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Aufgrund des § 201a Sätze 1, 3 und 4 des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juni 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 192), wird verordnet:

§ 1

(1) Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Sinne des § 201a Sätze 3 und 4 des Baugesetzbuchs ( BauGB) sind die Gebiete

1. der Landeshauptstadt Hannover,
2. der Hansestädte Buxtehude, Lüneburg, Stade und Uelzen,
3. der Städte Achim, Bleckede, Borkum, Braunschweig, Buchholz in der Nordheide, Cuxhaven, Garbsen, Göttingen, Hemmingen, Hildesheim, Laatzen, Langenhagen, Leer (Ostfriesland), Lingen (Ems), Norden, Norderney, Nordhorn, Oldenburg (Oldb), Osnabrück, Rotenburg (Wümme), Seelze, Winsen (Luhe), Wolfsburg und Wunstorf,
4. des Fleckens Bovenden,
5. der Inselgemeinde Juist,
6. des Nordseebades Wangerooge,
7. der Gemeinden Adendorf, Bad Rothenfelde, Bad Zwischenahn, Baltrum, Bienenbüttel, Emsbüren, Hatten, Isernhagen, Langeoog, Lilienthal, Neu Wulmstorf, Oyten, Rastede, Seevetal, Spiekeroog, Stuhr, Wedemark, Weyhe und Winsen (Aller) und
8. der Samtgemeinden Bardowick, Gellersen, Hanstedt, Ilmenau, Ostheide und Tostedt.

(2) Die Begründung nach § 201a Sätze 6 und 7 BauGB ergibt sich aus der Anlage.

§ 2

(1) Diese Verordnung tritt am Tag nach ihrer Verkündung (10.07.2026) in Kraft. Gleichzeitig tritt die Niedersächsische Verordnung zur Bestimmung von Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Sinne des Baugesetzbuchs vom 14. September 2022 (Nds. GVBl. S. 544), geändert durch Verordnung vom 20. Dezember 2024 (Nds. GVBl. 2024 Nr. 121), außer Kraft.

(2) Diese Verordnung tritt mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft.

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Bei den Gebieten nach § 1 Abs. 1 handelt es sich um Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Sinne des § 201a Sätze 3 und 4 des Baugesetzbuchs ( BauGB).

Für die Gebietskulisse ist eine Begutachtung erfolgt. Über die durchgeführte gutachterliche Untersuchung hat die beauftragte RegioKontext GmbH, Berlin, im Dezember 2023 das "Gutachten zur Bestimmung von angespannten Wohnungsmärkten in Niedersachsen gemäß den §§ 201a und 250 BauGB, §§ 556d, 558 und 577a BGB" vorgelegt. Es ist auf der Internetseite des Niedersächsischen Ministeriums für Wirtschaft, Verkehr und Bauen über folgenden Link abrufbar: https://www.mw.niedersachsen.de/. Die Landesregierung ist von dem Gutachten der RegioKontext GmbH methodisch und inhaltlich überzeugt und hat dieses daher ihrer Entscheidung über die Festlegung der Gebiete zugrunde gelegt.

1. Rechtsgrundlage

Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegen nach § 201a Satz 3 BauGB vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann nach § 201a Satz 4 BauGB insbesondere dann der Fall sein, wenn

• die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
• die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
• die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder
• geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Die im Gesetz genannten Kriterien bildeten den Ausgangspunkt der gutachterlichen Untersuchung. Ausgehend von diesen Kriterien, die - wie die Worte "kann" und "insbesondere" zeigen - weder verbindlich noch abschließend sind, wurden Indikatoren ausgewählt, die zur Anspannung von Wohnungsmärkten eine Aussage erlauben.

2. Methodik

2.1 Untersuchte Raumebene

Die gutachterliche Untersuchung erfolgte aus Gründen der Datenverfügbarkeit auf der Ebene der Einheits- und Samtgemeinden. Das war die kleinste räumliche Ebene, auf der alle für die Untersuchung erforderlichen Daten flächendeckend vorlagen.

2.2 Referenzwert

In der Wohnungsmarktbeobachtung gibt es zu der Frage, wie sich die Anspannung von Wohnungsmärkten statistisch ausdrücken lässt, keine allgemein anerkannten Antworten. Grundsätzlich ist die Anspannung von Wohnungsmärkten aber als eine Abweichung vom Normalzustand (einer Norm) zu verstehen, in der es kein ausgeglichenes Verhältnis von Angebot und Nachfrage gibt, sondern die Nachfrage größer ist als das Angebot. Dies lässt sich statistisch nutzbar machen, indem die Norm definiert wird.