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WFB 2022 - Wohnraumförderungsbestimmungen 2022
- Bayern -

Vom 16. März 2022
(BayMBl. Nr. 204 vom 30.03.2022; 13.04.2023 Nr. 206aufgehoben)
Gl.-Nr.: 2330-B

Bekanntmachung des Bayerischen Staatsministeriums für Wohnen, Bau und Verkehr Az. 31-4731.1-2-8

Der Freistaat Bayern gewährt im Bayerischen Wohnungsbauprogramm im Rahmen der verfügbaren Haushaltsmittel Zuwendungen für die Wohnraumförderung auf der Grundlage des Bayerischen Wohnraumförderungsgesetzes ( BayWoFG) vom 10. April 2007 (GVBl. S. 260, BayRS 2330-2-I) in der jeweils geltenden Fassung. Für die Förderung gelten die nachstehenden Bestimmungen sowie die allgemeinen haushaltsrechtlichen Bestimmungen, insbesondere die Verwaltungsvorschriften (VV-BayHO) zu Art. 44 der Bayerischen Haushaltsordnung - BayHO - (BayRS 630-1-F), in der jeweils geltenden Fassung. Auf die Förderung besteht kein Rechtsanspruch (vergleiche Art. 13 Abs. 1 Satz 4 BayWoFG). Die Zuwendungen werden auf Ausgabenbasis gewährt. Die in dieser Richtlinie genannten Begriffe sind für den Bereich der Wohnraumförderung wie folgt definiert:

2.1 das Schaffen von Mietwohnraum in Mehrfamilienhäusern durch Neubau, Änderung oder Erweiterung von Gebäuden nach Art. 3 Abs. 1 Satz 3 und Abs. 2 BayWoFG,

2.2 der Erwerb von neugeschaffenem Mietwohnraum zur erstmaligen Belegung (Ersterwerb) im Rahmen der Einkommensorientierten Förderung (EOF),

2.3 Erweiterung von Gebäuden mit nachhaltiger Verbesserung des Wohnungsbestands im Rahmen der EOF (Förderbaustein "drauf und dran" (erneuern und erweitern, Teil 2 Abschnitt 3),

2.4 die Verlängerung von Belegungs- und Mietbindungen an bestehendem gefördertem Mietwohnraum,

2.5 Modernisierungsmaßnahmen nach Art. 3 Abs. 3 BayWoFG im Bestand von Mietwohnraum und Eigenwohnraum zur Anpassung an die Belange von Menschen mit Behinderung im Sinn des § 2 Abs. 1 des Neunten Buches Sozialgesetzbuch (SGB IX) und

2.6 das Schaffen von Eigenwohnraum in Form von Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern (einschließlich darin befindlichen Mietwohnraums) und Eigentumswohnungen durch Neubau, Änderung oder Erweiterung von Gebäuden nach Art. 3 Abs. 1 Satz 4 und Art. 3 Abs. 2 BayWoFG und dessen Erwerb.

3.1 Der Förderempfänger ( Art. 10 Abs. 2 Satz 1 BayWoFG) muss nach den gesamten wirtschaftlichen Verhältnissen in der Lage sein, das Bauherrenwagnis zu tragen.

3.2 Zur Prüfung der Zuverlässigkeit und Leistungsfähigkeit von Bauherren sowie von Erwerbern können mit deren Einverständnis und auf deren Kosten die Bewilligungsstelle ( § 1 Abs. 1 Nrn. 1 und 2 der Durchführungsverordnung Wohnungsrecht - DVWoR - vom 8. Mai 2007, GVBl. S. 326, BayRS 2330-4-I) und die Bayerische Landesbodenkreditanstalt alle erforderlichen Auskünfte einholen und Nachweise über die Einkommens- und Vermögensverhältnisse, das vorhandene Eigenkapital sowie die Vorlage eines Kreditgutachtens verlangen. Vor Auskunftsersuchen soll dem Betroffenen nach Maßgabe des Art. 21 Abs. 2 BayWoFG Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben werden. Erteilt der Bauherr oder Erwerber das Einverständnis zur Einholung von erforderlichen Auskünften nicht, kann der Förderantrag abgelehnt werden.

3.3 Die Laufzeit neu errichteter Erbbaurechte soll mindestens 75 Jahre, die Restlaufzeit bei laufenden Erbbaurechten mindestens 60 Jahre betragen. Eine kürzere Laufzeit kann zugelassen werden, wenn sichergestellt ist, dass die planmäßige Tilgung des Förderdarlehens spätestens zehn Jahre vor Ablauf des Erbbaurechts erfolgt.

4.1 Bereits begonnene Vorhaben dürfen nicht gefördert werden (Art. 23 und 44 BayHO in Verbindung mit VV Nr. 1.3 zu Art. 44 BayHO). Als Vorhabenbeginn gelten der Baubeginn (Aushub des Mutterbodens), der Kaufvertrag für eine Kaufeigentumsmaßnahme oder grundsätzlich die Abgabe einer verbindlichen Willenserklärung zum Abschluss eines der Bauausführung zuzurechnenden Lieferungs- oder Leistungsvertrags. Ein Vorhaben gilt nicht als begonnen, wenn der Vertrag ein eindeutiges und ohne finanzielle Folgen bleibendes Rücktrittsrecht für den Fall der Nichtgewährung der beantragten Zuwendung enthält, oder unter einer eindeutigen aufschiebenden oder auflösenden Bedingung für den Fall der Nichtgewährung der beantragten Zuwendung geschlossen wird.

4.2 Nicht als Vorhabenbeginn gelten der Abschluss von Verträgen, die der Vorbereitung oder Planung des Projekts (einschließlich der Antragvorbereitung und -erstellung) dienen, etwa ein (den Erwerber rechtlich nicht bindender) Abschluss eines Reservierungsvertrags für eine Kaufeigentumsmaßnahme. Bei Baumaßnahmen gelten dementsprechend Planungsaufträge bis einschließlich Leistungsphase 7 HOAI, Baugrunduntersuchungen und Grunderwerb nicht als Beginn des Vorhabens, es sei denn, sie sind alleiniger Zweck der Zuwendung. Auch das Herrichten des Grundstücks (zum Beispiel Planieren) gilt unter der Voraussetzung des Satzes 2 nicht als Beginn des Vorhabens, wenn die Auftragsvergabe hierfür von den weiteren Vergaben getrennt werden kann.

4.3 Bei Vereinbarung eines Rücktrittsrechts ( Nr. 4.1 Satz 3) dürfen dem Käufer für den Rücktrittsfall nur Notar- und eigene Geldbeschaffungskosten sowie Kosten der Ausführung von Sonderwünschen auferlegt sein. Dies gilt sinngemäß auch für Liefer- und Leistungsverträge für Fertighäuser; dabei dürfen dem Erwerber auch die Kosten für die ihm zur Verfügung gestellten technischen Unterlagen auferlegt werden.

4.4 Wird ein im Bau befindliches Wohngebäude von einem anderen Bauherrn zur Fertigstellung erworben, ist hinsichtlich des Vorhabenbeginns nicht auf den Baubeginn, sondern auf den Kaufvertragsabschluss abzustellen.

4.5 Bei einer Anpassungsmaßnahme nach Teil 4 kann von Nr. 4.1 Satz 1 eine Ausnahme unter der Voraussetzung zugelassen werden, dass zwischen dem Zeitpunkt der Auftragsvergabe und der Antragstellung kein längerer Zeitraum als sechs Monate vergangen ist.

5.1 Die Bewilligungsstelle kann auf Antrag einem vorzeitigen Baubeginn oder Kaufvertragsabschluss zustimmen, wenn die Förderungsvoraussetzungen erfüllt sind und

5.2 Die Zustimmung ist schriftlich zu erteilen und mit dem ausdrücklichen Hinweis zu versehen, dass

Die einschlägigen Allgemeinen und gegebenenfalls Baufachlichen Nebenbestimmungen sind der Zustimmung zum vorzeitigen Vorhabenbeginn beizufügen.

5.3 Die Zustimmung darf nur erteilt werden, wenn - zumindest überschlägig - die Finanzierung des Vorhabens einschließlich etwaiger Kosten der Vorfinanzierung und der Folgekosten hinreichend gesichert erscheint und die Maßnahme sachlich geprüft ist (VV Nr. 1.3.3 zu Art. 44 BayHO).

5.4 Sofern Zweifel an der Leistungsfähigkeit des Bauherrn oder Erwerbers aufgrund der Antragsunterlagen nicht ausgeschlossen werden können, schaltet die Bewilligungsstelle vorab die Bayerische Landesbodenkreditanstalt zu einer vorgezogenen Bonitätsprüfung ein und erteilt gegebenenfalls erst im Anschluss die Zustimmung.

5.5 Ergibt sich bei der Prüfung der Förderungsvoraussetzungen eine notwendige Änderung gegenüber dem Antrag, ist die Zustimmung unter dem Vorbehalt zu erteilen, dass eine entsprechende Auflage, die der spätere Bewilligungsbescheid enthalten wird, beachtet wird. Gegebenenfalls sind der Zustimmung entsprechende Ablichtungen der Tekturen beizufügen.

6.1 Den staatlichen Darlehen dürfen in der Regel nur unkündbare Tilgungsdarlehen zu den für erststellige Kapitalmarktmittel im Wohnungsbau üblichen Bedingungen im Rang vorgehen. Die laufende Darlehenstilgung darf in der Regel höchstens 4 v. H. jährlich zuzüglich ersparter Zinsen mit bis zu fünf tilgungsfreien Jahren betragen; das gilt nicht für Darlehen der Bayerischen Landesbodenkreditanstalt, von Bausparkassen und der Kreditanstalt für Wiederaufbau. Neben dem staatlichen Darlehen können ergänzende Fördermittel anderer Zuwendungsgeber eingesetzt werden, sofern nicht nach deren Richtlinien ein Kumulierungsausschluss besteht. Bei Darlehen ohne laufende Tilgung muss eine Ersatztilgung nachgewiesen werden.

6.2 Unkündbare Darlehen ohne laufende Tilgung, die später etwa in einer Summe aus Bausparvertragsmitteln oder einer fälligen Lebensversicherung oder aus einer Beteiligung an einem Investmentfonds zurückgezahlt werden, dürfen den staatlichen Darlehen ebenfalls im Rang vorgehen, wenn durch eine Erklärung des Darlehensgebers ein rangmäßiges Aufrücken des staatlichen Baudarlehens zumindest wie bei einem Tilgungsdarlehen nach Nr. 6.1 Satz 1 sichergestellt wird.

7.1 Lage, Form, Größe, Beschaffenheit und Erschließung des Grundstücks müssen eine wirtschaftliche Bebauung zulassen. Auf ein kostensparendes und umweltschonendes Bauen und Betreiben ist besonders zu achten. Die Bauausführung und Ausstattung müssen wirtschaftlich sein und durchschnittlichen Wohnbedürfnissen entsprechen. Die Wohnungen, auch in Familienheimen, müssen hinsichtlich ihrer Zweckbestimmung angemessen groß und abgeschlossen sein. Insbesondere sind der Schutz der Privatsphäre und gesunde Wohnverhältnisse zu gewährleisten. Individualräume dürfen keine Durchgangsräume sein und nicht an einem Laubengang liegen. In ihnen dürfen jeweils nicht mehr als zwei Personen untergebracht werden. Für Kinder sollen Einzelzimmer geplant werden.

7.2 Die Berechnung der Wohnfläche erfolgt nach der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung - WoFlV - vom 25. November 2003, BGBl. I S. 2346) in der jeweils geltenden Fassung. In die Bauzeichnungen sind die Gesamtwohnflächen jeder Wohnung und die Wohnflächen der einzelnen Räume einzutragen.

7.3 Das Bauvorhaben ist nach den technischen Antragsunterlagen auszuführen. Bauliche Änderungen bedürfen der vorherigen Zustimmung der Bewilligungsstelle, soweit es nicht der Genehmigung durch die zuständige Stelle nach Art. 16 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BayWoFG bedarf.

Zur Verringerung der Inanspruchnahme von Grund und Boden werden Maßnahmen vorrangig gefördert, die auf innerörtlichen Flächen erstellt werden oder die vorhandene Bausubstanz nutzen (Änderung oder Erweiterung von Gebäuden, Zweiterwerb), auf brachliegenden, ehemals baulich genutzten Flächen entstehen oder im Rahmen einer angemessenen Verdichtung oder Ergänzung bestehender Siedlungsgebiete durchgeführt werden sollen.

9.1 Mietwohnraum in Mehrfamilienhäusern darf nur gefördert werden, wenn nachweislich ein bedeutsamer, nicht nur kurzfristiger Bedarf für diesen Wohnraum besteht. Mehrfamilienhäuser sind Gebäude mit mindestens drei Mietwohnungen; dabei darf an keiner Wohnung Wohnungseigentum begründet sein. Vorhaben mit weniger als drei zu fördernden Mietwohnungen werden nicht gefördert.

9.2 Zur Prüfung des Wohnungsbedarfs holen die Regierungen in der Regel eine Stellungnahme der Bauortgemeinde sowie stets der nach § 1 Abs. 3 DVWoR (Durchführungsverordnung Wohnungsrecht) zuständigen Stelle ein.

9.3 Bei Festlegung der Belegungsstruktur ( Nrn. 21, 36) ist zu berücksichtigen, dass keine hohe örtliche Konzentration von Bewohnergruppen mit besonderen sozialen Problemen oder von spezifischen Bewohnergruppen entsteht.

9.4 Die Förderung wird in aller Regel eine notifizierungspflichtige Beihilfe nach Art. 107 Abs. 1 AEUV darstellen. Eine Zuwendung an ein Unternehmen kommt insoweit nur unter den Voraussetzungen des Beschlusses 2012/21/EU in Betracht. Danach hat die Bewilligungsstelle für die jeweilige Förderung insbesondere sicherzustellen, dass die Höhe der Förderung unter Berücksichtigung eines angemessenen Gewinns nicht über das hinausgeht, was erforderlich ist, um die durch die Erfüllung der mit der Förderung übernommenen Verpflichtungen verursachten Nettokosten abzudecken (Überkompensationsprüfung gemäß Art. 5 des Beschlusses 2012/21/EU ). Übt der Fördernehmer neben der Zurverfügungstellung von sozial gebundenem Wohnraum noch weitere Tätigkeiten aus, ist die Überkompensationsprüfung demnach auf der Grundlage einer dem Förderempfänger aufzugebenden getrennten Ausweisung der jeweiligen Kosten und Einnahmen vorzunehmen (Art. 5 Abs. 9 des Beschlusses 2012/21/EU ).

9.5 Zur Feststellung, dass das Unternehmen keine höhere Ausgleichleistung für die Erbringung von Dienstleistungen von allgemeinem Interesse (DAWI) erhält als es in Art. 5 des Beschlusses 2012/21/EU vorgesehen ist (keine Überkompensation), sind aufgrund Art. 6 des Beschlusses 2012/21/EU alle drei Jahre sowie am Ende des Bindungszeitraums Kontrollen durchzuführen.

Die Fördermittel werden nach der Dringlichkeit des örtlichen Wohnungsbedarfs vergeben. Die Regelungen nach Nr. 8 bleiben unberührt.

Förderfähig sind die Gesamtkosten im Sinn der §§ 5 bis 8 II. BV. Beim Ersterwerb gemäß Nr. 2.2 sind der Kaufpreis sowie die Erwerbskosten förderfähig. Dabei muss der Kaufpreis unter Berücksichtigung des energetischen Standards nach den Gegebenheiten des örtlichen Wohnungsmarkts angemessen und wirtschaftlich sein.

12.1 Die Gebäudeplanung soll das zulässige Maß der baulichen Nutzung des Grundstücks ausschöpfen.

12.2 Die Wohnfläche einer Wohnung muss mindestens 35 m² betragen. Die angemessene Wohnfläche beträgt höchstens:

Für jeden weiteren Haushaltsangehörigen kann die Wohnfläche bis zu 15 m² mehr betragen; in diesen Fällen sind Wohnungstypen mit einer größeren Zimmerzahl zulässig. Wird eine Wohnung rollstuhlgerecht nach DIN 18040 Teil 2 geplant, kann die Wohnfläche bis zu 15 m² mehr betragen.

12.3 Die Individualräume (Schlafräume oder Kinderzimmer) für eine Person sollen mindestens 10 m², für zwei Personen mindestens 14 m² groß sein. Eine Unterschreitung von bis zu 10 v. H. ist im Einzelfall vertretbar, wenn anderweitig Stellflächen für Schränke oder Spielflächen im räumlichen Zusammenhang mit den Individualräumen vorhanden sind. Die Individualräume sollen über Flure erschlossen werden.

12.4 Alle Wohnungen und der Zugang zu den Wohnungen sind nach der DIN 18040-2:2011-9, Barrierefreies Bauen - Planungsgrundlagen - Teil 2: Wohnungen zu gestalten. Die Wohnungen einer Wohnebene müssen stufenlos erreichbar sein. Alle weiteren zur Wohnanlage gehörenden Wohnebenen müssen so geplant sein, dass sie zumindest durch die nachträgliche Schaffung eines Aufzugs oder einer Rampe stufenlos erreichbar sind. Sind die Wohnungen für Rollstuhlbenutzer bestimmt, sind diese einschließlich der Erschließung die in der DIN 18040 Teil 2 mit R gekennzeichneten Anforderungen einzuhalten.

12.5 In den Bauzeichnungen sind die sanitäre Ausstattung, die Möblierung und die Bewegungsflächen nach der DIN 18040 Teil 2 darzustellen; bei Wiederholungen genügt die einmalige Eintragung.

12.6 Allen Wohnungen soll ein eigener, angemessen großer, gut nutzbarer Freisitz (zum Beispiel Balkon, Loggia oder Terrasse) mit bis zu 6 m² anrechenbarer Wohnfläche ( § 4 Nr. 4 WoFlV) zugeordnet sein. Die höchstens angemessene Wohnfläche nach Nr. 12.2 darf um die Fläche des Freisitzes überschritten werden.

12.7 Es können Gemeinschaftsräume mit einer angemessenen Fläche vorgesehen werden. Bei Wohnanlagen mit mindestens 50 Wohnungen soll die Fläche bis zu 0,5 m² je Wohnung betragen.

12.8 Die Kosten der Kostengruppen 300 Bauwerk - Baukonstruktion (ohne Kosten der Garagen) und 400 Bauwerk - Technische Anlagen der DIN 276 sollen einen Betrag in Höhe von 2.600 Euro je m² Wohnfläche nicht übersteigen. Dieser Betrag ändert sich jeweils am 1. Februar, beginnend im Jahr 2023, um den Prozentsatz, um den sich der vom Landesamt für Statistik festgestellte Preisindex für Wohngebäude insgesamt in Bayern für den vorausgehenden Monat November gegenüber dem Monat November des diesem wiederum vorausgehenden Jahres erhöht oder verringert hat. Die Bewilligungsstellen legen jährlich eigenverantwortlich die Kosten nach Satz 1 fest.

12.9 Abweichend von § 8 Abs. 1 und 2 II. BV können die Kosten der Architekten- und Ingenieurleistungen (aus der Kostengruppe 700 der DIN 276) unter den Baunebenkosten pauschal mit 20 v. H. der Kosten der Kostengruppen 300 und 400 angesetzt werden. Bei einer Gebäudeänderung und -erweiterung kann ein Zuschlag von 20 v. H. angesetzt werden.

12.10 Bei Wohnungen ab vier Personen soll ein zweites, räumlich vom Bad getrenntes WC vorgesehen werden.

12.11 Eine Abstellfläche von mindestens 1 m² soll innerhalb der Wohnung vorgesehen werden.

12.12 Enthalten Wohnungen Abstellräume, die Keller ersetzen, können diese mit bis zu 6 m² bei der Feststellung der höchstens angemessenen Wohnfläche außer Betracht bleiben.

13.1 Besondere Wohnformen können nach Maßgabe des Art. 19 BayWoFG gefördert werden. Den sozialen und wohnungswirtschaftlichen Umständen des Einzelfalls ist Rechnung zu tragen. Von der Sonderregelung der Nr. 27 kann Gebrauch gemacht werden; auf einen befristeten Vergabevorbehalt (vergleiche Nr. 27.1 Satz 2) kann verzichtet werden. Dabei sind insbesondere die Ziele und Grundsätze (vergleiche Art. 2 und 8 BayWoFG) der Wohnraumförderung zu berücksichtigen; das gilt insbesondere bei Abweichungen von den in Art. 11 Abs. 1 BayWoFG bestimmten Einkommensgrenzen.

13.2 Um den besonderen Verhältnissen dieser Wohnformen gerecht zu werden, beträgt die angemessene Wohnfläche höchstens 50 m² je Person. Insbesondere bei Wohngemeinschaften für ältere Menschen oder Menschen mit Behinderung kann ein angemessen großer Gemeinschaftsraum vorgesehen werden.

13.3 Für zusätzliche bauliche Maßnahmen, die aufgrund des besonderen Bewohnerkreises erforderlich sind, zum Beispiel die Einrichtung eines Pflegebads in Seniorenwohngemeinschaften, kann zusätzlich ein Zuschuss in Höhe von bis zu 10.000 Euro gewährt werden.

Der Mindesteigenkapitaleinsatz in Form von Barmitteln oder eines aus eigenen Mitteln erworbenen Grundstücks soll 15 v. H. der Gesamtkosten nicht unterschreiten. Bestehen hinsichtlich der Bonität des Bauherrn keine Bedenken, kann die Bewilligungsstelle in Absprache mit der Bayerischen Landesbodenkreditanstalt ausnahmsweise einen niedrigeren Eigenkapitalanteil zulassen oder auf den Einsatz von Eigenkapital verzichten.

15.1 Der Bauherr hat die Auszahlung der Darlehen und Zuschüsse bei der Bewilligungsstelle zu beantragen. Diese prüft den Stand des Baufortschritts und die ordnungsgemäße Verwendung bisher ausgezahlter Raten und legt den Auszahlungsantrag der Bayerischen Landesbodenkreditanstalt vor. Dabei können die Darlehen nach den folgenden vier Raten ausgezahlt werden:

15.2 Die Auszahlung der Zuschüsse nach Nr. 22.1 beziehungsweise Nr. 34.1 erfolgt in zwei Raten:

15.3 Die Zuschüsse nach Nrn. 22.3 und 34.3 werden nach restloser Fertigstellung und bestimmungsgemäßer Wohnungsbelegung ausgezahlt.

15.4 Zur Auszahlung der Raten müssen die im Bewilligungsschreiben der Bayerischen Landesbodenkreditanstalt genannten Voraussetzungen erfüllt sein.

15.5 Im begründeten Einzelfall kann die Bewilligungsstelle im Einvernehmen mit der Bayerischen Landesbodenkreditanstalt von den für die Auszahlung getroffenen Regelungen abweichen.

16.1 Der Zuwendungsempfänger hat der Bewilligungsstelle spätestens innerhalb von sechs Monaten nach der Bezugsfertigkeit der Baumaßnahme einen Verwendungsnachweis in Form einer Schlussabrechnung (EOF: Formblatt Stabau Ib beziehungsweise AOF: Formblatt Stabau If) vorzulegen. Die Bewilligungsstelle entscheidet über die Anerkennung der Schlussabrechnung durch Bescheid. Eine Fertigung hat sie der Bayerischen Landesbodenkreditanstalt zuzuleiten.

16.2 Ergibt die Prüfung der Schlussabrechnung Abweichungen gegenüber der Bewilligung, entscheidet die Bewilligungsstelle über eine Anpassung der Förderung.

16.3 Die Belege und Verträge sowie alle sonst mit der Förderung zusammenhängenden Unterlagen sind für die Dauer von zehn Jahren nach Beendigung der Miet- und Belegungsbindungen aufzubewahren.

Die Förderung besteht aus einer Grundförderung mit einem objektabhängigen ( Nr. 23) und einem belegungsabhängigen Darlehen ( Nr. 24), ergänzenden Zuschüssen ( Nr. 22) und einer Zusatzförderung mit einem laufenden Zuschuss zur Wohnkostenentlastung der begünstigten Haushalte.

Zur Beurteilung der Wirtschaftlichkeit der Maßnahme ist eine Aufwands- und Ertragsberechnung nach Maßgabe des Formblatts Stabau Ib zu erstellen. Soweit dabei keine besonderen Vorgaben getroffen werden, sind die Bestimmungen des Teils II der II. BV mit Ausnahme des § 8 Abs. 1 und 2 sowie der §§ 11 und 11a sinngemäß anzuwenden mit der Maßgabe, dass als Fremdkapitalkosten die Tilgungen der Fremdmittel (anstelle der Abschreibung), eine angemessene Eigenkapitalverzinsung ( § 20 Abs. 2 Satz 2 erster Halbsatz II. BV) und für Bewirtschaftungskosten (mit Ausnahme der Abschreibung) eine Pauschale von 20 Euro je m² Wohnfläche und 125 Euro je Garage jährlich anzusetzen sind. Die Wirtschaftlichkeit soll ausgeglichen sein. Der Bauherr hat nachzuweisen, dass er einen etwaigen Minderertrag dauerhaft anderweitig abdecken kann.

19.1 Höchstzulässige Miete im Sinn des Art. 15 Abs. 1 Satz 1 BayWoFG ist die im Bewilligungsbescheid festgelegte Erstvermietungsmiete zuzüglich der Mieterhöhungen nach Maßgabe der Nr. 19.2. Zulässige Erstvermietungsmiete ist die örtliche durchschnittliche Miete für neu geschaffenen Mietwohnraum.

19.2 Mieterhöhungen können frühestens nach Ablauf des fünften Kalenderjahres ab dem Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit gemäß den §§ 558 und 559 Bürgerliches Gesetzbuch ( BGB) um höchstens 7,5 v. H. erfolgen. Spätere Mieterhöhungen sind innerhalb des Bindungszeitraums nach jeweils drei Kalenderjahren nach Maßgabe von Satz 1 zulässig. Beteiligt sich eine Gemeinde an der Finanzierung mit eigenen Fördermitteln, insbesondere durch ein vergünstigtes Grundstück, kann die Bewilligungsstelle im Einvernehmen mit der Gemeinde zur Berücksichtigung wohnungswirtschaftlicher Belange von Satz 1 abweichende Regelungen treffen; unabdingbare mietrechtliche Vorschriften des BGB bleiben unberührt. Die Vereinbarung einer Staffelmiete gemäß § 557a BGB ist unzulässig.

19.3 Bei einer Wiedervermietung darf die Miete den sich aus Nrn. 19.1 und 19.2 ergebenden Betrag der Höchstmiete nicht überschreiten.

19.4 Erstreckt sich die Förderentscheidung unmittelbar auch auf den Gemeinschaftsraum in der Weise, dass dieser mit Wohnraumförderungsmitteln gefördert wird, kann insoweit eine höchstzulässige Miete (ohne den Betrag für die Betriebskosten) oder, unter besonderen Umständen, eine unentgeltliche Nutzungsmöglichkeit bestimmt werden.

können neben der Miete angemessene Vergütungen vereinbart werden. Die Höhe der Vergütungen darf das Ziel der Förderung nicht beeinträchtigen und ist gegebenenfalls in der Förderentscheidung nach Art. 13 Abs. 1 Satz 1 BayWoFG festzulegen. Unterstützungsleistungen gemäß § 1 Abs. 1 Satz 1 WBVG können pauschal und unabhängig von der tatsächlichen Inanspruchnahme in Rechnung gestellt werden. Wird ein Gemeinschaftsraum nicht mit Wohnraumförderungsmitteln gefördert, findet insoweit Art. 15 BayWoFG keine Anwendung. Die Vermietung einer geförderten Wohnung darf nicht von der Vermietung einer Garage oder eines Stellplatzes abhängig gemacht werden.

Die Bandbreite der zumutbaren Miete für Haushalte der Einkommensstufe I beträgt 3,50 Euro bis 7,00 Euro je m² Wohnfläche monatlich. Für Haushalte der Einkommensstufen II und III erhöht sich die zumutbare Miete jeweils um 1,50 Euro je m² gegenüber der nächstniedrigeren Einkommensstufe. Die Bewilligungsstelle legt entsprechend dem örtlichen Mietenniveau eigenverantwortlich die jeweils zumutbare Miete fest. Für Wohnungen, die zur Belegung mit fünf und mehr Personen geeignet sind (Große Mietwohnungen) und für Wohnungen, die nach DIN 18040-2 Teil 2 R für Rollstuhlfahrer geeignet sind, ist die zumutbare Miete um 0,40 Euro je m² Wohnfläche monatlich abzusenken. Die Bewilligungsstelle kann im begründeten Einzelfall von den Sätzen 1 und 2 abweichen.

21.1 Die Dauer der Belegungsbindung beträgt 25 oder 40 Jahre. Die Frist beginnt, sobald sämtliche geförderten Wohnungen der Wirtschaftseinheit (im Sinn von § 2 Abs. 2 II. BV) bezugsfertig sind.

21.2 Für Wohnungen, die für Haushalte der Einkommensstufe I bestimmt sind und in einem Gebiet mit erhöhtem Wohnungsbedarf (Anlage zu § 3 Abs. 1 DVWoR) liegen, ist ein Benennungsrecht zu begründen und von der zuständigen Stelle entsprechend dem in Art. 5 Bayerisches Wohnungsbindungsgesetz ( BayWoBindG) in Verbindung mit § 3 DVWoR geregelten Verfahren auszuüben; für die übrigen Wohnungen ist ein allgemeines Belegungsrecht zu begründen.

21.3 Die nach § 1 Abs. 3 DVWoR zuständigen Stellen informieren bei der Ausübung des Benennungsrechts und des allgemeinen Belegungsrechts in geeigneter Weise die Wohnungssuchenden über Art und Umfang der jeweils in Betracht kommenden Zusatzförderung. Bei der Ausübung des Benennungsrechts händigen sie dem vom Vermieter ausgewählten Wohnungssuchenden die geprüfte Einkommenserklärung im Original (Formblatt Stabau III a) mit einem Antrag auf die Zusatzförderung (Formblatt Stabau I c) aus und weisen ihn auf die für die Zusatzförderung zuständige Bewilligungsstelle hin. Für die eigenen Akten ist eine Kopie der geprüften Einkommenserklärung zu fertigen.

21.4 Wird das Darlehen nach Nr. 24 ohne rechtliche Verpflichtung vorzeitig vollständig zurückgezahlt, enden die Bindungen mit Ablauf des zehnten Kalenderjahres nach dem Jahr der Rückzahlung, spätestens mit Ablauf der planmäßigen Bindungsdauer. Bei einer Rückzahlung des belegungsabhängigen Darlehens ist auch Nr. 25.9 zu beachten. Im Fall einer vorzeitigen Beendigung der Bindungen gemäß Satz 1 sind die Zuschüsse nach Nr. 22 unter Berücksichtigung der Bindungsdauer und der zehnjährigen Nachwirkungsfrist anteilig zu kürzen.

22.1 Zu den Förderdarlehen nach den Nrn. 23 und 24 wird ein ergänzender Zuschuss bis zu 500 Euro je m² Wohnfläche gewährt. Der sich insgesamt ergebende Zuschussbetrag ist auf volle hundert Euro abzurunden.

22.2 Für die zusätzlichen Kosten aufgrund eines besonders nachhaltigen Vorhaben entsprechend Nr. 29 wird ein ergänzender Zuschuss in Höhe von bis zu 200 Euro je m² Wohnfläche gewährt. Der sich insgesamt ergebende Zuschussbetrag ist auf volle hundert Euro abzurunden.

22.3 Für die zusätzlichen Kosten aufgrund von erhöhten energetischen Anforderungen gegenüber dem im Gebäudeenergiegesetz ( GEG) geforderten Mindeststandard entsprechend Nr. 30 wird ein ergänzender Zuschuss in Höhe von bis zu 100 Euro je m² Wohnfläche gewährt. Der sich insgesamt ergebende Zuschussbetrag ist auf volle hundert Euro abzurunden.

23.1 Das Darlehen beträgt bis zu 25 v. H. der Kosten gemäß Nr. 12.8 Satz 1. Der sich insgesamt ergebende Darlehensbetrag ist auf volle hundert Euro zu runden. Die Bewilligungsstelle kann den Festbetrag im Einzelfall angemessen verringern, wenn die Wirtschaftlichkeit des Fördervorhabens das zulässt.

23.2 Bei besonders förderungswürdigen Vorhaben, kann das auf diese Wohnungen entfallende Darlehen im Hinblick auf den erforderlichen Mehrbedarf wie folgt erhöht werden:

Der sich insgesamt ergebende Darlehensbetrag ist auf volle hundert Euro zu runden.

23.3 Das Darlehen ist unter Berücksichtigung der in Nr. 23.1 Sätze 2 und 3 genannten Grundsätze in der wirtschaftlich erforderlichen Höhe in die Finanzierung einzusetzen. Der so ermittelte Betrag wird dann mit dem Bewilligungsbescheid als Festbetrag gewährt.

23.4 Während der Dauer der Belegungsbindung beträgt der Zinssatz 0,5 v. H. Nach Ablauf der Belegungsbindung kann der Zinssatz dem Kapitalmarktzins, höchstens bis zu 7 v. H. jährlich, angepasst werden, soweit dadurch die Wirtschaftlichkeit der geförderten Maßnahme nicht gefährdet wird.

23.5 Die ersten zwei Jahre sind tilgungsfrei. Danach beträgt die Tilgung mindestens 1 v. H. jährlich unter Zuwachs der ersparten Zinsen. Die Vereinbarung einer höheren Tilgung von höchstens 4 v. H. jährlich unter Zuwachs der ersparten Zinsen ist zulässig.

23.6 Es wird ein einmaliger Verwaltungskostenbeitrag in Höhe von 2 v. H. des Darlehensnennbetrages erhoben; dieser ist in den ersten zwei Jahren halbjährlich mit je 0,5 v. H. zu entrichten.

24.1 Die Gewährung des belegungsabhängigen Darlehens setzt voraus, dass der Abstand zwischen der höchstzulässigen Miete und der für die jeweilige Einkommensstufe zumutbaren Miete mindestens 1,00 Euro je m² Wohnfläche monatlich beträgt. Sofern ein belegungsabhängiges Darlehen gewährt wird, besteht vorbehaltlich der Nrn. 13 und 27 aufgrund der Bestimmungen im Bewilligungsbescheid ein Anspruch auf Zusatzförderung. Für Wohnungen, für die kein belegungsabhängiges Darlehen gewährt wird, soll die Miete auf die zumutbare Miete abgesenkt werden. Besteht nach Satz 2 kein Anspruch auf Zusatzförderung, wird der Zinssatz während der Dauer der Belegungsbindung auf 0,5 v. H. gesenkt.

24.2 Das Darlehen ist in seiner Höhe so zu bemessen, dass unter Berücksichtigung des jeweils maßgeblichen Zinssatzes nach Nr. 24.3 Satz 1 die sich daraus ergebenden Zinserträge ausreichen, um den für die Zusatzförderung aufzubringenden Betrag zu erwirtschaften. Grundlage für die Berechnung ist die bei der Antragstellung mit dem Bauherrn abgestimmte Belegungsstruktur. Dabei ist von dem Abstand zwischen der höchstzulässigen Miete und der jeweils zumutbaren Miete auszugehen. Der sich errechnende Betrag ist auf volle hundert Euro aufzurunden.

24.3 Der Zinssatz beträgt 5,75 v. H. jährlich. Der Zinssatz nach Satz 1 wird für Vorhaben, die bis zum 31. Dezember 2022 bewilligt werden, während der Dauer der Belegungsbindung auf 1,75 v. H. abgesenkt. Ab dem Jahr 2023 wird der Zinssatz jährlich neu festgesetzt. Die Zinsbindungsdauer für das Darlehen beträgt entsprechend der Bindungsdauer 25 oder 40 Jahre. Danach erfolgt eine Anpassung unter Berücksichtigung der marktüblichen Konditionen.

24.4 Nach Ablauf der Belegungsbindung kann der Zinssatz dem Kapitalmarktzins angepasst werden, soweit dadurch die Wirtschaftlichkeit der geförderten Maßnahme nicht gefährdet wird.

24.5 Die ersten zehn Jahre sind tilgungsfrei. Die Tilgung beträgt 1 v. H. jährlich unter Zuwachs der ersparten Zinsen.

24.6 Es wird ein einmaliger Verwaltungskostenbeitrag in Höhe von 2 v. H. des Darlehensnennbetrages erhoben; dieser ist in den ersten zwei Jahren halbjährlich mit je 0,5 v. H. zu entrichten.

25.1 Für die Festsetzung der Zusatzförderung sind die Stellen nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b DVWoR zuständig.

25.2 Grundlage für die Bemessung der Zusatzförderung ist der Unterschiedsbetrag zwischen der höchstzulässigen Miete und der zumutbaren Miete. Dieser Betrag bleibt für die Bindungsdauer von 25 oder 40 Jahren unverändert. Bei der Berechnung der monatlichen Zusatzförderung ist die von der Bewilligungsstelle festgestellte Wohnfläche zugrunde zu legen.

25.3 Die Zusatzförderung richtet sich nach dem Gesamteinkommen des jeweiligen Haushalts (vergleiche Art. 5 BayWoFG) und dessen Zuordnung in folgende Einkommensstufen:

Haushalte der Einkommensstufe I erhalten den vollen Unterschiedsbetrag als Zusatzförderung. Bei Haushalten der Einkommensstufen II und III vermindert sich die Zusatzförderung je Stufe um bis zu 1,50 Euro je m² Wohnfläche monatlich oder um den noch verbleibenden Restbetrag. Der monatliche Gesamtbetrag der Zusatzförderung ist jeweils auf volle Euro zu runden.

25.4 Ist die im Mietvertrag vereinbarte Miete niedriger als die höchstzulässige Miete, so ist nur die niedrigere Miete bei der Bemessung der Zusatzförderung zugrunde zu legen. In diesem Fall werden spätere Mieterhöhungen bei der Bemessung der Zusatzförderung bis zur höchstzulässigen Miete berücksichtigt.

25.5 Die Zusatzförderung wird stets entsprechend der Zuordnung des Haushalts in die jeweilige Einkommensstufe gewährt. Das gilt auch dann, wenn der Haushalt eine Wohnung bezieht, die für eine andere Einkommensstufe vorgesehen ist. In jedem Fall ist darauf zu achten, dass der nach Nr. 24.2 Sätze 2 und 3 ermittelte Betrag der jährlichen Zinserträge möglichst voll ausgeschöpft wird. Sofern bei der Wiederbelegung eine sich deutlich von der ursprünglich festgelegten Belegungsstruktur abweichende Bedarfssituation ergibt, ist die Belegung der Wohnungen entsprechend der aktuellen Situation vorzunehmen.

25.6 Der Antrag auf Zusatzförderung ist vom Mieter bei der zuständigen Stelle nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b DVWoR einzureichen. Die Zusatzförderung kann, wenn das im Einzelfall geboten erscheint, mit befreiender Wirkung an den vermietenden Bauherrn gezahlt werden; dieser hat die Miete um den Betrag der Zusatzförderung zu kürzen.

25.7 Die Zusatzförderung wird für jeweils 24 Monate ab dem Beginn des Mietverhältnisses, frühestens jedoch ab dem Ersten des Monats der Antragstellung, bewilligt (Bewilligungszeitraum). Sie wird längstens für die Dauer der Belegungsbindung gewährt und in der Regel monatlich im Voraus ausgezahlt.

25.8 Endet die Belegungs- und Mietbindung infolge Aufhebung des Bewilligungsbescheides für die Grundförderung, Kündigung des Darlehens durch die Bayerische Landesbodenkreditanstalt oder Zwangsversteigerung wird die Zusatzförderung für die Dauer des Mietverhältnisses, längstens aber bis zum Ende der Bindungsdauer weiter gewährt.

25.9 Die Zusatzförderung entfällt, wenn das belegungsabhängige Darlehen vor Bindungsablauf ganz oder auch nur teilweise freiwillig zurückgezahlt wird, mit Ablauf des auf den Zeitpunkt der Rückzahlung folgenden Monats. Für die verbleibende Bindungsdauer ist die im Mietvertrag vereinbarte Miete auf die im Einzelfall dem Mieter nach seinem Einkommen zumutbare Miete abzusenken.

25.10 Nach Ablauf des Bindungszeitraums kann die Zusatzförderung für einen Zeitraum von bis zu drei Jahren weitergewährt werden, wenn die Darlehen nach Nr. 24 um einen entsprechenden Zeitraum zu den während des Bindungszeitraums geltenden Konditionen verlängert werden. Die Zusatzförderung wird dabei im ersten Jahr um ein Viertel des sich nach Nr. 25.2 in Verbindung mit Nr. 25.5 ergebenden Betrags, anschließend um jeweils ein weiteres Viertel je Folgejahr abgesenkt.

Die zuständige Stelle nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b DVWoR zahlt die Zusatzförderung in der Regel für jeweils einen Monat (Zahlungsabschnitt) im Voraus aus. Dazu erhält sie von der Regierung die für den Zahlungsabschnitt erforderlichen Abschlagszahlungen (Wertstellung jeweils zum Monatsersten) in Höhe der voraussichtlich benötigten Mittel. Sollten die Abschlagszahlungen zu hoch oder zu niedrig festgesetzt sein, lässt die zuständige Stelle nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b DVWoR die Abschlagszahlungen von der Regierung umgehend anpassen. Jeweils zum 10. Januar eines jeden Jahres legt die zuständige Stelle nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b DVWoR der Regierung die Abrechnungen vor, aus denen für das vorausgegangene Kalenderjahr die Summe der ausbezahlten Beträge und der erhaltenen Abschlagszahlungen hervorgeht. Dabei sich etwa ergebende Nachforderungen werden ihr von der Regierung erstattet, Überzahlungen verbleiben als Guthaben für das nächste Kalenderjahr und verringern die Abschlagszahlung für den nächsten Zahlungsabschnitt. Die Regierungen erhalten vom Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr auf Anforderung die Bewirtschaftungsbefugnis für die Mittel in Höhe der voraussichtlich benötigten Beträge.

27. Sonderregelung für Personenkreise mit besonderen Zugangsproblemen zum Wohnungsmarkt

27.1 Die Bewilligungsstelle kann bei Bauvorhaben für Personenkreise mit besonderen Zugangsproblemen zum Wohnungsmarkt von den Regelungen der Nrn. 12 und 14 abweichen. Im Bewilligungsbescheid ist für diesen Personenkreis ein befristeter Vergabevorbehalt festzulegen; während dieses Zeitraums besteht kein Anspruch auf Zusatzförderung. Als höchstzulässige Miete ist die jeweils zumutbare Miete im Bewilligungsbescheid auszuweisen und im Mietvertrag zu vereinbaren.

27.2 Während der Dauer der besonderen Belegungsbindung wird der Zinssatz für das belegungsabhängige Baudarlehen auf 0,5 v. H. gesenkt.

27.3 Für Mieterhöhungen der zumutbaren Miete gilt auch während des befristeten Vergabevorbehalts Nr. 19.2.

Die Kombination der drei Förderbausteine "drauf und dran - nachhaltig erneuern und erweitern", "Nachhaltigkeitszuschuss" und "Energieeffizienz" ist möglich.

Gefördert wird die Erweiterung von bestehenden Mietwohngebäuden mit Modernisierung der bestehenden Wohnungen, insbesondere mit deren nachhaltigen energetischer Verbesserung nach Maßgabe des Abschnittes 2.

28.1 Ziel ist die Nutzung von Synergieeffekten, die zur Wirtschaftlichkeit des Projektes wesentlich sind, und die Reduzierung des Flächenverbrauchs durch Ausnutzung bauplanungsrechtlicher Potentiale im Gebäudebestand.

28.2 Die Förderung erfolgt im Rahmen der Einkommensorientierten Förderung nach Abschnitt 2 (EOF) mit einem objekt- und belegungsabhängigen Darlehen gemäß Nrn. 23 und 24 sowie den Zuschüssen nach Nr. 28.6.

28.3 Die Gebäudeerweiterung soll mindestens 25 v. H. der Wohnfläche oder der Wohnungsanzahl des Bestandswohnraums umfassen.

28.4 Mit der energetischen Verbesserung des bestehenden Wohnraums muss ein energetischer Effizienzhaus-Standard nach der Richtlinie für die Bundesförderung für effiziente Gebäude - BEG WG erreicht werden.

28.5 Bei der Gebäudeerweiterung sind die Gesamtkosten gemäß Nr. 11, bei der Modernisierung des Gebäudebestands die Modernisierungsmaßnahmen im Sinn von Art. 3 Abs. 3 BayWoFG, zuzüglich der Kosten für modernisierungsbedingte Instandsetzungsmaßnahmen förderfähig.

28.6 Die Förderhöhe richtet sich nach Abschnitt 2 ( Nrn. 17 ff.) mit der Maßgabe, dass neben den Darlehen gemäß Nrn. 23 und 24 bei einer Maßnahme zur Gebäudeerweiterung der Zuschuss nach Nr. 22.1 auf bis zu 125 v. H. erhöht werden kann. Bei der Modernisierung des Bestands beträgt der Zuschuss nach Nr. 22.1 bis zu 75 v. H.

28.7 Für die neu geschaffenen Wohnungen sind hinsichtlich der höchstzulässigen und der zumutbaren Miete die Nrn. 19 und 20 anzuwenden. Die höchstzulässige Miete für den modernisierten Wohnraum richtet sich nach der ortsüblichen Miete für vergleichbaren modernisierten Wohnraum, die zumutbare Miete richtet sich nach Nr. 20.

28.8 Belegungsbindungen und Zusatzförderung richten sich nach Abschnitt 2 ( Nrn. 21 und 25). Modernisierte Wohnungen sind bei Freiwerden (Mieterwechsel) Wohnberechtigten neu zu überlassen, die über eine entsprechende Wohnberechtigung verfügen.

Gefördert werden besonders nachhaltige Projekte in der Mietwohnraumförderung. Bei der Beurteilung sind ökonomische Aspekte angemessen zu berücksichtigen. Die Förderung setzt Förderanreize bei nachhaltigen Maßnahmen, die über die gesetzlich oder förderrechtlich ohnehin schon gegebenen Anforderungen erheblich hinausgehen.

29.1 Die Förderhöhe richtet sich nach Abschnitt 2 ( Nrn. 17 ff.) mit der Maßgabe, dass neben den Darlehen gemäß Nrn. 23 und 24 sowie den Zuschüssen nach Nr. 22.1 und Nr. 22.3 ein zusätzlicher Zuschuss nach Nr. 22.2 gewährt werden kann.

29.2 Das Vorhaben ist besonders nachhaltig, wenn es über seinen gesamten Lebenszyklus die Faktoren Ökonomie, Ökologie, technische Qualität und soziokulturelle Ansprüche miteinander in Einklang bringt. Für die Inanspruchnahme des Nachhaltigkeitszuschusses, sind bauliche Maßnahmen in relevantem Umfang aus mindestens drei der fünf folgenden Nachhaltigkeitsbereiche zu verwirklichen:

29.3 Die Bereiche sind individuell kombinierbar und werden durch die Bewilligungsstellen einzelfallbezogen aufgrund der konkreten Maßnahmen und resultierenden Mehrkosten bewertet. Sollten lediglich Maßnahmen in untergeordnetem Umfang oder in weniger als drei der Bereiche umgesetzt werden, kann der Zuschuss angemessen reduziert werden. Hierbei soll insbesondere auch die Höhe der durch die Maßnahmen entstehenden Mehrkosten berücksichtigt werden.

Ziel des Bausteins ist es, einen Anreiz für Investitionen im geförderten Wohnungsbau zu setzen, mit denen die Energieeffizienz gesteigert und die CO₂-Emissionen gesenkt werden. Gefördert werden Projekte, die mindestens den Effizienzhausstandard 55 erreichen.

30.1 Die Förderhöhe richtet sich nach Abschnitt 2 ( Nrn. 17 ff.) mit der Maßgabe, dass neben den Darlehen gemäß Nrn. 23 und 24 sowie den Zuschüssen nach Nr. 22.1 und Nr. 22.2 ein zusätzlicher Zuschuss nach Nr. 22.3 gewährt werden kann.

30.2 Es gelten die technischen Förderstandards der bisherigen Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG).

30.3 Mit dem Förderantrag ist die Bestätigung eines Energieeffizienz-Experten über die Planung der Baumaßnahme zur Erreichung einer Effizienzhaus-Stufe nach der Richtlinie für die Bundesförderung für effiziente Gebäude - BEG WG vorzulegen. Die Bestätigung muss dabei von einer in der Energieeffizienz-Expertenliste für Förderprogramme des Bundes (www.energieeffizienzexperten.de) aufgeführten Person erstellt worden sein. Der Nachweis erfolgt über eine Bestätigung zum Antrag oder in Abhängigkeit von der Maßnahme durch eine dazu analoge Bestätigung eines Energieeffizienz-Experten gemäß Satz 2. Nach Fertigstellung ist die Erreichung der geplanten Maßnahmen durch eine Bestätigung nach Durchführung gemäß BEG EM oder analog dazu durch die Bestätigung eines Energieeffizienz-Experten gemäß Satz 2 nachzuweisen.

Förderfähig sind die Gesamtkosten gemäß Nr. 11. Dabei sollen sich die Kosten der Kostengruppen 300 und 400 der DIN der Höhe nach an Nr. 12.8 orientieren. Nr. 12.9 gilt entsprechend. Maßgeblich sind die Verhältnisse zum Zeitpunkt der Bewilligung entsprechend §§ 4, 4a II. BV.

Gefördert wird im Wege der Fehlbedarfsfinanzierung mit einem Förderdarlehen zu 0,5 v. H. Zins und 1 v. H. Tilgung. Abweichend hiervon wird in den ersten zwei Jahren statt der Tilgung ein einmaliger Verwaltungskostenbeitrag von 2 v. H. des Darlehensnennbetrages erhoben, der jeweils halbjährlich mit je 0,5 v. H. zu entrichten ist. Bei Neubauten ist zunächst von einem Darlehensbetrag von 1.500 Euro je m² Wohnfläche, bei Aus- und Umbaumaßnahmen von 1.000 Euro je m² Wohnfläche auszugehen. Der tatsächliche Mittelbedarf errechnet sich anhand einer Aufwands- und Ertragsberechnung ( Nrn. 35.2 bis 35.6). Für jedes volle Kalenderjahr der bestimmungsgemäßen Verwendung des gesamten geförderten Wohnraums wird nach dem Ablauf der Bindungen ein Darlehensnachlass von 0,5 v. H. des bewilligten Darlehensbetrags gewährt.

34.1 Zu dem Förderdarlehen nach Nr. 33 wird ein ergänzender Zuschuss bis zu 500 Euro je m² Wohnfläche gewährt.

34.2 Für ein besonders nachhaltiges Vorhaben gemäß Nr. 29 beträgt der Zuschuss bis zu 200 Euro je m² Wohnfläche.

34.3 Für energieeffiziente Gebäude gemäß Nr. 30 wird ein ergänzender Zuschuss in Höhe von bis zu 100 Euro je m² Wohnfläche gewährt.

34.4 Die sich jeweils ergebenden Zuschussbeträge sind auf volle hundert Euro abzurunden.

35.1 Das Darlehen und die ergänzenden Zuschüsse sind in der Höhe zu bewilligen, dass unter Berücksichtigung der Gesamtkosten, der Finanzierungsmittel und der Bewirtschaftungskosten die Erträge ausreichen, um die jährlichen Aufwendungen zu decken.

35.2 Hinsichtlich des Finanzierungsplans gelten die Vorschriften der §§ 12 bis 16 II. BV entsprechend.

35.3 Bei den Fremdkapitalkosten sind die Ansätze entsprechend § 21 II. BV anzuwenden.

35.4 Der Mindesteigenkapitaleinsatz beträgt 15 v. H. der Gesamtkosten. Das Eigenkapital ist höchstens mit dem Zinssatz zu verzinsen, der am Tag der Beantragung der Fördermittel für Bundesanleihen mit einer Laufzeit von zehn Jahren gezahlt wird. Liegt der Zinssatz für die Bundesanleihen bei 1 v. H. oder darunter, ist eine Mindestverzinsung von 1 v. H. pro Jahr anzusetzen. In den Fällen der Nr. 14 Satz 2 (Eigenkapitalanforderungen) ist ein dem Eigenkapital nach Satz 1 entsprechender Betrag der sonstigen Finanzierungsmittel mit dem maximal für das Eigenkapital zulässigen Zinssatz in die Bedarfsberechnung einzustellen.

35.5 Für den Ansatz der Bewirtschaftungskosten (ohne Abschreibung) ist eine Pauschale von 20 Euro je m² Wohnfläche jährlich anzusetzen. Für Garagen oder Carports kann ein Betrag je Stellplatz von jährlich 125 Euro angesetzt werden.

35.6 Es kann eine Abschreibung von bis zu 1,25 v. H. der abschreibungsfähigen Kosten ( § 25 Abs. 1 und 2 II. BV) angesetzt werden.

35.7 Ergeben sich bei der Prüfung der Schlussabrechnung gegenüber dem Bewilligungszeitpunkt Erhöhungen in den Gesamtkosten, sind diese in entsprechender Anwendung der Vorschriften der II. BV auf ihre Anerkennungsfähigkeit zu prüfen. Insbesondere können nur solche Kostenänderungen berücksichtigt werden, deren Erhöhung auf Umständen beruht, die der Bauherr nicht zu vertreten hat. Wertänderungen sind nicht als Änderungen der Gesamtkosten anzusehen. Soweit notwendig, sind die zum Abgleich der Aufwands- und Ertragsberechnung notwendigen Fördermittel zu bewilligen.

35.8 Hat sich gegenüber dem Zeitpunkt der Bewilligung eine Kostenminderung ergeben, sind die Fördermittel zur Vermeidung einer Überkompensation solange zu kürzen, bis sich wieder ein rechnerischer Abgleich zwischen Aufwendungen und Erträgen ergibt. Wurden bei Bewilligung die nach Nrn. 35.3 bis 35.6 zulässigen Ansätze für die laufenden Aufwendungen nicht in voller Höhe angesetzt, sollen die zulässigen Ansätze in voller Höhe berücksichtigt werden. Beihilferechtlich erforderliche Maßnahmen nach der Schlussabrechnung bleiben unberührt (vergleiche Art. 6 des Beschlusses 2012/21/EU ).

Die Wohnungen sind für die Dauer von 25 oder 40 Jahren an Haushalte zu vermieten, deren Einkommen die jeweilige Einkommensstufe der Tabelle in Nr. 25.3 einhält.

37.1 Zulässige Miete ist die zumutbare Miete (Bewilligungsmiete). Die zumutbare Miete richtet sich nach Nr. 20.

37.2 Zur Vermeidung einer Fehlförderung darf die festgelegte Bewilligungsmiete nach Ablauf von fünf Jahren nach Bezugsfertigkeit der Wohnungen für die Einkommensstufe I um 0,40 Euro je m² monatlich, für die Einkommensstufe II um 0,50 Euro je m² monatlich und für die Einkommensstufe III um 0,60 Euro je m² monatlich erhöht werden. Nach Ablauf von jeweils weiteren fünf Jahren ist eine erneute Mieterhöhung in gleicher Höhe zulässig. Die ortsübliche Vergleichsmiete darf nicht überschritten werden. Die Vereinbarung einer Staffelmiete gemäß § 557a BGB ist unzulässig.

38.1 Miet- und Belegungsbindungen an seit dem 1. Januar 2000 im Rahmen der EOF oder der AOF geförderten Mietwohnungen, welche gemäß der Förderentscheidung innerhalb von fünf Jahren auslaufen, können auf Antrag des Förderempfängers durch eine neue Förderentscheidung für weitere 15 Jahre unmittelbar anschließend an das bisherige Bindungsende verlängert werden. Voraussetzung ist, dass hierfür ein erheblicher, nicht nur kurzfristiger Bedarf besteht (vergleiche Nr. 9.1).

38.2 Das objektabhängige Darlehen wird zu den bis dahin geltenden Konditionen fortgeführt.

38.3 Der Zinssatz für das belegungsabhängige Darlehen wird ab dem Zeitpunkt der Verlängerung für den noch nicht getilgten Darlehensrestbetrag mit dem für eine Neubewilligung geltenden Zinssatz gewährt.

39.1 Die Belegungs- und Mietbindungen für die im Rahmen der EOF und AOF geförderten neu geschaffenen und gemäß Nr. 28 modernisierten Wohnungen können nach Maßgabe von Art. 14 Abs. 1, Art. 15 Abs. 1 und 2 sowie Art. 16 Abs. 1 bis 5 BayWoFG ganz oder zum Teil an nicht gefördertem, verfügbaren Wohnraum (Ersatzwohnraum) begründet werden.

39.2 Der Ersatzwohnraum soll sich in der Gemeinde befinden, in der der neue Wohnraum geschaffen wird. Soweit es aus wohnungswirtschaftlichen Gründen sinnvoll ist, kann Ersatzwohnraum auch in anliegenden Gemeinden gebunden werden.

39.3 Bei der Auswahl der Ersatzwohnungen ist zu beachten, dass die ausgewählten Wohnungen keiner Bindung unterliegen und entsprechend Nr. 21 dieser Bestimmungen in Verbindung mit Nr. 5.8 der Verwaltungsvorschriften zum Vollzug des Wohnungsbindungsrechts (VVWoBindR) belegt werden können. Zudem ist darauf zu achten, dass bei möglichen Wohnflächenüberschreitungen die sich für den vorgesehenen Kreis der Wohnungssuchenden ergebenden höheren Mietbelastungen diesen auch zugemutet werden können.

39.4 Für die Ersatzwohnungen hat die Bewilligungsstelle die höchstzulässige Miete (vergleiche Nr. 19) festzulegen und zugleich die zumutbare Miete zu bestimmen (vergleiche Nr. 20).

39.5 Am Ersatzwohnraum sind Bindungen von insgesamt gleichem Wert wie am geförderten Wohnraum einzuräumen. Dabei sind die neu zu schaffenden Wohnungen zu den angebotenen Ersatzwohnungen in Relation zu setzen. Die Bewilligungsstelle kann dabei insbesondere auf den Ertrag (Mietwert) der jeweiligen Wohnungen abstellen. Ergänzend sind alle Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, die über die Mietwertberechnung hinaus einen erheblichen Einfluss auf den Wert der Bindungen haben, insbesondere die Bindungsdauer, die Zahl der Ersatzwohnungen und deren Wohnwert.

39.6 Bei der Bemessung der Förderhöhe hat die Bewilligungsstelle hinsichtlich der Zuschüsse nach Nr. 22 auf die neu zu bauenden Wohnungen abzustellen. Bei der Festlegung des belegungsabhängigen Darlehens ist die Wohnfläche der neu zu errichtenden Wohnungen zugrunde zu legen. Bei den Einkommensstufen ist auf den konkreten Bedarf bei den Ersatzwohnungen Bezug zu nehmen.

39.7 Der Ersatzwohnraum soll spätestens im Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit des geförderten Wohnraums zur Verfügung stehen.

39.8 Im Ergebnis darf die Förderung mit mittelbarer Belegung beim Fördernehmer ebenso wenig zu einer Überkompensation führen wie bei einer herkömmlichen Förderung.

39.9 Eine mittelbare Belegung ist für Besondere Wohnformen ( Nr. 13) ausgeschlossen.

40.1 Eigenwohnraum darf nur für Antragsteller gefördert werden, die sich nicht nur vorübergehend im Bundesgebiet aufhalten und rechtlich und tatsächlich in der Lage sind, für ihren Haushalt auf längere Dauer einen Wohnsitz als Mittelpunkt der Lebensbeziehungen zu begründen und dabei einen selbstständigen Haushalt zu führen. Die Förderung des Erwerbs von Eigenwohnraum zwischen Ehegatten, Lebenspartnern oder Partnern einer sonstigen auf Dauer angelegten Lebensgemeinschaft sowie zwischen Verwandten eines Haushaltsmitgliedes in gerader Linie ( § 1589 BGB) ist ausgeschlossen, ebenso die Übertragung im Wege der Erbfolge, testamentarischen Verfügung oder Schenkung. Der zu fördernde Haushalt hat die in Art. 11 Abs. 1 BayWoFG genannte Einkommenshöchstgrenze einzuhalten.

40.2 Bei der Förderung von Eigenwohnraum sollen bei Haushalten, die in einer ehelichen Gemeinschaft oder Partnerschaft (eingetragene Lebenspartnerschaft, sonstige auf Dauer angelegte Lebensgemeinschaft) geführt werden, in aller Regel beide Ehegatten oder Partner gemeinsam Eigentümer oder Erbbauberechtigte sein oder werden. Beim Erwerb von Wohnraum müssen die Erwerber nachweisen, dass der Erwerb gesichert ist oder der Erwerb durch die Gewährung der Fördermittel gesichert wird.

40.3 Eine Förderung von Mietwohnraum im Zweifamilienhaus setzt voraus, dass dieser für Personen bestimmt ist, die mit dem Antragsteller im Sinn von Art. 4 Abs. 1 Nr. 2 BayWoFG in Beziehung stehen. Dabei darf die ortsüblich für vergleichbaren Wohnraum erzielbare Miete nicht überschritten werden. Wird lediglich der Mietwohnraum im Zweifamilienhaus gefördert, hat der Mieter zum Bezug der Wohnung die Voraussetzungen nach Art. 14 BayWoFG zu erfüllen und die in Art. 11 Abs. 1 BayWoFG genannte Einkommenshöchstgrenze einzuhalten. Hinsichtlich der Wohnungsgrößen ist Nr. 12.2 zu beachten.

41.1 Eigenwohnraum und Mietwohnraum im Zweifamilienhaus wird nach der sozialen Dringlichkeit gefördert.

41.2 Die soziale Dringlichkeit bestimmt sich nach den Gesamtumständen des Einzelfalls. Dabei sind insbesondere zu berücksichtigen:

41.3 Eine soziale Dringlichkeit liegt in aller Regel nicht vor, wenn sich der Haushalt völlig oder überwiegend aus eigener finanzieller und wirtschaftlicher Kraft angemessenen Wohnraum schaffen kann; dabei ist das vorhandene Vermögen (zum Beispiel Immobilien, Geldvermögen, Wertpapiere) zu berücksichtigen.

41.4 Bei der Prüfung der Frage der Verwertbarkeit von Vermögen ist ein nach den Umständen des Einzelfalls angemessener pauschaler Teil des Vermögens als Selbstbehalt für Kosten zuzugestehen, die im weiteren Zusammenhang mit dem Bauvorhaben entstehen (zum Beispiel Umzugskosten, neue notwendige Einrichtung). Gegebenenfalls ist im Einzelfall ein weiterer konkreter Teil des Vermögens als Selbstbehalt für sonst dringend notwendige Aufwendungen zuzugestehen (zum Beispiel Mittel, die der Altersvorsorge dienen (Riesterrente), oder anstehende ärztliche Behandlungskosten, die nicht von einer Krankenversicherung getragen werden).

41.5 Eine Förderung des Bauvorhabens ist ausgeschlossen, wenn ein Antragsteller nicht zur Verwertung seines Vermögens bereit ist, obwohl es ihm nach den Umständen zuzumuten wäre.

Beim Schaffen von Wohnraum sind die Gesamtkosten im Sinn der §§ 5 bis 8 II. BV in der jeweils geltenden Fassung förderfähig. Beim Erwerb von Wohnraum sind förderfähig der Kaufpreis sowie die Erwerbskosten; bei einem Zweiterwerb sind darüber hinaus förderfähig die Kosten von erforderlichen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen.

Gefördert wird mit einem Darlehen, einem einmaligen Zuschuss für Haushalte mit Kindern sowie einem ergänzenden Zuschuss beim Zweiterwerb. Die Fördermittel sind in der Höhe zu bewilligen, die zur Erreichung einer dauerhaft tragbaren Belastung erforderlich ist.

44.1 Das Darlehen darf beim Bau und Ersterwerb höchstens 30 v. H. und beim Zweiterwerb höchstens 40 v. H. der förderfähigen Kosten betragen. Ergibt sich ein rechnerischer Darlehensbetrag von weniger als 15.000 Euro, scheidet eine Förderung aus (Bagatellgrenze).

44.2 Der Zinssatz beträgt für die ersten 15 Jahre der Laufzeit 0,5 v. H. jährlich. Anschließend wird der Zinssatz dem Kapitalmarktzins angepasst, soweit die Tragbarkeit der Belastung nicht gefährdet wird; ein Zinssatz von 7 v. H. jährlich darf nicht überschritten werden.

44.3 Mietwohnraum im Zweifamilienhaus wird ausschließlich mit einem Darlehen gefördert.

44.4 Die ersten zwei Jahre sind tilgungsfrei. Danach beträgt die Tilgung 1 v. H. jährlich unter Zuwachs der ersparten Zinsen. Beim Zweiterwerb von Wohnraum in neuwertigen oder annähernd neuwertigen Gebäuden beträgt die Tilgung 1 v. H., in den übrigen Fällen 2 v. H. jährlich unter Zuwachs der ersparten Zinsen.

44.5 Es wird ein einmaliger Verwaltungskostenbeitrag in Höhe von 2 v. H. erhoben; dieser ist in den ersten zwei Jahren zu entrichten.

44.6 Die Darlehensleistungen ( Nrn. 44.2, 44.4 und 44.5) sind monatlich zu entrichten.

45.1 Haushalte mit Kindern im Sinn des § 32 Abs. 1 bis 5 des Einkommensteuergesetzes ( EStG) erhalten einen Zuschuss in Höhe von 5.000 Euro je Kind; das Gleiche gilt, wenn die Geburt eines Kindes oder mehrerer Kinder aufgrund einer bestehenden Schwangerschaft zum Zeitpunkt der Förderentscheidung zu erwarten ist.

45.2 Der Kinderzuschuss nach Nr. 45.1 wird nur in Verbindung mit dem Darlehen nach Nr. 44.1 gewährt. Das nach Maßgabe der Nr. 44.1 ermittelte Darlehen darf nicht deshalb gekürzt werden, weil ein Kinderzuschuss zu bewilligen ist.

45.3 Haben es die Antragsteller versäumt, eine zum Zeitpunkt der Förderentscheidung bestehende Schwangerschaft der Bewilligungsstelle anzuzeigen, kann der Zuschuss auf ihren Antrag nachträglich bewilligt werden.

45.4 Beim Zweiterwerb von bestehenden Familienheimen und Eigentumswohnungen wird ein das Darlehen ergänzender Zuschuss in Höhe von 10 v. H. der förderfähigen Kosten, maximal 30.000 Euro gewährt. Dies gilt auch, wenn das erworbene Gebäude durch einen Neubau ersetzt wird.

45.5 Die Gewährung des Zuschusses nach Nr. 45.4 ist nur in Verbindung mit dem Darlehen nach Nr. 44.1 möglich. Der sich insgesamt ergebende Zuschussbetrag ist auf volle hundert Euro zu runden. Das nach Maßgabe der Nr. 44.1 ermittelte Darlehen darf nicht deshalb gekürzt werden, weil ein Zuschuss für den Erwerb zu bewilligen ist.

45.6 Wird das Darlehen nach Nr. 44.1 innerhalb von fünf Jahren ab dem Zeitpunkt der Bewilligung zurückgefordert oder freiwillig zurückgezahlt, ist der Zuschuss nach Nr. 45.4 entsprechend der Bindungsdauer ( Nr. 44.2) anteilig zurückzufordern.

46.1 Die Eigenleistung soll mindestens 25 v. H. der Gesamtkosten betragen. Insbesondere bei der Förderung von Haushalten mit drei oder mehr Kindern kann die Bewilligungsstelle eine geringere Eigenleistung zulassen, jedoch nicht weniger als 15 v. H. Eine Eigenleistung von mindestens 15 v. H. der Gesamtkosten muss durch Bereitstellung eigener Geldmittel oder eines aus eigenen Mitteln erworbenen Grundstücks erbracht werden. Bei der Mindesteigenleistung können Zuschüsse anderer Zuwendungsgeber sowie die Zuschüsse nach Nr. 45 berücksichtigt werden.

47.1 Der Förderempfänger muss die Belastungen (Finanzierungs- und Bewirtschaftungskosten), die durch die laufenden Aufwendungen für die Eigentumsmaßnahme ausgelöst werden, dauerhaft tragen können.

47.2 Die Belastung für den Bauherrn oder Käufer ist anhand einer Lastenberechnung ( §§ 40 ff. II. BV) zu ermitteln. Die Belastung aus der Bewirtschaftung der Immobilie wird dabei pauschal mit 30 Euro je m² jährlich für Eigenheime und mit 35 Euro je m² jährlich für Eigentumswohnungen angesetzt. Die Bewilligungsstelle hat im Rahmen einer Prognose einzuschätzen, ob die sich für Bauherren und Erwerber aus der Immobilie ergebende Belastung dauerhaft tragbar ist. Die Belastung ist nur dann dauerhaft tragbar, wenn nicht wenigstens folgende Mindestbeträge, nach Abzug der Belastung aus der Immobilie, zum Lebensunterhalt verbleiben:

47.3 Die Beurteilung muss sich an den Geldmitteln orientieren, die dem Haushalt tatsächlich und regelmäßig zur allgemeinen Lebensführung zur Verfügung stehen. Dazu gehören neben dem durchschnittlichen monatlichen Nettoeinkommen insbesondere wiederkehrende Sonderzuwendungen (zum Beispiel Weihnachts- und Urlaubsgeld) sowie beispielsweise Kindergeld und Wohngeld (Lastenzuschuss).

47.4 Bei zeitlich befristeten Einnahmen (zum Beispiel Elterngeld, Einkünfte aus befristeten Arbeitsverhältnissen, Unterhaltsleistungen) ist zu prüfen, ob die Belastung nach Wegfall dieser Einnahmen tragbar ist (Entwicklung der Einkommenslage, Wiederaufnahme einer Berufstätigkeit).

47.5 Nicht zu den verfügbaren Geldmitteln gehören Einnahmen, denen entsprechende Aufwendungen des Leistungsempfängers gegenüberstehen (zum Beispiel Blindengeld, Pflegegeld, BAföG-Leistungen).

47.6 Soweit sich aus den Einkommensnachweisen das verfügbare Haushaltsnettoeinkommen nicht unmittelbar ergibt (zum Beispiel bei Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft, Gewerbebetrieb, selbständiger Arbeit oder nichtselbständiger Arbeit von Beamten), sind vom Gewinn oder Betriebsüberschuss oder vom Nettoeinkommen gegebenenfalls Beiträge zur privaten Lebens- und Krankenversicherung (soweit sie nicht bei den Betriebsausgaben enthalten sind) sowie die Steuerleistung abzuziehen. Dabei müssen die privaten Vorsorgeeinrichtungen in ihrer Zielsetzung der gesetzlichen Sozialversicherung entsprechen.

47.7 Um bei Antragstellern, die Einkünfte aus selbständiger Arbeit erzielen, die Tragbarkeit der Belastung beurteilen zu können, sind von diesen (neben den Einkommenserklärungen auf Formblatt Stabau III a/III b) regelmäßig folgende Einkommensnachweise vorzulegen:

47.8 Bei einer finanziellen Mitleistung Dritter ist die Tragbarkeit der Belastung dann nicht auf Dauer sichergestellt, wenn mit dem baldigen Wegfall dieser Mitleistung zu rechnen ist.

47.9 Künftige Änderungen in der Belastungsentwicklung sind zu berücksichtigen, sofern diese absehbar sind (zum Beispiel baldige Änderung der Einkommens- oder Haushaltssituation, Auslauf eines Bausparkassendarlehens mit mittelfristiger Laufzeit).

47.10 Bei der Gegenüberstellung von verfügbaren Geldmitteln des Haushalts und der Belastung aus der Immobilie ist eine angemessene Überschreitung der zum Lebensunterhalt notwendigen Mindestbeträge ( Nr. 47.2 Satz 4) zuzugestehen.

48.1 Die angemessene Größe von Baugrundstücken ist unter Berücksichtigung des Grundsatzes eines sparsamen Umgangs mit Grund und Boden sowie der ortsüblichen Gegebenheiten zu beurteilen.

48.2 Die angemessene Grundstücksgröße beim Bau (nicht beim Erst- und Zweiterwerb) von Eigenheimen ist in Anlehnung an die Gebietskategorien des Landesentwicklungsprogramms zu beurteilen. Orientierungswerte für die angemessene Grundstücksgröße sind:

48.3 Die Zulässigkeit einer Überschreitung der Orientierungswerte ist nach den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen. Sie soll insbesondere dann zugelassen werden, wenn die Festsetzungen eines Bebauungsplans zur Grundstücksgröße zu beachten sind oder dem Bauherrn das Grundstück unentgeltlich überlassen wurde oder der Bauherr das Grundstück schon vor geraumer Zeit mit Eigenmitteln erworben hat.

48.4 Die Wohnfläche einer Eigentumswohnung soll in der Regel für einen Ein-Personen-Haushalt höchstens 60 m², für einen Zwei-Personen-Haushalt höchstens 75 m² betragen. Die Wohnfläche eines Eigenheimes für einen Zwei-Personen-Haushalt soll in der Regel höchstens 100 m² betragen.

48.5 Der weiteren Familienplanung ist mit einer zusätzlichen Wohnfläche entsprechend der folgenden Aufstellung Rechnung zu tragen.

48.6 Bei der Nutzung vorhandener Bausubstanz richtet sich die Angemessenheit der Wohnfläche nach Nrn. 48.4 und 48.5. Überschreitet die Wohnfläche die Vorgaben nach Satz 1, ist sie angemessen, wenn die Belastung für das Objekt unter Berücksichtigung einer durchschnittlichen Förderung aus dem Bayerischen Wohnungsbauprogramm tragbar ist.

48.7 Für ein beruflich erforderliches häusliches Arbeitszimmer kann je Haushalt die Wohnfläche bis zu 15 m² mehr betragen. Ein häusliches Arbeitszimmer ist ein zur Wohnung gehörender, abgetrennter Raum, der ausschließlich oder nahezu ausschließlich zu beruflichen Zwecken genutzt wird.

48.8 Ist eine Person des Haushalts schwerbehindert im Sinn des § 2 Abs. 2 SGB IX oder pflegebedürftig im Sinn des § 14 SGB XI, kann die Wohnfläche bis zu 15 m² mehr betragen. Einer Erhöhung der Wohnfläche soll nur zugestimmt werden, wenn die Bewegungsflächen nach Teil 2 der DIN 18040 erforderlich und entsprechend planerisch nachgewiesen sind. Mit diesen Mehrflächen ist der zusätzliche Flächenbedarf auch dann gedeckt, wenn sich im Haushalt mehrere schwerbehinderte oder pflegebedürftige Personen befinden.

48.9 Benötigt eine dem Haushalt angehörende schwerbehinderte oder pflegebedürftige Person einen abgeschlossenen Therapieraum, kann dafür ein zusätzlicher Wohnraum mit bis zu 15 m² Wohnfläche vorgesehen werden.

48.10 Die Individualräume (Schlafräume oder Kinderzimmer) für eine Person sollen mindestens 10 m², für zwei Personen mindestens 14 m² groß sein. Eine Unterschreitung von bis zu 10 v. H. ist im Einzelfall vertretbar, wenn anderweitig Stellflächen für Schränke oder Spielflächen im räumlichen Zusammenhang mit den Individualräumen vorhanden sind. Die Individualräume sollen möglichst über Flure erschlossen werden und keine Durchgangsräume sein.

48.11 Enthalten Wohnungen Abstellflächen, die Keller ersetzen, können diese mit bis zu 10 m² bei der Feststellung der angemessenen Wohnfläche außer Betracht bleiben.

48.12 Wird in einem Eigenheim neben der Hauptwohnung eine zweite zur Vermietung bestimmte Wohnung gefördert, ist Nr. 12.2 zu beachten.

48.13 Die Bewilligungsstelle legt jährlich in Absprache mit angrenzenden Bewilligungsstellen und der Regierung fest, in welcher Höhe die Baukosten und Kaufpreise angemessen sind.

48.14 Es dürfen nur Vorhaben gefördert werden, deren Baukosten und Kaufpreise unter Berücksichtigung des energetischen Standards nach den Gegebenheiten des örtlichen Wohnungsmarkts angemessen und wirtschaftlich sind.

49.1 Der Förderempfänger hat die Auszahlung bei der Bewilligungsstelle zu beantragen. Gemäß dem Bewilligungsbescheid kann nach der Erfüllung der im Bewilligungsschreiben der Bayerischen Landesbodenkreditanstalt genannten Bedingungen die Auszahlung der jeweiligen Ratenzahlungen bei der Bewilligungsstelle beantragt werden.

49.2 Bei Darlehen für den Bau und Ersterwerb von Wohnungen erfolgt die Auszahlung in folgenden vier Teilraten:

49.3 Bei Darlehen für den Zweiterwerb können die folgenden zwei Ratenzahlungen geleistet werden:

49.4 Der Zuschuss nach Nr. 45.1 und Nr. 45.4 kann zusammen mit der ersten Rate des Darlehens in einer Summe ausgezahlt werden.

49.5 Im begründeten Einzelfall kann die Bewilligungsstelle im Einvernehmen mit der Bayerischen Landesbodenkreditanstalt von den Regelungen der Nrn. 49.1 bis 49.4 abweichen. Dies gilt insbesondere, wenn mehr als 10 v. H. der Gesamtkosten auf Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen entfallen.

50.1 Bei Vorhaben, die der Zuwendungsempfänger selbst als Bauherr durchführt, ist der Bewilligungsstelle spätestens innerhalb von sechs Monaten nach der Bezugsfertigkeit der Baumaßnahme der Nachweis über die Einnahmen und Ausgaben (Formblatt Stabau IV) vorzulegen. Als Verwendungsnachweis dient eine Bestätigung der Bewilligungsstelle darüber, dass das geförderte Bauvorhaben technisch und wirtschaftlich entsprechend den Vorgaben des Bewilligungsbescheids und des Darlehensvertrags erstellt wurde und bestimmungsgemäß belegt ist.

50.2 Als Verwendungsnachweis beim Erst- und Zweiterwerb dient eine Bestätigung der Bewilligungsstelle, dass der Kaufpreis bezahlt wurde, die geförderte Wohnung bestimmungsgemäß belegt ist und - beim Zweiterwerb - etwaige Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen ausgeführt wurden. Dazu hat der Zuwendungsempfänger der Bewilligungsstelle spätestens innerhalb von sechs Monaten nach Bezug der geförderten Wohnung die Begleichung des Kaufpreises und aller angefallenen Nebenkosten (zum Beispiel Notar- und Grundbuchgebühren) anhand von Originalbelegen nachzuweisen. Für ausgeführte Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sind Originalrechnungen von Fachbetrieben mit Zahlungsbelegen vorzulegen.

50.3 Die Belege und Verträge sowie alle sonst mit der Förderung zusammenhängenden Unterlagen sind für die Dauer von zehn Jahren nach Abschluss der baulichen Maßnahme aufzubewahren.

51.1 Der Förderempfänger ist verpflichtet, den Eigenwohnraum für die Dauer von 15 Jahren selbst zu nutzen. Die Belegungsbindung für Mietwohnraum im Zweifamilienhaus besteht für die Dauer von 15 Jahren. Die Bindungsdauer beginnt beim Neubau mit der Bezugsfertigkeit, beim Zweiterwerb mit der zeitnah zur Bewilligung der Fördermittel vorzunehmenden Wohnungsbelegung; erwirbt der Förderempfänger die von ihm bewohnte Wohnung, beginnt die Bindungsdauer mit dem Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages.

51.2 Gibt der Förderempfänger die Selbstnutzung vor Ablauf der Belegungsbindung auf, entscheidet die Bewilligungsstelle über eine Anhebung des Zinssatzes für das staatliche Darlehen bis auf Kapitalmarktniveau zum Zeitpunkt der Beendigung der Selbstnutzung; ein Zinssatz von 7 v. H. darf dabei nicht überschritten werden. Wird der Wohnraum für die restliche Laufzeit der Belegungsbindung von einem Mieter, der im Rahmen der Mietwohnraumförderung wohnberechtigt ist ( Art. 14 BayWoFG), bezogen, kann die Bewilligungsstelle auf eine Anhebung des Zinssatzes verzichten. Unterbricht der Förderempfänger die Selbstnutzung vorübergehend (zum Beispiel infolge eines befristeten Auslandsaufenthalts), entscheidet die Bewilligungsstelle über eine Anhebung des Zinssatzes für die Dauer der Unterbrechung der Selbstnutzung. Die Bindungsdauer wird um die Dauer der Unterbrechung verlängert. Nimmt der Förderempfänger im Anschluss an die Unterbrechung die Selbstnutzung wieder auf, wird der Zinssatz des Darlehens bis zum Auslauf der verlängerten Bindungsdauer wieder auf 0,5 v. H. jährlich gesenkt.

51.3 Bei einer Vermietung des zur Selbstnutzung bestimmten Objekts bestehen Belegungs- und Mietpreisbindungen nach Maßgabe der Förderentscheidung.

51.4 Ein Leerstehenlassen für mehr als drei Monate oder eine Verwendung des Eigenwohnraums zu anderen als Wohnzwecken gemäß Art. 16 Abs. 6 in Verbindung mit Abs. 1 Satz 2 Nrn. 2 und 3 BayWoFG bedarf der Genehmigung der zuständigen Stelle ( § 1 Abs. 3 DVWoR).

51.5 Wird das Darlehen ohne rechtliche Verpflichtung vorzeitig vollständig zurückgezahlt, enden die Bindungen nach Nr. 51.1 zum Zeitpunkt der Rückzahlung; bei einer Vermietung enden die Bindungen zum Zeitpunkt der Beendigung des bestehenden Mietverhältnisses, spätestens aber mit Ablauf der planmäßigen Bindungsdauer. Gleiches gilt, wenn die Fördermittel wegen Verstoßes gegen Bestimmungen des Bewilligungsbescheides zurückgefordert werden. Wird die Nutzung des für eigene Wohnzwecke geförderten Wohnraums vor Ablauf der Belegungsbindung aufgegeben, ist für jedes volle Kalenderjahr der nicht zweckentsprechenden Belegung der ergänzende Zuschuss gemäß Nr. 45.5 anteilig zurückzufordern. Wird die zweckentsprechende Nutzung bereits nach weniger als fünf Jahren nach Bezugsfertigkeit des geförderten Wohnraums aufgegeben, ist der Zuschuss für Kinder anteilig für jedes volle Kalenderjahr der nicht zweckentsprechenden Belegung zurückzufordern.

52.1 Die Fördermittel können auf Antrag des Förderempfängers auf ein anderes Objekt übertragen werden. Die Übertragung ist bei der für das ursprünglich geförderte Bestandsobjekt zuständigen Bewilligungsstelle unter Verwendung des Formblatts Stabau I a zu beantragen. Dem Antrag sind die Finanzierungsnachweise für das neue Objekt sowie aktuelle Einkommensnachweise, aufgrund derer die Tragbarkeit der Belastung geprüft werden kann, beizufügen. Die Bayerische Landesbodenkreditanstalt kann weitere Unterlagen vom Förderempfänger anfordern.

52.2 Eine Übertragung früher gewährter Fördermittel vom bisherigen auf ein anderes Objekt ist unter folgenden Voraussetzungen möglich:

52.3 Sollen die Fördermittel auf ein Objekt im Zuständigkeitsbereich einer anderen Bewilligungsstelle übertragen werden, ist die bislang zuständige Bewilligungsstelle von der nach Nr. 62.1 zuständigen Bewilligungsstelle von der Übertragung zu unterrichten. Der Bescheid über die Zustimmung zur Übertragung ist dem Förderempfänger über die Bayerische Landesbodenkreditanstalt bekannt zu geben.

53.1 Bei der Veräußerung eines geförderten Objekts kann der Erwerber die Restschuld des Darlehens in Anrechnung auf den Kaufpreis übernehmen, wenn die förderrechtlichen Voraussetzungen vorliegen und die Bewilligungsstelle aufgrund des Eigentümerwechsels die Förderbeziehungen durch Bescheid entsprechend anpasst.

53.2 Dabei hat der Erwerber die Übernahme der Restschuld mit dem Formblatt Stabau I a mit Einkommensnachweisen und Finanzierungsunterlagen zu beantragen. Die Bewilligungsstelle prüft - wie im üblichen Bewilligungsverfahren -, ob die Voraussetzungen für die Übernahme der Restschuld vorliegen. Bei einem positiven Prüfungsergebnis erteilt sie einen entsprechenden Bescheid und leitet ihn an die Bayerische Landesbodenkreditanstalt weiter.

Teil 4
Förderung der Anpassung von bestehendem Miet- und Eigenwohnraum an die Belange von Menschen mit Behinderung

Gefördert werden bauliche Maßnahmen, insbesondere Änderungen, die Menschen mit Behinderung ( § 2 Abs. 1 SGB IX) die Nutzung ihres Wohnraums im Hinblick auf ihre Behinderung erleichtern. Dabei kommen insbesondere in Betracht der

Auszugehen ist zunächst von den Gesamtkosten der Maßnahme. Förderfähig ist der gegenüber einer konventionellen Ausführung anfallende Mehraufwand an Kosten von baulichen Änderungen, der dadurch entsteht, dass bestehender oder umzubauender Wohnraum an die Belange von Menschen mit Behinderung angepasst wird; dabei können auch die Kosten für die dadurch bedingten Instandsetzungsmaßnahmen mitgefördert werden.

56.1 Förderempfänger ist der Eigentümer, der Erbbauberechtigte oder der Nießbraucher der Wohnung, zu deren Nutzung die entsprechende bauliche Maßnahme erforderlich ist.

56.2 Begünstigte Person ist der behinderte Mensch, für den die bauliche Maßnahme durchgeführt werden soll.

56.3 Der Haushalt der begünstigten Person hat, sofern nicht eine niedrigere Einkommensgrenze bestimmt wurde, die in Art. 11 Abs. 1 BayWoFG genannten Einkommenshöchstgrenzen einzuhalten.

56.4 Die Förderung erfolgt nach der sozialen Dringlichkeit. Der Antrag kann abgelehnt werden, wenn die Förderung auch bei Einhaltung der maßgeblichen Einkommensgrenze offensichtlich nicht gerechtfertigt wäre.

57.1 Die Förderung besteht aus einem leistungsfreien Darlehen in Höhe von höchstens 10.000 Euro je Wohnung, das im Wege der Fehlbedarfsfinanzierung ausgereicht wird. Maßnahmen mit Gesamtkosten von weniger als 1.000 Euro (Bagatellgrenze) werden nicht gefördert.

57.2 Der Höchstbetrag gilt auch in Fällen, in denen sich mehrere Menschen mit Behinderung in einem Haushalt befinden.

57.3 Der Höchstbetrag ist wohnungsbezogen. Innerhalb einer Wohnung können in zeitlichen Abständen verschiedene Maßnahmen bis zum Höchstbetrag gefördert werden. Ist der Höchstbetrag erreicht, ist eine weitere Förderung ausgeschlossen.

57.4 Für das leistungsfreie Darlehen wird ein einmaliger Verwaltungskostenbeitrag von 1 v. H. erhoben, der bei Auszahlung einbehalten wird.

58.1 Während der Dauer von fünf Jahren nach Beendigung der baulichen Maßnahmen darf die Wohnung nur von Haushalten mit wenigstens einer begünstigten Person ( Nr. 56.2) belegt werden.

58.2 Wenn die Nutzung der geförderten Wohnung vor Ablauf der Belegungsbindung aufgegeben wird, ist für jedes volle Kalenderjahr der nicht bestimmungsgemäßen Belegung ein Fuenftel des Förderbetrags zurückzuzahlen. Die Bewilligungsstelle kann auf eine Rückforderung verzichten, wenn sie nach den Umständen des Einzelfalles unbillig wäre. Bei Eigenwohnraum gilt dies insbesondere dann, wenn die begünstigte Person verstirbt oder die Wohnung aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr nutzen kann.

Soweit anderweitige vertragliche oder gesetzliche Ansprüche auf Finanzierungsmittel für dieselben baulichen Maßnahmen bestehen, sind diese Finanzierungsmittel vorrangig einzusetzen.

Soweit vertretbar erfolgt die Auszahlung nach Vorlage des Verwendungsnachweises.

Als Verwendungsnachweis dient eine Schlussbestätigung der Bewilligungsstelle darüber, dass die bauliche Maßnahme wirtschaftlich und technisch dem Bewilligungsbescheid entsprechend erstellt wurde und der Wohnraum bestimmungsgemäß belegt ist. Dazu hat der Fördernehmer der Bewilligungsstelle spätestens innerhalb von sechs Monaten nach Abschluss der baulichen Maßnahme die Originalbelege (Einnahme- und Ausgabebelege) vorzulegen. Die Belege müssen die im Geschäftsverkehr üblichen Angaben und Anlagen enthalten, die Ausgabebelege insbesondere den Zahlungsempfänger, Grund und Tag der Zahlung und den Zahlungsbeweis. Die Belege und Verträge sowie alle sonst mit der Förderung zusammenhängenden Unterlagen sind für die Dauer von zehn Jahren nach Abschluss der baulichen Maßnahme aufzubewahren.

62.1 Zur Beantragung der Fördermittel nach Teil 2 bis Teil 4 ist der jeweils dafür bestimmte amtliche Vordruck zu verwenden und bei der zuständigen Bewilligungsstelle ( § 1 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. c und Nr. 2 DVWoR) einzureichen.

62.2 Die Bewilligungsstelle prüft die Förderungsvoraussetzungen und entscheidet über den Antrag. Dabei ist für Fördermittel nach Teil 2 und Teil 3 die Bayerische Landesbodenkreditanstalt einzubeziehen, wenn eine frühzeitige Beurteilung aus bankmäßiger Sicht geboten erscheint. Liegen für Fördermaßnahmen nach Teil 2 und Teil 3 die Förderungsvoraussetzungen vor, so erteilt sie im Rahmen der verfügbaren Mittel den Bewilligungsbescheid und leitet ihn an die Bayerische Landesbodenkreditanstalt zu dessen umgehender Versendung zu.

62.3 Die Bewilligungsstelle entscheidet über einen Widerruf und eine Rückforderung der Zuschüsse ( Nrn. 13.3, 22, 34, 45 und 57.1).

63.1 Für die Ausreichung von Fördermitteln und die Verwaltung der Darlehen ist die Bayerische Landesbodenkreditanstalt zuständig.

63.2 Der Bayerischen Landesbodenkreditanstalt obliegen insbesondere die folgenden Aufgaben:

63.3 Ergeben sich bei der Nachprüfung Bedenken gegen die Wirtschaftlichkeits- oder Lastenberechnung, Finanzierung oder Darlehenssicherung oder allgemein gegen die Förderungsfähigkeit des Vorhabens oder die Bonität des Bauherrn (Erwerbers), hat die Bayerische Landesbodenkreditanstalt eine Klärung mit der Bewilligungsstelle herbeizuführen.

63.4 Richten sich die Bedenken gegen die Darlehenssicherung, gilt das jedoch nur dann, wenn das Darlehen über das bei nachstelliger staatlicher Finanzierung zwangsläufig hinzunehmende Ausmaß hinaus gefährdet würde. Kommt eine einvernehmliche Beurteilung der Wirtschaftlichkeits- oder Lastenberechnung, Finanzierung oder Darlehenssicherung nicht zustande, ist eine endgültige Entscheidung durch das Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr herbeizuführen.

63.5 Die Bayerische Landesbodenkreditanstalt ist ermächtigt, die Darlehen jederzeit aus wichtigem Grund zur sofortigen Rückzahlung zu kündigen. Näheres regelt der Darlehensvertrag. Wichtige Gründe können insbesondere gegeben sein, wenn

64.1 Das Darlehen ist im Grundbuch an rangbereitester Stelle und unmittelbar nach den für die Finanzierung des Vorhabens aufgenommenen Kapitalmarkt- und Bauspardarlehen dinglich zu sichern. Sofern es sich bei den im Rang vorgehenden oder gleichstehenden Grundpfandrechten um Grundschulden handelt, muss sichergestellt werden, dass ein Aufrücken des Grundpfandrechts für das Darlehen entsprechend der Tilgung der im Rang vorgehenden oder gleichstehenden Darlehen erfolgt. Dem Darlehen dürfen im Rang keine Grundpfandrechte zur Sicherung einer Kaufpreisforderung oder werthaltige Lasten in Abteilung II des Grundbuchs vorgehen. Zuschüsse werden nicht dinglich gesichert.

64.2 Abweichend von Nr. 64.1 Satz 3 dürfen für Maßnahmen nach dem Teil 2 die Rechte von Kommunen zur Sicherung der Wohnungsbindung- und -belegung sowie zur Sicherung der Rückübertragung sowie Rechte im Zusammenhang mit einem Erbbaurecht (Erbbauzins, Erhöhungsvormerkung und Vorkaufsrecht) im Rang vor den Fördermitteln eingetragen werden, wenn

64.3 Abweichend von Nr. 64.1 Satz 3 dürfen in Fällen von Grundstücken in Privateigentum, die im Rahmen der Sozialgerechten Bodennutzung (SoBoN) beziehungsweise vergleichbarer städtebaulicher Verträge für den geförderten Wohnungsbau vorgesehen sind, die Rechte von Kommunen zur Sicherung der Wohnungsbindung und -belegung im Rang vor den Fördermitteln eingetragen werden, wenn die Voraussetzungen gemäß Nr. 64.2 Spiegelstrich 2 bis 4 erfüllt sind und die geförderte Wohnfläche (staatliche und kommunale Förderung) mindestens 25 v. H. der Gesamtmaßnahme umfasst.

Nach Außerkrafttreten dieser Richtlinien wird eine Erfolgskontrolle in Form einer Nutzwertanalyse hinsichtlich der Wirkung in Abhängigkeit der eingesetzten Haushaltsmittel, Anzahl der eingegangenen Belegungsbindungen, Wirtschaftlichkeit und Sozialverträglichkeit durchgeführt.

Die Bewilligungsstellen nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. c DVWoR können im Rahmen ihrer Zuständigkeit in Einzelfällen Abweichungen von den Nrn. 12.2, 12.3, 12.4 Satz 1 und 12.6 Satz 1 zulassen. Andere Abweichungen von diesen Richtlinien bedürfen der Zustimmung des Staatsministeriums für Wohnen, Bau und Verkehr.

67.2 Diese Bekanntmachung tritt mit Ablauf des 31. Dezember 2024 außer Kraft.

67.3 In Bewilligungsverfahren, in denen vor dem Inkrafttreten dieser Bekanntmachung die Bewilligung entscheidungsreif vorbereitet oder in denen für die Vorhaben Zustimmungen zum vorzeitigen Baubeginn oder Kaufvertragsabschluss erteilt wurden, kann die Bewilligung von Fördermitteln noch nach den Wohnraumförderungsbestimmungen 2012 bis spätestens 31. Dezember 2022 erfolgen.

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Nr.	Wohnungstyp	Haushaltsgröße	Wohnfläche
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2	Zwei-Zimmer-Wohnung	eine Person	50 m²
3	Zwei-Zimmer-Wohnung	zwei Personen	55 m²
4	Drei-Zimmer-Wohnung	zwei Personen	65 m²
5	Drei-Zimmer-Wohnung	drei oder vier Personen	75 m²
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Haushaltsgröße	Grenzen für die Einkommensstufen
Haushaltsgröße	Stufe I Euro	Stufe II Euro	Stufe III Euro
Einpersonenhaushalt	14.000	18.300	22.600
Zweipersonenhaushalt	22.000	28.250	34.500
Zuzüglich für jede weitere haushaltsangehörige Person	4.000	6.250	8.500
Zuzüglich für jedes Kind im Sinn des Art. 11 Abs. 1 Satz 2 BayWoFG; das Gleiche gilt, wenn die Voraussetzungen des Art. 11 Abs. 1 Satz 3 BayWoFG vorliegen.	1.000	1.750	2.500

in Verdichtungsräumen	400 m²,
im ländlichen Raum	600 m².

Zahl der Haushaltsangehörigen	Max. Anzahl der Individualräume (Schlafräume, Kinderzimmer)	Max. Wohnfläche
2 bis 4	5	145 m²
5	6	160 m²
Für jede zusätzliche Person	+ 1 zusätzlicher Individualraum	+ max. 15 m²

	Neubau	Gebäudeänderung/-erweiterung
Für Rollstuhlfahrer	15 v. H.	15 v. H.
Zur Stärkung oder Aufwertung innerörtlicher Lagen	10 v. H.	10 v. H.