu Nummer 13 - § 27 Abs. 1 Nr. 5 WEG neu -

Die Regelung erweitert die Pflichten des Verwalters. Wenn gegen ihn von einem Wohnungseigentümer ein Rechtsstreit auf Erfüllung seiner Pflichten geführt wird, hat er die Verpflichtung, die Wohnungseigentümer davon zu unterrichten. Die Unterrichtung ist nicht nur wegen der Parteistellung der Wohnungseigentümer erforderlich, sondern auch sachliche Voraussetzung dafür, dass ein Miteigentümer das ihm zustehende Recht ausüben kann, sich als Nebenintervenient am Rechtsstreit zu beteiligen.

14. Zu Nummer 14 - § 32 Abs. 2 Satz 4 bis 6 WEG neu -

Für das Dauerwohnrecht enthält § 32 Abs. 2 Satz 2 und 3 WEG Regelungen, die inhaltlich denen des § 7 Abs. 4 Satz 1 und 2 WEG entsprechen. Die Erwägungen, die für eine Öffnungsklausel für die Landesregierungen durch den vorgesehenen § 7 Abs. 4 Satz 3 bis 5 WEG (neu) sprechen, treffen in gleicher Weise auf das Dauerwohnrecht zu. Die entsprechenden Änderungen sind daher auch hier vorzunehmen.

15. Zu Nummer 15 - Streichung des 1. Abschnitts mit der Überschrift im III. Teil des Wohnungseigentumsgesetzes -

Da auf die Verfahren in Wohnungseigentumssachen die Vorschriften der Zivilprozessordnung erstreckt werden, ist im III. Teil des Wohnungseigentumsgesetzes der 1. Abschnitt mit der Überschrift, die von einem FGG-Verfahren spricht, zu streichen.

16. Zu Nummer 16 - Ersetzung der §§ 43 bis 50 WEG -

17. Zu Nummer 17 - Aufhebung des 2. und 3. Abschnitts mit den §§ 51 bis 58 WEG sowie des § 59 WEG -

Die Aufhebung des 2. und 3. Abschnitts des Gesetzes mit den §§ 51 bis 58 WEG

ist Folge der Erstreckung der ZPO-Regelungen auf Verfahren in WEG-Sachen und der Anwendung der ZVG-Vorschriften auf die Entziehung des Wohnungseigentums.

Der Streitwert, für den bisher § 48 Abs. 3 WEG (Geschäftswert) gilt, richtet sich künftig nach § 50 WEG (neu). Für die Kostenentscheidung, die im bisherigen § 47 WEG geregelt ist, sind künftig die §§ 91 ff. ZPO und § 49 WEG (neu) maßgeblich. Die Gerichtskosten richten sich künftig nach dem Gerichtskostengesetz, nicht mehr nach § 48 WEG und der Kostenordnung.

Die Aufhebung des § 59 WEG ist eine Folge des Beschlusses des 2. Senats des Bundesverfassungsgerichts vom 2. März 1999 (BVerfGE 100, 249). Der Senat hat für den Bereich der Bundesauftragsverwaltung entschieden, dass allgemeine Verwaltungsvorschriften für den Vollzug der Bundesgesetze durch die Länder im Auftrag des Bundes nach Artikel 85 Abs. 2 Satz 1 GG ausschließlich von der Bundesregierung als Kollegium mit Zustimmung des Bundesrates erlassen werden können. Da dies nach allgemeiner Meinung auch für den Erlass allgemeiner Verwaltungsvorschriften nach Artikel 84 Abs. 2 GG, also für den hier einschlägigen Bereich des landeseigenen Gesetzesvollzugs gilt, ist § 59 WEG aus Gründen der Rechtsklarheit aufzuheben. Einer neuen ausdrücklichen Ermächtigung zum Erlass allgemeiner Verwaltungsvorschriften durch die Bundesregierung bedarf es nicht, da sich eine solche Ermächtigung bereits unmittelbar aus Artikel 84 Abs. 2 GG ergibt.

Auf die Tätigkeit der Baubehörden und eine Aufgabenübertragung auf einen Sachverständigen gemäß den §§ 7 Abs. 4 und 32 Abs. 2 WEG hat die Aufhebung des § 59 WEG keinen Einfluss, da die Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen vom 19. März 1974 (BAnz. Nr. 58 vom 23. März 1974) auf der Grundlage des Artikel 84 Abs. 2 GG von der Bundesregierung als Kollegium mit Zustimmung des Bundesrates erlassen worden ist.

18. Zu Nummer 18 - § 62 WEG neu -

Die im Entwurf vorgesehene Erstreckung der ZPO-Regelungen auf Verfahren in WEG-Sachen, die Streichung der Versteigerungsvorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes sowie die Einführung eines begrenzten Vorrangs für Hausgeldforderungen sollen die im Zeitpunkt des Inkrafttretens anhängigen Verfahren nicht berühren. Der Übergang vom alten auf das neue Recht könnte ansonsten zu Verzögerungen und Erschwerungen führen.

Um einer Überlastung des Bundesgerichtshofs vorzubeugen, sollen außerdem Nichtzulassungsbeschwerden gemäß § 544 ZPO für eine Übergangszeit ausgeschlossen werden. Die mit dieser Zielsetzung in Absatz 2 getroffene Regelung lehnt sich an § 26 Nr. 9 EGZPO - eine Übergangsregelung zur ZPO-Reform - an. Der Gesetzgeber hatte seinerzeit Anlass gesehen, die Nichtzulassungsbeschwerde in Familiensachen für eine fünfjährige Übergangsfrist nicht zuzulassen.

Die durch die vorgesehene Erstreckung der ZPO-Vorschriften auf Wohnungseigentumssachen entstehende Situation ist mit der damaligen in Familiensachen vergleichbar. Wie in Familiensachen nach altem Recht ist derzeit auch in Wohnungseigentumssachen der Zugang zum Bundesgerichtshofs nur nach einer entsprechenden Entscheidung der Vorinstanz - nämlich der Vorlage gemäß § 28 Abs. 2 FGG - eröffnet. Wird diese Regelung der Sache nach vorübergehend beibehalten, indem eine Revision ausschließlich nach Zulassung durch das Oberlandesgericht, nicht aber nach erfolgter Nichtzulassungsbeschwerde möglich ist, wird einer Überlastung des Bundesgerichtshofs vorgebeugt.

II. Zu Artikel 2 - Änderung des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (ZVG) -

Vorbemerkung: Es ist zunehmend zu beobachten, dass Hausgeldansprüche bei vermögenslosen oder zahlungsunwilligen Wohnungseigentümern nicht eintreibbar sind und ihre Kostenanteile von den anderen Wohnungseigentümern mitgetragen werden müssen. Auf der Grundlage des geltenden Zwangsversteigerungsrechts fallen rückständige Hausgeldansprüche bei der Vollstreckung in das Wohnungseigentum in der Praxis meist aus, da sie nur nachrangig geltend gemacht werden können. Um dem Ausfall von Hausgeldansprüchen in der Zwangsversteigerung entgegenzuwirken, soll deshalb den nach dem WEG bestehenden Hausgeldansprüchen der Wohnungseigentümer in der Zwangsversteigerung ein begrenztes Vorrecht durch Änderung der Rangklassen des § 10 ZVG eingeräumt werden. Dies entspricht auch Anregungen aus den Ländern, von Gerichten, aus der Praxis der Verwaltung von Eigentumswohnungen sowie Forderungen im Schrifttum (Schmidt, NZM 2002, 847, 852; Vogel, ZMR 2003, 716, 721; Häublein, ZWE 2004, 48, 62). Ein so vorgesehener Vorrang bedeutet, dass den dinglich Berechtigten über die ihnen schon bisher insbesondere nach § 10 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 ZVG vorgehenden Ansprüche hinaus weitere Ansprüche vorgehen, die aus dem Grundbuch nicht ersichtlich sind.

Die durch das WEG erst im Jahr 1951 geschaffene Möglichkeit der Bildung von Wohnungseigentum war bei Erlass des ZVG, insbesondere der Normierung des § 10 ZVG, für den Gesetzgeber der Reichsjustizgesetze nicht vorhersehbar. Ihm ging es, wie auch an § 10 Abs. 1 Nr. 1 ZVG zu erkennen ist, darum, den Realgläubigern nur diejenigen Aufwendungen vorgehen zu lassen, die zur Erhaltung oder zur nötigen Verbesserung des Grundstücks erforderlich sind. Durch ein zu weites Verständnis der "Ausgaben zur Erhaltung oder nötigen Verbesserung des Grundstücks" befürchtete man eine nachteilige Beeinflussung des Realkredits (vgl. Bericht der 16. Kommission, Materialien zu den Reichsjustizgesetzen, herausgegeben von Hahn und Mugdan, Band 5, 1897, Seite 106 f.). Mit der nunmehr in Absatz 1 Nr. 2 in Aussicht genommenen Ergänzung des § 10 ZVG wird bewusst dieses enge Verständnis durchbrochen. Es wird die Möglichkeit geschaffen, die anteiligen Lasten und Kosten, zu denen auch verbrauchsabhängige Ausgaben der Wohnungseigentümer (etwa Strom, Wasser und Gas) gehören, den nachfolgenden dinglich gesicherten Ansprüchen vorgehen zu lassen.

Wenn Hausgeldansprüche bei vermögenslosen oder zahlungsunwilligen Wohnungseigentümern nicht mehr eintreibbar sind, müssen ihre Kostenanteile von den anderen Wohnungseigentümern mitgetragen werden. Notwendige Maßnahmen der Pflege und Instandhaltung des Wohnungseigentums unterbleiben. Wohnanlagen können verfallen oder zumindest erheblich an Wert einbüßen. In solchen Fällen finden sich auch kaum noch Erwerber für die betroffenen Wohnungen. Die Interessen der Realkreditgeber können hierdurch stärker geschädigt werden als durch einen begrenzten Vorrang. Im übrigen sichern die laufenden Instandhaltungsbeiträge den Werterhalt der Anlage und kommen so den Kreditgebern ebenfalls zugute. Auch würde bei einer Häufung des individuellen Eintretenmüssens für fremde Schulden die Attraktivität des Wohnungseigentums insgesamt leiden. Schließlich haben die übrigen Wohnungseigentümer im allgemeinen keinen Einfluss auf den Erwerb einer Wohnung ihrer Anlage durch einen weniger kapitalkräftigen Käufer. Die Kreditinstitute haben hier bessere Prüfungsmöglichkeiten. Sie stehen dem Risiko der Zahlungsunfähigkeit ihres Kunden näher als die Wohnungseigentümer. Das Risiko eines Ausfalls trifft sie wegen der breiteren Risikostreuung auch weniger als die beteiligten Wohnungseigentümer.

Durch die Schaffung des beabsichtigten Vorrangs für Hausgeldansprüche im Rahmen des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG(neu) werden die nachfolgenden dinglich berechtigten Gläubiger nicht unangemessen benachteiligt. Denn der vorgesehene Vorrang begrenzt die berücksichtigungsfähigen Ansprüche auf die laufenden sowie die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Kalenderjahren, die insgesamt aber nicht mehr als fünf Prozent des festgesetzten Verkehrswertes (§ 74a ZVG) ausmachen dürfen. Damit wird für die nachfolgenden Realkreditgläubiger der finanzielle Umfang der aufgrund § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG (neu) vorausgehenden Rechte kalkulierbar.

Die Einräumung des Vorrechts in der Zwangsversteigerung auch gegenüber dinglichen Rechten, die bei dem Inkrafttreten des Gesetzes bereits bestehen, greift zwar in die Rechtsposition der Berechtigten solcher Rechte ein. Wegen der besonderen Notwendigkeit einer Bevorrechtigung von Wohngeldansprüchen und des Umstands, dass die bevorrechtigten Beträge im wesentlichen auch dem einzelnen Wohnungseigentum als Belastungsgegenstand zugute kommen, und weil das Vorrecht ohnehin nur für Hausgeld aus einem eng begrenzten Zeitraum zur Verfügung steht, ist dieser Eingriff aber auch im Hinblick auf Artikel 14 Abs. 1 Satz 1 GG gerechtfertigt. Ansonsten würde die Regelung für eine sehr große Zahl von Wohnanlagen auf Dauer unanwendbar.

Eine vergleichbare Vorrangregelung für WE-Hausgeldansprüche wurde im Jahre 1999 in der Republik Österreich in die dem ZVG insoweit entsprechende Exekutionsordnung (§ 216 Abs. 1 Nr. 3) aufgenommen. Nachteilige Auswirkungen auf die Beleihung des Wohnungseigentums sind nicht bekannt geworden.

Nicht aufgegriffen wird der Vorschlag, eine Versteigerung unabhängig von den bestehenden Wertgrenzen der §§ 74a, 85a ZVG zuzulassen oder diese Wertgrenzen herabzusetzen, weil es Fälle gebe, in denen wegen der schlechten Ausstattung des Objekts oder der schlechten wirtschaftlichen Situation der Gemeinschaft niemand bereit sei, Geld zu investieren. Die vorgenannten Vorschriften dienen nicht nur dem Interesse des Schuldners, sondern auch dem öffentlichen Interesse. Sie sollen eine volkswirtschaftlich unerwünschte Verschleuderung von Grundbesitz vermeiden und den Zweck der Vollstreckung sichern, nämlich die Gläubigerbefriedigung. Der Schutz dieser Interessen muss gewährleistet bleiben.

1. Zu Nummer 1 - § 10 ZVG neu -

2. Zu Nummer 2 - § 45 Abs. 3 ZVG neu -

Rechte, die zur Zeit der Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks aus dem Grundbuch nicht ersichtlich sind, können gemäß § 45 Abs. 1 ZVG nur dann im geringsten Gebot berücksichtigt werden, wenn sie rechtzeitig angemeldet werden. Bei diesen Rechten handelt es sich meist um Ansprüche der öffentlichen Hand aus der Rangklasse 3, die im Zusammenhang mit dem Grundstück stehen, etwa öffentlichen Grundstückslasten oder Kommunalabgaben. Auch die Ansprüche der Eigentümergemeinschaft aus der neu gebildeten Rangklasse 2 sind nicht aus dem Grundbuch ersichtlich und müssen deshalb angemeldet werden.

Satz 1 des neuen Absatzes 3 verlangt, dass die Hausgeldansprüche - im Unterschied zu anderen Rechten, die meist durch öffentliche Stellen angemeldet werden und die erst auf Widerspruch glaubhaft zu machen sind - gegenüber dem Zwangsversteigerungsgericht schon bei der Anmeldung glaubhaft gemacht werden. Damit soll ein möglicher Missbrauch bei einer für die übrigen Beteiligten nicht nachvollziehbaren Anmeldung ausgeschlossen werden. Ohne Glaubhaftmachung der angemeldeten Ansprüche käme es häufiger - und nicht wie bisher nur im Ausnahmefall - zu einem Widerspruch des die Zwangsvollstreckung betreibenden Gläubigers und damit zu Verzögerungen des Verfahrens. Die Glaubhaftmachung kann durch einen bereits vorliegenden Titel erfolgen, etwa einen Vollstreckungsbescheid oder ein Urteil über die bevorrechtigte Forderung oder eine Unterwerfungsurkunde des Schuldners (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO). Ein Titel wird jedoch nicht generell gefordert. Oftmals ist es der Eigentümergemeinschaft nicht möglich, bis zum Zwangsversteigerungstermin, bis zu dem die Ansprüche angemeldet sein müssen, einen Titel gegen den säumigen Schuldner zu erlangen. Insbesondere dann, wenn der Schuldner gleichzeitig seine Zahlungen an die Grundpfandgläubiger und die Eigentümergemeinschaft einstellt, ist dies zu erwarten. Deshalb reicht es zur Glaubhaftmachung auch aus, eine Niederschrift der maßgeblichen Beschlüsse der Wohnungseigentümer einschließlich ihrer Anlagen - etwa den Wirtschaftsplan oder die Jahresabrechnung - vorzulegen, aus der die Zahlungspflicht (§ 28 Abs. 2 und 5 WEG) hervorgeht. Eine spätere Glaubhaftmachung auf Verlangen des betreibenden Gläubigers erübrigt sich so.

Es wurde in Erwägung gezogen, für die Glaubhaftmachung auf eine öffentlich beglaubigte Niederschrift über Beschlüsse (§ 24 Abs. 6 WEG) abzustellen. Dies wäre aber nicht sinnvoll. Folge wäre nämlich, dass dann nahezu jede Niederschrift über eine Eigentümerversammlung vorsorglich mit den erforderlichen Beglaubigungen versehen werden müsste. Denn in Fällen, in denen die Unterzeichner der Niederschrift etwa wegen eines Verwalterwechsels oder wegen Veräußerung der Eigentumswohnung für eine spätere Beglaubigung nicht mehr zur Verfügung stünden, könnte die öffentliche Beglaubigung nachträglich nicht oder nur mit erheblichem Aufwand erreicht werden. Die öffentliche Beglaubigung ist auch entbehrlich, da der Anspruch bei der Anmeldung nur glaubhaft gemacht, nicht aber - wie im Grundbuchverfahren die Verwaltereigenschaft (vgl. § 26 Abs. 4 WEG) - nachgewiesen werden muss.

Der Entwurf sieht im übrigen vor, dass der Anspruch gegenüber dem Gericht in sonst geeigneter Weise glaubhaft gemacht werden kann. Dies ermöglicht es, auch andere Schriftstücke der Eigentümergemeinschaft zur Glaubhaftmachung einzubeziehen.

Die gemäß Satz 2 (neu) erforderlichen Angaben ermöglichen es dem Rechtspfleger zu prüfen, ob die geltend gemachten Beträge der neuen Rangklasse 2 zuzuordnen sind.

Für den Fall, dass die Ansprüche bei der Anmeldung nicht hinreichend glaubhaft gemacht sind, kann der Rechtspfleger von Amts wegen - also auch ohne Widerspruch des betreibenden Gläubigers - die Eigentümergemeinschaft oder den Verwalter zur Nachbesserung auffordern. Bleibt der Anspruch weiterhin nicht hinreichend glaubhaft, wird er nicht in das geringste Gebot aufgenommen. Eine Zuteilung auf den angemeldeten Anspruch erfolgt dann nicht.

Gegen die Nichtaufnahme in das geringste Gebot besteht für die Eigentümergemeinschaft kein Rechtsbehelf, auch nicht für die nachrangigen Gläubiger gegen eine Aufnahme, da es sich bei der Aufstellung des geringsten Gebots um eine unselbstständige Zwischenentscheidung zur Vorbereitung des Zuschlags handelt. Im späteren Verlauf des Verfahrens kann aber eine Anfechtung des Zuschlags wegen unrichtiger Feststellung des geringsten Gebots (§ 83 Nr. 1 ZVG) erfolgen. Im späteren Verlauf des Versteigerungsverfahrens kann auch noch ein Widerspruch gegen den Teilungsplan eingelegt werden (§ 115 ZVG), mit der Folge, dass der streitige Betrag zu hinterlegen ist.

Soweit sich erst nach dem Versteigerungsverfahren herausstellt, dass ein Anspruch zu Unrecht berücksichtigt wurde, kann der Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung ( § 812 BGB) gegen den zu Unrecht berücksichtigten Gläubiger geltend gemacht werden.

3. Zu Nummer 3 - § 52 Abs. 2 Satz 2 ZVG neu -

Im Zwangsversteigerungsverfahren erlöschen mit Zuschlag die dem Anspruch des betreibenden Gläubigers nachgehenden Rechte. Betroffen davon sind auch Dienstbarkeiten, die nicht nur auf dem versteigerten Wohnungseigentum selbst, sondern auch auf den übrigen Eigentumswohnungen der Anlage lasten (Belastung des Grundstücks als Ganzem). Dies sind in der Regel Leitungs- und Versorgungsrechte, Wegerechte oder Stellplatzrechte am Grundstück. Wird die Dienstbarkeit als Folge der Zwangsversteigerung bei dem einen Wohnungseigentum gelöscht, ist sie ebenfalls bei den anderen Wohnungen als inhaltlich unzulässig zu löschen. Die zur dauerhaften Geltung erforderliche dingliche Absicherung dieser Rechte im Grundbuch ist nachträglich jedoch nur schwer wieder zu erreichen. Erforderlich ist nämlich die Bewilligung durch alle Wohnungseigentümer und der Rangrücktritt der Gläubiger der auf den einzelnen Eigentumswohnungen lastenden Grundpfandrechte. Deshalb hilft sich die Praxis dadurch weiter, dass auf Antrag eines Beteiligten nach § 59 ZVG abweichende Versteigerungsbedingungen festgelegt werden, die das Bestehenbleiben dieser Rechte vorsehen. Andere Beteiligte, deren Rechte durch die Abweichung betroffen sind, müssen aber dem abweichenden Ausgebot zustimmen. Wenn nicht feststeht, ob ein Recht betroffen ist, und wenn auch die Zustimmung des Berechtigten nicht vorliegt, muss das Wohnungseigentum sowohl mit als auch ohne die Abweichung im Termin ausgeboten werden (Doppelausgebot, § 59 Abs. 2 ZVG).

Dieses aufwändige Verfahren mag bei den heutigen Gegebenheiten noch hinnehmbar sein, da es nicht so häufig vorkommt. Die entsprechenden Rechte haben zumeist Rang vor den betreibenden Grundpfandgläubigern und werden so im geringsten Gebot bei den bestehen bleibenden Rechten aufgeführt. Durch die Einführung eines Vorrangs für die Hausgeldforderung wird die bisherige Ausnahme jedoch zur Regel, wenn aus diesem Vorrang die Zwangsversteigerung betrieben wird. Hinzu kommt, dass auch im Fall des Doppelausgebots das Bestehenbleiben der Rechte nicht immer gewährleistet ist, nämlich dann nicht, wenn der Zuschlag auf das Meistgebot mit den gesetzlichen Versteigerungsbestimmungen erfolgt, etwa weil der durch die Abweichung Beeinträchtigte dieser nicht zustimmt.

§ 52 Abs. 2 Satz 2 Buchstabe b ZVG(neu) sieht deshalb für Grunddienstbarkeiten und beschränkte persönliche Dienstbarkeiten, die auf dem Grundstück als Ganzem lasten, vor, dass sie entsprechend Satz 1 - dort wird das Bestehenbleiben des Rechts auf die in den §§ 912 bis 917 BGB bezeichneten Überbau- und Notwegrenten geregelt - auch ohne Berücksichtigung im geringsten Gebot bestehen bleiben, wenn aus dem Vorrecht der Rangklasse 2 vollstreckt wird. Das Bestehenbleiben wird jedoch auf die Fälle beschränkt, in denen diesen Rechten kein Recht der Rangklasse 4 vorgeht, aus dem die Versteigerung betrieben werden kann. Ansonsten würde den Dienstbarkeiten durch das Bestehenbleiben faktisch generell ein Vorrang vor anderen in der Abteilung II oder III des Grundbuchs eingetragenen Rechten eingeräumt. Diesen Vorrang hätten sich die Berechtigten der Dienstbarkeiten - wie bisher - durch Rangänderungen verschaffen können mit der Folge, dass sie nach der neuen Regelung nicht erlöschen müssten. Soweit sie nicht auf eine erstrangige Eintragung hingewirkt haben, so haben sie schon bisher in Kauf genommen, im Zwangsversteigerungsverfahren - bei Betreiben aus einem vorrangigen Recht - zu erlöschen.

Die vorrangigen Rechte der Rangklasse 3 spielen hier praktisch keine Rolle. Sie sind ohnehin in nahezu allen Fällen - auch bei bestehen bleibenden Dienstbarkeiten - durch das Meistgebot vollständig gedeckt. Im übrigen beeinflussen die Dienstbarkeiten am Grundstück als Ganzem in der Regel kaum die Biethöhe, da sie in nahezu allen Fällen keinen wertbeeinflussenden Faktor für die einzelne Eigentumswohnung selbst haben.

Der bisher in § 52 Abs. 2 Satz 2 allein geregelte Fall des Bestehenbleibens des Erbbauzinses, wenn das Bestehenbleiben als Inhalt der Reallast vereinbart wurde, ist in dem neuen Satz 2 inhaltsgleich als Buchstabe a übernommen.

4. zu Nummer 4 - § 156 Abs. 1 Satz 2 und 3 ZVG neu -

Es handelt sich um eine Folgeänderung zur Neufassung des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG. Bisher konnten die laufenden Beträge des Hausgeldes im Rahmen der Zwangsverwaltung gemäß § 155 Abs. 1 ZVG vorweg aus den Einnahmen als Ausgaben der Zwangsverwaltung gezahlt werden. Da das Hausgeld mit den laufenden Beträgen nun in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG (neu) erfasst ist, dürfte es gemäß § 155 Abs. 2 ZVG (Verteilung der Nutzungen) ohne die Folgeänderung erst nach Aufstellung des Teilungsplanes ausgezahlt werden. Um diese Schlechterstellung der Wohnungseigentümergemeinschaft zu vermeiden, ist eine den laufenden öffentlichen Lasten entsprechende Regelung vorgesehen. Für die öffentlichen Lasten besteht bereits jetzt in § 156 Abs. 1 ZVG eine Möglichkeit zur Vorwegzahlung ohne einen Teilungsplan.

Die Vorwegzahlung erfasst - ebenso wie die der öffentlichen Lasten - nur die laufenden, nicht aber die rückständigen Beträge der neuen Rangklasse 2, da die Zwangsverwaltung in erster Linie dazu dient, das Zwangsverwaltungsobjekt zu erhalten. Erst wenn alle laufenden Beträge durch die vorhandenen Einnahmen gedeckt sind, kann das darüber hinaus noch vorhandene Geld zur Erfüllung anderer Ansprüche - dann aber erst im Rahmen eines Teilungsplanes - genutzt werden.

Satz 2 (neu) normiert die Möglichkeit zur Vorwegzahlung auch für die laufenden Ansprüche der neuen Rangklasse 2. Dabei ist jedoch die nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 Satz 2 ZVG(neu) vorgesehene Höchstgrenze von fünf Prozent des festgesetzten Verkehrswertes gemäß Satz 3 (neu) nicht zu beachten. Eine Begrenzung wäre unbillig, da die Zwangsverwaltung - im Unterschied zur Zwangsversteigerung - eine auf Dauer angelegte Vollstreckungsart ist. Für die Wohnungseigentümer wäre es nicht hinnehmbar, wenn die laufenden Beträge nach Erreichen der Höchstgrenze nicht mehr gezahlt würden. Die anderen Gläubiger müssen sich auch jetzt schon das Hausgeld über die gesamte Dauer der Zwangsverwaltung vorgehen lassen. Sie werden durch die Regelung nicht schlechter gestellt.

III. Zu Artikel 3 - Änderung anderer Vorschriften -

Zu Absatz 1 - Gerichtsverfassungsgesetz (GVG) - Zu Nummer 1 - § 23 Nr. 2 GVG -

Mit dem neu eingefügten Buchstaben c wird die Regelung des neu gefassten § 43 WEG in den Zuständigkeitskatalog des § 23 Nr. 2 GVG übernommen.

Zu Nummer 2 - § 119 Abs. 1 Nr. 1 GVG -

Der neu angefügte Buchstabe d weist die Zuständigkeit für die Verhandlung und Entscheidung über Berufungen und Beschwerden gegen die erstinstanzlichen Entscheidungen der Amtsgerichte in Verfahren nach § 43 WEG den Oberlandesgerichten zu. Die bisherige Rechtsprechung der Oberlandesgerichte als weitere Beschwerdegerichte nach § 28 FGG hat wesentlich zur Rechtsvereinheitlichung der komplexen Rechtsmaterie des Wohnungseigentumsrechts beigetragen. Die Neuregelung soll sicherstellen, dass der besondere Sachverstand der Oberlandesgerichte in Wohnungseigentumssachen, der sich über Jahrzehnte bewährt hat, auch in Zukunft nutzbar bleibt.

Zu Absatz 2 - Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) -

Es handelt sich um Folgeänderungen zur Änderung des § 43 WEG. Da diese Vorschrift neu gefasst wird und die Vorschriften der ZPO auf Verfahren in Wohnungseigentumssachen erstreckt werden, sind künftig die besonderen Bestimmungen des RVG zu den Verfahren nach § 43 WEG nicht mehr erforderlich. Sie können deshalb entfallen.

Zu Absatz 3 - Verordnung über das Erbbaurecht -

Es handelt sich um eine Folgeänderung aufgrund von Änderungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs durch das Gesetz zur Modernisierung des Schuldrechts vom 26. November 2001 (BGBl. I S. 3138). Die Verweisungsvorschriften werden redaktionell angepasst.

Zu Absatz 4 - Gesetz über Rechte an Luftfahrzeugen -

Es handelt sich um redaktionelle Folgeänderungen aufgrund von Änderungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs durch das Gesetz zur Modernisierung des Schuldrechts vom 26. November 2001 (BGBl. I S. 3138). Die durch das Gesetz zur Harmonisierung des Haftungsrechts im Luftverkehr vom 6. April 2004 (BGBl. I S. 550) bereits vorgenommene Anpassung beschränkt sich nur auf einen Teilbereich.

IV. Zu Artikel 4 - Inkrafttreten -

Die für das Inkrafttreten nach Artikel 4 Satz 2 vorgesehene Vorlaufzeit von drei vollen Kalendermonaten lässt den Betroffenen ausreichend Zeit, sich auf die veränderte Situation einzustellen und die erforderlichen organisatorischen Maßnahmen zu treffen. Dies gilt vor allem für die Landesjustiz im Hinblick auf die Erstreckung der ZPO-Vorschriften auf Wohnungseigentumsverfahren, insbesondere den hiermit einhergehenden neuen Instanzenzug in Wohnungseigentumssachen; ebenso für die Verwalter im Hinblick auf die künftig vorgeschriebene Beschluss-Sammlung.

Die Vorlaufzeit ist entbehrlich für die redaktionellen Änderungen der in Artikel 4 Satz 1 genannten Vorschriften.