umwelt-online: EAG-Bau-Hinweise Thüringen (4)

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3.6.4 Sicherung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen (§ 22)

Nach § 22 können Gemeinden, die ganz oder überwiegend durch den Fremdenverkehr geprägt sind, durch Bebauungsplan oder Satzung bestimmen, dass zur Sicherung der Zweckbestimmung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum der Genehmigung unterliegen. Die Änderungen sind darauf gerichtet, das Grundbuchverfahren in den Fällen zu erleichtern, in denen eine Gemeinde von der Ermächtigung zum Erlass einer solchen Satzung keinen Gebrauch gemacht hat, wie dies überwiegend der Fall ist. Durch die Neuregelung wird das ggf. in jedem Einzelfall erforderliche Negativattest entbehrlich gemacht und damit der Grundstücksverkehr entlastet. Als Folge entfällt auch das in § 22 Abs. 6 Satz 3 a. F. geregelte Aussetzungsverfahren.

Künftig teilt die Gemeinde dem Grundbuchamt den Satzungsbeschluss, die hiervon betroffenen Grundstücke sowie das Datum des Inkrafttretens der Satzung rechtzeitig mit (§ 22 Abs. 2 Satz 3). Damit wird das Grundbuchamt allgemein vom Genehmigungsvorbehalt in Kenntnis gesetzt, sodass in allen Fällen, in denen ihm eine entsprechende Mitteilung nicht vorliegt, ein Negativattest nicht mehr erforderlich ist. Wesentlich ist die Mitteilung des genauen Inkrafttretenstermins, damit für das Grundbuchamt eindeutig ist, ab welchem Zeitpunkt bei der Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum eine Genehmigung erforderlich ist.

Für die Aufhebung des Genehmigungsvorbehalts durch die Gemeinde gilt eine entsprechende Regelung: Danach teilt die Gemeinde dem Grundbuchamt die Aufhebung des Genehmigungsvorbehalts sowie die hiervon betroffenen Grundstücke unverzüglich mit (§ 22 Abs. 8 Satz 2). Mit Eingang dieser Mitteilung beim Grundbuchamt erlischt der Genehmigungsvorbehalt (§ 22 Abs. 8 Satz 3).

Das im Genehmigungsfall durchzuführende Verfahren wird nunmehr in § 22 Abs. 5 Satz 2 bis 5 geregelt.

Zu den speziellen Überleitungsbestimmungen vgl. Nummer 8.3.5.

4 Zulässigkeit von Vorhaben

4.1 Zulässigkeit während der Planaufstellung (§ 33)

(siehe Nummer 2.10.1)

4.2 Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile

4.2.1 Schutz zentraler Versorgungsbereiche (§ 34 Abs. 3)

§ 34 Abs. 3 enthält eine neue Vorgabe für die Ansiedlung von Vorhaben im unbeplanten Innenbereich. Danach dürfen von solchen Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein. Dies betrifft insbesondere Vorhaben des großflächigen Einzelhandels, deren städtebauliche Auswirkungen über die nähere Umgebung hinausgehen.

Nach bisherigem Recht war es möglich, dass in Gebieten nach § 34 Abs. 1, in denen bereits großflächige Einzelhandelsprojekte vorhanden sind oder die einem faktischen Kerngebiet oder Sondergebiet nach § 11 Abs. 3 BauNVO entsprechen, die Genehmigung eines weiteren, sich in die vorhandene Umgebung einfügenden Einzelhandelsgroßprojektes bauplanungsrechtlich nicht abgelehnt werden konnte. Die über die nähere Umgebung hinausgehenden Fernwirkungen des Vorhabens auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung waren bisher nicht Prüfungsmaßstab im Rahmen des § 34 . Absatz 3 sieht nunmehr vor, diese Fernwirkungen im Rahmen der Zulässigkeitsprüfung zu berücksichtigen.

Soweit ein Vorhaben schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden erwarten lässt, ist es bauplanungsrechtlich unzulässig. Zentrale Versorgungsbereiche können sich insbesondere aus entsprechenden Darstellungen und Festsetzungen in Bauleitplänen bzw. in Raumordnungsplänen ergeben. Sie können sich aber auch aus sonstigen raumordnerischen oder städtebaulichen Konzeptionen (z.B. Zentrenkonzepten) ergeben, nicht zuletzt auch aus nachvollziehbar eindeutigen tatsächlichen Verhältnissen (s. Begründung des Regierungsentwurfs, BT-Drs. 15/2250, S. 54).

Inwieweit das neue Vorhaben "schädliche Auswirkungen" auf zentrale Versorgungsbereiche erwarten lässt, ist insbesondere unter dem Aspekt der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung nachvollziehbar zu ermitteln und zu begründen. Dabei wird es entscheidend darauf ankommen, ob sich die durch das neue Vorhaben zu erwartende Kaufkraftabschöpfung in den zentralen Versorgungsbereichen in einem vertretbaren Rahmen bewegt.

§ 34 Abs. 3 ist eine drittschützende Norm. Geschützt wird die Nachbargemeinde, die damit auch Nachbar i. S. d. § 68 ThürBO sein kann. Es ist darauf hinzuweisen, dass die Regelung nicht nur Gemeinden mit Zentralitätsfunktion vor Entwicklungen in Nachbargemeinden schützt, sondern auch umgekehrt.

4.2.2 Erleichterungen für die Änderung von Gewerbe- oder Handwerksbetrieben (§ 34 Abs. 3 a)

§ 34 Abs. 3a ermöglicht eine erleichterte Genehmigung zulässigerweise errichteter Gewerbe- oder Handwerksbetriebe im unbeplanten Innenbereich. Danach kann im Einzelfall vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach § 34